臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第511號
原 告 林伯安
訴訟代理人 劉明益律師
被 告 曹慧莊
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國101 年10月2 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所示之不動產騰空返還原告，並自民國一○一年五月二十六日起至返還之日止，按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒佰貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國100 年12月17日與原告簽立不動買賣契約書（下 稱：系爭契約），向原告買受所有如附表所示之不動產（下 合稱：系爭房地；建物部分則合稱：系爭房屋），買賣價金 為新臺幣（下同）2170萬元，約定價金之支付方式為：⒈系 爭契約簽訂時，支付簽約款200 萬元。⒉簽約後30工作日內 以乙方（即原告）名義申辦之房貸核撥時，支付1920萬元（ 下稱：第二次款）。⒊產權登記完畢當日內，支付尾款50萬 元。被告於100 年12月17日支付簽約款200 萬元，原告已於 100 年12月18日將系爭房屋點交予被告。詎被告竟未依系爭 契約第16條第2 項約定，於簽約後之30個工作日（即101 年 2 月3 日）內完成貸款，自應於15日（即101 年2 月18日） 內一次補足第二次款1920萬元，並於翌日起負遲延責任。而 原告曾寄發內湖西湖郵局存證信函第94號催告被告於101 年 2 月10日前支付原告第二次款1920萬元，並以內湖西湖郵局 存證信函第218 號通知被告，以被告違約為由，依系爭契約 第10條第2 項約定，解除系爭契約，請被告於101 年3 月5 日前清空返還系爭房屋。雖上開催告所定之期限較約定期限 為短，然被告迄至原告起訴前仍未支付第二次款，茲依系爭 契約第10條第2 項約定，再以起訴狀繕本之送達，解除系爭 契約，依民法第259 條、第767 條規定，請求被告返還系爭 房地，另依同法第179 條規定，請求被告自起訴狀繕本送達 翌日起至返還之日止，按月給付原告不當得利等語。 ㈡對於被告抗辯之陳述：依系爭契約第16條第2 項約定，原告 僅提供名義，配合被告所接洽之貸款銀行完成貸款手續，因 被告於簽約後，遲未尋得符合條件之銀行，自應一次支付原 告第二次款1920萬元。又系爭房地係原告委託訴外人聯邦資
產管理顧問有限公司（下稱：聯邦公司）協助標得及後續交 屋事宜，於兩造簽立系爭契約後，原告已請聯邦公司承辦人 員即訴外人陳國益將其保管之物品（本院卷第100 至108 頁 所示，下稱：Ａ部分物品）全部交予被告，否認系爭房屋內 有被告所指之物品（本院卷第62至64頁所示，下稱：Ｂ部分 物品），被告以原告迄未返還Ｂ部分物品為由，拒絕支付原 告第二次款1920萬元，並無理由。
㈢並聲明：
⒈被告應將系爭房地騰空返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日 起至返還之日止，按月給付原告3 萬5000元。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第9 條第4 項約定，原告應於簽約後 一週內將拍定前原屋主屋內所有家俱及其他原有物品返還被 告，惟原告僅於簽約後將系爭房地及Ａ部分物品點交予被告 ，迄未返還Ｂ部分物品，自不能要求被告支付第二次款1920 萬元。又依系爭契約第16條第2 項約定，第二次款應由原告 找銀行，以買賣價金八成的額度貸款支付，原告之後推託不 找銀行辦理貸款，並非被告違約，原告不得以此解除系爭契 約，其請求被告返還系爭房地及不當得利，均屬無據等語置 辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、整理兩造不爭執之事實：
㈠原告委託聯邦公司協助標購系爭房地及後續交屋事宜，有協 辦標購法拍不動產委託書、法拍屋資料表足佐（均影本，本 院卷第88、89頁）。系爭房地於100 年8 月15日登記為原告 所有，有土地暨建物所有權狀影本4 紙可參（本院卷第15至 18頁）。
㈡被告於100 年12月17日與原告簽立系爭契約，購買原告所有 之系爭房地。系爭契約第2 條約定，買賣價金為2170萬元， 價金之支付方式為：⒈系爭契約簽訂時，支付簽約款200 萬 元。⒉簽約後30工作日內以乙方（即原告）名義申辦之房貸 核撥時，支付第二次款1920萬元。⒊產權登記完畢當日內， 支付尾款50萬元。第9 條第4 項約定：乙方應於簽約後壹週 內，將拍定前原屋主屋內所有家俱及其他原有物品返還。第 16條第2 項前段約定：本約簽立後，乙方同意以乙方名義向 金融機構申辦房屋貸款，金額為本次買賣總價之80％，並於 簽約後30個工作日內完成，核貸金額不足支付第二次款1920 萬元，甲方（即被告）應於15日內乙次補足。被告已於100 年12月17日支付簽約款200 萬元，有系爭契約、支票各1 紙 可佐（均影本，本院卷第8 至14頁）。
