臺灣士林地方法院民事判決 101年度訴字第228號
原 告 濱湖B區社區管理委員會
法定代理人 王國輝
訴訟代理人 江雅萍律師
被 告 山圓建設股份有限公司
法定代理人 陳浴生
訴訟代理人 姚家運
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年10月9 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○段○○○○○○地號土地如附圖所示開放空間上之增建部分騰空返還予全體共有人。被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及自民國一百年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百年九月十五日起至騰空返還前述增建部分之日止，按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣伍拾肆萬叁仟貳佰零捌元或按月以新臺幣陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、查原告濱湖B 區社區管理委員會之法定代理人原為陳寬仁， 嗣於本訴訟審理期間變更為王國輝，有新北市汐止區公所民 國101 年5 月31日新北係工字第1012294951號函在卷可參（ 本院卷第53頁），茲據其具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合 ，應予准許。
二、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響，民事訴訟法第254 條第1 項前段定有明文。又 依據物上請求權，請求現占有人返還不動產，於訴訟繫屬中 ，現占有人即被告將其占有移轉於第三人，於訴訟無影響， 仍由原當事人繼續進行訴訟，其判決之既判力，則依民事訴 訟法第401 條第1 項之規定，及於後占有人（最高法院84年 度台上字第2776號判決意旨參照）。查被告山圓建設股份有 限公司原占有坐落新北市○○區○○段○○○○段00000 地 號土地如附圖所示之開放空間（下稱系爭開放空間），嗣於 訴訟繫屬中之101 年4 月2 日將其占有移轉於第三人徐淑華 ，此業據被告自承在卷，復有土地所有權狀、建物所有權狀
影本各1 件可資參照（本院卷第37、38頁），本院並已依民 事訴訟法第254 條第4 項之規定，以書面將訴訟繫屬之事實 通知第三人徐淑華，然其並未聲請承當訴訟，揆諸前揭法條 規定及說明，該占有之移轉對於本件訴訟之進行並無影響， 惟本判決確定後之既判力，應及於第三人徐淑華，合先敘明 。
三、又按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查原告起訴時，原依民法第962 條及第 179 條之規定，請求被告將位於系爭開放空間之增建物拆除 ，並將之返還原告，及給付原告新臺幣（下同）167,124 元 及利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付 2,964 元，嗣變更為依據民法第767 條第1 項及第179 條之 規定，請求被告將位於系爭開放空間之增建物騰空返還予全 體區分所有權人，並給付原告535,020 元及利息，另自起訴 狀繕本送達翌日起至返還日止，按月給付原告8,917 元（本 院卷第55、198 、202 、231 頁），經核該變更之訴與原訴 之主要爭點均相同，相關訴訟及證據資料亦可繼續援用，應 認請求之基礎事實為同一，揆諸前揭法條規定，原告上開訴 之變更，自可准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：被告為新北市汐止區湖前街濱湖B 區大樓（ 下稱系爭大樓）之起造人，並於83年11月30日取得新北市○ ○區○○街00巷0 弄0 號1 樓建物（下稱系爭1 樓建物）之 所有權，詎其未經區分所有權人同意，竟擅自占用系爭開放 空間，並加築牆壁，使之變為上開建物之室內空間，且將該 部分空間連同系爭1 樓建物一併出租予訴外人新象領帶有限 公司（下稱新象公司）作為營業使用，每月收取租金12,000 元，顯屬無權占有，且有不當得利之情事。為此，爰依民法 第767 條第1 項、第821 條、公寓大廈管理條例第36條第13 款、第9 條第4 項等規定，請求被告將系爭開放空間上之增 建部分騰空返還予原告，另依民法第179 條之規定，請求被 告返還占用期間之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落 新北市○○區○○段○○○○段00000 地號土地如附圖所示 之增建部分，騰空返還予全體區分所有權人。㈡被告應給付 原告535,020 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至 返還上開增建部分之日止，按月給付原告8,917 元。㈣願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告為非法人團體，並無權利能力，且其法定
