臺灣宜蘭地方法院民事判決 101年度重訴字第40號
原 告 黃陳金英即黃金發.
黃秀慧即黃金發之.
黃珀朱即黃金發之.
黃秀芬即黃金發之.
黃秋欽即黃金發之.
上五人共同
訴訟代理人 黃憲男律師
被 告 陳明德
訴訟代理人 李後政律師
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年10月
4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告連帶給付新臺幣捌佰壹拾陸萬柒仟元之同時，將宜蘭縣羅東鎮○○段一三五四地號土地所有權移轉登記予原告公同共有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟 法第168條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受 之聲明，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本 件原告黃金發提起本件訴訟後，於本院審理中之民國101年8 月28日死亡，黃陳金英、黃秀慧、黃珀朱、黃秀芬、黃秋欽 為其法定繼承人，有戶籍謄本附卷可稽。黃陳金英、黃秀慧 、黃珀朱、黃秀芬、黃秋欽依民事訴訟法第175條第1項、第 176條規定具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、本件原告主張：
㈠ 宜蘭縣羅東鎮○○段1354地號土地為被告所有，其上則存在 有原告之被繼承人黃金發所有之門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○ 路148號房屋，系爭房屋與系爭土地間有不定期之租賃關係 。被告前於101年4月9日以存證信函通知黃金發，稱已於101 年4月6日與訴外人林國永簽立買賣契約書，將系爭土地以總 價新臺幣（下同）816萬7,000元之價格出售予林國永。黃金 發於收受存證信函後，即於10日內以存證信函通知被告願就 被告與林國永前揭買賣行使優先購買權。被告收受原告之存 證信函後即委由林正欣律師與黃金發洽談系爭土地間之買賣 事宜，黃金發亦委由子女與林正欣律師進行洽談。惟洽談進
行過程，被告要求黃金發須就宜蘭縣羅東鎮○○段1353地號 土地一併購買，因雙方就該1353地號土地之價金無法議定， 被告藉詞拒絕與黃金發就系爭土地補辦理買賣契約之簽訂暨 履約事宜，雖經黃金發以2次存證信函催促被告辦理，並備 妥契約書及第1、2期款共160萬元，然被告亦拒不履行，並 拒絕受領價金。被告雖未與黃金發就系爭土地補訂買賣契約 書，惟優先購買權人一經表示以同一條件優先承購，則該基 地之買賣契約，即當然於出賣之基地所有權人與優先購買之 承租人間成立，而依民法第348條第1項規定，物之出賣人負 交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，黃金發 已依民法第348條第1項規定，訴請被告移轉登記系爭土地。 黃金發死亡後，原告等人為黃金發之繼承人，自有權續對被 告請求移轉系爭土地，而繼承人有數人時，在分割遺產前， 各繼承人對於遺產全部為公同共有，又繼承人對於被繼承人 之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，為此爰依繼 承之法律關係及民法第348條第1項規定提起本訴，聲明求為 判決被告應於原告連帶給付816萬7,000元之同時，將系爭土 地所有權移轉登記予原告公同共有。
㈡ 被告之抗辯均非有據：
⒈被告雖執最高法院44年臺上字第76號判例，辯稱黃金發之優 先承買權僅係締約請求權，而非形成權，惟土地法第104條 第2項於64年7月24日新增，自修正後該優先購買權具有物權 之效力，且有形成權之性質。
