臺灣板橋地方法院刑事裁定 101 年度聲判字第49號
聲 請 人 陳惠卿
代 理 人 舒正本律師
被 告 洪文裕
李長榮
李晨澤
上列聲請人因被告詐欺案件，不服臺灣高等法院檢察署101 年度
上聲議字第3073號駁回再議之處分（原不起訴處分書案號：臺灣
板橋地方法院檢察署100 年度偵續字第307 號），聲請交付審判
，本院裁定如下：
主 文
聲請駁回。
理 由
一、聲請交付審判意旨如附件刑事聲請交付審判狀所載。二、按聲請人不服上級法院檢察署檢察長認再議為無理由而駁回 之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀， 向該管第一審法院聲請交付審判；又法院認為交付審判之聲 請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258 條之1 、第258 條之3 第2 項前段分別定有明文。查本件聲請人陳 惠卿以被告洪文裕、李長榮、李晨澤涉犯詐欺取財罪嫌提出 告訴，經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官為不起訴處分（10 0 年度偵續字第307 號）後，聲請人不服，對被告提出之再 議亦經臺灣高等法院檢察署檢察長以無理由而駁回在案（10 1 年度上聲議字第3073號），並於民國101 年5 月7 日將前 開駁回處分書送達於聲請人，嗣聲請人收受後，於101 年5 月17日向本院聲請交付審判等情，業經本院依職權調閱上開 偵查卷宗查明屬實，並有前揭不起訴處分書、處分書暨送達 證書及刑事交付審判聲請狀附卷可按，是聲請人提出本件聲 請係於法定期間內，合於首揭規定，先予敘明。三、次按刑事訴訟法第258 條之1 規定聲請人得向法院聲請交付 審判，核其立法意旨，係法律對於檢察官不起訴或緩起訴裁 量權制衡之外部監督機制；此時，法院之職責僅在就檢察官 所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，藉以防止檢 察機關濫權。依此立法精神，同法第258 條之3 第3 項規定 ：「法院就交付審判之聲請為裁定前，得為必要之調查。」 ，其所謂「得為必要之調查」，係指調查證據之範圍應以偵 查中曾顯現者為限，不可就新提出之證據再為調查，亦不可 蒐集偵查卷宗以外之證據，否則將與刑事訴訟法第260 條之 再行起訴規定混淆不清（臺灣高等法院91年4 月25日刑庭會 議法律問題研討意見參照）。又法院於審查交付審判之聲請
有無理由時，除認為聲請人所指摘不利被告之事證未經檢察 機關詳為調查或斟酌，或不起訴處分書所載理由違背經驗法 則、論理法則或其他證據法則者外，不宜率予交付審判（法 院辦理刑事訴訟案件應行注意事項第134 項參照）。至於上 開所謂聲請人所指摘不利被告之事證未經檢察機關詳為調查 ，係指聲請人所提出請求調查之證據，檢察官未予調查，且 若經調查，即足以動搖原偵查檢察官事實之認定及處分之決 定，倘調查結果，尚不足以動搖原事實之認定及處分之決定 者，仍不能率予交付審判。
四、經查：
