臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第458號
原 告 吳榮煌
訴訟代理人 柯開運律師
施廷勳律師
複代 理 人 柯雅藍
被 告 陳黃寶釵
陳文津
黃文章
黃思堯
黃昱哲
共 同
訴訟代理人 曾信嘉律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國101年10月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣彰化市○○段1085地號、地目建、面積223平方公尺土地，分割為附圖所示：編號甲部分面積195平方公尺分歸被告取得，按應有部分比例保持共有；編號乙部分面積28平方公尺分歸原告取得。
訴訟費用由被告陳黃寶釵負擔8分之1，被告黃文章負擔4分之1，被告陳文津、黃思堯、黃昱哲各負擔6分之1，餘8分之1由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落彰化縣彰化市○○段1085地號、地目建、面積223平方 公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分為原告 、被告陳黃寶釵各8分之1，被告黃文章4分之1，被告陳文津 、黃思堯、黃昱哲各6分之1。系爭土地於共有人間並無物之 使用目的不能分割之情形，亦未訂有不分割之期限，屢經原 告商請被告協議分割未果，爰依民法第823條第1項、第824 條第2項規定請求分割共有物，並請求依附圖方案分割。 ㈡系爭土地分割後，附圖編號乙部分雖可能未達彰化縣畸零地 使用自治條例第3條規定之深度即6米上下。惟依彰化縣畸零 地使用自治條例第7條規定「面積狹小之基地非經補足所缺 寬度、深度，不得建築。該基地周圍情形確實無法補足或整 理，可供建築使用，並合於下列情形之一者，不在此限：一 、鄰接地為道路、水溝、軍事設施或公共設施用地者。二、 鄰接土地業已建築完成無法合併建築使用者。三、因地形上 之障礙無法合併使用者。前項第2款所稱業已建築完成不包 括車棚、花棚、圍牆及其他類似構造之簡易工作物。」。查
系爭土地附圖編號乙部分土地，北邊之同段1084地號土地係 屬訴外人林胡松梅所有，已建有彰化市○○段415建號、門 牌號碼彰化市昇平里新店巷1號一層平房，現已改建為鋼筋 水泥磚造3樓半之樓房一棟。南邊之同段1110-1地號土地， 及1079-5地號土地均屬中華民國所有，管理機關為國有財產 局。依原告之方案分割，原告可向國有財產局申請讓售或承 租，原告之建築基地將變大。又附圖編號甲部分土地上分別 有門牌彰化市○○路96號、98號、100號建物。故原告擬分 得附圖編號乙部分土地，合乎彰化縣畸零地使用自治條例第 7條第1項第2款規定，自得建築使用。而彰化市○○段1110 -1地號國有土地，為兩造絕對必須之土地資源。原告分得之 土地，得向國有財產局申購該國有地，合併使用，國有財產 局一定要賣給鄰地所有權人，別無選擇，除非鄰地所有權人 放棄承購權。另經彰化縣政府101年5月7日發文回覆本院函 可知，坐落彰化市○○段南郭小段209之9地號土地上之四層 樓房屋取得建築執照之原因，係依據彰化縣畸零地使用自治 條例第7條規定核可。而按101年5月24日彰化縣政府回函， 亦可知系爭土地如附圖編號乙部分深度因不足11.75公尺， 故彰化縣政府認不符合最小深度要求，無法核發建築執照。 然此業經彰化縣政府於101年9月13日以府建管字第10102582 88號函說明第2點載明「編號乙部分基地四周臨接土地已經 建築完成，基地周圍情形確實無法補足或整理，符合彰化縣 畸零地使用自治條例第7條規定，可供建築使用」等語。則 被告辯稱原告分得附圖編號乙部分為不得建築之畸零地乙節 ，顯無足取。
㈢再系爭土地面臨華山路，為彰化市繁華熱鬧之區段，縱無法 用於建築，然仍可出租於第三人供為設置攤販或營業等用途 。故系爭土地縱有予以細分而致無法申請建造房屋之情形， 亦尚有其他多種高經濟價值之用途，而非無法利用。又原告 所有系爭土地應有部分已數十年來未移轉所有權，今若判決 將原告應有部分移轉予被告，原告取得價金補償，則等同買 賣，以系爭土地公告現值高達每平方公尺新台幣90,758元， 原告勢將無端支出鉅額之土地增值稅，增加不必要之負擔。 另被告已在系爭土地上建築多棟房屋，並保存登記。故縱將 原告所有系爭土地應有部分分配予被告，其等亦無可能用於 建築房屋，勢必仍將繼續出租第三人，收取租金。故不同意 被告主張之分割方法等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告則以：
㈠按土地法第31條第1項規定「直轄市或縣（市）地政機關於 其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形，依其性質及使用
