臺灣士林地方法院民事判決 100年度訴字第715號
原 告 陳志堅
訴訟代理人 尹雅慧
薛欽峰律師
上 1 人
複 代理人 林慈政律師
被 告 詹淑燕
訴訟代理人 劉韋廷律師
複 代理人 蔡思玟律師
劉佩璇
張宛儒
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，本院於民國101
年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾萬元，及自民國一百年六月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十三分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：
㈠原告前於民國98年11月29日經由訴外人永慶房屋仲介股份有 限公司（下稱永慶房屋公司）仲介，向被告購得位於翠嶺山 莊社區中，建號為臺北市○○區○○段○○段00000 號、門 牌為臺北市○○區○○路000 巷0 號之房屋暨其所坐落之同 小段503 地號（持分258/10000 ）土地，與同小段10351 建 號之車位（持分267/10000 ，下稱系爭停車位；前開土地及 建物與系爭停車位合稱系爭不動產）。
㈡被告委託銷售系爭不動產時，明確向在場之永慶房屋公司人 員告知其於系爭不動產上持有2 個車位，並委託銷售2 個車 位，而原告因認系爭不動產及2 個車位符合家庭居住使用要 求，故同意以總價新臺幣（下同）1,366 萬元購買系爭不動 產，此依被告親自簽署之委託銷售契約書第1 條⑴不動產標 示及委託銷售範圍，關於車位標示部份明載：「有車位併同 出售，所有權人在本土地內共持有2 個車位，本次委託銷售 2 個車位。」之內容，足證被告確係出售2 個車位，且兩造
就此已達成買賣合意。另，兩造於98年11月29日簽訂不動產 買賣契約書時，被告及其配偶一再向原告表示確認有2 個車 位無誤，並於建物現況確認表第1 項關於車位種類欄位，勾 選「坡道平面式」、「坡道機械式『上層』」，後註明另一 坡道機械上層及「其他：車位編號25號上、下層」，且親自 簽名無誤，以此誤導原告相信確能購得2 個車位。而系爭不 動產於99年4 月間交屋後，原告均依被告先前繳納之金額， 按月繳納管理費3,500 元，詎料，原告於99年8 月入住後， 自同年11月起將家族所有之第2 輛車停放於系爭停車位機械 平台下方，未久旋由翠嶺山莊管理委員會以100 年1 月16日 會議決議，告知原告系爭停車位只有上方機械平台1 位，下 方空間不可停放車輛，至此，原告方驚覺受騙，被告竟隱瞞 此等重要事實，一再向原告及訴外人永慶房屋公司誆稱係出 售2 個車位，致原告陷於錯誤以高價購入系爭不動產，受有 極大損害，原告未有怠誤，隨即請被告出面處理，惟被告始 終不願出面解決，原告只得於100 年2 月間請訴外人永慶房 屋公司寄發存證信函予被告。
㈢原告本係以2 個車位之價值購入系爭停車位，且認知該車位 具有上、下層可同時停放2 部車之通常效用，被告亦係以口 頭及書面告知、並保證系爭停車位上、下均可停放車輛，惟 現經翠嶺山莊管理委員會告知系爭停車位僅為1 車位，該車 位下方不可停放車輛，因該車位側邊劃有另一相鄰車位，停 放相鄰車位之車輛駛出時須通過系爭停車位機械平台上升後 之下方空間，否則會撞到前方牆壁及柱子，是系爭停車位之 價值、通常效用及契約預定效用，已有顯著之減損，並欠缺 被告所保證之品質，而有瑕疵，依民法第354 條規定，被告 自應負物之瑕疵擔保責任；再者，被告顯然未能依債之本旨 給付2 個車位予原告，則被告亦應負民法第227 條不完全給 付責任；此外，被告明知系爭停車位僅能停放1 部車，卻一 再誤導原告相信能在機械平台上、下層停放共2 部車，具有 隱匿實情之可歸責事由，亦應負民法第184 條侵權行為責任 。