㈠原告訴意旨略以：被告洪文裕原為臺北縣土城市（現改制為 新北市土城區，下同）中央路一段263 號1 樓（下稱系爭房 屋）之所有權人，被告李晨澤為靖遠不動產仲介經紀有限公 司，即東森房屋樹林后站加盟店之負責人，被告李長榮為鼎 泰不動產仲介經紀有限公司，即東森房屋樹林長榮加盟店之 負責人，爰於98年9 月21日被告洪文裕委託東森房屋長榮加 盟店銷售系爭房屋，被告李長榮則與李晨澤約定共同仲介銷 售該屋，詎料被告3 人明知上開房地之實際使用面積中有違 法將1 樓通往地下1 樓坡道封閉、1 樓後側增設樓梯通往地 下1 樓、1 樓停車空間變更為店舖及室內裝修分間牆之情形 ，且社區住戶亦曾向被告洪文裕表示該屋上述情形係違法使 用之情，竟仍共同意圖為自己不法之所有，刻意隱瞞違法使 用之事實，並提供分管協議書予聲請人陳惠卿，致聲請人陷 於錯誤，誤信被告洪文裕就上開房屋之地下室有使用權，而 於99年3 月24日與被告3 人簽訂買賣契約，並於同年5 月4 日辦理交屋及給付尾款，詎聲請人隨即於同年6 月間收到臺 北縣政府（現改制為新北市政府，下同）工務局函文，告知 系爭房地有違法使用之事實，聲請人始知受騙，因認被告等 涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌。
㈡臺灣板橋地方法院檢察署檢察官偵查終結後認為：訊據被告 洪文裕、李長榮、李晨澤固坦承出售系爭房屋予聲請人之事 實，惟均堅決否認有何詐欺犯行，被告洪文裕辯稱：伊於98 年9 月間經由被告李長榮仲介購買上開房屋，當時被告李長 榮有帶伊去看地下室與1 樓，並出示分管協議書，所以伊認 為地下室是1 樓住戶可以使用的，而被告李長榮也是如此表 示的，並無提及有違法使用情形；後來伊於99年3 月初參加 住戶會議，當天主要是陸店長與住戶洽談，回去後伊才聽陸 店長說可能有違法使用問題，但伊買受系爭房屋後並未變動 屋況，也有問過前屋主賴鳳珠及被告李長榮，渠等均告知沒 有問題，後來在99年3 月24日出售上開房屋前約2 星期左右
，也有問過被告李長榮為何分管協議書沒有全部住戶簽名， 被告李長榮說有些是2 人聯名，所以只要1 人簽名即可，且 伊與聲請人陳惠卿簽訂之買賣契約並有記載係依現況點交。 至於99年4 月2 日工務局會勘，伊並沒有去，而只把通知交 給被告李長榮等語；被告李長榮辯稱：被告李晨澤有提過聲 請人要買系爭房屋之事，系爭房屋之前轉手多次都是伊負責 ，伊知道圖與現況不符，有跟被告洪文裕說係依現況交屋， 契約書也有附謄本、權狀、測量圖等文件，簽約時，也有附 地下室平面圖，而分管協議書則是代書交屋當天交付予聲請 人的，且上面有載明「如他日該分管位置有爭議時，賣方願 協助買方處理可能之爭議」等語；被告李晨澤則辯稱：之前 伊與被告李長榮受前前任屋主王裕銘及前任屋主賴鳳珠委託 買賣上開房屋，當時有問賴鳳珠及王裕銘地下室隔間及使用 的問題，王裕銘也有交付分管協議書給伊與被告李長榮，伊 也有問為何沒有全部住戶都簽名，王裕銘說就是這樣子，當 時伊已知道1 樓及地下室之現況與測量圖不同，且工務局會 勘當天，並未告知確實結果，只說有人檢舉因而來照相，所 以才沒告知告訴人此事，但是簽約之前伊有請聲請人看屋， 聲請人說其女婿去看就可以，伊有帶聲請人之女婿連義平及 女兒陳雅婷一同看屋，也有告知連義平及聲請人另一女婿1 樓法定空間、天井、車道與圖不同，但原本的屋主就是這樣 使用，所以1 樓的使用面積會比較小，因為都圍起來了，也 有依分管協議書說地下室1 樓住戶可以使用等語。