臺灣臺中地方法院民事簡易判決 101年度沙簡字第327號
原 告
即反訴被告 全家便利商店股份有限公司
法定代理人 潘進丁
訴訟代理人 林憲造
被 告
即反訴原告 紀榮達
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國101年10月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟元，及自民國一百零一年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。本訴訴訟費用新臺幣貳仟零柒拾捌元由被告負擔。本判決本訴部分得假執行。但被告如以新臺幣柒萬貳仟元，為原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由反訴原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第25 9條定有明文。又當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除 當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得 於第436條之8第1項之範圍內為之，固為同法第436條之15所 明定，惟此乃基於考量小額事件所具有特需顧慮費用相當性 原則所設，尚不寓有禁止被告提起反訴之訴訟標的金額逾同 法第436條之8第1項金額時，基於兩造合意適用簡易訴訟程 序，如此解釋方能兼顧當事人之程序選擇權並擴大訴訟制度 解決紛爭之功能。且法院認適用小額程序為不適當者，得依 職權以裁定改用簡易程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟 法第436條之8第2項亦定有明文。查本件原告請求被告返還 押租金新臺幣（下同）72,000元及利息，依民事訴訟法第43 6條之8第1項規定，應適用同法第4章所定小額程序；被告復 於訴訟程序進行中，以原告於租賃期間變更租賃房屋之格局 及設施，而於租賃關係終止後未予回復原狀，致被告受有20 9,352元之損害，茲以其中72,000元對原告主張抵銷後，就 剩餘之137,352元請求原告賠償其損害而提起反訴。審究本 訴及被告提起之上開反訴間，均與兩造間之租賃契約相關， 應認本訴與反訴間之標的及防禦方法相牽連；又本件訴訟雖 因被告提起之反訴致本件訴訟標的金額已逾10萬元，惟兩造
於101年10月16日言詞辯論期日當庭合意表明適用簡易訴訟 程序，自與前揭法文及說明意旨要無不合，本院爰依職權將 原小額訴訟序改依適用簡易訴訟程序後繼續審理，並准許被 告提起本件反訴，合先敘明。
貳、本訴部分：
一、原告主張：
兩造就被告所有門牌號碼臺中市○○區○○路17之24號1樓 房屋（下稱系爭房屋）定有租賃契約（下稱系爭租賃契約） ，租賃期間自民國91年3月16日起至101年3月31日止，原告 並依約於91年4月11日、97年10月23日分別給付押租金22,00 0元、5萬元予被告收受。而兩造間租賃契約業於101年3月31 日期滿，且原告已於101年3月26日將系爭房屋交還被告，被 告自應返還上開押租金，爰依兩造間租賃契約及押租金契約 之法律關係，請求被告給付72,000元等語，並聲明如主文第 1項所示。
二、被告則以：
被告固曾收受原告交付之押租金72,000元，且尚未返還予原 告，但因被告於前開租賃期間曾變更系爭房屋之格局及設施 ，於租賃關係終止後，未依約將系爭房屋回復原狀，造成被 告損害，且原告未盡善良管理人義務，就損壞系爭房屋部分 ，應負賠償之責。而損害內容包括原告將系爭房屋左側外牆 及房屋正面之半面牆壁敲除改裝設透明玻璃，並將原裝有之 鋁門、鋁窗拆除，且地磚牆壁亦有破損，回復費用經估價為 167,977元；另原告遷出系爭房屋時，將屋內所有電線全部 拆除，回復原狀費用經估價為41,375元，合計209,352元。 茲以此向原告主張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告 之訴。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張兩造間就系爭房屋定有租賃契約，並已給付押租金 72,000元，且該租賃契約業已期滿，原告亦已將系爭房屋返 還，然被告尚未將上開押租金返還原告等情，業據其提出兩 造間租賃契約2份、押租金收據2紙、照片7張等為證，且為 被告所不爭執，應堪信為真實。
