最高法院民事判決 九十年度台上字第一七五四號
上 訴 人 堅新建設股份有限公司
法定代理人 葉 明 通
訴訟代理人 林 永 發律師
郝 鳳 岐律師
被 上訴 人 甲○○○
訴訟代理人 陳莉玲律師
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十九年三月十四日台灣高等
法院台南分院第二審判決（八十八年度上字第三四五號），提起上訴，本院判決如左
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主 文
原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由
本件被上訴人主張：伊於民國八十七年三月三十一日向上訴人購買坐落台南縣玉井鄉○○段第五○九－三號土地，暨地上建物門牌號碼台南縣玉井鄉○○路一五五號房屋一棟（下稱系爭房地），約定價金新台幣（下同）六百八十萬元，伊已依兩造所訂不動產買賣合約書（下稱合約書）第二條後段約定，繳交自備款二百八十萬元予上訴人，另尾款四百萬元，依合約書第三條㈢約定，於上訴人將系爭房地移轉登記於伊完畢後，再以伊名義申辦銀行貸款，放款同時交付於上訴人。伊既已依約支付二百八十萬元，依合約書第四條約定，上訴人收取殘餘款同時，應將系爭房地所有權登記所需證件備妥，當場交伊辦理產權移轉登記。詎上訴人並未將辦理土地產權移轉登記文件交伊，拒不履行移轉房屋所有權登記，更於八十八年七月十二日與系爭土地所有人葉敏玲共同以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記為訴外人郭源福所有，陷於給付不能，伊已於八十八年八月三十一日，以上訴理由狀繕本之送達解除契約等情，爰依合約書第十條約定，求為命上訴人給付伊三百三十萬元，並加付法定遲延利息之判決（被上訴人超過上開金額之請求，經原審維持第一審所為被上訴人敗訴判決，駁回其上訴，被上訴人未聲明不服）。
上訴人則以：系爭土地原屬江天德所有，江天德於八十三年十一月二十三日與堅美建設股份有限公司（下稱堅美公司）就系爭土地訂立合建房屋契約興建房屋，由堅美公司指定伊及江天德指定江朱清等人為起造人。詎江天德於八十四年六月十四日死亡，其繼承人竟不依約辦理土地分割及移轉登記，雙方自八十五年間涉訟至今之事實於兩造簽訂合約書時，為被上訴人所知悉，被上訴人同意系爭土地部分待地主先移轉登記予伊公司後，始移轉登記予被上訴人。又伊於八十五年九月二十六日取得系爭房屋所有權，曾通知被上訴人攜帶所需資料前往辦理房屋所有權移轉登記暨貸款事宜，被上訴人並未前來辦妥相關手續，嗣後該房屋遭原地主之繼承人江平海聲請法院查封，致無法移轉登記予被上訴人，非可歸責於伊。況系爭房屋早經交付被上訴人使用，被上訴人應付房地貸款既係以房地移轉所有權予被上訴人為停止條件，雙方並無約定房地所有權移轉履行期日，自無屆期不履行移轉債務之違約。另合約書第十條有關違約處罰之約定，係屬解除契約時賠償總額預定之違約金，縱認伊有違約，被上訴人仍僅得就本來之給付或違約金擇一請求，亦不得於違約金之外，另行請求損害賠償等語，資
為抗辯。
原審將第一審所為駁回被上訴人請求上訴人給付三百三十萬元本息之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：依合約書第三條約定：「殘餘款依照左列約定辦法給付甲方（指上訴人）清楚。㈠第一次於民國八十七年三月三十一日乙方付甲方新台幣叁拾萬元。㈡自備款付款明細，詳如後表支票影本。付款方式：八十七年五月到八月各付新台幣叁拾萬元正。八十七年九月到十一月各付新台幣肆拾萬元正共計七張，合計新台幣貳佰肆拾萬元正。㈢尾款新台幣肆佰萬元正，於登記畢，以乙方（指被上訴人）名義申辦銀行貸款，放款同時交付之」，第四條約定：「甲方收取前條殘餘款同時，應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記。」等情觀之，第四條約定之「殘餘款」，應係指第三條㈠㈡約定之款項共二百七十萬元而言。蓋上訴人既未將所有權登記之一切證件備妥交付被上訴人，並登記為被上訴人名義，被上訴人如何依合約書第三條㈢項約定：尾款四百萬元，於登記完畢後，以被上訴人名義辦理貸款，放款同時交付上訴人？足證所謂殘餘款，係指第三條㈠㈡項約定之款項共二百七十萬元，不包括銀行貸款四百萬元在內。又合約書第四條約定：上訴人收取被上訴人之殘餘款二百七十萬元之同時，即負有將系爭房地之一切證件備妥，當場移交被上訴人辦理所有權移轉登記。被上訴人繳交約定殘餘款之八紙支票，分別於八十七年三月三十一日、五月二十七日、六月二十七日、七月二十七日、八月二十七日、九月二十七日、十月二十七日、十一月二十七日兌現，則上訴人應於八十七年十一月二十七日最後一張支票兌現時，當場移交被上訴人系爭房地登記之證件，以辦理所有權移轉登記。惟上訴人並未於八十七年十一月二十七日將系爭房地登記之證件交被上訴人以辦理所有權移轉登記，系爭土地於八十七年十一月二十七日仍屬江平海等人所有，上訴人亦自認江平海等人不依約辦理土地分割及移轉登記致涉訟；另系爭建物於八十七年六月十日遭江平海假扣押查封，顯見上訴人於八十七年十一月二十七日清償期屆至時，已陷於給付遲延之狀態。上訴人雖抗辯被上訴人於簽訂合約書時，即已知悉系爭土地在訴訟中，且合意待訴訟終結地主移轉登記予伊後，再移轉登記與被上訴人，惟為被上訴人所否認，徵之目前一般購屋者所持購屋之心態及社會常情，參酌上訴人之售屋廣告標榜「玉井集市、自地、自建、自售」，以廣招客戶購買等情以觀，上訴人豈會任意告知前往購買之客戶謂建地與他人涉訟中，而影響其銷售，顯與常情有違。