而本件告 訴意旨認被告3 人涉有前開犯嫌，無非以聲請人指訴：伊與 被告李晨澤及李長榮之父母認識，伊只看過房屋外面，不曾 看過屋內狀況，是被告李晨澤、李長榮及渠等父母多次來伊 住處游說，保證沒有問題，伊才購買上開房屋，被告等從未 提及有違法使用問題，99年3 月24日係伊女婿李建宏陪伊去 簽約，伊沒有看到分管協議書，是伊女兒後來發現分管協議 書上有人未簽名，才問被告李晨澤，99年3 月底也有開會討 論這個問題，但伊未參與，99年4 月9 日交款時，有爭執分 管協議書的問題，被告李晨澤、李長榮說有人是兩戶，所以 沒有全部簽名，伊是購買系爭房屋後收到違建通知，才知道 系爭房屋違法使用等語，並有不動產買賣契約書、不動產標 的現況說明書、分管協議書、地下室平面圖、建物所有權狀 、房屋租賃契約書、協議書及建物測量成果圖、1 樓及地下 室竣工圖各1 份、臺北縣政府工務局函文2 份、臺北縣政府 板橋地政事務所土地所有權狀、支票各3 紙在卷可按，足見 被告李晨澤、李長榮仲介聲請人向被告洪文裕購買系爭房屋 ，而該屋之現況與測量圖所載不相符，地下室平面圖雖標示
地下室樓可使用之範圍，但分管協議書上並非所有持分人均 簽名，且臺北縣政府工務局亦表示上開房屋涉及未經核准擅 自變更使用、裝修室內等情為其主要論據。經查： ⒈雖被告3 人與聲請人簽約時所附之分管協議書未經全部持分 人簽名，其效力有疑，然質之聲請人於偵查中自承：伊在簽 約之前有看過系爭房屋外觀，簽約時有看過分管協議書，伊 一起將買賣契約及分管協議書帶回家，伊女兒發現分管協議 書有部分住戶沒有簽名，所以99年4 月9 日第2 次付款時才 請他們提供正本等語。而依證人賴鳳珠於偵查中證稱：伊經 由被告李長榮、李晨澤仲介購買系爭房屋時，有跟代書確認 地下室是1 樓住戶可以使用的，代書說1 樓就地下室前面12 坪有權狀，後面的62坪占千分之568 的持分，因為伊要使用 後面，有請建商邱政治出來開會，其有與王聖中解釋，就是 建商當時賣屋時，每個住戶都有簽切結書，同意地下室礙於 法規有登記給住戶，但無實際購買持分，地下室整個是1 樓 住戶可以使用的，在非常時期，防空避難室內才開放給整個 住戶使用，王聖中買屋時，前屋主可能沒有告知這個狀況， 所以邱政治才會又拿分管協議書給伊看，伊也不知道分管協 議書是何時簽的，伊所看到的分管協議書是每個住戶都簽名 的，並不是卷附的這份，且地下室的稅金都是1 樓住戶繳納 ，實際上1 樓可使用的範圍不到60坪，但都寫120 幾坪，就 是包括地下室的部分，伊有跟東森房屋的人說，出售時也有 跟被告洪文裕說等語，並有82年之切結書1 份附卷可參，可 見被告3 人辯稱地下室部分早有約定係由263 號1 樓住戶使 用等語，尚非虛妄，應可採信。且卷附分管協議書於簽約當 日即已附於買賣契約書後，則聲請人應可知悉上開分管協議 書未經所有持分人簽名，而陳雅潔即聲請人之女等人於99年 3 月底某日亦曾與被告李晨澤、李長榮協商分管協議書之問 題，此有正業地政士聯合事務所協議書附卷可參，準此，聲 請人既係在知悉上開情況下簽約且完款，即難以事後有其他 住戶質疑聲請人地下室使用權有無，遽認被告3 人在分管協 議問題上有何施用詐術行為。
⒉證人王聖中於偵查中證稱：伊在91年間搬來時263 號1 樓及 地下室已經改建了，原本一樓通往地下室樓梯是在電梯旁邊 ，嗣改由內部樓梯通往地下室；另地下室原本沒有隔間，是 在簽分管協議書時做的，在99年3 月初開會時，伊有向代表 263 號屋主者告知系爭房屋可能有違法使用問題等語；證人 王桂州於偵查中證稱：分管協議書係邱姓屋主要賣上開房屋 給99生活館時才拿給伊簽的，1 樓跟地下室做為店舖使用是 99生活館的屋主改的，內部隔牆以及樓梯也是那時改的，後
