臺灣士林地方法院民事判決 100年度簡上字第211號
上 訴 人 林月珠
被 上訴人 王金益
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國100年
10月18日本院士林簡易庭第一審判決，提起上訴，本院於101年
10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外均廢棄。
被上訴人應將坐落臺北市○○路○○○號房屋即如附圖所示a 、b 、c 使用範圍全部遷讓返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾捌萬元及自民國一百年五月十六日起至返還前開房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣壹萬伍仟元。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但減縮應受 判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第 3 項、第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。 查上訴人於原審起訴時，訴之聲明為：「被上訴人應將坐落 臺北市○○路000 號房屋全部遷讓交付上訴人。被上訴人應 給付上訴人新臺幣（下同）21萬元及自民國100 年5 月16日 起至返還房屋之日止，按月給付上訴人1 萬5,000 元。」， 嗣於提起上訴後，變更上訴聲明為：「被上訴人應將坐落臺 北市○○路000 號房屋即如附圖所示a 、b 、c 使用範圍全 部遷讓返還上訴人。被上訴人應給付上訴人18萬元及自100 年5 月16日起至返還房屋之日止，按月給付上訴人1 萬5,00 0 元。」，核其所為，係屬減縮應受判決事項之上訴聲明， 揆諸首揭規定，自應准許。
二、本件上訴人起訴主張：被上訴人於90年2 月16日向上訴人承 租門牌號碼為臺北市○○區○○路000 號房屋（下稱系爭房 屋），租期至91年2 月15日止，雙方約定每月租金1 萬5,00 0 元，並應於每月16日前給付（下稱系爭租約），租期屆滿 後兩造未再簽訂書面契約，即以不定期限方式繼續租賃。惟 被上訴人自99年3 月16日起即未依約給付租金，屢經催討均 未獲置理，上訴人前後以100 年5 月3 日永和郵局第893 號 存證信函及100 年5 月16日台北南海郵局第682 號存證信函 ，催告被上訴人給付租金、返還房屋，被上訴人均未回覆亦 未履行；上開存證信函已明白表示終止租約，爰再以100 年 8 月2 日準備書狀之送達，對被上訴人再次為終止租約之意 思表示。為此，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求
被上訴人將系爭房屋全部遷讓返還予上訴人，並給付上訴人 自99年3 月16日起至100 年5 月15日止積欠之租金21萬元， 並自100 年5 月16日起至返還系爭房屋止，按月給付上訴人 1 萬5,000 元等語。
三、被上訴人則以：系爭房屋原為訴外人蘇李珠所有，於89年12 月1 日以450 萬元售予上訴人，因上訴人未支付價金，致系 爭房屋至今未點交，仍為蘇李珠所有；被上訴人自80年起即 借住於蘇李珠所有之系爭房屋內，且於91年8 月27日將戶籍 遷入，屬有權居住，毋須支付租金。兩造自81年開始同居， 系爭租期1 年、每月租金1 萬元之租約，實因上訴人表示欲 以系爭房屋向銀行辦理貸款而虛偽簽訂，租金1 萬元亦遭上 訴人塗改為1 萬5,000 元；雖然被上訴人自93年1 月1 日起 曾每月匯款1 萬5,000 元予上訴人，惟該款項係因上訴人自 85年起幫助被上訴人女兒讀中國醫藥學院藥學系至89年畢業 ，92年時因上訴人欲離開被上訴人，要求被上訴人返還欠款 60萬元，被上訴人同意還款100 萬元，因此兩造協調每月返 還1 萬5,000 元，並非給付租金，兩造間並無租賃關係云云 資為抗辯。
四、原審就上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不 服，提起上訴，嗣減縮上訴聲明（即減縮請求積欠之租金係 自99年5 月16日起至100 年5 月15日止，合計18萬元），求 為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落臺北市○○路000 號房屋即如附圖所示a 、b 、c 使用範圍全部遷讓返還上訴 人；被上訴人應給付上訴人18萬元，並自100 年5 月16日起 至返還房屋之日止，按月給付1 萬5,000 元。被上訴人則聲 明求為：上訴駁回。上訴人在原審請求被上訴人給付超過上 開聲明部分，因上訴人減縮上訴聲明而告確定。五、兩造不爭執之事實：
