臺灣屏東地方法院民事判決 99年度簡上字第69號
上 訴 人 温林秀琴
訴訟代理人 孔福平律師
被 上訴 人 方春子
訴訟代理人 洪士宏律師
訴訟代理人 林易玫律師
送達代收人 林乙函
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國99年5 月26日本
院98年度屏簡字第583 號第一審判決提起上訴，本院第二審合議
庭於101 年10月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠、於原審起訴主張：坐落屏東縣屏東市○街段○○段298 地號 土地面積49平方公尺（下稱系爭土地）暨其上門牌屏東縣屏 東市○○路70號之原始房屋（下稱原始房屋），原為訴外人 林清德所有，而出租與上訴人使用。然原始房屋因颱風受損 ，上訴人未經林清德同意將原始房屋予以重建（下稱系爭房 屋）。嗣林清德於民國（下同）95年4 月18日將系爭土地及 其上房屋贈與登記予被上訴人，被上訴人遂於98年9 月11日 以存證信函向上訴人為終止租約之意思表示，並以98年10月 31 日 為契約終止日。惟上訴人迄今仍繼續占有使用系爭土 地，被上訴人自得本於物上請求權之法律關係，請求上訴人 拆屋還地，並依不當得利之法律關係，請求相當於租金之利 益等語，為此提起本件訴訟。並聲明：1 、上訴人應將被上 訴人所有坐落屏東縣屏東市○街段○○段298 地號土地上， 如原審判決附圖所示⑵部分，面積16平方公尺，即門牌屏東 縣屏東市○○路70號之地上物拆除，將土地（即系爭土地） 返還被上訴人；2 、上訴人應自98年11月1 日起至交還系爭 土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）15,000元及 法定遲延利息；3 、並願供擔保，請准宣告假執行。㈡、於本院主張：除引用原審主張之外，又稱： 1.被上訴人方春子前為索回系爭房屋之鄰房（屏東市○○路68 號），經以訴訟請求返還房屋，惟經鈞院以96年度簡上字第 7 號認定67年間賽洛馬颱風來襲後，該房屋幾近倒塌而經承 租人重建且未辦理保存登記，故其所有權為原始起造人即承 租人取得，且被上訴人方春子之前手林清德因喪失該原始房 屋之所有權，故渠等間原租屋契約亦隨之消滅，自無依據民
法第455 條或第767 條規定，請求返還房屋之理由，乃為敗 訴判決且確定在案。嗣被上訴人另案依民法第767 條規定起 訴請求拆屋還地後，迭經鈞院97年度重訴字第57號、臺灣高 等法院高雄分院97年度重上字第96號判決勝訴在案（原審卷 第12－25頁）。
2.證人林清德於96年簡上字第7 號返還房屋事件96年11月13日 準備程序復證述，「（本件租金收受與承租人有無聯繫？） 從出租到現在沒有聯絡過，租金以前都是我二哥在收，收到 83年，83年以後收不到租金，所以我二哥不再幫我收租金， 84年5 月1 日第一次收到杜政宗的租金，83年以前是我二哥 在收，交租的人是姓李的，杜政宗有無住在系爭房屋，我也 不曉得，後來杜政宗交了84年到87年的租金，後來91年又收 到杜政宗的支票，後來90、91年也收到蔡素真的支票，房子 是在民國50年左右出租，當時是出租給姓李的，何時換人我 不曉得。」、「（賽洛馬颱風過後，有無何人向你反應房屋 要修繕？平日房屋修繕要如何處理？）沒有人跟我反應房屋 要整修的事情，平常修繕由房客找人來修繕之後再由房租扣 除費用，向來管理模式都是這樣。」、「（你五哥有無跟房 客接觸過？）只有接觸過一次，就是去找杜政宗談判的那一 次，我五哥是從84年5 月1 日開始幫我收租金，之前他沒有 接觸過。」、「原來的70號大約因為馬路拓寬的關係拆除剩 下半間，杜政宗大概利用這個時間，把半間房屋整修起來， 成為目前房屋，原來的70號的半間現在另有一位房客，所以 不是賽洛馬颱風當時改建，不可能70號房屋拆掉剩下半間， 現在原來的70號及68號的房屋頂是連在一起，原來的70號所 剩下的半間現在是房客溫林秀琴在開雜貨店使用，現還在承 租中，杜政宗講都是他的房屋是指包括70號房屋以及68號房 屋在內，雅竹是66號，那不是我的房子。」（參99年11月26 日民事答辯（二）狀附證2 ），上開半間之證述，依前後證 詞觀之，應為68號房屋，而非指70號房屋，否則不可能證述 「原來的70號所剩下的半間現在是房客溫林秀琴在開雜貨店 使用，現還在承租中」之證述。