之種類，為最小面積單位之規定，並禁止其再分割。」，乃 旨在防止土地細分，影響經濟效用。市縣地政機關為此最小 面積單位之規定，即為執行土地法此項意旨，共有土地之分 割倘有違反此項規定，自應認屬無效，縱當事人無異議亦然 （參照最高法院65年台上字第563號判例要旨）。又依建築 法第44條、第46條規定「直轄市、縣(市)(局)政府應視當地 實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地 面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合 併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」、 「直轄市、縣(市)主管建築機關應依照前二條規定，並視當 地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布 實施。」，是彰化縣政府依建築法第46條授權制定彰化縣畸 零地使用自治條例。查系爭土地都市計畫使用分區為「商業 區」，地目為建。依上開條例第3條規定，於使用分區為商 業區之建築基地，依其正面路寬、側面是否應設騎樓，規定 最小寬度至少須有3.5公尺、最小深度至少須有11公尺，即 商業區中，一般建築用地之建築基地最小面積至少須38.5平 方公尺，否則不得建築。惟依原告應有部分計算，其所能分 得之土地面積僅27.875平方公尺，分割將造成土地細分，為 無法建築利用之畸零地，影響經濟效用。另參照最高法院77 年台上字第1553號判決理由中所述及台灣省畸零地使用規則 第9條之規定，等同於上開條例第7條後段，惟最高法院仍援 引建築法第44條，認依原判決之分割方法，難謂未害及全體 共有人之公共利益。
㈡原告主張附圖編號乙部分符合彰化縣畸零地使用自治條例第 7條第1項第2款規定，得為建築使用。惟其雖稱系爭1085地 號土地後側所緊鄰之同段1084地號土地已建築同段415建號 、門牌彰化市○○里○○路92巷1號建物，然系爭土地周圍 之情形是否確實無法補足或整理，鄰接土地業已建築完成無 法合併建築使用而可供建築使用，仍應由彰化縣政府之相關 權責機關實際勘查後始得確定。且上開條例第7條規定係因 基地事實上業已形成面積狹小之事，無法併同周圍之土地補 足建築面積，為裨益土地充分使用而放寬建築基地面積之標 準。然系爭土地既未分割、尚未造成土地細分及建築基地不 足，是上開情形並非不能避免，乃與彰化縣畸零地使用自治 條例第7條規定之情形不同。原告所提彰化縣畸零地使用自 治條例第7條後段應為畸零地遇其既定之事實狀態確無法補 足或整理，為使物盡其用之例外，若認非既定之事實狀態（ 如本件尚未完成分割之建地），其得適用該條例第7條後段 規定，而得分割成畸零地，則無異使土地法第31條、建築法
第44條、上開條例第7條前段形同具文，有害土地之利用效 益、社會之經濟發展。故上開條例第7條後段既為例外，應 按「例外應從嚴解釋」之法理，不得恣意將例外擴張解釋， 否則無異放任土地細分，使民法物權、土地法、建築法及上 開條例防止土地細分之立法目的無存，故為防止土地細分， 影響經濟效用，應禁止其再分割，故原告所提原物分割方案 ，無論事實上、法律上均顯有困難，應不予採用。至於彰化 縣政府101年9月13日函，係以原告101年6月1日所提書狀所 附建築師所畫示意圖為前提，由法院依照該示意圖函詢彰化 縣政府，建築線是指定畫在公有地上，其前提是公有地確實 屬於原告的情形下，才有建築線指明出來可以建築房屋，該 函說明第二項第二行「公有土地擬合併位置」即可得知，若 有上開情形，才可以建築房屋，但原告有無取得公有地的所 有權，尚有問題。另國有財產局101年4月9日函第2頁第3點 提到，至於本案是否國有土地同意讓售，仍須由申購人送件 申請，再由本分處派員現場勘查等語，到底能不能賣，還要 去現場勘查，原告以不確定之事實，主張其一定可以取得前 面國有財產的土地，尚無可採。
㈢又原告主張縱使附圖編號乙部分無法為建築使用，仍有其他 多種高經濟價值之用途、非無法利用云云。惟系爭土地之地 目為建，意即為建築基地之用，縱使乙部分得出租供他人設 置店舖，亦與其使用目的相違背。且原告所稱之高經濟價值 用途僅係原告得將土地轉租他人以為營業、設置流動攤位、 藉此收取租金之個人經濟價值。然相較於攤位設置與建築房 屋兩者之用途，前者僅具有短期利用價值，縱使乙部分現處 於彰化市繁華熱鬧之區段，亦可能因商圈之變動、沒落而失 去、減低其利用價值。而後者之存續期間普遍長達數十年， 且不受經濟、景氣等因素影響其居住之利用價值，是後者較 能充分達到物盡其用之立意。而被告主張之分割方案係顧及 原告之應有部分比例僅1/8，為避免原物分割造成土地細分 ，且被告就系爭土地仍有維持共有之意願，故提出代償分配 方案，願按原告應有部分之價額為金錢補償。至於土地增值 稅乃國家強制課徵之稅捐，縱使原告因代償分配而須負擔上 開稅金，然其事實上亦受有金錢補償之利益，故不能「須課 徵土地增值稅云云，即謂代償分配不可採等語置辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割 之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共