⒉被告雖又謂黃金發並未一併交付定金80萬元，與本件被告與 訴外人林國永間之買賣契約內容未符。然被告迄今並未出面 與原告補訂書面買賣契約，且又爭執雙方就系爭土地買賣契 約是否成立，更未依被告與林國永間就系爭土地買賣契約書 第5條之約定於簽約日將所有權狀交付，原告自尚無交付定 金80萬元之義務。更言之，系爭土地買賣契約書之簽訂暨簽 定買賣契約書應交付之定金，均乃係契約成立前之行為，非 契約成立後之履約行為，並無民法第314條規定之適用。且 買賣契約之出賣人有移轉買賣標的所有權予買受人（或其指 定人）之義務，而被告須備齊系爭土地所有權移轉登記之文 件及用印完成，原告始需給付用印款，是就此黃金發約被告 於黃憲男律師事務所簽訂買賣契約書、收受定金、給付所有 權移轉登記之文件及用印、交付用印款，並無違反民法第31 4條或被告與林國永間就系爭土地買賣契約書第11條第4項之 約定。
⒊被告稱原告就定金之給付已給付遲延，主張解除契約云云， 惟被告訴訟代理人僅於101年8月16日言詞辯論期日陳稱「如
果有必要的話，我們今天當庭再做一次催告」，被告本身就 是否為催告，既以「如果必要」為前提，顯然其就是否為催 告之意思尚未確定，且又只單稱催告，亦無催告內容，故其 催告並未成立，自不生催告之效力，則被告未經合法催告， 自不得解除契約。況原告訴訟代理人於101年8月16日言詞辯 論時已抗辯被告未交付系爭土地之所有權狀，主張同時履行 抗辯，故不生遲延給付之問題。是縱認被告之催告成立有效 ，其對原告主張解除契約亦不合法。
⒋被告雖謂與訴外人林國永間就系爭買賣契約業已合意解除， 系爭優先承買權業已失其存在云云，惟被告於黃金發通知行 使購買權後，隨即委託林正欣律師與黃金發洽辦系爭土地買 賣事宜，足見被告所述不實。況土地法第104條第1項優先購 買權非單純之請求權，而具物權之效力，且有形成權之性質 。故黃金發行使優先購買權之後，被告與訴外人林國永間亦 不能任意解除契約。
二、被告則答辯以：
㈠ 依最高法院44年臺上字第76號判例，優先承買權係一種締約 請求權，而非形成權。被告並未承諾，故兩造間之買賣為契 約未成立。
㈡ 所謂優先承買權係指優先承買權人得以同樣條件請求與出賣 人訂立買賣契約而言。黃金發於行使優先承買權時，未依被 告與訴外人林國永所簽訂之買賣契約約定，一併繳交定金80 萬元，且被告與第三人林國永簽訂之買賣契約並未約定清償 地，依據民法第314條規定，即以被告之住所為清償地，黃 金發竟要求被告至原告訴訟代理人律師事務所簽訂買賣契約 及收受定金、簽約金各80萬元，已與原買賣契約條件未符， 尚不生優先承買權行使之效力。
㈢ 縱黃金發與被告間因黃金發行使優先承買權，而成立買賣契 約，則應以被告與訴外人林國永簽訂之買賣契約為買賣契約 之內容，不待另訂書面之買賣契約。而買賣契約約定價金應 按期給付，在性質上自應按約定之期限為之，屬民法第255 條「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給 付不能達其契約之目的」之情形，黃金發迄未給付定金、用 印款，即已給付遲延，被告自得不另為催告即解除買賣契約 。縱須經催告始能解除契約，被告亦已於鈞院言詞辯論時以 言詞催告，黃金發雖為同時履行抗辯，但此一抗辯應不生效 力，系爭買賣契約仍因被告為解約之意思表示而失其效力。 ㈣ 被告與訴外人林國永之買賣契約業已合意解除，並通知黃金 發，是黃金發即不得再行使優先承買權。
三、經本院協同兩造整理爭點，兩造間爭執與不爭執事項如次：
㈠ 不爭執事項：
⒈原告被繼承人黃金發所有之系爭房屋坐落於被告所有系爭土 地上，且存有不定期限租賃關係。
⒉被告於101年4月6日與訴外人林國永就系爭土地簽定買賣契 約，約定買賣價金816萬7,000元之事實。 ⒊被告於101年4月9日寄發存證信函告知黃金發前揭買賣事實 ，黃金發於同月18日寄發存證信函予被告表示行使優先承買 權，於同月19日送達被告之事實。
⒋被告於101年6月15日寄發存證信函告知黃金發前與訴外人林 國永之買賣契約已無條件解除之事實。
㈡ 爭執事項：
⒈原告之優先承買權是否存在？
被告抗辯：
⑴黃金發之優先承買權僅為締約請求權，被告並未承諾，故 兩造間之買賣為契約未成立。
⑵黃金發行使優先承買權之通知時，未一併交付定金及簽約 金，且要求被告至原告訴訟代理人律師事務所簽約及收受 定金、簽約金，與原來的買賣條件不符，尚不生優先承買 權之行使之效力。
⑶縱使被告與黃金發間的買賣契約成立，黃金發已給付遲延 ，被告已為解約之意思表示，並通知黃金發，兩造買賣契 約業已解除。