3.被上訴人之前手林清德原有土地為屏東縣屏東市○街段○○ 段298 、299 、303 、304 地號土地，並在298 （304 ）、 299 （303 ）地號上搭蓋建物，門牌號碼為上海路68號（29 8 及304 地號）及70號（298 、304 、299 、303 地號）， 後81 年間因都市計畫擴寬永福路，舊街段一小段300 、301 、301 （他人土地），及299 、303 地號土地遭拆除並補償 （參99年11月26日民事答辯（二）狀附證4 ），林清德位於 299 （303 ）地號土地之上海路70號即遭拆除部份，剩下29
8 （304 ）地號上一半的建物。而因當時土蓋房屋並無所有 權狀（迄今仍無），故而房屋稅及地價稅均任由稅捐稽徵處 目測而統以上海路68號課處（參99年11月26日民事答辯（二 ）狀附證5 ），此由298 地號土地面積為49 平方公尺、304 地號土地面積為11平方公尺，合計共60平方公尺，與地價稅 單所課稅為「60」平方公尺可知（參99年11月26日民事答辯 （二）狀附證6 、7 ），無論是68號或70號的住戶，事實上 均從未繳交過房屋稅及地價稅。上訴人於書狀內寫其繳納房 屋稅與事實不符。因此系爭房屋雖稱上海路「70號」，但是 在稅捐稽徵處課稅上僅有68號，根本無70號，故而林清德於 另案96年度簡上字第7 號96年11月13日準備程序始證述，「 68及70號現改為68號」，但事實使用情況是：在81年馬路拓 寬前，68號及70號係分別出租於不同之人（李姓及溫老先生 ），馬路拓寬之後仍是維持68號及70號（約半間房屋面積） 分別承租李姓及溫老先生的模樣，仍區分成68號及70號門牌 號碼。
4.杜政宗於另案96年度簡上字第7 號遷讓房屋訴訟中，主張68 號房屋為其在賽洛馬颱風後搭蓋云云，證人林清德乃證述， 與68號比鄰之66號房屋（為其兄林清森所有）於80年間發現 遭第三人增建而提起拆屋還地訴訟，並為訴訟上和解，當時 並未發現68、70號有增建情形，但其在開庭時觀卷附之68及 70號的照片，認為因其屋頂相連，始證述「杜政宗【大概】 利用這個時間，把半間房屋整修起來」，猜測杜政宗可能係 在81年馬路拓寬之後始搭建二樓，藉以推翻杜政宗所謂賽洛 馬颱風後就蓋屋之陳述「所以不是賽洛馬颱風當時改建」。 並非林清德知悉賽洛馬颱風之後70號變成一半而容任杜政宗 重建（事實上目前70號仍維持正常房屋一半的面積狀態）。 5.系爭房屋租金係林清德委由其二哥林清禛代為收取，並由上 訴人逕匯款予林清禎，至94年底林清德回台灣，始由上訴人 以其女兒溫秋朱名義匯款至林清德指定之帳戶，因上訴人均 以匯款方式支付房租，且林清德長年旅居海外，對於房屋結 構是否有改變，並不清楚，迄至94年底返國欲處理房租事宜 時，發現系爭房屋與比鄰之68號房屋，樓高及搭建之建材均 為同一格式（參原審民事辯論意旨狀附證5 ，照片），縱房 屋外觀略有更易，林清德亦僅認為乃房屋之重大修繕，故而 林清德在寄給68號房屋承租人，及系爭房屋承租人及上訴人 溫林秀琴之存證信函內容均自稱自己為房屋所有人，欲調整 房屋租金云云（本院卷第33、34頁），從未曾提及承租土地 ，而上訴人溫林秀琴於收到存證信函後同意林清德調整房屋 租金，並繳交租金（原審卷41－45頁），顯然雙方之認知均
為系爭房屋為林清德所有，也因此，被上訴人方春子受讓林 春德之所有權後，乃逕對68號之占有人歐陽清和蔡素真，以 及渠等之前手杜政宗提起返還房屋之訴訟，訴訟進行中歐陽 清、蔡素真及杜政宗始主張房屋為渠等重建云云，本件系爭 房屋比鄰之68號房屋同一情況，被上訴人方春子之前手林清 德對系爭房屋已滅失重建並無認知，而基於收取房屋租金之 意思繼續，並無變更為基地租賃關係，因此兩造間就租賃物 之承租應認於原始房屋所有權消滅時，租賃關係亦隨之消滅 ，則兩造就系爭土地既無租賃關係存在，亦無其他契約關係 ，上訴人占有系爭土地即無合法權源，其於其上建屋、使用 ，顯然侵害被上訴人基於所有權之地位之使用權，依法自得 依民法第767 條第1 項訴請返還系爭土地。