有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配。 。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文 查系爭土地為兩造共有，共有人並未訂有不分割契約，亦未 約定不分割期限，且無因物之使用目的不能分割之情形，惟 無法達成協議分割等事實，有原告所提土地登記謄本、地籍 圖謄本等可稽，並經本院勘驗無訛，且為被告所不爭執，應 堪認為真實。是原告請求裁判分割共有物，核無不合，應予 准許。
四、查系爭土地為不規則形，南邊毗鄰同段1110之1地號土地面 臨彰化縣彰化市○○路，系爭土地上有門牌號碼彰化縣彰化 市○○路94號、96號、98號、100號房屋等情，業經本院會 同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗測量屬實，分別製有勘驗 筆錄及複丈成果圖在卷可稽（見本院卷一第56至57頁、第69 至70頁）。原告主張依附圖方案分割，為被告所反對，辯稱 原告所提分割方案，造成編號乙部分與彰化縣畸零地使用自 治條例第3條規定不符，將造成畸零地，無法建築等語，並 主張將系爭土地分配予被告，由被告依鑑定後之金額補償原 告。按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅 時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有 人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人 。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣 ，以價金分配於各共有人。」，民法第824條第2項定有明文 。是依上開規定，如各共有人受原物之分配並無困難，即不 得僅將原物分配於部分共有人。故本件應先審酌原告主張原 物分配予各共有人之分割方案是否可採。經查： ㈠被告辯稱系爭土地依附圖方案分割，其中編號乙部分土地， 與彰化縣畸零地使用自治條例第3條規定不符乙情，固為原 告所不爭執。惟依該條例第7條第1項第2款規定，「鄰接土 地業已建築完成無法合併建築使用」得為建築使用。查系爭 土地分割所毗鄰之1110之1、1079之5地號土地為國有土地， 得由申購人送件申請讓售，再由國有財產局派員勘查，依「 出租之國有非公用不動產得予讓售準則」、「土地所有權人 申購合併使用鄰接國有非公用土地案件處理要點」及「與私 有土地交雜無法單獨利用之國有非公用土地讓售原則」等行 政規則審辦乙情，業經財政部國有財產局中區辦事處彰化分 處函覆在卷（見本院卷一第220頁）。又系爭土地分割後， 附圖編號乙部分四周已興建完成，有原告所提土地現況測量 圖、地籍圖謄本、土地登記謄本及現場照片可稽（見本院卷
二第62至69頁）。且彰化縣政府101年9月13日亦函覆：「依 貴院檢送之現場照片、現況測繪圖、彰化縣彰化地政事務所 複丈成果圖及公有擬合併位置與畸零地檢討示意圖，說明基 地（編號乙部分）四周臨接土地已建築完成，基地周圍情形 確實無法補足或整理，符合彰化縣畸零地使用自治條例第7 條規定，可供建築使用。」等語甚明（見本院卷二第80頁） 。是被告辯稱系爭土地依附圖方案為原物分割後，編號乙部 分土地為無法建築之毗零地云云，尚無可採。
㈡又系爭土地採原物分割，被告願保持共有。而依附圖方案分 割，原告得單獨使用分割後取得之土地，被告分配取得之位 置與其等居住之房屋位置相同，對被告亦無不利益。本院斟 酌系爭土地使用情形、分割後之經濟效能及各共有人之意願 ，認依附圖方案分割為可採。又本件既無民法第824條第2項 第1款所規定「各共有人均受原物之分配顯有困難」情形， 故被告主張將系爭土地全部分配予被告，由被告依鑑定結果 補償原告，其方割方法即無可取。爰判決如主文第1項所示 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第 85條第1項但書。
中 華 民 國 101 年 10 月 24 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原住同上本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 10 月 24 日
書記官 楊筱惠