⑷縱使黃金發有優先承買權，其行使優先承買權後，亦因被 告與訴外人林國永解除買賣契約，而使優先承買權消滅。 ⒉原告本件請求是否有據？
四、茲就上開爭點，說明本院心證如次：
㈠ 按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面 通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以 書面表示承買者，視為放棄，民法第426條之2第1項前段、 第2項前段定有明文。又按基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權；前項優先購買權人， 於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，亦 為土地法第104條第1項前段、第2項前段所明定。經查，原 告之被繼承人黃金發所有之系爭房屋與被告所有之系爭土地 存有不定期限租賃關係，而被告於101年4月6日與訴外人林 國永就系爭土地簽定買賣契約，並於101年4月9日寄發存證 信函告知黃金發前揭買賣事實，黃金發則於同月18日寄發存 證信函予原告表示行使優先承買權，於同月19日送達被告等 情，俱為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、本院74年度訴
字第531號民事判決影本、存證信函暨送達回執、買賣契約 書存卷可佐，足資認定。則依前揭規定，足認黃金發基於基 地承租人之地位，對於系爭土地具有優先承買權，且已於接 受被告之出賣通知後，於法定之10日期間內對被告為優先購 買系爭土地之意思表示。
㈡ 被告雖抗辯優先承買權並非形成權，僅為締約請求權，黃金 發優先承買之意思表示，被告並未承諾，故黃金發與被告間 之買賣契約並未成立云云。惟按民法第426條之2及土地法第 104條所定之「基地承租人之優先承買權」，係基於各該法 律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權」之形成權， 此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，該優先承購 權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改 良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人 間成立（最高法院95年度臺上字第2214號、100年度臺上字 第432號判決意旨參照）。本件黃金發既已就系爭土地之買 賣行使優先購買權，其與被告間就系爭土地應認已成立買賣 契約，被告抗辯黃金發之優先承買權僅為請求權，因被告不 予承諾，而不發生成立契約之效力云云，尚屬無據。 ㈢ 被告另抗辯黃金發行使優先承買權之通知時，未一併交付定 金，且要求於原告訴訟代理人律師事務所簽訂買賣契約及收 受定金、用印款各80萬元，與被告與訴外人林國永簽訂買賣 契約、交付定金均在被告住所不符，故原告優先承買權之通 知不發生效力云云，惟民法第426條之2、土地法第104條規 定之優先承買權，係基地承租人對基地出買人之先買特權之 形成權，即承買人行使以同一條件優先購買之權利，該優先 購買之意思表示，依民法第95條第1項前段之規定，於意思 表示達到被告時，即發生效力。至原告是否依約給付定金， 乃兩造間因原告行使優先承買權而成立買賣契約後，原告對 於買賣契約之債務履行問題，又民法第314條規定「清償地 ，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債 之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：以給 付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。其他之 債，於債權人之住所地為之」，亦係就債權債務關係成立後 之清償地之規定，尚不能以黃金發並未履行價金提出義務或 對於清償地為前述要求，即謂黃金發優先承買之通知不生效 力，被告此部分所辯亦無理由。