6.上訴人雖抗辯在賽洛馬颱風後由其重建，然其對於林清德與 溫東永原為房屋租賃契約，卻又未能提出在賽洛馬颱風之後 林清德另與上訴人訂立租地契約之證明，則其如何在溫東永 過世之後，將溫東永與林清德之租屋契約，變成上訴人與林 清德之租地契約？又上訴人溫林秀琴無權占有系爭房屋或其 基地，顯已侵害被上訴人方春子之權利，並獲有不當得利， 按最高法院61年台上字第1695號判例及民法第179 條規定， 被上訴人方春子自得就上訴人溫林秀琴所占有系爭房屋或其 基地之範圍，計算所得之不當得利，並請求上訴人溫林秀琴 返還。系爭房屋位於屏東市○○路與永福路口，附近商店 林立，鄰近火車站、公路局及客運站、媽祖廟，交通便利等 情，業經原審法院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄及照片足憑（ 原審卷第30、61、74頁）。揆諸最高法院54年台上字第1528 號判例意旨，應認上訴人占有系爭土地除得營商外，同時享 受週遭密集人口及其經濟活動之特殊利益，上訴人應付相當 於地租之利益不僅為使用系爭土地之對價，並包括該特殊利 益之對價在內，自不受土地法第97條所定地租最高限制之拘 束，且系爭房屋位於上海路與永福路交叉口之三角窗位置， 店舖主體內賣棉被、外面馬路上還可以出租給賣蛋糕、指甲 彩繪，面臨永福路有2 個攤位，以每個攤位1 萬元收租計算 ，上訴人光是靠租金收益就每月高達4 、5 萬元，被上訴人 4.8坪之土地收取1萬5千元，並無過高情形。 7.上訴人主張林清德仍繼續收取租金云云，然查被上訴人於98 年9 月11日已以存證信函終止租約（原審卷第10頁），並依 法訴請上訴人拆屋還地，對於上訴人是否繼續匯款至林清德 並不知情，蓋上訴人匯款之帳戶，雖為林清德所有，然因該 帳戶在台灣，且帳戶內本有百萬元結餘金額，被上訴人僅曾 以該帳戶為轉帳或支付台灣部分帳款，並未曾確認是否上訴
人有繼續匯款，且因系爭房屋及土地，業經林清德移轉至方 春子名下，上訴人亦未曾向被上訴人方春子為繼續承租或變 更租約之意思表示，直至訴訟代理人於99年8 月18日收受上 訴人之上訴理由（二）狀，並以網路查詢林清德之銀行帳戶 ，始知上訴人有繼續匯款之事實，然對於繼續承租被上訴人 並未曾表示同意。故而縱使上訴人仍繼續繳付租金，亦僅是 是否有不當得利的問題，不能證明租屋契約變更為租地契約 。而兩造間既無租地之合意，被上訴人所收取之租金即非租 金，然上訴人仍繼續佔用系爭土地，故而被上訴人主張所收 取租金應為上訴人使用系爭土地相當租金之不當得利。 8.上訴人溫林秀琴與林清德間對於原始房屋所成立之租賃契約 ，約定每月租金為15,000元，然因被上訴人意在取回系爭土 地、房屋自用，故對原審判決關於不當得利之計算暫無異議 ，併予說明。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：
㈠、原審抗辯：系爭土地上之原始房屋於66年間賽洛馬颱風來襲 而倒塌，上訴人乃於67年間重行興建為目前之系爭房屋。上 訴人既為系爭房屋之原始起造人，自應由其取得所有權；林 清德於系爭房屋建造完畢仍繼續收取租金，應係合意變更成 立租地建屋契約。故被上訴人依土地法第103 條及民法第42 5 條之規定終止租約，並不合法，兩造間租約仍然存續，上 訴人占有系爭土地應為有權占有等語，資為抗辯。並聲明： 1、 駁回被上訴人之訴；2 、如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
㈡、於本院抗辯：除引用原審抗辯之外，又稱： 1、使用建物，必使用建物座落之土地，顯難想像出租建物，不 併予出租建物座落之土地者。林清德既將原始房屋出租，則 「原始房屋」座落之「系爭土地」併予出租，始符社會一般 交易經驗。而被上訴人亦自承「... 賽洛瑪颱風前，是（系 爭）土地與原始房屋之租金... 」（見本院另案99訴431 號 卷第102 頁，現上訴中）。系爭土地上原始房屋為土造瓦蓋 平房，於66年颱風來襲而倒塌滅失。上訴人為原承租人溫東 永之配偶，於67年間在原始房屋座落之系爭土地上出資興建 系爭騎樓、鋼鐵架二層建物門牌屏東市○○路70號。原始房 屋既已倒塌而失其存在，系爭房屋自不可能為原始房屋之重 大修繕。原租賃物中之原始房屋既已滅失，原始房屋之租賃 關係即已消滅而不存在，原始房屋自滅失後即無租金之給付 問題。原租賃物中之系爭土地租賃關係，不因原始房屋之滅 失而失其存在。林清德因此歷近三十多年，多次對上訴人溫 林秀琴調整租金，上訴人溫林秀琴並將租金匯入林清德指定