㈣系爭不動產位於北投地區，系爭停車位市價不低於130 萬元 ，另據遲維新估價師出具之估價報告書之意見，是否附有車 位可能會對區分所有建物之價格有影響，且單一停車格空間 立體利用，可供2 部汽車停放之使用效益顯然優於機械平台 升起後，下方不可停放車輛之情形。系爭不動產於系爭停車 位僅能於機械平台上方停放1 部車輛時，98年11月間之市價 總值為1,090 萬3,109 元；由此可知，被告向原告不實宣稱 出售2 個車位，原告以1,366 萬元之總價購買，現卻僅有1
個機械平台車位具產權可供使用，與實際市價1,090 萬3,10 9 元相較，無端溢付約276 萬元之差價，原告茲僅以130 萬 元為最低額，依民法第359 條規定，就此瑕疵請求減少價金 130 萬元，或依民法第360 條規定，請求不履行之損害賠償 130 萬元，或依民法第226 條第1 項或民法第184 條第1 項 前段規定，請求被告賠償車位數量及價值之損失130 萬元（ 請求擇一為勝訴之判決）。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告130 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年6 月10日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告已依買賣契約約定及系爭停車位使用現況交付予原告， 車位產權無缺而無瑕疵：
⒈被告於82年11月30日起受讓為系爭不動產並附有兩個停車 位使用權（一機械式車位，另一為機械式車位下層）之所 有權人，使用至98年11月29日出售予原告，並於99年4 月 交屋。
⒉被告將系爭停車位機械平台下方空間供作停車使用，已長 達十數年，其他區分所有權人及管理委員會皆無異議，是 就系爭停車位之使用方式，被告與其他區分所有權人間存 有上、下兩個停車位使用之分管契約；且究其原因，乃係 因先前使用鄰近車位之住戶更換高度超過170 公分之休旅 車，致系爭停車位機械平台上升後之高度（約160 公分） ，會阻礙鄰近住戶休旅車之進出，該住戶遂商請被告調整 機械平台上升之高度，被告始於85年間將平台上升至離地 面大於170 公分以上，以利鄰近住戶休旅車進出，惟將平 台高度向上調整後，上方之空間高度僅剩145 公分，導致 被告自身使用之休旅車無法停放於機械平台上，故當時住 戶即同意被告將休旅車停放於機械平台下方，因此系爭停 車位機械平台下方作為停車位使用，係因被告犧牲機械平 台上方之停放高度，以供鄰近車位車輛出入，並與住戶協 調機械平台下方停放休旅車，且不阻礙其他住戶之通行， 此乃區分所有權人就相鄰關係之相互溝通、協調之結果， 為區分所有權人之分管協議。
⒊兩造所簽訂之買賣契約標的物現況說明書上有記載管理費 「約3,350 元」（包含管理費2,800 元、停車費200 元、 機械式停車位維護費350 元）、停車管理費「汽車200/個 」、機車管理費「機車150/個」，詳細費用項目應係管理 費「2,800 元」、停車管理費「汽車200/個」、機車管理
費「機車150/個」、如汽車停車位使用機械式則另需繳交 350 元維護費，依此說明，當時被告所告知之管理費總計 為3,700 元，而原告於99年4 月入住後，使用系爭停車位 機械平台上下層長達9 個月，然僅按月繳納管理費3,500 元（管理費2,800 元、汽車停車管理費200 元、1 個機械 式停車維護費350 元、機車停車管理費150 元），亦即僅 繳納1 個汽車停車管理費，經管理委員會履催不理，管理 委員會始於100 年1 月16日作成決議，禁止原告再使用系 爭停車位機械平台下方停車，原告違反管委會規定，經遭 禁止使用下方車位後，心有不甘始回頭向被告請求，難謂 誠信。