來頂好裝潢時伊有去看，格局並沒有變動，1 樓及地下室是 違法使用的問題，在99生活館時就有在討論等語；證人陳春 香於偵查中證稱：1 樓及地下室格局是在99生活館時改的， 時間已經不記得等語；證人賴鳳珠於偵查中證稱：伊購買上 開房屋後只有從內部做樓梯通往地下室，地下室有隔成前後 半段是之前銀行時期就隔好的，伊有跟被告洪文裕交待這些 狀況，伊購買當時雖有調測量圖、成果圖，知道圖跟現況不 符，但是這房屋開始蓋時就沒有車道與中庭，伊有與東森房 屋的人說，可是地政事務所的人員說有一個空窗期，所以大 家都在2 次施工等語。是依被告3 人之供述及上開證人之證 詞，可知被告李長榮、李晨澤自95年間起即仲介系爭房屋之 買賣，並轉手多次，被告3 人於售屋前雖知悉該屋現況與竣 工圖不同，社區住戶亦曾於99年3 月初討論可能有違法使用 問題，然是否真正涉及違法使用，仍有待確認，而上開房屋 早於95年間即已變更使用及為室內裝修，賴鳳珠用以開設99 生活館逾3 年，被告洪文裕購買後亦未變更格局，直至99年 4 月2 日臺北縣政府工務局前往勘查後認系爭房屋及地下室 涉有未經許可擅自變更等問題，然上開勘查之通知函文之發 文日期為99年3 月23日，則被告3 人於99年3 月24日與聲請 人簽定買賣契約時，是否知悉臺北縣政府工務局要實施現場 勘查而主觀上有刻意隱瞞此事之意，不無疑問。 ⒊再者，證人連義平於偵查中證稱：伊於98年間有看過1 樓房 子，第2 次是在99年3 月16日與聲請人一起去看房子，適逢 頂好公司裝潢而未進入，另於99年3 月23日早上伊有進入地 下室查看，有看到頂好公司已做隔間使用，也有隔一個小房 閒，做為人員休息處所，伊有疑慮，被告李長榮、李晨澤有 請店長說明，店長說看起來像樓梯的部分其實是移到後面， 因為看不懂平面圖，後來才知道對方說的樓梯是指地下坡道 的部分，但當時是整個封起來的，但在聲請人簽約前伊並未 告知其疑慮等語；證人李建宏於偵查中證稱：99年1 、2 月 時有聽告訴人說要買店面退休，但伊沒有參與，簽約當天丈 人叫伊陪岳母即聲請人去簽約，當時本來是希望連義平去， 但是連義平有事，簽約費時約30幾分鐘，伊去停車較晚到， 中間有說明土地權狀，伊曾買賣房屋，通常會有個格局圖等 語，是由聲請人女婿連義平坦承有看屋且對系爭房屋及地下 室之格局提出疑慮，且原本係連義平要陪同聲請人簽約等情 觀之，聲請人陳稱連義平未曾告知其疑慮等語，實不符合常 情。
⒋再參以建築物除經主管機關核准興建之部分外，其變更使用 是否屬於應申請變更使用執照而未申請之違建，應為國民應
查知之事項，且並無任何困難，如房屋內確有「違建」而出 賣人以積極之行為欺瞞者，固有詐欺之嫌，如買賣雙方均知 悉「違建」之事實，僅買方未積極尋求法律咨詢以求了解是 否為違建，其過失不知情，並不能轉嫁由賣方承擔，亦即不 能主張賣方有告知之義務，或不告知即構成詐欺。另依臺北 縣政府工務局歷來之函文，該局認變更使用及室內裝修已違 反建築法第73條第2 項，爰依同法第91條第1 項第1 款規定 ，處罰鍰並限期恢復原狀或補辦手續，既可補正，則難謂有 何施用詐術之處。
⒌綜上所述，本件聲請人女婿連義平於簽約前1 日，即99年3 月23日已進入上開房屋地下室查看，對屋內現況應知之甚詳 ，且聲請人於購屋之際，即知悉該屋具有分管之爭議，然其 仍願意購置上開房屋，無非係綜合考量本件房屋之成交價格 及相關風險後所為之決定，並非因被告3 人施用詐術所致， 聲請人亦無陷於錯誤可言。況上開房屋買賣價金高達新臺幣 （下同）4,500 萬元，聲請人焉有未事先慎重考慮上開房屋 之狀況，即貿然購買之理？是難僅憑日後臺北縣政府工務局 會勘認定有違規使用之情事，即遽認被告3 人涉有詐欺之犯 行。核被告3 人所為，尚與刑法詐欺罪之犯罪構成要件未合 ，自難以詐欺罪責相繩。此外，復查無其他積極證據足認被 告3 人有何犯行，揆諸前揭法條及判例意旨，應認渠等犯罪 嫌疑均有不足。
