最高法院民事判決 九十年度台上字第一七九二號
上 訴 人 克祥建設股份有限公司
法定代理人 吳明發
訴訟代理人 張智剛律師
被 上訴 人 甲○○
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月十五日台灣高等法
院第二審更審判決（八八年度上更㈠字第四四八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由
本件被上訴人主張：伊擬經營日常用品買賣，於民國（下同）八十二年間，由上訴人之廣告文宣，獲悉上訴人將於台北市○○○路興建「天母巨鑽」商場，乃於同年四月間，向上訴人訂購天母巨鑽第二層商場攤位Ｂ１８，室內面積一點七二坪加上公共設施約三點一四坪及其基地持分一戶（下稱系爭房地），總價款為新台幣（下同）三百三十萬元，平均每坪單價一百餘萬元，伊已付價款一百四十六萬元。詎房屋完成後，台北市政府工務局核發之使用執照，本棟建築物第二層使用用途為「自由職業事務所」，而不得作為販賣日常用品商場攤位，與上訴人所為之廣告及買賣契約，相關附件等之約定不符，上訴人顯係施用詐術使被上訴人陷於錯誤而為意思表示，並支付價款，應屬詐欺行為，爰依民法第九十二條規定，撤銷因被詐欺而為買賣之意思表示，並依民法第九十五條、第一百十四條、第一百七十九條規定，請求返還已繳付之價款。又系爭房屋依兩造約定本擬作為商場使用，今興建完成後，使用用途僅限於自由職業事務所，而不得作為經營日常用品零售業或一般零售業（即一般人所謂商場）使用，且亦無從變更為商場使用，則此時上訴人就兩造契約所約定商場，顯已處於給付不能之狀態，此項給付不能之原因又係因可歸責於上訴人事由，依民法第二百二十六條及第二百五十六條規定，被上訴人亦得解除系爭房屋買賣契約，至兩造就系爭房屋之買賣另訂有土地買賣契約，該契約與房屋買賣契約具有經濟上之不可分性，自得併予解除等情，求為命上訴人返還已給付之價款一百四十六萬元，並加付法定遲延利息之判決。
上訴人則以：兩造於訂立買賣契約之初，即已明定系爭買賣標的物房屋用途為地上二層事務所用房屋，且亦與使用執照上所載之用途相符，並經兩造先於八十二年四月四日簽訂契約後，再於同年五月二十日赴台灣士林地方法院辦理認證，期間相距長達一個半月，乃被上訴人對之並無異議而會同伊前往辦理認證，足見被上訴人對於房屋買賣契約第一條所載買賣標的之地上二層之用途係作事務所之用，已知之甚稔，並無疑問，伊自無施用詐術之情事。又系爭大廈已建築完成，房地產權清楚，與他人並無糾葛，被上訴人只須繳清尾款即可辦理過戶交屋，伊並無給付不能之情形。縱兩造對於系爭房屋有以作為商店街之合意而買賣，則被上訴人既已知悉系爭房屋之實際登記用途為事務所，則日後以商店街形態使用，必與都市計畫內容不符，亦應知之甚稔。而系爭大廈建築完成後，對於已依約完成繳款之承購戶均已完成交屋，並由各區分所有權人於八十五年五月二十八日開會選出黃忠欽、柳景崧、簡芳蘭、曾明珠四人代表二樓為管理委員，並由各區分所有權人授權大樓管理委員會與訴外人羅賓綠番茄有限公
司簽訂招商契約，統一出租，作為商店街使用，並無給付不能之情事，乃被上訴人逕以伊不能給付為由，表示解除兩造間就系爭房地所為之買賣契約，自屬無據。且系爭房屋座落之基地使用區分於八十四年四月二十八日核發使用執照時，固為第三種住宅（簡稱「住三」），但於八十四年九月二十七日已變更為第三種商業區（簡稱商三），依台北市土地使用管制規則第二十一條至二十三條規定，該屋作為日常用品零售業使用並無不可。伊並無給付不能之情形，被上訴人自無權解約等語，資為抗辯。原審將第一審所為被上訴人敗訴部分廢棄，改判如其聲明，係以：被上訴人主張其向上訴人購買系爭房地，並就系爭房屋買賣契約辦理認證，已付價款一百四十六萬元之事實，業據其提出系爭房屋及土地買賣契約、房屋買賣契約認證書為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。