⒋兩造間不動產交易之標的為房屋及其所坐落之土地，而供 作停車位使用之北投區崇仰段一小段10351 建號建物為全 體區分所有權人共有，車位使用權之劃分係由區分所有權 人分配，與區分所有權人對於建物之持分多寡，並不具有 必然關係，故系爭停車位僅有「使用權」而非「所有權」 。而被告交付予原告之產權完整無缺，就車位之使用權問 題乃係原告與區分所有權人及管理委員會間之爭議，訴外 人永慶房屋公司提供之不動產說明書肆、產權相關注意事 項已明確載有「本案有停車位，買方已知悉停車位使用之 權利義務，並依管理委員會規定或住戶約定使用。停車位 所在位置、編號、數量常因住戶間之約定或管委會規定而 變更使用或增加數量，買方願依現況的車位位置、編號承 受。」之內容，亦即兩造訂立買賣契約時，已約明系爭停 車位之使用權會因住戶間約定或管理委員會規定而改變， 買方依現況承受，原告同意並為簽署，是後續系爭停車位 使用情形有所變動，皆與被告無涉，被告確實已將北投區 崇仰段一小段10351 建號建物之所有權移轉登記予原告， 並以2 個車位之現況交付予原告，自無權利欠缺可言。 ㈡被告出售系爭不動產並無價格過高，致原告受有損害之情： ⒈系爭不動產買賣總價金為1,366 萬元，參酌訴外人永慶房 屋公司之北投區周遭成交行情表，附近不動產交易行情之 建物單坪價格均達幣3 、40萬元以上，其中北投區奇岩路 2-05號含有停車位總坪數為57.8坪，與系爭不動產最相似 ，其售價為1,790 萬元，未區分停車位單價與建坪單價， 是以，被告出售系爭不動產予原告之價金，已較當時僅有 1 個車位之不動產售價低廉，被告並未從中獲得任何不當 之利益，又系爭不動產之價值另可參酌被告於95年6 月30 日以系爭不動產設定抵押權，向台灣中小企業銀行申請貸 款，當時鑑定價格約為1,450 萬元，銀行即以7 成之比率
核發貸款1,020 萬元予原告，足見被告乃秉持最大誠信與 原告交易，未有任何牟取高額獲利之意圖，最後成交價格 甚至低於交易前3 年之銀行鑑定價格，顯見兩造間之系爭 不動產交易價格並無過高之情。
⒉至於不動產估價報告書就系爭不動產所為鑑定價格1,090 萬3,109 元，乃有所錯誤，不值採信，蓋系爭不動產屋內 實際使用面積因地下1 樓及1 樓擴建，而較謄本所載之49 坪（已扣除車位6 坪）猶再增加12坪，且被告居住期間曾 花費300 萬元以上進行屋內全屋裝潢併重貼外牆磁磚、花 費50萬元於前庭花園增建景觀魚池，該等現況均必然提昇 房屋價值，然估價師竟未實際進入屋內進行履勘，而捨房 屋價值鑑定最重要之物件本身之使用狀況、面積、裝潢等 客觀條件不為參酌，顯見其專業能力不足。再者，雖不動 產估價報告書之結論，因鑑定程序瑕疵不予採信，惟其中 「市場分析」亦明白指出地區內擬售價格與成交價格之 差距為10％～20％，果以鑑定結果1,090 萬3,109 元計算 擬售價格，約為1,308 萬3,730 元，與兩造約定之價金1, 366 萬元相去不遠，尚在合理範圍內，況擬售價格與成交 價格之差距本在於交易當事人之議價能力，故縱採認不動 產估價報告書之鑑定價格，亦僅能認定原告議價能力差勁 ，而不可謂被告所售價格過高，既兩造對於買賣條件已明 白知悉，價金亦達成合意，當事人意思表示即已合致，不 容事後反覆，是被告並無欺騙情事。
㈢縱認系爭停車位自始存有機械平台下方不得停車之瑕疵，原 告應於99年4 月19日交屋後，即可發見並應通知被告，惟原 告卻於100 年2 月18日始以存證信函通知被告；尤有甚者， 翠領山莊管理委員會於100 年1 月16日作成決議禁止原告使 用系爭停車位機械平台下方空間，原告卻拖延1 個月後才通 知被告，違反民法356 條所規定之瑕疵發見通知義務，應視 原告已承認受領系爭不動產，不得再主張瑕疵擔保請求等語 。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
貳、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點結果如下：一、兩造不爭執事項：
