臺灣臺東地方法院民事簡易判決 101年度東簡字第56號
原 告 李明蓉即九九企業社
訴訟代理人 吳漢成律師
被 告 楊秋滿
訴訟代理人 蕭芳芳律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國101 年9 月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告委託其夫即訴外人羅進坤，於民國100 年9 月7 日與原告簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售 契約），委託原告銷售其所有坐落臺東縣臺東市○○段867 之7 地號土地及其上門牌號碼臺東縣臺東市○○路210 巷18 號房屋（下稱系爭房地），委託銷售價格為新臺幣（下同） 370 萬元，委託銷售期間為100 年9 月7 日至101 年3 月6 日止，嗣訴外人許晉福經原告仲介，於101 年1 月2 日與原 告簽訂不動產買賣要約書，同意以3,998,000 元買受系爭房 地，原告已完成被告所委託之事務，依系爭委託銷售契約第 2 條約定委託銷售價格為370 萬元，原告以逾此金額媒介買 方居間成交，居間報酬應解釋為依該實際成交金額扣除委託 銷售價格後之差額即298,000 元計算之，惟原告與許晉福簽 訂不動產買賣要約書並告知羅進坤後，被告即藉故拖延至委 託銷售期間屆滿，迄今仍怠於履行簽訂不動產買賣契約之義 務，以致無法辦理所有權移轉登記，違反系爭委託銷售契約 第10條之約定，經原告以存證信函催告其履行，被告仍置之 不理，爰依系爭委託銷售契約第9 條約定及民法第568 條第 1 項規定，請求被告給付居間報酬298,000 元；又被告故意 怠於簽訂不動產買賣契約，係屬可歸責於己之事由致給付遲 延，自原告以存證信函催告時起，應負給付遲延之債務不履 行損害賠償責任，爰依民法第229 條第2 項、231 條第1 項 、第216 條第1 項及第2 項規定，請求被告賠償原告所受信 賴利益及履行利益之損害合計298,000元 等語。並聲明；㈠ 被告應給付原告298,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日 起，至清償日止按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告抗辯：被告並未授權其夫羅進坤與原告簽訂系爭委託銷 售契約，且依民法第531 條及第758 條規定，委任出賣系爭 房地，該委任處理之法律行為，即不動產物權之移轉，應以
書面為之，則委任處理該事務之委任契約自應以文字為之， 原告並不能證明被告曾以書面契約委任羅進坤或原告處理該 事務，該委任事務處理之授權，即因不依法定方式，而屬無 效；又被告曾於100 年3 月20日委託永興房屋仲介銷售系爭 房地，委託仲介期間為100 年3 月20日至100 年6 月30日， 委託出賣價金為400 萬元，嗣於100 年8 月10日再行委託永 興房屋仲介銷售系爭房地，委託仲介期間為100 年8 月10日 至101 年3 月30日，委託出賣價金仍為400 萬元，嗣永興房 屋仲介於101 年2 月24日為被告覓得買受人即訴外人葉日亨 ，被告與葉日亨雙方簽訂以400 萬元買受系爭房地之買賣契 約，然因原告以本院101 年度裁全字第21號假扣押裁定於10 1 年3 月13日對系爭房地實施查封，被告迫不得已於同日與 葉日亨解除契約，將葉日亨已付之30萬元退還，故被告絕不 可能委託羅進坤與原告簽訂系爭委託銷售契約，亦不可能以 370 萬元亦即低於原委託價格400 萬元高達30萬元差額之委 託銷售價格委託原告銷售系爭房地等語。並聲明：原告之訴 駁回。
三、得心證之理由：
㈠按受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人 為法律行為時，固直接對委任人發生效力，若受任人以自己 或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力 ，其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律 關係（最高法院22年上字第3212號判例意旨參照）。 ㈡本件原告主張被告委託其夫羅進坤，於100 年9 月7 日與原 告簽訂系爭委託銷售契約書，委託原告銷售其所有系爭房地 ，委託銷售價格為370 萬元，委託銷售期間為100 年9 月7 日至101 年3 月6 日止等語，業據其提出系爭委託銷售契約 （見本院卷第6 頁）為證，惟被告否認有授權其夫羅進坤與 原告簽訂系爭委託銷售契約。經查，證人羅進坤於本院101 年7 月19日言詞辯論期日到場證述：系爭房地是用我做工程 工作的關係所換得的，登記在我太太即被告名下，3 、4 年 前因為我工作上資金需求，所以經過我太太的同意，開始找 仲介公司銷售，委託很多間仲介公司，包含九九企業社及住 商、有巢氏、臺灣房屋、永興房屋等仲介公司。永興的徐秋 田也有主動找我要我把系爭房地交給他銷售。後來因為今年 我做了對不起我太太的事，所以我太太她反悔不認帳。我太 太同意讓我來處理系爭房地買賣的事情，但是委託銷售價格 都是我太太決定的。系爭委託銷售契約書是在我的住處即臺 東市○○街116 號簽訂的，簽約當時我太太並不在場，我當 場有跟我太太用電話確認，確認內容包括委託銷售價格及傭
金的問題等語（見本院卷第83至86頁）、證人葉玉芳亦於同 日到場證述：我們要賣房子時，一般的情況都會先確認所有 權人，找所有權人簽委託銷售契約並詢問房屋的狀況，我有 先到漢陽北路被告經營的美容院找被告，她跟我說房子的事 她都交給她先生羅進坤處理，後來我們才會去強國街找羅進 坤簽委託銷售契約等語（見本院卷第90頁），足證被告確曾 口頭表示授權及委託其夫羅進坤與原告簽訂委託銷售契約， 且僅授權及委託簽訂委託銷售契約，並非授權及委託辦理系 爭房地之所有權移轉登記，依民法第531 條及第758 條規定 之反面解釋，其代理權及處理權之授與，非應以文字為之。 惟依系爭委託銷售契約上之記載（見本院卷第6 頁），其當 事人欄中委託人係以羅進坤名義具名，並非以被告名義具名 ，足見被告雖曾授權及委託羅進坤與原告簽訂委託銷售契約 ，惟嗣羅進坤係以受任人即其自己名義與原告簽約，而非以 委任人即被告名義與原告簽約，依上揭說明，系爭委託銷售 契約之法律關係仍僅存在於羅進坤與原告間，而非存在於被 告與原告間，被告並非系爭委託銷售契約之契約當事人，原 告依系爭委託銷售契約第9 條約定及民法第568 條第1 項規 定請求被告給付居間報酬，或依民法第229條第2項、231 條 第1項、第216條第1項及第2項規定請求被告賠償其給付遲延 之債務不履行損害，均屬無據。
四、從而，原告依據系爭委託銷售契約第9 條約定、民法第568 條第1 項、第229 條第2 項、231 條第1 項、第216 條第1 項及第2 項規定（民法第229 條第2 項及第216 條規定，並 非請求權基礎，原告應係誤引，附此敘明），請求被告給付 298,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息，均為無理由，應予駁回；其假執行之 聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
臺東簡易庭 法 官 陳世源
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
書記官 陳雅雯