而被上訴人主張其訂購系爭房地係欲供作經營日常生活用品之買賣，且依上訴人所提出之廣告文宣、買賣契約及其他附件均係將該建築物規劃為商場使用，惟依台北市政府工務局核發之使用執照，該建物地上第二層使用用途為「自由職業事務所」，並不得作為販售日常用品之商場攤位用，顯與約定不符，是上訴人已屬給付不能云云，上訴人雖以上開情詞置辯，然按解釋契約應探求當事人立約時之真意，而於文義上及理論上詳為推求，當時之真意如何，又應斟酌訂立契約當時及過去事實，其經濟目的及交易習慣，及其他一切證據資料，本於誠實信用原則而為判斷之標準，並應通觀全文以為判斷，不能拘泥字面或截取書據中一二語任意推解，致失真意，最高法院十九年上字第四五三號判例、三十九年台上字第一○五三號著有判例。查依系爭房屋買賣契約第十九條第八款約定：「本大廈之地上第一至第二層及地下第一層為供商場使用，甲方（即被上訴人）應依規定營業範圍內經營使用」；第十九條第九款約定：「甲方同意繳交本大廈商場管理費及同意遵守商場經理管理規章以維護本大廈商場之經營及管理品質」；該契約附件三商場經營管理規章第一條亦載明：「本商場之範圍為『天母巨鑽』地上一至二樓及地下一樓之商場，美食廣場及相關各層公共設施部分」及上訴人銷售房屋時所提供文宣廣告上記載：「一、二樓精品名店街」、「二樓一樓精彩絕倫格局、歡迎珠寶、舶來精品、皮草、服飾、情趣商品、ＣＤ唱片、藝品、童裝、手錶、眼鏡、……開名店不必傷腦筋花大錢裝潢施工，只要搬進去，馬上開店做生意」等語，有廣告、房屋買賣契約書、商場經營管理規章各一份為憑，足證上訴人在銷售廣告及契約中表明被上訴人購買者乃商場使用之房屋。又系爭買賣契約書第一條第二款雖約定：被上訴人購買者為「第二層事務所用房屋及各該層房屋應分攤取得的共同使用部分」，惟該款並非記載：「地上二層『自由職業事務所』所用房屋」，或記載：「『供』地上二層『事務所』所用房屋」，依其文義被上訴人亦僅能理解為「地上二層商場事務」「所用房屋」，即經營服飾、情趣商品、藝品、ＣＤ唱片等精品事務所用之房屋。若該條款約定係指「自由職業事務所所用房屋」，用途僅限於「自由職業事務所」，將與第十九條第八款之約定自相矛盾，足見該條款之約定係指「地上二層商場事務所用房屋」。次按所謂自由職業事務所，係指經營建築師、律師、會計師及其他自由職業而言。系爭買賣之標的物，上訴人將該建物二層分割為各約三點餘坪之建物出售，地板上均以銅條、里鋼石互為界線，並無隔間設備，室內面積依約只有一‧七二坪，依經驗法則，以如此小之面積，放張建築師之繪圖桌都有問題，如何作為自由職業事務所？復依契約書第一條第二項約定，購買第一項第二款房屋應有部分之買受人尚應配合其他共有人辦理分管，而自由職業事務
所絕對需要相當之區隔與獨立空間，此種開放分管之使用方式，顯與自由職業事務所之特性不符。被上訴人若真購買者為「自由職業事務所」，豈會以三百三十萬元之天價，購買室內面積僅有一‧七二坪，加上公設亦僅有三‧一四坪，且隨時可能為主管機關查報處罰，勒令停止使用，甚或強制拆除之「假商場」？因此由雙方合約所預定購買之坪數及分管之情形觀之，並探求雙方立約時之真意，及契約文義與經濟目的等一切證據資料，益證被上訴人購買者為一般商場攤位，而非自由職業事務所。又按所謂商場並非法律用語，其意應指多數人經營日常用品零售業之處所，此為上訴人所不爭執。本件「天母巨鑽」建物第二層，依台北市政府工務局核發之使用執照記載，使用用途為「自由職業事務所」；其坐落基地之使用分區為「住三區」，依台北市土地使用分區管制規則第八條第二款規定，若欲作為「日常用品零售業」或「一般零售業甲組」使用係屬附條件允許使用之項目，尚須符合㈠設置地點應臨接寬度八公尺以上之道路、㈡限於建物第一層及地下一層使用等之條件；另依「台北市土地使用分區管制規則內各分區經本府核准使用組別之核准基準表」規定，供作自由職業事務所之使用類別有㈠律師、㈡建築師、㈢會計師、㈣技師等，而依建築法第七十三條規定，建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用等情，有八十四年使字第一九六號使用執照、台北市政府工務局建築管理處八十六年三月二十七日北市工建照字第八六六二九八二八○○號、八十六年五月二十一日北市工建照字第八六六四六五九九○○號函可稽。