兩造既於正式訂約時，明確訂立債務之清償期，並未同意系爭土地須待地主移轉登記予上訴人後，再移轉予被上訴人，上訴人所辯兩造就移轉土地所有權有上揭合意，自無足採。又證人劉秋香雖附合上訴人而結證稱：「八十七年四、五月，堅新公司有通知原告辦理房子登記」等語，但證人劉秋香既係上訴人僱用之代書，其證言難期客觀真實，自無可採。且兩造間就系爭建物所有權之移轉，係約定於自備款全部清償完畢時即八十七年十一月二十七日始得為之，八十七年四月、五月時，就自備款二百七十萬元，僅支付六十萬元，若無特別原因，上訴人何以肯讓被上訴人提前過戶？況八十七年四、五月間，上訴人係通知被上訴人須辦理法院公證，要求被上訴人提出印鑑證明，並非通知被上訴人辦理房屋所有權登記，是上訴人抗辯八十七年四、五月間，伊已通知被上訴人就系爭建物為所有權移轉登記，伊不負遲延責任，亦無足取。次按系爭土地所有權於八十八年四月二十二日，已由第三人江平和、江朱清、江平海、江振春、江銘烈、江明賢移轉於上訴人之法定代理人之女葉敏玲所有，
系爭建物之假扣押亦已於八十八年五月三日撤銷，上訴人雖於八十八年五月十二日以存證信函通知被上訴人於函到後五日內，攜帶所需資料前來辦理土地及房屋所有權移轉登記暨銀行貸款手續，惟主張應協同辦妥銀行貸款手續，並俟上訴人取得銀行貸款同時，始負有移交辦理產權登記證件之義務。被上訴人於八十八年五月二十二日催告上訴人交付辦理產權移轉登記之一切證件，上訴人並無交付證件之意思，而合約書第四條既係約定上訴人於收取被上訴人交付殘餘款二百七十萬元之同時，即負有將系爭房地之一切證件備妥，當場交被上訴人辦理所有權移轉登記之義務，乃上訴人竟一再堅持被上訴人未辦理貸款交付尾款四百萬元以前，上訴人殊不可能同意將相關文件逕交被上訴人自行辦理房地產權移轉登記，則其拒不交付，自屬可歸責於上訴人之事由，上訴人更於八十八年七月十二日與葉敏玲共同以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記為郭源福所有，在客觀上已陷於給付不能之狀態，並構成解約之事由，被上訴人於八十八年八月三十一日以上訴理由狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，上訴人於八十八年九月二日收受該繕本之送達，是系爭買賣契約已因可歸責於上訴人之事由而違約，並經被上訴人解除在案。合約書第十條約定：「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議。」，系爭買賣契約既因上訴人違約，經被上訴人解除，則被上訴人請求上訴人損害賠償即請求返還已交付之價金二百八十萬元，自屬有據；又系爭買賣契約因上訴人違約致未能履行，既係可歸責上訴人之事由，則被上訴人依合約書第十條約定請求上訴人給付違約金，亦屬有據。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。被上訴人請求上訴人加倍給付違約金二百八十萬元，經審酌被上訴人自八十七年三月二十七日起即陸續交付原判決附表所示之金額予上訴人共二百八十萬元所受之損害，及被上訴人曾遷入系爭房屋居住等情，認其請求上訴人給付二百八十萬元，尚屬偏高，應予核減至五十萬元為適當。從而，被上訴人請求上訴人給付三百三十萬元及法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。惟按違約金係於債務不履行時，由債務人支付之金錢或其他給付，以確保債務履行為目的，其性質有屬於懲罰性違約金或屬賠償金額預定性違約金。前者於債務人不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或債務不履行之損害賠償；後者則以違約為債務不履行所生之損害賠償總額，當事人約定之違約金究屬何性質，應依當事人訂約旨意審認之，如當事人未另為訂定，依民法第二百五十條第二項前段規定，視為損害賠償總額預定性之違約金。查原判決先謂上訴人違約，經被上訴人解除系爭買賣契約，被上訴人請求上訴人損害賠償即請求返還已交付之價金二百八十萬元，自屬有據；繼謂系爭合約因上訴人違約致未能履行，係可歸責上訴人之事由，則被上訴人依系爭合約第十條約定請求上訴人給付酌減之違約金五十萬元，亦屬有據云云，究何所指，實費詞猜。原審判令上訴人應給付之二百八十萬元，究屬被上訴人依民法第二百五十九條請求上訴人返還之價金或係上訴人應負之損害賠償金額﹖倘屬損害賠償金額，何以被上訴人尚得另外請求上訴人給付違約金五十萬元﹖系爭合約第十條約定：「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所收款項應於違約發生之日一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議。」究係屬於懲罰性違約金抑或賠償金額預定性違約金﹖尚有未明，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨指摘原判決關於其敗訴部分不當，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 五 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 來
法官 鄭 玉 山
法官 葉 勝 利
法官 高 孟 焄
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十五 日
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