㈢原聲請再議意旨雖以：被告3 人故意隱瞞影響簽定契約之重 要爭點，即本件房屋確有違規使用情事，致聲請人陷於錯誤 與被告洪文裕簽約並交付財物等語。臺灣高等法院檢察署檢 察長審核後認為：原檢察官偵查結果（即前述理由四㈡⒈至 ⒌），核無不合，應予維持。再議意旨仍執前詞指摘，惟未 提出新事證供調查，再議聲請應無理由。本件應係民事債務 糾紛，宜由聲請人循民事訴訟程序解決。
五、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪或其行為不罰者應諭知無罪之判決，刑事訴 訟法第154 條第2 項、第301 條第1 項定有明文。次按刑法 上詐欺罪之立法意旨，係以禁止於經濟行為中使用不當之方 法得利為規範目的，經濟行為亦因其行為本質及類型，而於 交易領域中有其特有之行為特性，法律原則上固應保障交易 之秩序，惟於具體案例中，亦應顧及交易雙方為交易行為時 ，是否有具體情事，足認其違背正當之經濟秩序，而應予以 制裁。否則，經濟行為本身原寓有不同程度之不確定性或交 易風險，交易雙方本應自行估量其主、客觀情事及搜集相關 資訊，以作為其判斷之參考。以買賣、承攬為例，交易之當
事人本應自行考量對方之資格、能力、信用，及交易內容之 投資報酬率、資金風險等等因素，除具上開違反詐欺罪之具 體情事外，非謂當事人之一方有無法依約履行之情形，即應 成立詐欺罪，否則刑事詐欺責任與民事債務不履行責任將失 其分際。經查：
㈠證人即系爭房屋前任屋主賴鳳珠已證稱：購屋時我有與代書 確定地下室是1 樓的，代書說地下室後面62坪是1 樓有持分 ，前半段有11、12坪，那個62坪持分1 樓含千分之568 ，其 他住戶含千分之36，但因為我要使用的是後面，所以當時有 請建商邱政治出來開會，他有跟4 樓住戶王聖中解釋，就是 樓上住戶實際上並沒有購買地下室，那時建商要賣給其他住 戶時，每個住戶都有簽切結書，寫明地下室雖然礙於法規有 登記給各住戶，但實際上並未購買持分，在非常時期時，防 空避難室會開放由本大樓共同使用，其餘時間則歸1 樓管理 使用；那時仲介有寫給我實際可以使用地下室的坪數，也就 是除了配電室等之外，其餘地下室全部我都可以使用，當時 王聖中買房屋時可能是前屋主沒有告知他這件事，所以邱政 治才會出來，把分管協議書拿給我看，我也不知道分管協議 書是何時簽的；我看到的分管協議書不是聲請人所持有的分 管協議書，而是有每一層樓都蓋印的；而且地下室的稅金都 是1 樓繳；況且購屋時，買賣契約上記載的坪數都是120 多 坪，然1 樓實際面積不到60坪，可見是包括地下室部分等語 明確（見偵㈡卷第252 頁），並庭呈82年8 月21日切結書1 紙（見偵㈡卷第290 頁）；且證人王聖中亦證稱：在這份分 管協議書簽訂前，還有另外一份，我有從鄰居那邊看過，內 容大概也是約定使用權範圍的等語（偵㈠卷第262-1 頁）， 足見被告3 人辯稱地下室部分早有約定由系爭房屋之住戶使 用等語，應堪採信。