㈣ 被告復抗辯黃金發已給付遲延，被告已為解約之意思表示， 並通知原告，兩造買賣契約業已解除云云。然查：⒈按契約 當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其 履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條
定有明文。即債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除 權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得 解除契約。本件依卷附兩造均不爭執其內容真正之被告與林 國永之買賣契約書以觀（見本院卷第16頁反面、第17頁）， 契約書第3條付款約定及條件固記載「除於本契約成立先付 定金新臺幣捌拾萬元整」、「用印款：民國101年4月23日再 付新臺幣捌拾萬元」等語。惟第8條違約責任亦載明：「乙 方（即買受人）如違約不買或不依第3條規定按期交付價款 時，經甲方（出賣人）催告通知後，仍不履行時，甲方得逕 行解除本契約」等語。是黃金發行使優先承買權後，依被告 與林國永系爭買賣契約前述約定，黃金發雖負有依買賣契約 書第3條給付定金、用印款之契約義務，惟其未按約給付時 ，被告依買賣契約書第11條之約定，仍須定相當期間催告黃 金發履行，黃金發逾期未履行，被告始得解除契約。被告抗 辯
本件定金、用印款之給付係屬民法第255條所定「非於一定 時期為給付不能達其契約之目的」之情形，得不為催告逕行 解除其契約云云，顯然與前揭買賣契約約定內容相悖，自不 足採。⒉被告於本院審理中，另謂已於本院101年8月16 日 言詞辯論時為催告之意思表示云云。惟民法第254條所謂催 告，其催告之內容，須表明債務人應為給付之意旨，若其催 告之內容並未表明債務人應為給付之意旨，或非依債務本旨 之催告，則不生催告之效力，亦不得據以解除契約。經查， 依被告於上開言詞辯論期日所稱：「我們主張定金及簽約金 是民法第255條的情形，即一定要一定時期的給付，否則不 能達契約的目的，無須催告就可以認為給付遲延，以今日的 書狀作為解約通知，如果有必要的話，我們今天當庭再做一 次催告」等語（見本院卷第94頁），其僅稱「如果有必要的 話，我們今天當庭再做一次催告」，難謂已定一定期限，催 告黃金發為一定內容之給付，自難認前揭催告已生催告之效 力，被告辯稱已合法催告黃金發履行等情，亦屬無據。綜上 所述，黃金發雖尚未提出買賣定金、用印款，然被告並未合 法催告黃金發應於相當期限給付，不生催告之效力，自難認 黃金發就系爭買賣價金之給付業已給付遲延，被告以黃金發 給付遲延為由主張解除契約，自不足採。
㈤ 被告抗辯黃金發行使優先承買權後，因被告與訴外人林國永 解除買賣契約，而使優先承買權消滅云云。惟依前所述，被 告與林國永存在買賣契約後，因黃金發行使優先承買權，而 使黃金發與被告間就系爭土地之買賣契約因此合法成立，被 告與林國永嗣後合意解除其等間之買賣契約，基於債之相對
性原則，自無從影響黃金發與被告間成立之買賣契約，被告 此部分抗辯亦嫌無據。
五、綜上所述，黃金發與被告間就系爭土地，因黃金發行使優先 購買權而成立買賣契約，其買賣條件與被告與訴外人林國永 之買賣契約條件相同，則被告依民法第348條第1項規定，自 負有於黃金發給付價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記 與原告之義務。又黃金發死亡後，原告等人為黃金發之繼承 人，而繼受黃金發之權利、義務，且依民法第1151條規定， 繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為 公同共有；依民法第1153條第1項規定，繼承人對於被繼承 人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，是原告依 繼承之法律關係及民法第348條第1項之規定，請求被告於原 告連帶給付價金之同時，應將系爭土地移轉登記予原告公同 共有，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
民事庭 法 官 鄧晴馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
書記官 林怡君