㈠系爭房屋原為蘇李珠所有，上訴人於90年2 月14日向蘇李珠 買受系爭房屋，並簽訂如原審卷第24-27 頁所示之買賣契約 書。
㈡被上訴人有於如本院卷第94-96 頁附表一匯款轉帳記錄表所 示之時間給付上訴人如附表一所示之金額。
㈢被上訴人係於91年8月27日把戶籍遷入系爭房屋。 ㈣如原審卷第8-12頁所示租約立契約人（乙方）「王金益」之 簽名為真正。
六、得心證之理由：本院由受命法官依民事訴訟法第270 條之1 規定協議並簡化兩造之爭點如下：
㈠被上訴人有無向上訴人承租系爭房屋，約定租期自90年2 月 16日起至91年2 月15日止，租金每月為1 萬5,000 元？
㈡上訴人依據租賃物返還請求權請求被上訴人遷讓返還系爭房 屋有無理由？
㈢上訴人依據租賃關係請求被上訴人給付租金18萬元，有無理 由？
㈣上訴人依據租賃關係及不當得利之法律關係請求被上訴人自 100 年5 月16日起至返還房屋之日止按月給付上訴人1 萬5, 000 元，有無理由？
茲分述如下：
㈠被上訴人有無向上訴人承租系爭房屋，約定租期自90年2 月 16日起至91年2 月15日止，租金每月為1 萬5,000 元？ 上訴人主張被上訴人向其承租系爭房屋，約定租期自90年2 月16日起至91年2 月15日止，租金每月為1 萬5,000 元之事 實，業據提出房屋租賃契約書1 件為證，被上訴人雖自認該 租賃契約立契約人（乙方）「王金益」之簽名為其所簽，然 辯稱：上訴人並未付清向蘇李珠購買系爭房屋之價金，故系 爭房屋尚未點交，仍為蘇李珠所有，因上訴人欲以系爭房屋 向銀行貸款，始與被上訴人虛偽簽訂系爭租約，且契約書上 原記載租金為1 萬元，係上訴人事後自行塗改為1 萬5,000 元，故兩造間並未有租賃契約關係云云。經查： ⒈被上訴人自承有於如本院卷第94-96 頁附表一匯款轉帳記錄 表所示之時間給付上訴人如附表一所示之金額，可認被上訴 人自91年2 月起至99年4 月止，除91年5 月至9 月、91年12 月至92年7 月、92年11月至93年2 月、95年2 月、3 月、95 年8 月、11月、97年3 月、8 月、98年7 月、9 月、10月外 ，均有按月付款1 萬5,000 元予上訴人，核與系爭租約所載 每月租金為1 萬5,000 元相符。被上訴人就此雖辯稱該款項 係因上訴人自85年起幫助被上訴人女兒讀中國醫藥學院藥學 系至89年畢業，92年時因上訴人欲離開被上訴人，要求被上 訴人返還欠款60萬元，因此被上訴人同意還款100 萬元，兩 造並協調每月返還1 萬5,000 元，並非給付租金云云，然被 上訴人係自91年2 月起即按月給付上訴人1 萬5,000 元，且 附表一所示款項總計達110 萬7,000 元，與被上訴人所辯兩 造係於92年約定還款、欠款金額為60萬元不符，而被上訴人 既僅積欠60萬元，焉有同意還款100 萬元之理，是被上訴人 前開所辯自難憑採，則被上訴人按月給付之1 萬5,000 元自 有相當可能係基於租賃契約而為給付。
⒉被上訴人業已自認系爭租約上立契約人（乙方）「王金益」 之簽名為其所簽署，雖其辯稱因上訴人欲以系爭房屋向銀行 貸款，始與被上訴人虛偽簽訂系爭租約云云。然系爭房屋乃 未辦保存登記之建物，且位於陽明山之水利地，上訴人與蘇
李珠均非土地所有權人，此為兩造所不爭，是上訴人已難以 系爭房屋為擔保向銀行辦理貸款，且系爭房屋若存有租約， 將影響銀行將來拍賣抵押物時能否點交，不利於換價受償， 而為銀行所不樂見，是以，被上訴人辯稱上訴人欲以系爭房 屋向銀行貸款始與被上訴人虛偽簽訂系爭租約云云，顯有違 常理，自不足採。
⒊被上訴人另辯稱系爭租約上原記載租金為1 萬元，嗣後遭上 訴人塗改為1 萬5,000 元，足認系爭租約係屬虛偽云云。而 由卷附系爭租約第3 條約定觀之：「租金每個月新臺幣壹萬 伍仟元」，「壹萬」等字之後，原係直接劃叉表示以下空白 ，而該「伍仟」等字係註記在壹萬元右下方旁邊，而非在壹 萬元之正下方，是以，雖可認於書寫系爭租約時，約定之租 金額原為1 萬元，之後才改為1 萬5,000 元，然衡諸交易常 情，仍有可能係出租人與承租人嗣後約定增加租金所為，惟 因一時便利始未重新謄寫租約，自難以此即認系爭租約係屬 虛偽。而被上訴人嗣後歷年亦確係按月給付1 萬5,000 元， 益證系爭租約約定之租金應為1 萬5,000 元無訛。 ⒋再證人梁宮子亦曾到庭證稱：系爭房屋在陽明山，被上訴人 說他跟上訴人租房子，租金壹個月壹萬伍仟元，有幾次伊去 上訴人的店裡，上訴人不在，被上訴人就把租金拿給伊，叫 伊轉交給上訴人等語綦詳（本院卷第143 頁背面）。是以， 系爭租約「王金益」之簽名既為被上訴人所親簽，且被上訴 人亦有依系爭租約所載租金額即1 萬5,000 元按月給付上訴 人，自堪認系爭租約為真正，即被上訴人有向上訴人承租系 爭房屋，約定租期自90年2 月16日起至91年2 月15日止，租 金每月為1 萬5,000 元，然因到期後兩造未另行簽訂租約， 故更新為不定期租賃之法律關係。