權責僅在維護管理社區之共用部分，及執行區分所有權人會 意決議事項，應無權逕以管委會名義向其他區分所有權人請 求返還不當得利。㈡被告縱有無權占用系爭開放空間之情事 ，然依建築法令之規定，系爭開放空間應常時開放供公眾通 行或休憩，故該空間既無法出租收益，原告主張其因被告占 用系爭開放空間而受有損害，自非可採。且原告主張之不當 得利金額，業已超過土地法第97條第1 項所定之租金上限， 亦非可取。㈢原告默示同意被告依現況使用，已有多年，其 因與被告有其他民事糾紛，而提起本件訴訟，不僅無法就系 爭開放空間單獨出租使用，亦將侵害系爭1 樓建物對外營業 及通行之權益，而有權利濫用之情事，自不應准許等語，資 為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如 受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於83年11月30日取得新北市○○區○○街00巷0 弄0 號 1 樓建物之所有權，並於101 年4 月2 日將上開建物移轉予 徐淑華。
㈡被告未經區分所有權人同意，擅自占用如附圖所示之1 樓開 放空間，並將該部分空間連同新北市○○街00巷0 弄0 號1 樓建物出租予新象公司作為營業使用，每月租金為12,000元 。
四、本件經依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化 後之爭點為（本院卷第229頁背面）：
㈠原告得否起訴請求被告返還系爭開放空間及不當得利？ ㈡原告請求被告返還系爭開放空間，是否有權利濫用之情形？ ㈢原告或區分所有權人是否因被告占用系爭開放空間而受有損 害？被告應返還之不當得利金額為若干？
五、本院得心證之理由：
㈠原告得否起訴請求被告返還系爭開放空間及不當得利？ 1.按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格， 得受本案之判決而言，此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行 為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人 與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主 體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟 標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事 人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者， 其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第 1780號判決參照）。
2.經查，被告所占用之系爭開放空間位於系爭大樓之1 樓，依
使用執照之竣工圖所示，應屬「頂蓋型開放空間」，此有竣 工圖影本1 份附卷足憑（本院士林簡易庭100 年度士簡調字 第623 號卷〈下稱士簡卷〉第8 、12頁），是該開放空間既 位於系爭大樓1 樓，且非專有部分，自屬公寓大廈管理條例 第3 條第4 款所稱之共用部分甚明，則依同條例第9 條第2 項、第4 項、第16條第2 項、第5 項、第36條第11款等規定 ，原告就系爭開放空間即有保管、使用之管理權，故其就管 理系爭開放空間所生之私法上爭議，依據民法所有物返還請 求權及不當得利等法律關係，訴請被告返還系爭開放空間及 給付不當利得，依前揭說明，自無不合。被告抗辯原告非系 爭開放空間之所有權人，不得起訴請求被告為給付云云，要 非可採。
㈡原告請求被告返還系爭開放空間，是否有權利濫用之情形？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項 前段、中段定有明文。又系爭開放空間位於系爭大樓之1 樓 ，且非屬專有部分，前已詳述，則依民法第799 條第1 項、 第2 項之規定，自應屬全體區分所有人共有，是被告既無權 占用系爭開放空間，原告基於其對系爭開放空間之管理權限 ，依前開規定，請求被告將系爭開放空間上之增建部分騰空 返還予全體共有人，自屬有據，應予准許。
2.被告雖辯稱原告已默示同意被告依現況使用多年，並非善意 ，且被告縱將系爭開放空間騰空返還，依規定亦僅得供公眾 通行或休憩之用，無法出租收益，原告可得之利益極微，其 訴請被告騰空返還系爭開放空間應屬權利濫用云云，然按， 「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。」，民法第148 條第1 項定有明文，而於判斷是否以損 害他人為主要目的時，應就權利人因權利行使所能取得之利 益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量 以定之，必其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家 社會所受之損失甚大，始得認係以損害他人為主要目的（最 高法院71年台上字第737 號判例參照）。查系爭開放空間乃 系爭大樓之全體區分所有權人共有，前已詳述，至依規定該 空間雖應供公眾通行或休憩之用，然並不排除區分所有權人 亦得在不影響前述使用目的之範圍內，對之作合理之利用， 是被告僅以系爭開放空間應供公眾通行或休憩之用，即謂原 告請求被告返還該空間所得之利益甚微云云，尚不足採；況 被告身為系爭大樓之建商，在明知系爭開放空間應屬全體區 分所有權人共有之情況下，竟於興建完成並取得使用執照後 ，另行施作牆壁，長年將系爭開放空間占為己用，以致侵害