㈡被告洪文裕於99年3 月24日與聲請人簽訂不動產買賣契約書 時，即已交付分管協議書影本，而聲請人亦於簽約當時看過 該分管協議書影本，並與不動產買賣契約書一起帶回等情， 業據聲請人所自承（見偵㈡卷第185 、237 頁）；復由證人 即聲請人之女陳雅潔及案外人孫啟元（即聲請人之大女婿） 於99年3 月29日與被告李晨澤、李長榮、代書討論為何分管 協議書未經全體共有人簽章時，被告李長榮雖告以係因有兩 戶為同一屋主，惟案外人孫啟元仍要求應補正所有共有人之 簽章，及釐清為何該分管協議書立書人之姓名與共有人姓名 不同等情，業經證人陳雅潔證述明確（見偵㈡卷第242 頁） ，並有當日會議錄音光碟1 片及譯文1 份在卷可參（見偵㈠ 卷第147 至153 頁），顯見聲請人等對於分管協議書未經全
體共有人簽名等情，知之甚詳；參以聲請人與被告洪文裕於 99年4 月9 日簽訂之協議書第3 條規定：「如他日該分管位 置有所爭議時，賣方（被告洪文裕）願協助買方（聲請人） 處理可能之爭議」等情，證人陳雅潔則證稱：會簽協議書的 原因是因為賣方跟仲介保證分管協議書是有效力的，我們希 望賣方跟仲介能書面保證，才會簽定該協議書等語（見偵㈠ 卷第272 頁）；而證人即承辦本件房地買賣之代書陳文在亦 證稱：簽約時就約定完稅後要交付第2 期款項，所以在99年 3 月31日通知陳惠卿已完稅，要請其支付第2 次款項，結果 陳惠卿跟我說要地下室的分管圖及分管協議書，接著又在99 年4 月1 日打電話通知我，說本件要改做履約保證，費用雙 方負擔各半，之後就沒有下文，接著雙方於99年4 月9 日約 在東森房屋樹林後站加盟店辦公室，由洪文裕提供分管圖及 協議書給陳惠卿，之後再簽協議書，陳惠卿簽完協議書後， 才支付400 萬元給賣方等語（見偵㈠卷第270 頁），足見聲 請人係因被告洪文裕承諾協助處理分管協議書之爭議後方才 願意支付第2 期款項，是其應已經評估可能之風險，客觀上 難認聲請人有何陷於錯誤之情形。
㈢再者，證人即聲請人之二女婿連義平證稱：98年間我有去看 過系爭房屋，第2 次是在99年3 月16日左右，岳父請我去看 一下，聲請人有跟我一起去看外面，那時頂好正好在裝潢， 我們不好意思打擾就離開了。99年3 月22日我又與李晨澤一 起去，我有問李晨澤權狀是否是這樣，他說看到的就是，因 為沒有看地下室，所以翌日早上我自己跟李晨澤又去看1 次 ，這次有去地下室看一下，並看到隔間起來使用的部分，李 晨澤有說這就是權狀所示我們可以使用的部分，頂好本身有 再隔1 個小房間，做為人員休息處等語等語（見偵㈡卷第23 2 至233 頁），是證人連義平於簽約前既曾實地看屋4 次， 對系爭房屋及地下室格局應知之甚詳；且其亦證稱：99年3 月23日晚上，我有去東森房屋請教李晨澤及李長榮，因為我 仍有疑慮，他們就請店長出來說明，店長說看起來像樓梯的 部分其實是移到後面去，因為平面圖我看不懂，後來我才知 道他說的樓梯是指地下坡道部分，他們把那邊封起來，所以 看不出來有地下通道，只能看到店面完整狀態等語（見偵㈡ 卷第233 頁），堪認被告李長榮、李晨澤於簽約前並無刻意 隱瞞屋內樓梯變更之情；參以被告3 人於99年4 月9 日與聲 請人簽訂協議書時，曾一併交付上開房屋之測量成果圖2 紙 予聲請人收執等情，業據被告洪文裕及聲請人所是認，並經 證人鄭文在、陳雅潔證述綦詳（見偵㈠卷第270 、271 頁、 偵㈡卷第242 頁），復有該測量成果圖2 紙在卷可稽（見偵
㈠卷第18、19頁），足見被告3 人並無刻意隱瞞屋況與竣工 圖不同之情事。