㈡上訴人依據租賃物返還請求權請求被上訴人遷讓返還系爭房 屋有無理由？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，又承租人租金 支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金 ，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃 物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依 前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者， 並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第455 條 前段、第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按不定期之房 屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時， 依土地法第100 條第3 款之規定，出租人固得收回房屋。惟 該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法 第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當
期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止 租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判例意旨參照）。 本件被上訴人自99年5 月16日起即未依約繳納租金，而系爭 租約並無押租金之約定，是其遲付租金已達二個月之租額， 且已遲延給付逾二個月，上訴人於100 年5 月3 日以永和郵 局893 號存證信函催告被上訴人於函到三日內付清所積欠之 租金，被上訴人於100 年5 月6 日收受，有上訴人提出之存 證信函及回執在卷可稽（原審卷第13-14 頁、本院卷第142 頁），然被上訴人逾期仍未清償，上訴人遂於100 年5 月16 日以臺北南海郵局第682 號存證信函終止系爭租約，經被上 訴人於100 年5 月17日收受，亦有上訴人提出之前開存證信 函及回執附卷可憑（原審卷第15頁、本院卷第143 頁），是 以，系爭租約業經上訴人於100 年5 月17日合法終止，上訴 人自得依民法第455 條前段規定請求被上訴人遷讓返還系爭 房屋。
⒉至被上訴人雖主張上訴人尚未付清向蘇李珠購買系爭房屋之 價金，故系爭房屋尚未點交，蘇李珠仍為系爭房屋之所有人 ，其經蘇李珠同意使用，自屬有權居住云云。然查，訴外人 何青年於79年7 月12日將系爭房屋讓渡予蘇李珠，而蘇李珠 曾於89年12月1 日簽署讓渡書，約定將系爭房屋讓渡予上訴 人，並與上訴人於90年2 月14日簽訂不動產買賣契約書，約 定由上訴人向蘇李珠購買系爭房屋，價金600 萬元，有上訴 人提出之讓渡書3 件及不動產買賣契約書1 件在卷可憑（原 審卷第42-50 頁），而被上訴人則於蘇李珠所簽署之第2 份 讓渡書擔任保證人（原審卷第44頁），且不動產買賣契約書 第二條付款期限及移交不動產方法係約定：「㈠本約簽訂時 ，甲方應付乙方價款之一部分計新臺幣壹佰伍拾萬元正（含 定金）乙方亦即日親收足訖。餘款則照左列規定給付之。㈡ 第貳次付款：於辦妥稅籍異動時，甲方付清尾款新臺幣肆佰 伍拾萬元正，並同時房屋移交。」（原審卷第47頁），而上 訴人於90年2 月14日簽約後，即於90年2 月16日於華泰商業 銀行石牌分行提款130 萬元，並由華泰商業銀行開立以被上 訴人為受款人之同額支票交付予被上訴人，有華泰商業銀行 100 年8 月30日（100 ）華泰總營業字第06961 號函送之支 票及傳票影本在卷可稽（原審卷第88-90 頁），上訴人並於 90年2 月19日繳納契稅完畢，且系爭房屋之稅納稅名義人亦 已變更為上訴人，有上訴人提出之契稅繳款書、房屋稅繳款 書附卷可參（原審卷第38頁、第51頁）。縱被上訴人所述其 自80年起即已居住於系爭房屋乙節為真，惟按物之出賣人負 交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務，民法第348