㈠原告於98年11月29日以總價1,366 萬元向被告購買其所有坐 落台北市○○區○○段○○段000 地號土地（權利範圍1000 0 分之258 ），及其上同小段10319 建號建物（門牌號碼臺 北市○○區○○路000 巷0 號）及10351 建號停車位（權利
範圍10000 分之267 ），兩造並於同日簽訂不動產買賣契約 書（見本院卷㈠第12至16頁）。
㈡被告於簽約當天簽署之建物現況確認表勾選記載：「本買賣 標的物併同車位出售；『產權登記』：有建物產權持分；『 車位標號』：有車位編號，目前車位編號：地下一層，車位 編號25號，地下第B1層車位；『使用狀況』：固定位置使用 ；『車位種類』：坡道平面式、坡道機械式上層、車位編號 25號上、下層。」（見本院卷㈠第20頁）。 ㈢被告98年9 月25日簽署之委託銷售契約書中「車位標示」欄 記載：「有車位併同出售，所有權人在本土地內共持有2 個 車位，本次委託銷售2 個車位。…」（見本院卷㈠第17至19 頁）。
㈣被告出售予原告之上開停車位係車位編號25號之坡道機械上 、下兩層停車位（見本院卷㈠第86頁反面）。 ㈤系爭不動產所載之公寓大廈名稱為翠嶺山莊，翠嶺山莊委員 會於100 年1 月16日決議系爭停車位只有1 位，不可上下停 放（見本院卷㈠第24、25頁）。
二、本件爭點限縮為：
㈠被告出售予原告之系爭坡道機械上、下兩層停車位，是否僅 得停放上層1 輛車？如是，被告交付原告之系爭停車位有無 瑕疵或是否為不完全給付？
㈡原告主張被告詐欺而依民法第184 條前段請求被告賠償130 萬元，有無理由？
㈢上開㈠、㈡之請求權基礎請求擇一為勝訴之判決。叁、本院之判斷：
一、被告出售予原告之系爭坡道機械上、下兩層停車位，僅得停 放上層1 輛車：
原告主張被告出售予原告之系爭停車位，僅得停放機械平台 上方1 輛車，機械平台下方不得停放車輛，與系爭買賣契約 約定機械平台上、下均得停放車輛不符等語，被告則抗辯其 將系爭停車位機械平台下方空間供作停車使用，已長達十數 年，其他區分所有權人及管理委員會皆無異議，就系爭停車 位之使用方式，被告與其他區分所有權人間存有上、下兩個 停車位使用之分管契約，故原告就系爭停車位之使用權問題 乃係原告與區分所有權人及管理委員會間之爭議，無被告無 涉等語。經查：
㈠原告於98年11月29日向被告購買系爭不動產，兩造並約定被 告出售之系爭停車位應為一組坡道機械上、下兩層停車位， 此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠至㈣）。 ㈡惟查：
⒈證人即擔任翠領山莊99年及100 年管理委員會主任委員之 郭鎮豪於本院審理時證稱：「…（問：單層機械停車位， 其機械平台可否置於地面上？）如果車輛要停放時當然可 以放在地面，但車輛開走以後要把機械平台上升，否則會 阻礙別的車輛進出。如果機械平台上面沒有停放車輛，仍 要將機械式平台上升，如果沒有上升還是會阻礙別的車輛 進出。」、「系爭不動產該戶只有一個單層的機械停車位 ，該機械停車位機械平台上升以後，下方的空間是供公共 作車輛進出使用，那是一個通道。」、「系爭停車位旁邊 內側還有一個車位，該車位是屬於195 巷1 號1 樓的住戶 所有....於100 年1 月16日住戶大會的前1 個月，上開19 5 巷1 號1 樓樓住戶跟我們說地下室的車輛阻礙進出，原 告才知道他只有一個停車位。」、「（問：系爭機械車位 下方的空間，車輛停放後，其車尾是否只要緊靠後方的牆 壁，左手邊的車輛即可開出？）沒有辦法，一般中型房車 如停放在系爭機械平台下方的空間，原證11橘色螢光筆所 示的車位之車輛就沒有辦法開出來。」等語（見本院卷㈠ 第173 頁至第174 頁反面）明確。