㈣查系爭房屋經認定「未經核准擅自將『停車空間』變更使用 為『店舖』」、「破壞1 樓樓梯（增設通往地下室樓梯）」 等情，有臺北縣政府工務局99年4 月2 日、99年6 月21日、 99年9 月10日勘查紀錄表、99年4 月16日北工使字第099031 6266號函、99年7 月13日北工使字第0990645630號函、99年 10月14日北工使字第0990983489號函、99年10月15日北工使 字第0990983454號函、新北市政府行政處分書各1 紙、工務 局行政處分書3 紙在卷可稽（見偵㈠卷第73頁、88頁反面、 90頁反面至91、100 至102 、103 頁反面、147 至149 、 150 至158 、173 至174 頁、偵㈡卷第147 至149 頁）；雖 聲請人稱證人連義平非專業人士，且無相關書面資料及圖說 可資參考，根本無法知悉該屋違法使用情形，因此無法將違 法使用情形告知聲請人云云；惟查證人連義平曾實地看屋4 次，並曾於99年3 月23日經東森房屋店長解釋地下室平面圖 有關地下坡道、樓梯位置等情，均已如前述（見偵㈡卷第 232 至233 頁），堪認證人連義平應曾參考平面圖，始發現 上開房屋樓梯位置與平面圖不符之情形。又買屋對於一般人 而言係屬重大交易行為，理當審慎評估、注意，甚至多方詢 問，證人連義平既係受聲請人之託前往看屋，且原本預計陪 同聲請人簽約，又對屋況等心存疑慮，衡情即應會再予詳加 查證、確認，並告知聲請人，足見聲請人辯稱不知情云云， 並非可採。
㈤查不動產標的現況說明書，係被告洪文裕於98年9 月21日委 託東森房屋銷售上開房屋時所填寫，此有該說明書1 紙在卷 可參（見偵㈠卷第247 頁）；而證人王聖中係於99年3 月8 日才向臺北縣政府工務局檢舉，同時間並告知被告洪文裕； 又檢舉前雖曾就上開違法使用疑義召開住戶大會，然係於99 年3 月初頂好超市裝潢期間，業經證人王聖中證述綦詳（見 偵㈠卷第262 、262-1 頁、偵㈡卷第28、29頁），並有臺北 縣政府工務局電話服務處理紀錄表1 紙在卷可參（見偵㈠卷 第69頁反面）；復無其他證據足認其他住戶曾於98年9 月21 日前檢舉或爭執上情，足見被告洪文裕填寫該不動產標的現 況說明書時，尚未與住戶發生爭執，則其於該說明書上「曾 經因增建物而與其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生 爭執」一欄，勾選「否」，係與事實相符，難認有何施用詐 術可言。
㈥查上開房屋後側於99年8 月20日經臺北縣政府違章建築大隊 勘查後，認係屬實質違建應予拆除，故有違章建築認定通知
書1 紙在卷可稽（見偵㈠卷第168 頁）；是被告洪文裕於不 動產買賣契約書第1 條第2 項「本買賣標的並無增建（包括 未登記之改建、違建部分）」欄位，及在不動產標的現況說 明書「建築改良物現況是否占用他人土地之情形」欄位之記 載，雖與現況不符，然由被告洪文裕尚在該不動產標的現況 說明書之「是否有增建物（包括未登記之改建、增建、加建 、違建部分）」、「若有，增建部分位置」欄位，分別勾選 「是」、「防火巷」，並未加以匿飾等情，足認被告洪文裕 於本件不動產買賣交易中並無欲藉前揭不實記載，隱匿系爭 房屋後側增建物佔用他人土地之事實，且聲請人既自承曾於 99年3 月24日簽約時看過該不動產標的現說明書，應可知悉 該屋於防火巷內有增建物（見偵㈠卷第136 頁），亦無因前 開不實記載而有陷於錯誤之虞，是難僅以被告洪文裕曾有上 述歧異之記載，即遽為其不利之認定。