之林清德帳戶台北富邦銀行古亭分行000-000-000000，迄今 從未遲延，亦從無間斷
2、民國66年賽洛瑪強颱襲捲南臺灣，「造成二次大戰以來臺灣 最大的破壞事件」。林清德所出租之「老舊土造瓦蓋」原始 房屋，因而倒塌、滅失，上訴人67年間於系爭土地上興建系 爭房屋，兩造對於承租人變更為上訴人溫林秀琴之事實，均 不爭執。基上事證，顯見上訴人溫林秀琴歷年匯入林清德指 定之上揭帳號款項，本係給付系爭土地之租金。被上訴人主 張林清德收取的款項「是指原始房屋之房租，也非系爭土地 租金。」（本院卷第217 頁）（本院99 訴431 號100.5.12. 筆錄第2 頁），顯難想像被上訴人上揭主張之真實性。則雙 方間已成立不定期租賃關係，出租人為林清德，承租人已變 更為上訴人溫林秀琴，為兩造所不爭執，亦如上述。被上訴 人非出租人，自無表示終止租約之正當權源。又林清德所有 原始房屋，業已於66年滅失，自無從讓與，被上訴人主張林 清德所有原始房屋已於95年讓與被上訴人乙節，顯難想像其 實在。上訴人歷年所繳付之租金為系爭房屋座落之系爭土地 之租金，亦如上述。基上，被上訴人主張已於98年9 月11日 以存證信函2286號向上訴人表示終止原始房屋之租賃關係， 並進而主張系爭土地之未定期限不定期租賃關係業經終止乙 節，顯屬無據。
3、林清德出租系爭土地給上訴人，而上訴人67年於系爭土地新 建鋼造、磚牆、屋頂鐵皮蓋二樓建物，現仍繼續供住、商之 使用，並繼續繳付租金給出租人林清德之事實，上揭系爭土 地為不定期租賃關係存續中，則⑴上訴人自得依民法第425 條第1 項對被上訴人主張系爭土地未定期限之不定期租賃契 約繼續存在，上訴人就系爭土地，自有使用之正當權源（民 法第421 條第1 項）。⑵依上揭事實及最高法院74年台上25 62號判例意旨，出租人林清德與上訴人溫林秀琴67年於系爭 土地新建現在系爭房屋，並繳納系爭土地之租金時，即已變 更為不定期租地建屋契約。
4、於本院聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄、⑵前開廢棄 部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回、⑶第一 、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事實：
㈠、系爭土地原為林清德所有，且將系爭土地上之原始房屋出租 與上訴人溫林秀琴之夫溫東永並收取租金，溫東永過世後， 由上訴人繼續繳交租金。
㈡、系爭房屋經上訴人溫林秀琴重建，屬溫林秀琴所有。㈢、林清德於95年4 月18日將系爭土地贈與被上訴人方春子。
四、兩造爭執事項：
㈠、被上訴人依民法第767 條物上請求權之法律關係，訴請上訴 人拆除地上建物（系爭房屋）並返還系爭土地，有無理由？㈡、被上訴人可否依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當 於不當得利之租金？請求金額是否適當？
五、本院之判斷：
（一）查本件系爭土地原為林清德所有，且將系爭土地上之原始 房屋出租與上訴人溫林秀琴之夫溫東永並收取租金，溫東永 過世後，由上訴人繼續繳交租金，又系爭房屋係經上訴人溫 林秀琴重建，屬溫林秀琴所有，嗣後林清德於95年4 月18日 將系爭土地贈與被上訴人方春子，另重建後之系爭房屋占用 系爭土地上面積16平方公尺土地等事實，有被上訴人提出之 系爭土地登記謄本、地籍圖謄本為證（原審卷第34、35頁） ，並經原審會同兩造履勘以及囑託屏東縣屏東地政事務所測 量屬實，亦有原審勘驗筆錄及該地政機關製作如附圖所示之 複丈成果圖在卷可憑（原審卷第60－63頁），復為兩造所不 爭執，堪信真實。