⒉參以本院囑託台北市不動產估價師公會就系爭不動產進行 估價鑑定，該公會於100 年6 月19日以（101 ）台北估價 師字第086 號函檢附不動產估價報告書（下稱系爭估價報 告書），該估價報告書中「捌、價格形成主要因素分析」 中第點「個別條件分析及標的使用現況」記載：「…… ⑶地下一層車位（獨立產權10351 建號）登記主要用途為 防空避難室兼停車場，位於地下一層，持分面積為6.3 坪 ，現場並無車位編號，車位形式為坡道機械式（機械平台 為上下升降形式），因該空間並不足以劃設車位，故現況 以昇降機型式，在車輛停妥後，將機械平台上昇，以空出 地面供車輛通行，故勘估標的（按即系爭不動產）車位僅 能於機械平台上方停放一部車輛，下方因停放車輛後，車 頭會占用公共車道而影響其他車輛進出，故無法停放車輛 ……⑷標的車位面積為6.3 坪，而同社區同樣附有一個坡 道機械車位之戶別，其車位持分面積亦為6.3 坪；而有雙 車位（一組上下坡道機械車位）之戶別，其車位持分面積 為15.24 坪，因此依同社區車位之登記方式，標的僅附有 一個坡道機械車位應無疑義。」等內容（見本院卷㈠第26 7 頁），並有系爭停車位與鄰近停車位現場照片為憑（見 本院卷㈠第139 、140 、295 、296 頁）；足徵系爭不動 產原僅附有1 個坡道機械車位，且依翠嶺山莊地下室停車 場原本之規劃及設計，系爭停車位旁另劃有停車位，為免
妨礙鄰近停車位車輛出入動線，系爭坡道機械停車位乃採 昇降機型式，僅能於機械平台上方停放1 部車輛，且於車 輛開出或停妥後均須將機械平台上昇，機械平台下方空間 則為公共通道，不得停放車輛，至為明確。是原告主張系 爭停車位原僅能於機械平台上方停放1 部車輛，無法上、 下層停放2 部車輛，堪信屬實；被告辯稱系爭停車位上、 下兩層均可停放車輛云云，洵非可採。
⒊被告雖抗辯其將系爭停車位機械平台下方空間供作停車使 用，已長達十數年，其他區分所有權人及管理委員會皆無 異議，是就系爭停車位之使用方式，被告與其他區分所有 權人間存有上、下兩個停車位使用之分管契約云云，惟按 公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各 承購戶定明共有之地下室停車位之使用權者及其位置、範 圍者，並劃分停車位，由各區分所有權人分別停車使用， 當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管 契約當事人之效力。本件翠嶺山莊社區地下室停車場，原 僅劃定系爭停車位機械平台上方得停放1 部車輛，已如前 述，揆之前揭說明，應認系爭地下室停車場（即10351 建 號）共有人原僅就系爭停車位上述位置及範圍（即系爭停 車位機械平台上方得停放1 部車輛）成立分管契約。被告 既抗辯其與其他共有人間存有上、下兩個停車位使用之分 管契約，顯係變更原有之分管契約，依舉證責任分配之原 則，被告自應就該部分有利之事實，負舉證責任。經查： ⑴被告抗辯其將系爭停車位機械平台下方空間供作停車使用 ，已長達十數年，其他區分所有權人及管理委員會皆無異 議，故默示成立分管契約云云，並提出其他住戶之聲明書 為證，惟查，證人郭鎮豪在庭證稱：「（問：上開機械式 停車位使用的方式及容許停放車輛的數量有無變更過？） 在我擔任主任委員任內，我去問過翠嶺山莊之前的住戶， 沒有一個人說曾經同意系爭房屋可以使用機械平台下方的 平面位置，因為從來沒有住戶有出具同意書，且該戶雖然 曾經有占用過機械平台下方的位置停放車輛，但從來沒有 一戶住戶同意該戶作如此使用。」、「（問：系爭房屋該 戶的機械停車位，是否經常將上下兩車位均停放車輛？） 在我任內有，但是不會很頻繁，且他們停的是小型的車輛 ，可能他們有和隔壁的住戶表示過讓他們暫時停放。」、 「我是約96、97年間入住翠嶺山莊，這期間有看過系爭停 車位停放過兩台車輛，但是我擔任主委任內，有請管理員 告知住戶把車輛移走……。」、「（問：為何被告將車輛 停放在機械平台下方時，不會影響其他車輛出入？）因為