至於聲請人指訴被告 洪文裕明知上開房屋有增（違）建物情形，竟僅勾選「防火 巷」，而未在「其他」欄位中據實說明云云；惟查上開房屋 僅後側增建物係屬違建，其餘部分則經認定違反建築法第73 條第2 項之規定，即「未經核准擅自將『停車空間』變更使 用為『店舖』」、「破壞1 樓樓梯（增設通往地下室樓梯） 」，而依建築法第73條第2 項規定：「建築物應依核定之使 用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主 要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及 其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照」， 及第9 條規定：「所稱建造，係指下列行為：一、新建：為 新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、 增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築 物連接者，應視為新建。三、改建：將建築物之一部分拆除 ，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。四、 修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架及屋 頂，其中任何一種有過半之修理或變更者。」，是上開未經 核准擅自變更使用部分，既非增（違）建物，則被告洪文裕 在不動產標的現況說明書僅勾選「防火巷」，難認有何不實 之處。另聲請人雖指訴被告3 人明知交屋前有收到查報通知 ，竟故意不告知，致聲請人未能即時依不動產買賣契約書第 2 條第2 項第2 款前段規定主張減少價金，進而陷於錯誤支 付全部價金云云；惟查聲請人既已知悉上開房屋存有違建， 必已衡酌該違建日後有遭查報並受拆除之風險，則聲請人買 受系爭房屋即難認係受被告3 人施用詐術所致，縱使被告3 人對於曾否收受查報通知一節有所隱瞞，聲請人亦應循民事 爭議途徑解決，難據此即謂被告3 人所為係犯刑法詐欺罪嫌
。
㈦綜上所述，聲請人女婿連義平於簽約前既曾實地看屋4 次， 對屋況應知之甚詳，且聲請人於簽約之際，即知悉上開房屋 存有分管爭議，然仍決定購買該屋，顯見已綜合考量本件房 屋之成交價格及相關風險，難認係被告等施用詐術所致。是 本件純屬聲請人與被告3 人房屋買賣所衍生之民事糾葛，宜 循民事訴訟途徑解決，尚與詐欺取財罪之構成要件不合。此 外，復查無其他積極證據足認被告3 人有何詐欺之犯行，揆 諸首揭法條及相關說明，尚難僅憑聲請人之片面指訴，遽為 不利被告之認定。
六、綜上所述，前揭不起訴處分及駁回再議之處分，採認事實均 有所據，而證據取捨及事實認定之理由，亦無違背經驗法則 或論理法則之處；再對照偵查卷內現有之卷證資料，亦不足 以認被告等有何詐欺犯嫌。從而，本件交付審判之聲請非有 理由，自應予以駁回。
七、依刑事訴訟法第258 條之3 第2 項前段，裁定如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 5 日
刑事第二十一庭 法 官 洪珮婷
法 官 黃湘瑩
法 官 詹蕙嘉
上列正本證明與原本無異。
本裁定不得抗告。
書記官 梁宜庭
中 華 民 國 101 年 10 月 5 日