最高法院民事判決 一○一年度台上字第一七六九號
上 訴 人 李柏壯
訴訟代理人 康春田律師
被 上訴 人 太子建設開發股份有限公司
法定代理人 莊南田
訴訟代理人 甘龍強律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華
民國一○○年九月十三日台灣高等法院台中分院第二審判決（一
○○年度建上字第四九號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除確定（即登報道歉）部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人於民國九十三年十二月三十日與伊簽訂房地預定買賣合約書（下稱系爭合約書），購買伊坐落台中市○○區○○段一六七五之二一地號土地上所興建之「劍橋四季」大樓劍橋區Ｌ棟八樓房屋與基地應有部分（下稱系爭房地）及地下第一層編號第一九七號汽車停車位，總價金新台幣（下同）五百八十萬元。九十四年三月間伊就「劍橋四季」大樓地下室第三層停車位，將原先規劃全區三分之二，變更為全區開挖，增加三十一個停車位，伊通知上訴人攜帶系爭合約書以更換地下第三層停車位平面圖，惟遭拒絕。完工後伊發出交屋通知，另多次以存證信函限期辦理交屋、繳交貸款資料、繳納尾款及暫付款，上訴人均未辦理，伊並於九十九年七月二十二日再以存證信函催告限於七日內履行，逾期不履行，買賣契約即告解除，不另通知。上訴人收受上開存證信函後屆期仍未履行，伊解除系爭合約書之意思表示已發生效力，惟為上訴人所否認等情。爰求為確認系爭買賣契約關係不存在，並駁回上訴人反訴之判決。上訴人則以：被上訴人簽約後，於大樓地下室第三層全區開挖，增加三十一個停車位，伊得知後多次提出異議，惟被上訴人不願面對伊之質疑，或以不合比例原則補償方案要求伊接受，被上訴人未依債務本旨給付，違約在先，伊自得拒絕給付尾款，被上訴人不得解除契約等語，資為抗辯。並提起反訴，主張因被上訴人增加停車位，不依原契約給付，屬可歸責於被上訴人之事由而致給付遲延，伊依民法第二百三十一條第一項規定，得請求被上訴人賠償：㈠系爭房地折舊之損害九十二萬八千元。㈡侵占伊對於「增建車位」依法可按買方對全棟建物應有部分比例計算所得擁有之合法權益，茲先以七萬元計。㈢給付遲延之象徵性利益一元。㈣伊無法遷入居住之損失，以每月租金一萬七千元計算，共四十六個月，合計七十八萬二千元。另因系爭房地之買賣糾紛，造
成伊家庭破裂，依民法第二百二十七條之一準用第一百九十五條第一項及消費者保護法第五十一條規定，伊得請求被上訴人賠償三百四十八萬元等情。爰求為命被上訴人給付上訴人五百二十六萬零一元，及自一○○年一月二十五日起加計法定遲延利息之判決。（關於上訴人請求被上訴人登報道歉部分，經原審判決上訴人敗訴確定，不在本院審理範圍，不另論述）。原審維持第一審所為確認系爭買賣契約關係不存在並駁回上訴人反訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人向被上訴人購買系爭房地，依系爭合約書所載面積，主建物、陽台、雨遮、共用部分、停車位（編號一九七號），合計五二點二一坪；而系爭房地之保存登記面積，合計五二點四八坪，是被上訴人交付之房地面積並未短少。而上訴人所購買系爭房地基地應有部分，系爭合約書第三條第一項係約定「其應有權利範圍，以地政機關核發建物測量成果圖主建物之總面積，與本件買賣標的之房屋其區分所有全部主建物之總面積比例持分之」，地下室停車位面積之變動，不可能使基地應有部分發生變動。被上訴人雖就系爭大樓地下室第三層增設停車位，惟上訴人之停車位位於地下室第一層，亦難謂影響上訴人權益。系爭房屋連同停車位之面積、坐落基地之所有權應有部分，及系爭房地連同停車位之效用，均未因此項規劃之變更有所減損，被上訴人已依債之本旨交付系爭房地。上訴人經限期催告後仍拒絕給付價款，自應負給付遲延責任。被上訴人於九十九年七月二十二日再以存證信函解除系爭契約之意思表示已發生效力。基於上開理由，被上訴人並無給付遲延，或有何違反公平交易原則、善良風俗及消費者保護法第五十一條之行為等詞，為其判斷之基礎。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，此觀民法第三百五十四條第一項之規定甚明。又法院依調查證據之結果，雖得依自由心證，判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則不符時，即屬於法有違（本院六十九年台上字第七七一號判例）。查被上訴人於地下室第三層增設停車位，不影響上訴人所買受房地面積及停車位通常效用一節，固經原審認定。然同一停車場增設停車位，是否導致停車場內進出之車流量增加，造成原有停車位買受人在使用上之不便利，並因供給量增加而價值貶抑，而屬通常效用及減少價值之瑕疵？原審認定該增設停車位並未造成瑕疵，進而認定上訴人拒絕給付價金，經催告後應負給付遲延責任，再經被上訴人催告而解除契約，並駁回上訴人之反訴，其有關瑕疵之認定是否違反經驗法則？不無研求餘地。被上訴人請求確認系爭買賣契約關係不存在，上訴人本於被上訴人有給付遲延、不完全給付及消費者保護法第五十一條規定，反訴請求被
上訴人賠償損害，茲彼等之請求互有關聯，而既尚有前述待查明事項，即應將原判決除確定（即登報道歉）部分外廢棄發回。上訴意旨，指摘前開原判決為不當，求予廢棄，非無理由。末按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第三百五十九條之規定甚明。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。尤其房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則。本件有無瑕疵？如有，該瑕疵是否輕微？上訴人是否僅得請求減少相當價金？攸關其得否拒絕給付全部價金，案經發回，亦宜一併注意。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○一 年 十 月 三十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 沈 方 維
法官 簡 清 忠
法官 吳 謀 焰
法官 林 恩 山
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○一 年 十一 月 十三 日
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