㈡、被告辯稱原告並未將系爭房屋回復原狀，造成被告受有前揭 損害，故應返還原告之押租金應與上開回復原狀之費用抵銷 等情，則為原告所否認，是本件兩造爭執之處即在於原告是 否負有將系爭房屋回復原狀交還被告之責任及原告是否未盡 善良管理人義務損壞系爭房屋而應負賠償之責。經查： 1、被告主張原告於租賃期間內，將系爭房屋左側外牆及房屋正 面之半面牆壁敲除改裝設透明玻璃，並將原裝有之鋁門、鋁
窗拆除等情，業據其提出系爭房屋照片2張為證，且為原告 所不爭執，應堪信為真實。惟原告於拆除系爭房屋左側外牆 及房屋正面之半面牆壁前，均有就施工內容與原告確認，並 經其同意後始進行施工，亦有將上開拆除項目即「店面左側 2面外牆拆除」、「入口、外牆部份割除」等情，記載於「 店舖建設現說確認表」備註欄上，被告並於91年1月5日授權 其妻與原告簽立上開確認表等情，有店舖建設現說確認表1 紙附卷足憑，且證人即本件代表原告與被告磋商、締約之員 工陳大為於本院審理中亦證稱：施工前都與房東說明，房東 同意後才會施工等語，顯見原告所述於為前揭拆除工程時， 均得被告同意後始行為之，應堪採信。復審酌原告係於91年 間向被告租賃系爭房屋，並於後進行前揭拆除工程施工，然 至101年3月系爭租賃契約租賃期滿為止，期間被告均未曾就 原告改建及拆除鋁門鋁窗有何異議，益徵原告係經被告同意 後始行施工等情非虛。是被告雖另以上開店舖建設現說確認 表之備註欄是事後加上去的置辯，惟被告於本院審理中亦自 承：伊有同意原告敲除外牆及為關於系爭房屋之建設等語， 則應堪認定原告拆除系爭房屋左側外牆及房屋正面之半面牆 壁改裝設透明玻璃，並將原裝有之鋁門、鋁窗拆除等建設行 為，均係經被告同意，故被告前揭所辯，無礙於上開事實之 認定。
2、又依系爭租賃契約第4條第5項約定：「乙方（即原告）於租 賃期滿或終止應立即以現狀搬空返還本房屋，並不得向甲方 （即被告）請求遷移費等任何費用，遷出時如遺留雜物、施 設不搬遷者，視為放棄，由甲方處理」等語，顯見依系爭租 賃契約，原告於交還房屋時僅須依現狀交付，並毋須負回復 原狀義務至明。從而，原告依此改建後之現況返還系爭房屋 ，與兩造間契約約定並無違背。至被告雖辯稱原告所屬開發 人員陳大為於簽訂租賃契約時曾承諾會回復原狀等情，然證 人陳大為於本院審理中到庭證稱：當時談的時候是依契約內 容與被告談，公司的規定是不會談到回復原狀，所以沒有談 到這個部分，且如果有的話都會寫在租約等語明確，並無被 告所稱證人陳大為曾承諾租賃期滿會回復系爭房屋原狀之情 。此外，被告復未能提出其他證據證明原告確有承諾租賃期 滿時會將系爭房屋回復原狀之情，自難為有利被告之認定。 從而，兩造間租賃契約既約定應以現狀搬空交還系爭房屋， 原告未回復租賃前之原狀，自無違反契約之情事。 3、就被告另辯稱原告造成系爭房屋地磚及牆壁之破損等情，經 核對被告提出之照片，其破損程度尚屬輕微，堪認僅屬原告 承租10年間，正常使用系爭房屋所造成之耗損，且被告亦未
舉證證明該部分之損害係因原告過失所致，則依兩造間租賃 契約第5條約定，因該部分非屬因原告過失而致之毀損，原 告應毋庸負賠償之責，是被告辯稱原告應賠償此部分損害16 7,977元，應屬無據。而被告復辯稱原告於搬遷時將電線全 部拆除等情，依被告所提證據，尚難證明原告確有將系爭房 屋電線全部拆除之情事，且被告亦自陳：據伊所知，電線是 第2次承租的加盟店長楊小姐的爸爸拆走的等語，顯見被告 並無證據證明系爭房屋之電線係原告拆除，是被告辯稱原告 應賠償此部分損害41,375元，亦屬無據。㈢、綜上，被告既確有收受原告所交付之押租金72,000元，且原 告業已將系爭房屋返還被告，而被告辯稱原告造成系爭房屋 損壞應負賠償之責均無理由已如前述，從而，兩造間租賃契 約既已因租賃期滿終止，依兩造間租賃契約第3條第2項，自 應由被告將押租金返還原告。且按給付有確定期限者，債務 人自期限屆滿時起，負遲延責任，為民法第229條第1項所明 定。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定 利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為5%，民法第233條第1項、第203條亦有明文 。本件依系爭租賃契約第3條第2項約定，出租人即被告應於 承租人即原告返還系爭房屋時同時將押租金返還，堪認本件 押租金返還之履行期係於交還系爭房屋時，是原告請求自支 付命令送達被告翌日即101年5月24日起至清償日止，按週年 利率5%計算之法定遲延利息，並未逾其法律上權利，自應准 許。