被上訴人所購買之系爭房屋使用用途為「自由職業事務所」，且因位居二樓，依前開函件說明，亦不得作為「日常用品零售業」或「一般零售業甲組」之使用，堪予認定。又台北市政府八十四年九月二十七日府都二字第八四○六四三七七號公告雖將系爭土地之使用分區變更為「商業區」，惟依「修訂台北市主要計劃區（通盤檢討）計劃案」作業規定，系爭建物原使用分區為「住三」，如欲變更商業使用類型為「商三」時，應提出％之回饋土地之代金或提供停車位，並經住戶及毗鄰住戶同意，始得變更建物之使用用途。是以上訴人須合於上開作業規定，並依建築法第七十四條之規定，檢附相關文件向建管處依法完成使用執照之變更後，被上訴人所購買之房屋始可做為經營日常用品零售業使用。而系爭房地目前使用分區仍為「住三」，無法供商場使用，有台北市政府工務局上開函件即明。上訴人既未依上開作業規定辦理變更，系爭房屋依建築法第七十三條之規定，被上訴人僅能作為自由職業事務所使用，不得擅自變更為日常用品零售業使用。被上訴人於八十二年間購買系爭房屋時，該建物不能作為日常用品零售業，而陷於給付不能，於八十四年九月二十七日系爭土地使用分區變更為附條件「商業區」，姑不論因變更須回饋及其他共有之所有權人同意而事實上不可能，或將來可變更，惟目前使用狀態仍無法作日常用品零售業，則系爭房屋仍處於給付不能之狀態。再稽台北市政府工務局建築管理處上開函件內容記載，在在可證上訴人就契約所約定商場，確已處於給付不能之狀態。又按可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，民法第二百二十六條、第二百五十六條定有明文。系爭房屋依兩造約定，本擬作為商場使用，於興建完成後，使用用途僅限於自由職業事務所，而不得作為經營日常用品零售業或一般零售業（即一般人所謂商場）使用，亦無從變更為商場使用，已如前述，則債務人即上訴人就兩造契約所約定商場，顯已處於給付不能之狀態，且該給付不能之原因又係可歸責於上訴人所致，依上說明，被上訴人自得解除系爭房屋買賣契約；又兩造另訂土地買賣契約，該契約與系爭
房屋買賣契約具有經濟上不可分性，自得併予解除。是被上訴人於八十五年六月四日委請李怡倩律師發函解除系爭房地買賣契約，即屬合法有據。從而，被上訴人依民法第二百二十六條、第二百五十六條規定，解除兩造間所訂立之系爭房屋及土地買賣契約，並依民法第二百五十九條規定，請求上訴人返還其已給付之價款一百四十六萬元，並加付法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。查民法第九十二條規定意思表示之撤銷與民法第二百五十八條所定契約之解除係屬二事。就契約之解除言，依民法第二百五十八條第一項規定，解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。查卷附被上訴人於八十五年六月四日委請李怡倩律師發函致上訴人僅稱：「克祥公司（即上訴人）以不實之事項，誘使本人（即被上訴人）陷於錯誤而為意思表示，並支付價金，顯有詐欺之行為，為此特委請 貴律師函知克祥公司，撤銷本人（即被上訴人）與克祥公司（即上訴人）之買賣契約」等語（見一審卷一○頁反面），並未為解除兩造間系爭房地買賣契約之意思表示，則原審謂被上訴人以上開函件解除系爭房地買賣契約，即生契約解除之效力，顯有認定事實核與卷內資料不符之違法。兩造間之系爭房地買賣契約究竟於何時有效解除，事實尚欠明瞭。原審未詳加調查審認，本院自難為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十二 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 國 禎
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十三 日
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