系爭車位旁邊內側還有一個車位，該車位是屬於195 巷1 號1 樓的住戶所有，而該1 樓的住戶共有兩個車位，其中 一個車位在他們家裡，另一個車位就是上開車位，因此有 可能被告當時停放時，上開1 樓住戶沒有使用到其地下室 的車位，但是後來也是因為上開1 樓的住戶要使用系爭地 下室的車位，才向我們反應原告停放在機械平台下方的車 輛，阻礙其車輛之通道。」、「系爭機械平台下方本來就 是禁止使用，但在我擔任主委之前沒聽過，但是我擔任主 委以後，有聽上開1 樓住戶向我表示他們之前就已經向被 告說過系爭機械平台下方的空間不要停放車輛。」等語（ 見本院卷㈠第173 至174 頁），足見被告使用系爭停車位 機械平台下方停放車輛時，翠嶺山莊其他區分所有權人並 非全無異議，亦未經共有系爭地下室停車場之其他區分所 有權人全體同意系爭停車位機械平台下方可停放車輛，自 難認共有系爭地下室停車場之區分所有權人業已就系爭停 車位機械平台下方可停放車輛乙事成立分管契約。至於被 告所提出翠嶺山莊其他住戶之聲明書（見本院卷第31至36 頁），固得證明被告居住翠嶺山莊期間，其所使用之系爭 停車位機械平台下方空間有作為停車使用之事實，惟上開 聲明書並非系爭地下室停車場之共有人全體所出具，自難 憑此作為系爭地下室停車場之共有人同意被告使用系爭停 車位機械平台下方停放車輛之分管協議存在之證據。況且 ，縱認被告所辯其十數年將系爭停車位機械平台下方空間 供作停車使用，其他區分所有權人皆無異議乙節非虛，亦 不得將其他區分所有權人單純沈默及容忍行為，解釋為默 示成立分管契約，是被告前開所辯，自非可採。 ⑵又被告辯稱因先前使用鄰近車位之住戶更換高度超過170 公分之休旅車，致系爭停車位機械平台上升後之高度（約 160 公分），阻礙鄰近住戶休旅車之進出，該住戶遂商請 被告調整機械平台上升之高度，被告始於85年間將平台上 升至離地面大於170 公分以上，以利鄰近住戶休旅車進出 ，惟將平台高度向上調整後，上方之空間高度僅剩145 公 分，導致被告自身使用之休旅車無法停放於機械平台上， 故當時住戶即同意被告將休旅車停放於機械平台下方，此 乃區分所有權人就相鄰關係之相互溝通、協調之結果，為 區分所有權人之分管協議云云，然查，被告嗣後主張其將 車輛停放系爭停車位機械平台下方係因鄰近車位住戶商請 被告調整上升機械平台高度所致乙情，已與被告於100 年 12月14日陳報狀所述其於82年12月遷入該屋，因系爭機械 停車位設計高度不足180 公分，即車輛高度高於170 公分
時，必須停放於下層等情（見本院卷㈠第125 頁），有所 不同；且被告就共有系爭地下室停車場之區分所有權人因 前開事由成立分管契約之事實，亦未能舉證以實其說；又 縱認被告所辯其將車輛停放機械平台下方，係因與鄰近車 位住戶協商之結果乙情屬實，此亦僅係渠等個別協商之結 果，不得拘束共有系爭地下室停車場之全體區分所有權人 ，亦不生分管契約之效力，蓋系爭社區地下室停車場乃共 有人所共有，非經全體共有人合意，自難認已生分管契約 之效力。是被告前開所辯，亦難憑採。
⑶另證人即翠嶺山莊住戶林恆德雖證稱其居住翠嶺山莊期間 ，曾於95至96年間向被告借用系爭停車位機械平台上層停 車位，下方還是由被告自己停放車輛使用等語，惟證人林 恆德在庭亦證述其不清楚社區住戶有無同意被告使用下層 空間，也不清楚被告就下方空間有無產權或分管協議，伊 只有詢問被告是否方便借用系爭停車位等語（見本院卷㈠ 第175 至176 頁反面），是證人林恆德所言至多僅足證明 於被告居住翠嶺山莊之95至96年間，曾使用系爭停車位下 方空間停放車輛，尚無從據此推認共有系爭地下室停車場 之區分所有權人曾同意被告使用系爭停車位機械平台下方 空間作為停車之用而成立分管契約。是證人林恆德之證詞 ，亦不足為有利於被告之證據。