（二）茲就上開兩造協議簡化之爭執事項，分別審酌如下： 1、被上訴人依民法第767 條物上請求權之法律關係，訴請上訴 人拆除地上建物（系爭房屋）並返還系爭土地，有無理由？ ⑴查系爭房屋為上訴人溫林秀琴所重建，兩造已不爭執，業如 前述；被上訴人雖於本院主張：系爭房屋重建原因是在81年 間道路拓寬，建物拆除不堪使用，才由被上訴人重建等情， 並舉屏東縣政府101 年5 月25 日 屏府地權字第1010137742 號函附林清德之土地地價補償清冊、土地地上建築改良物補 償清冊、土地差額地價補償清冊影本各乙份為證（本院卷第 276 －281 頁），然查①本件被上訴人於原審即已主張系爭 土地上之原始房屋於66年間賽洛馬颱風來襲而倒塌，上訴人 乃於67年間重行興建為目前之系爭房屋。②與系爭房屋相臨 之上海路68號房屋，被上訴人於本院96年度簡上字第7 號與 訴外人杜政宗等人返還房屋事件中已判決認定67年間賽洛馬 颱風來襲後，該房屋幾近倒塌而經承租人重建且未辦理保存 登記，故其所有權為原始起造人即承租人取得，已據本院調 取該卷宗核閱屬實，並有該判決附卷可稽（本院卷第47頁） 。③又上海路68號房屋，經本院96年度簡上字第7 號返還房 屋事件之受命法官現場履勘結果，上海路68號房屋為鋼骨鐵 架鐵皮屋搭建，與相鄰上海路70號（系爭房屋）同為鋼骨鐵 架鐵皮屋，於該案受命法官履勘時，一樓經營「芥末醬」服 飾店，二樓增加搭蓋房間，作為堆放雜物與房間之用，後側 部分則是鋼骨鐵架鐵皮屋搭建做為廚房、廁所、雜物間使用
，緊鄰關帝廟等情（96年度簡上字第7 號卷第57-62 、110- 11 5頁），足證66年賽洛馬颱風毀損原始紅瓦泥土牆一層樓 之68號、70號房屋後，由訴外人杜政宗及上訴人出資於67年 間興建為鋼架磚牆之二層樓房屋之68號、70號房屋。至於上 開屏東縣政府之土地地價補償清冊、土地地上建築改良物補 償清冊等資料，或有可能因道路拓寬損及房屋而作整修，與 系爭房屋重建，非必有其關聯性，不能據以推定系爭房屋即 係81年間重建，此於被上訴人另案99年度訴字第431 號返還 土地事件民事判決中亦同此認定（本院卷第299 頁）。④另 查重建之系爭房屋雖經屏東縣政府稅務局認定上訴人女兒溫 秋朱為房屋納稅義務人（本院卷第233 頁）；惟此為稅捐機 關課徵房屋稅之依據，非認溫秋朱即為系爭房屋所有人，上 訴人亦作如是表示。又繳納系爭房屋租金雖由溫秋朱為匯款 人，但只能證明是以溫秋朱名義代上訴人繳納租金，均不能 因此證明溫秋朱為重建之系爭房屋所有權人，是故，重建之 系爭房屋仍為原始起造人即上訴人所有。
⑵上訴人主張：上訴人為系爭房屋重建之原始起造人，應由上 訴人取得所有權，林清德於系爭房屋建造完畢仍繼續收取租 金，應係合意變更成立租地建屋契約，上訴人占有系爭土地 應為有權占有云云；惟①依民法第421 條第1 項規定「稱租 賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支 付租金之契約。」，同法第153 條第1 項亦規定「當事人互 相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。 」，是故，租賃乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契 約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其 契約即難謂已成立。又租賃契約主體之變更，屬於更改或契 約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之（參見最 高法院69年度台上字第2183號判例要旨）。次按房屋與其所 坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客 體，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使 用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益 及社會公益。復按租賃之房屋，因天災或其他事變致全部滅 失者，如當事人間未經訂有出租人應重蓋房屋租與承租人使 用之特約，其租賃關係當然消滅，至房屋承租人對於房屋之 基地，雖得因使用房屋而使用之，若租賃關係已因房屋滅失 而消滅，即無獨立使用之權，合先敘明。②查本件訴外人林 清德到庭證稱：「（系爭房屋）是租給姓溫的人，是叫我二 哥林清禎處理，租金也是他幫我代收。」「我不清楚（指系 爭房屋何時被颱風吹毀），我二哥沒有告訴我，只跟我講上 訴人很久沒有來繳房租了，房屋是否被吹毀並沒有告訴我。