條第1 項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之 占有於買受人之謂，依民法第946 條第2 項規定，占有之移 轉得準用同法第761 條之規定，亦即移轉占有並不以現實交 付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均生移轉占有之 效力。而上訴人與蘇李珠簽署不動產買賣契約書時，因被上 訴人與蘇李珠已居住於系爭房屋，是上訴人主張其等遂約定 由上訴人與被上訴人簽訂租約，由上訴人取得間接占有之地 位以代交付，尚符常情。而上訴人與蘇李珠於90年2 月14日 簽訂不動產買賣契約後，於90年2 月15日即與被上訴人簽訂 系爭租約，並收取租金，實際上已為管理、收益，自足認蘇 李珠已將系爭房屋之事實上處分權讓與上訴人。至上訴人有 無付清系爭房屋之價金，乃上訴人有無依買賣契約履行給付 價金義務之問題，非謂上訴人未付清價金，則系爭房屋之事 實上處分權即當然未為移轉，故被上訴人前開主張，容有誤 會，其所辯其乃有權占有云云，為不可採。
⒊經查，系爭房屋乃未經保存登記之建物，經本院至現場勘驗 結果，系爭房屋占用臺北市○○區○○段○○段000 ○000 ○000 地號如附圖所示a 部分面積2.24㎡，b 部分面積111. 26㎡，c 部分面積12.55 ㎡，有本院101 年2 月20日勘驗筆 錄及臺北市士林地政事務所101 年6 月1 日北市市地測字第 10131158500 號函送之土地複丈成果圖各1 件在卷可稽（本 院卷第119 頁、126 頁），則上訴人依據租賃物返還請求權 請求被上訴人將坐落臺北市○○路000 號房屋即如附圖所示 a 、b 、c 使用範圍全部遷讓返還上訴人，應屬有據。 ㈢上訴人依據租賃關係請求被上訴人給付租金18萬元，有無理 由？
被上訴人自99年5 月16日起即未依約給付租金，則上訴人依 據租賃契約請求被上訴人給付99年5 月16日起至100 年5 月 15日止之租金18萬元（計算式：15,000×12＝180,000 ）， 為有理由，應予准許。
㈣上訴人依據租賃關係及不當得利之法律關係請求被上訴人自 100 年5 月16日起至返還房屋之日止按月給付上訴人1 萬5, 000 元有無理由？
按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可資參照） 。又依系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲 方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交
還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還 房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷 讓完了之日止。」（原審卷第10頁），經查，系爭租約業於 100 年5 月17日經上訴人合法終止，已如前述，則被上訴人 自斯時起即無占有系爭房屋之合法權源，而被上訴人就其占 有系爭房屋全部並不爭執，是以，於系爭租約終止前，上訴 人得依租賃契約之法律關係請求被上訴人給付租金，於系爭 租約終止後，上訴人即得依系爭租約第6 條之約定及不當得 利之法律關係請求被上訴人給付按租金額計算之不當得利損 害金。從而，上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係請求 被上訴人自100 年5 月16日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付1 萬5,000 元，為有理由，應予准許。七、從而，上訴人請求被上訴人將坐落臺北市○○路000 號房屋 即如附圖所示a 、b 、c 使用範圍全部遷讓返還上訴人，被 上訴人應給付上訴人18萬元及自100 年5 月16日起至返還前 開房屋之日止，按月給付上訴人1 萬5,000 元，為有理由， 應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未合， 上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第 二、三項所示。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本件 判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項 、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 林政佑
法 官 劉逸成
法 官 藍雅清
正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 23 日
書記官 張純華