四、綜上所述，原告依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告返 還押租金72,000元及自101年5月24日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息，應屬有據，而應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並另依職 權為被告預供擔保而得免為假執行之諭知。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。叁、反訴部份：
一、反訴原告主張：
㈠、反訴被告於前開租賃期間，因營業需要將系爭房屋左側外牆 及房屋正面之半面牆壁敲除改裝設透明玻璃，並將原裝有之 鋁門、鋁窗拆除，然反訴被告於返還系爭房屋時，未依約將 系爭房屋回復原狀，且系爭房屋之地磚、牆壁有破損情形，
故反訴被告應就未依約回復原狀及未盡善良管理人之注意義 務，就損壞系爭房屋部分負賠償之責。而反訴被告應賠償之 損害，內容包括反訴被告將系爭房屋左側外牆及房屋正面之 半面牆壁敲除改裝設透明玻璃，並將原裝有之鋁門、鋁窗拆 除，且地磚牆壁亦有破損，回復費用共167,977元；另反訴 被告遷出系爭房屋時，將屋內所有電線全部拆除，回復原狀 費用共41,375元，合計209,352元，經以其中72,000元向反 訴被告主張抵銷後，剩餘之137,352元，自應由反訴被告賠 償反訴原告，爰依系爭租約第5條及民法第431條第2項規定 ，請求反訴被告賠償上開損害等語。
㈡、並聲明：
1、反訴被告應給付反訴原告137,352元暨自反訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 2、願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
㈠、於91年租用系爭房屋開設便利商店前，曾與反訴原告到系爭 房屋現場進行店舖工程施作之確認，對於系爭房屋之「店面 左側之外牆拆除」、「外牆部分割除」等工程，均經反訴原 告確認同意後始進行施作，且反訴原告當時並未要求保留任 何設施。此外，於簽訂系爭租賃契約時，雙方未約定亦未曾 提及回復原狀問題。再者，反訴原告於收回系爭房屋後，立 即將該屋轉租予他人，並未有何回復系爭房屋左側牆壁及正 面牆壁之情形，則反訴原告提出之估價單之真實性，及其是 否確有因回復原狀而支出209,352元即有疑義等語，資為抗 辯。
㈡、並聲明：
1、反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回
2、如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。三、得心證之理由：
經查，反訴被告並未與反訴原告約定租賃期滿應回復系爭房 屋原狀，且系爭房屋地磚及牆壁之損壞均屬原告承租10年間 ，正常使用系爭房屋所造成之耗損，且反訴原告未能提出證 據證明反訴被告確有過失毀損系爭房屋及將系爭房屋內之電 線全部拆除之情事，故均難認反訴被告應就上開損害負損害 賠償之責，從而，其主張反訴被告應負損害賠償之責並無理 由等情，均已詳如前述，是反訴原告請求反訴被告須賠償20 9,352元，經以應返還予反訴被告之押租金72,000元抵銷後 ，剩餘之137,352元，請求反訴被告賠償，自屬無據，而應 駁回。
四、綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付137,352元暨自反訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 ，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其所為 假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 陳翌欣
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
書記官
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