㈢原告於100 年12月18日將系爭房地點交予被告，並於簽立系
爭契約後3 天內，委請聯邦公司承辦人員陳國益將其保管之 Ａ部分物品交予被告。系爭房地於兩造簽立系爭契約後，未 曾以原告名義向銀行申辦房屋貸款，被告迄今亦未支付原告 第二次款1920萬元（本院卷第93、94、114 頁背面）。 ㈣原告曾以內湖西湖郵局存證信函第94號催告被告於101 年2 月10日前支付原告第二次款1920萬元，逾期以違約論，被告 於101 年2 月4 日收受上開存證信函，有存證信函、傳真查 詢國內各類掛號郵件查單足憑（均影本，本院卷第19至21頁 ）。原告另曾寄發內湖西湖郵局存證信函第218 號予被告， 以被告違約為由，依系爭契約第10條第2 項約定，解除系爭 契約，並請被告於101 年3 月5 日前清空返還系爭房屋，被 告於101 年2 月29日收受上開存證信函，有存證信函、收件 回執可參（均影本，本院卷第23至25頁）
㈤原告起訴狀繕本於101 年5 月25日送達被告，有本院送達證 書可佐（本院卷第60頁）。
㈥系爭房屋每月租金為3萬5000元（本院卷第92頁背面）。四、兩造之爭點（本院卷第138頁）：
㈠原告依系爭契約第10條第2 項之約定，解除系爭契約，是否 有理由？
㈡原告得請求被告按月給付之不當得利之數額若干？五、得心證之理由：
㈠原告依系爭契約第10條第2 項之約定，解除系爭契約，為有 理由：
⒈經查，系爭契約第16條第2 項前段固約定：「本約簽立後， 乙方（即原告）同意以乙方名義向金融機構申辦房屋貸款， 金額為本次買賣總價之80％，並於簽約後30個工作日內完成 ，核貸金額不足支付第二次款1920萬元，甲方（即被告）應 於15日內乙次補足」等語。惟上開約定所指申辦貸款之金融 機構應由何人接洽乙節，業據證人即兩造簽立系爭契約之見 證人黃銀河律師到庭證稱：「契約並不是伊訂的，伊只是單 純作見證，該約定是當時因為牽涉到奢侈稅的問題，所以要 借賣方（即原告）的名字來辦貸款。伊當時坐在被告旁邊， 是被告的一位朋友曾先生說銀行他們去找，但是借用賣方的 名義來貸款。當時未提到貸款貸不出來怎麼辦，曾先生說銀 行他們找的時候，伊沒有印象被告當時有什麼表示」等語（ 本院卷第112 頁背面、113 頁）甚明，被告對於上開證述表 示無意見（本院卷第114 頁背面），堪認被告簽約當時亦同 意貸款銀行應由被告方面去接洽，而非原告。雖被告事後另 舉證人曾貴爵之證詞為佐，辯稱：於簽約時，曾貴爵未承諾 向銀行洽商取得貸款云云。然查，證人曾貴爵到庭已證述：
「兩造簽約當時，伊有說有認識的銀行可以辦貸款」等語（ 本院卷第137 頁背面），足認被告此部分辯解，不足採信。 至於證人曾貴爵雖另證述：「楊敬熙（聯邦公司經理）有說 如果找不到銀行，再由他們去辦」等語（本院卷第137 頁背 面），然已與上開證人黃銀河證述「被告的一位朋友曾先生 說銀行他們去找，當時未提到貸款貸不出來怎麼辦」之情節 不符，且原告亦否認簽約當時當時有委託楊敬熙代為洽談系 爭買賣契約之內容（本院卷第138 頁），仍不足證明原告於 簽約當時有同意替被告接洽貸款銀行之事實。因此，原告主 張系爭契約第16條第2 項約定之第二次款是由原告提供名義 ，配合被告接洽之貸款銀行完成貸款手續，應較可採。次查 ，系爭房地於兩造簽立系爭契約後，迄未以原告名義向銀行 申辦房屋貸款，已如上述，而未能完成貸款手續，既係因被 告未接洽貸款銀行所致，自屬可歸責被告之事由，故被告辯 稱：是原告之後推託不找銀行辦理貸款，非被告違約云云， 即不足採。因此，依系爭契約第16條第2 項約定，被告未於 簽約後之30個工作日（即101 年2 月3 日）內完成貸款手續 ，自應於15日（即101 年2 月18日）內一次補足第二次款19 20萬元，並於翌日即101 年2 月19日起應負遲延給付之責任 。
⒉雖被告另辯以：原告迄未返還Ｂ部分物品，不能要求被告支 付第二次款1920萬元云云。然查，原告否認被告所指Ｂ部分 物品之存在，且被告所舉之證人朱翊安到庭亦未證稱系爭房 屋內確實存有Ｂ部分物品（本院卷第136 頁以下），被告復 未舉證以實其說，已難信為真。況查，原告於簽立系爭契約 後3 天內，已請陳國益將其保管之Ａ部分物品交予被告，已 如上述，如原告確實尚有Ｂ部分物品未返還，則被告至遲於 陳國益交付Ａ部分物品之100 年12月20日即可經由清點而知 悉，且參酌被告所列Ｂ部分物品價值超過數百萬元，價值不 斐，然被告於101 年2 月4 日收受原告寄發之內湖西湖郵局 存證信函第94號催告支付第二次款1920萬元前，卻未曾向原 告要求儘速返還Ｂ部分物品，顯與一般常情相違，是以被告 辯稱原告迄未返還Ｂ部分物品云云，已非無疑。又查，有關 系爭契約第9 條第4 項約定：「乙方（即原告）應於簽約後 壹週內，將拍定前原屋主屋內所有家俱及其他原有物品返還 」等語，其中原告應返還物品之內容，亦據證人陳國益到庭 證述：「系爭房地投標時是不點交，伊標到後，會同警察到 現場，裡面有一個朱翊安小姐，之後朱翊安離家出走沒有再 回來，另外有自稱是屋主的人找一個兄弟叫林信將來跟我談 ，承諾在10月15日搬走，之後在10月13日搬走後，有留一些