全體區分所有權人使用之權利，並損及公眾通行、休憩之利 益，無論以私益或公益之角度而言，亦均無保護之必要，是 以，其辯稱原告提起本件訴訟有權利濫用之情事云云，殊無 可採。另被告所稱原告將系爭開放空間收回使用後，若不將 面臨道路之落地窗拆除，將使系爭1 樓建物之所有權人無法 對外營業通行，有損其權益等節，則屬原告回復占有後，是 否合法利用之問題，與其得否請求被告騰空返還系爭開放空 間，尚無關涉，是被告據此為辯，亦非可採，併予敘明。 ㈢原告或區分所有權人是否因被告占用系爭開放空間而受有損 害？被告應返還之不當得利金額為若干？
1.查系爭開放空間應屬建築技術規則建築設計施工編第283 條 所稱設有頂蓋之廣場式開放空間，此觀系爭大樓使用執照及 竣工圖之記載甚明（士簡卷第10、12頁），是依建築技術規 則建築設計施工編第283 條及建築法第73條第2 項之規定， 系爭開放空間固應供作公眾通行或休憩之用，然該開放空間 既為系爭大樓之共用部分，而屬全體區分所有權人共有，其 等應仍得在不影響前述使用目的之範圍內，對該開放空間為 合理之管理利用，自難謂被告無權占用系爭開放空間，對全 體區分所有權人而言，並未造成任何損害。是以，被告以系 爭開放空間應作為公眾通行或休憩之用，辯稱其無權占用之 行為，並未對區分所有權人造成損害云云，尚非可取。 2.再按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例 可資參照。是依上開判例意旨，原告主張被告無權占有系爭 開放空間，係屬不當得利，故應將其所受之利益即相當於該 部分租金之金額返還予原告等語，洵屬有據。次查，被告係 將系爭開放空間連同系爭1 樓建物一併出租予新象公司作為 營業使用，每月租金12,000元，此為兩造不爭執之事實，又 系爭開放空間與系爭1 樓建物之面積分別為51平方公尺及 17.63 平方公尺，此亦有新北市汐止地政事務所101 年8 月 7 日所製複丈成果圖及建物登記謄本各1 件在卷可稽（本院 卷第174 、119 頁），復斟酌系爭開放空間所占面積雖大於 系爭1 樓建物，惟其內部並無隔間或其他設施，與系爭1 樓 建物乃依原始設計具備辦公室格局及相關設施之情形，尚屬 有別，其利用價值應不致高於系爭1 樓建物等情，認系爭開 放空間之租金金額應占前述租金總額之一半，較為合理，是 被告因占用系爭開放空間所受之利益即應為每月6,000 元，
堪予認定。至被告雖又辯稱原告所得請求返還之不當得利金 額，應受土地法第97條第1 項規定之限制，即不得超過土地 及其建築物申報總價年息10% 云云，然按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋 ，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此 觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金， 造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用 」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條 項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」 有以「目的性限縮解釋」補充必要自明（最高法院93年度台 上字第1718號判決意旨參照），是以，被告既自承係將系爭 開放空間連同系爭1 樓房屋一併出租予新象公司作為營業之 用，揆諸前揭說明，有關系爭開放空間部分之租金金額，自 不受土地法第97條第1 項規定之限制，被告前開抗辯，尚非 可採。
3.綜上所述，原告依不當得利之法律關係，應得請求被告返還 起訴前5 年內相當於租金之利益共36萬元（計算式：6000× 12 ×5＝360000），及自起訴狀繕本送達翌日即100 年9 月 15日起至騰空返還系爭開放空間之日止，按月給付原告6,00 0 元。
六、從而，原告基於就系爭開放空間之管理權限，依民法第767 條之規定，請求被告將如附圖所示開放空間上之增建部分騰 空返還予全體共有人，並依不當得利之法律關係，請求被告 給付36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年9 月15日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，另自100 年9 月15日起 至騰空返還系爭開放空間之日止，按月給付原告6,000 元， 為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，則屬無據，應予 駁回。又本件原告勝訴部分，因所命給付之價額未逾50萬元 （46700 ×51×1/13＝183208，元以下四捨五入），爰依民 事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行 ，並依被告之聲請，宣告其如預供主文第6 項所定之擔保金 額，得免為假執行；至原告敗訴之部分，其假執行之聲請， 已失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
民事第二庭 法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 6 日
書記官 張方俞
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