」「有否重建我也不清楚。」「加拿大（指旅居國家），很 少回國，就算有回台灣，並不一定回屏東，若有回屏東，時 間也不長。」「我目的是出租房子，土地當然是可以使用。 」等語，又問以：你於1983年以後回國，最早回台灣是95年 3 月15日，當時你回台灣時是否有回到系爭房地探視？答以 ：有。問以：當時你是否認為是房子改建或是有人告訴你房 子有改建？答以：沒有。問以：你在調整租金時，你是如何 向他們表示？你是租地或租房子？答以：我說是租房子，一 直都是房子各等語（卷卷第138 －140 頁）核與林清德先前 在本院96年度簡上字第7 號返還房屋事件證述：「我在民國 55 年 去加拿大，大概是在65年才回來，之後有回來，只是 去台南。」「系爭房子租金本來我父親在收，我父親過世之 後由我二哥林清禎幫我收，我自己沒有親自收過租金。」「 沒有人跟我反應房屋要整修的事情，平常修繕由房客找人修 繕之後，再由房租扣除費用，向來管理模式都是這樣。」等 語（見96年度簡上字第7 號卷第85、138 頁）相符。參以林 清德入出國日期紀錄，其自出國後，從1998年1 月1 日起至 20 07 年11月11日止，雖有數次回國（本院卷第116 、117 頁），但非必回到屏東，則其旅居國外多年，系爭房屋租金 等事宜又委由他人代收管理，對系爭房屋有無重建或整修等 情，不甚了解，難期林清德知悉系爭房屋重建之事，遑論同 意租屋契約改為租地契約。③依據上訴人提出之訴外人林清 德94年12月26日自台南市○區○○路二段138 號地址寄發上 訴人郵局存證信函記載「台端承租本人所有坐落屏東市○○ 路70號房屋多年，租金至今未調，與附近租金行情差距達十 餘倍，甚不合理，為此函知台端自95年元月一日起將美月租 金調整為新台幣壹萬伍仟元整。」等語（本院卷第33頁）及 95年9 月20日自台北市○○街16巷6 號4 樓寄發信函稱：「 台端承租本人所有坐落於屏東市○○路70號房子95年度至九 月租金總共新台幣肆萬伍仟元，屆時請將租金匯入林清德帳 號：台北富邦銀行古亭分行..... 」等語（本院卷第26頁） ，又據上訴人以其女兒溫秋朱為匯款人、收款人為林清德自 95 年9月起至99年8 月止之租金匯款委託書（原審卷第41－ 46 頁 、本院卷34頁）等情以觀，足見林清德不知系爭房屋 重建之事，上開存證信函意在就出租之房屋調整租金及如何 收取租金，且上訴人仍持續匯給林清德調整後之租金，其在 匯給租金之前或以後均不曾對林清德提及系爭房屋重建，要 改為合意變更成立租地建屋契約，亦不能以林清德對重建之 系爭房屋繼續收取租金之事實，遽認有默示同意變更為租地 契約；縱或上訴人有改為租地之意，然並未將此意思通知林
清德，林清德並不知情，此僅為上訴人單方之意思，雙方變 更租地契約之意思表示並未合致，上訴人主張之租地建屋契 約，不能成立。
⑶按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按租 賃物全部滅失，無論其原因如何( 即不論可否歸責於承租人 或出租人之事由) ，則租賃之客體既不存在，租賃關係當然 終了( 參見司法院二十九年院字第一九九四號、三十四年院 解字第二九七九號解釋）。綜觀上情，訴外人林清德與上訴 人在租賃法律關係存續中，為租賃標的之租賃物即系爭原始 房屋已因66年間賽洛馬颱風來襲之不可抗力而倒塌滅失，承 租人無法再繼續使用收益原始房屋，應無待終止之意思表示 ，雙方之租賃契約即告消滅，亦即租賃關係已不存在，則上 訴人自係在無權占有系爭土地之狀態下重建系爭房屋。又參 酌最高法院72年台上字第1552號判決意旨「以無權占有為原 因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無 權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正 當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有 理由。」，本件上訴人復未能舉證證明其重建之系爭房屋在 系爭土地有何合法之權源，職故，被上訴人依民法第767 條 物上請求權之法律關係，訴請上訴人拆除無權占用之地上物 （系爭房屋占用部分）並返還系爭土地，於法並無不合。 2、被上訴人可否依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當 於不當得利之租金？請求金額是否適當？
⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照） 。經查上訴人無權占用系爭土地如附圖所示所示（2 ）部分 ，面積為16平方公尺土地，其占用系爭土地，可獲得使用系 爭土地利益，且無法律上之原因，屬不當得利。因其所受利 益之性質不能返還原形，自應返還價額即相當於租金之數額 ，而依前開說明，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金 之不當得利，其訴請上訴人就系租期屆滿後之98年11月1 日 起至返還上開土地之日止，返還相當於租金之不當得利，洵 屬有據。
⑵次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文，而該 條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦定有 明文。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權 人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條 、土地法第148 條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規 定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告 地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦 規定明確。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定（參見最高法院68年台上字第3071號判例意旨）。查系 爭土地坐落屏東市城市地方，有土地法等前開規定之適用。 又系爭土地申報地價自96年起迄今之申報地價為每平方公尺 36,303.2元，有土地登記謄本可證，而系爭房屋占有面積為 16平方公尺，亦有複丈成果圖可稽。且系爭房屋位於屏東市 ○○路與永福路口，週邊商店林立，鄰近火車站、公路局及 客運站、媽祖廟，交通便利等情，業經原審勘驗現場屬實， 有勘驗筆錄及照片足憑（原審卷第30、61、74頁）。審酌系 爭土地附近繁榮程度，使用狀況，並考量社會經濟情況等情 ，以按申報地價年息百分之8 計算占用系爭土地所受相當於 租金之利益，認屬相當，被上訴人主張應以兩造先前租金額 即每月15,000元計算等語，則屬過高。又林清德不知系爭房 屋為重建而續收租金並於95年4 月18日將系爭土地及其上房 屋贈與登記予被上訴人，被上訴人亦不知系爭房屋係經重建 ，遂於98年9 月11日以存證信函向上訴人為終止租約之意思 表示，並以98年10月31日為契約終止日，故依占用之申報地 價、土地面積及年租率計算結果，被上訴人請求上訴人自98 年11月1 日起至返還土地之日止，按月給付3, 872元，為有 理由；其逾此數額之請求，則無理由，不能准許（計算式： 36 ,3 03 .2 元×16平方公尺×8 ％÷12月=3,872元，元以 下4 捨5 入），被上訴人對此不當得利之計算亦無異議。六、從而，被上訴人依民法物上請求權之法律關係，訴請上訴人 將系爭土地上門牌號碼屏東縣屏東市○○路70號即系爭房屋 如附圖所示（2 ）部分面積16 平 方公尺之部分拆除，並將 占用之系爭土地部分返還被上訴人，及上訴人應自98年11月 1 日起至交還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3, 872元 與法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此數額之請求， 則無理由，不能准許。原審為被上訴人上開勝訴之判決，於 法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 件判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 柯彩燕
法 官 劉怡孜
法 官 胡晏彰
正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 17 日
書記官 郭松菊