家具，伊有造冊如原證10所示（即Ａ部分物品），現場除造 冊的東西外，均已清空。兩造簽約的時候，伊有在場。有關 第9 條第4 項之約定，是被告表示為原屋主，希望原告能夠 將系爭房屋內的物品還給他，所以才訂那一條。在簽約後， 伊有提出Ａ部分物品的清冊給他看，並表示伊保管就是這些 ，被告看完清冊後，並未提出還有其他東西沒有在清冊裡面 應一併返還的。簽約後3 天內，伊就將清冊內物品交給被告 點收，伊在系爭房屋內並沒有看過Ｂ部分物品」等語明確（ 本院卷第113 至114 頁背面），復為被告所不爭執（本院卷 第114 頁背面），已堪認原告主張系爭契約第9 條第4 款約 定原告應返還物品之內容即是指Ａ部分物品，系爭房屋內並 不存在被告所指之Ｂ部分物品各節為真。因此，被告辯稱原 告迄未返還Ｂ部分物品，不能要求被告支付第二次款1920萬 元云云，自屬無據。
⒊按若有可歸責於甲方（即被告）之事由，而有全部或一部不 履行本契約而應負遲延責任時，經乙方（即原告）催告限期 履約而甲方逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，系爭契約 第10條第2 項有明文約定。次按當事人約定債務人遲延給付 時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限 內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限 雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限 ，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解 除契約（最高法院90年台上字第1231號判例要旨參照）。經 查，因可歸責於被告之事由，被告應於101 年2 月19日起負 遲延給付之責任，以及原告曾以內湖西湖郵局存證信函第94 號催告被告於101 年2 月10日前支付原告第二次款1920萬元 ；又寄發內湖西湖郵局存證信函第218 號予被告，以被告違 約為由，依系爭契約第10條第2 項約定，解除系爭契約，並 請被告於101 年3 月5 日前清空返還系爭房屋，上開信函分 別於101 年2 月4 日及同月29日送達被告，均如上述。雖上 開催告之期限與被告應負遲延給付責任之日期不符，不生契 約解除之效力。然原告為上開催告後，至原告起訴繕本送達 之日（101 年5 月25日）止，已逾3 個月，被告仍未依約支 付第二期款1920萬元，揆諸前開判例要旨，原告以起訴狀繕 本之送達被告（即101 年5 月25日），解除系爭契約，於法 並無不合。
⒋次按契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之；所有 人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第259 條 第1 款、第767 條第1 項前段分別定有明文。經查，系爭契 約既已於101 年5 月25日合法解除，被告基於系爭契約占用
系爭房地之權限已不存在。從而，原告依民法第259 條第1 款及第767 條規定，請求被告返還系爭房地，自屬有據。 ㈡原告請求被告按月給付之不當得利數額為3 萬5000元： 經查，被告自系爭契約解除之日（即起訴狀繕本之送達被告 之日）起，占有系爭房地已無正當權源，依社會通念，其可 能獲得相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得依民法 第179 條規定，請求被告返還不當得利。次查，系爭房屋每 月租金為3 萬5000元（本院卷第92頁背面），為兩造所不爭 執，本院認原告請求以3 萬5000元計算系爭房地相當於租金 之不當得利，應屬適當。從而，原告請求被告應自起訴狀繕 本送達翌日（即101 年5 月26日）起至返還之日止，按月給 付原告3 萬5000元，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2 項約定，以起訴狀繕 本之送達被告（即101 年5 月25日），解除系爭契約，於法 有據。原告依民法第259 條第1 款及第767 條規定，請求被 告返還系爭房地，並依民法第179 條規定，原告請求被告應 自起訴狀繕本送達翌日（即101 年5 月26日）起至返還之日 止，按月給付原告3 萬5000元，為有理由，均應予准許。七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌 定相當之擔保金額，一併准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 25 日
民事第二庭 法 官 林政佑
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 25 日
書記官 莊達宏