二、被告就其交付原告之系爭停車位應負物之瑕疵擔保及債務不 履行之不完全給付責任：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之 品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履 行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第 354 條第1 項本文、第359 條本文、第360 條分別規定甚明 。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得 請求賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付 者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利 。民法第226 條第1 項、第227 條第1 項分別定有明文。 ㈡經查：
⒈本件兩造就系爭不動產買賣契約係約定被告出售之系爭停 車位應為一組坡道機械上、下兩層停車位，然系爭停車位 原本僅能於機械平台上方停放1 部車輛，並非一組上、下 兩層停放2 部車輛之停車位，業如前述，且系爭估價報告
書鑑估結果認為：「……系爭不動產車位使用方式主要差 異在於可停放車輛數之不同，倘若機械平台升起後，下方 亦可停放車輛，則單一停車格空間立體利用，可供二部汽 車停放，車位使用效益顯然優於機械平台升起後，下方不 可停放車輛之情形。綜上所述，系爭不動產車位兩種使用 方式雖不影響住宅產品（10319 建號）之價格，但因車位 使用效益不同所造成之價差將對系爭不動產之車位價格產 生影響。」，有系爭估價報告書附卷可按（見本院卷㈠第 28 1頁），足見系爭停車位確實存有減少價值及契約預定 效用之瑕疵，且被告亦未能將合於契約本旨之停車位交付 予原告，而屬不完全之給付。是以，原告依前揭民法第35 9 條本文、第226 條第1 項及第227 條第1 項之規定，請 求減少價金或請求被告賠償其所受損害，即屬有據。 ⒉被告雖抗辯訴外人永慶房屋公司提供之不動產說明書肆、 產權相關注意事項已明確載有「本案有停車位，買方已知 悉停車位使用之權利義務，並依管理委員會規定或住戶約 定使用。停車位所在位置、編號、數量常因住戶間之約定 或管委會規定而變更使用或增加數量，買方願依現況的車 位位置、編號承受。」之內容，亦即兩造訂立買賣契約時 ，已約明系爭停車位之使用權會因住戶間約定或管理委員 會規定而改變，買方依現況承受，原告同意並為簽署，是 後續系爭停車位使用情形有所變動，皆與被告無涉云云， 然查，依前述系爭地下室停車場共有人之分管協議，系爭 停車位原僅得停放機械平台上方1 部車輛，被告就系爭不 動產身為翠嶺山莊區分所有權人期間，就系爭停車位原始 亦僅取得機械平台上方之管理使用權，而不含機械平台下 方之管理使用權，俱如前述，換言之，被告既僅取得系爭 停車位機械平台上方之管理使用權，則其得交付原告之現 況亦僅有機械平台上方之管理使用權，準此，被告交付予 原告之系爭停車位現況即與契約約定不符，自有瑕疵及不 完全給付情事。再者，被告就系爭停車位僅有機械平台上 方之管理使用權乙情從未改變，被告亦未就系爭停車位機 械平台下方與其他共有人取得分管協議乙節，舉證證明之 ，是以，系爭停車位機械平台下方不得停放車輛，並非因 原告與其他區分所有權人及管理委員會間就系爭停車位使 用情形有所變動所致，至為灼然。被告執不動產說明書上 開約款，辯稱其交付予原告之系爭停車位現況並無瑕疵， 且合於債之本旨，顯非可採。
⒊復查，系爭停車位僅能於機械平台上方停放1 部車輛時， 於98年11月間之市價為120 萬元；又坡道機械車位（1035
1 建號）若上下層均可停放車輛時，即為市場上所慣稱的 「一組機械車位」，依98年11月之同社區資料，正常一組 機械車位的價格約230 ～240 萬元，系爭停車位之下層車 位因停放一般車長4.8 米車輛時，車頭會占用黃色網線的 禁止停車區域（屬公共車道），故僅能停放車長較短的小 型車輛，使用上受限制，故判定下層車位於98年11月間之 市價為90萬元，與上層車位合計為210 萬元，此有系爭不 動產估價書及信義不動產估價師聯合事務所101 年8 月30 日信估字第12083001號函在卷可稽（見本院卷㈠第281 頁 、卷㈡第46頁）。是兩造於98年11月間買賣系爭不動產時 ，系爭停車位機械平台上、下方均可停放車輛共2 部之車 位市價為210 萬元，僅能於機械平台上方停放1 部車輛之 車位市價為120 萬元，則原告因系爭停車位僅得於機械平 台上方停放1 部車輛之瑕疵及不完全給付，所得請求減少 之價金及所受損害應為90萬元（計算式：210 萬元-120萬 元＝90萬元），堪以認定。據此，原告依民法第359 條、 第226 條第1 項之規定，請求被告減少價金及賠償損害90 萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年6 月10日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，即屬有據， 應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 ⒋至於兩造雖均主張應以系爭不動產全部之價值為計算基礎 云云，然查，本件原告主張有瑕疵及債務不履行之標的為 系爭停車位（10351 建號），並不含10319 建號建物及坐 落基地，且系爭不動產估價報告書亦認定：「……標的車 位（10351 建號）使用方式及數量，對於勘估標的住宅產 品（10319 建號）並無直接影響；……系爭不動產車位兩 種使用方式雖不影響住宅產品（10319 建號）之價格…… 。」（見本院卷㈠281 頁），足見系爭停車位之瑕疵及不 完全給付情事，並不影響系爭不動產中10319 建號建物及 坐落基地之價格，是本件自不得將系爭不動產中10319 建 號建物及坐落基地之鑑估價格，列入原告請求減少價金及 損害賠償之計算基礎。兩造前開主張，均非可採。 ㈢另被告抗辯原告應於99年4 月19日交屋後，即可發現系爭停 車位下方自始即不得停放車輛，並應通知被告，惟原告卻於 翠嶺山莊社區管委會100 年1 月16日決議作成後，拖延1 個 月始於100 年2 月18日以存證信函通知被告，自違反民法第 356 條所規定之瑕疵發見通知義務，應視為原告已承認受領 系爭不動產云云，然查，原告自陳係於99年8 月始入住系爭 不動產（見本院卷㈡第65頁反面），嗣原告開始使用系爭停 車位機械平台下方停放車輛後，固遭其他住戶反應機械平台
下方不得停放車輛，惟衡諸原告認定其向被告購入者，為系 爭停車位機械平台上、下兩個車位，因而認為個別住戶所反 應機械平台下方不可停放車輛有所疑義，因此原告待翠嶺山 莊管委員於100 年1 月16日作成決議確認系爭停車位機械平 台下方不得停放車輛後，於100 年2 月18日以存證信函通知 被告，自難認原告有民法第356 條所謂怠於通知之情事。是 被告此部分所辯，亦非可採。
三、又原告依民法第359 條、第226 條第1 項之規定，請求被告 減少價金及賠償損害90萬元，既屬有據，則其追加依據侵權 行為規定，並本諸選擇合併關係請求本院擇一為有利於原告 之判決，本院即無另行審究之必要；至於逾90萬元部分既屬 無據，亦非法之所許，附此敘明。
肆、綜上所述，被告出售予原告之系爭停車位存有減少價值及契 約預定效用之瑕疵，且被告亦未能將合於契約本旨之停車位 交付予原告，而屬不完全之給付。從而，原告依民法第359 條、第226 條第1 項之規定，請求被告給付90萬元及自起訴 狀繕本送達翌日即100 年6 月10日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部 分之請求，尚乏依據，應予駁回。
伍、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行。就原