最高法院民事判決 一○一年度台上字第一七六三號
上 訴 人 吳 其 昌
訴訟代理人 鄭 洋 一律師
上 訴 人 周 為 春
訴訟代理人 謝 佩 玲律師
被 上訴 人 林廖來好
林 秋 琴
林 宗 志
林 欽 煌
林 坤
林 君 珊
共 同
訴訟代理人 張 世 興律師
被 上訴 人 呂 元 成
訴訟代理人 簡 維 能律師
陳 美 華律師
被 上訴 人 黃 貴 一
黃 珠 玉
劉 昌 翰
呂 振 興
藍 李 香
林高明美
上五人共同
訴訟代理人 王 中 平律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國一
○○年六月十四日台灣高等法院第二審判決（九十九年度重上字
第一七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段三五六、三五○之三地號土地於民國九十六年三月間登記為上訴人吳其昌所有，該土地於九十九年一月至同年三月間因合併、移轉、分割而變更為同小段三五六、三五六之五地號土地，同小段三五六之四地號土地（下合稱系爭土地）則於九十六年十二月間登記為上訴人周為春所有。被上訴人林廖來好以次六人（下稱林廖來好等六人）及被上訴人黃珠玉、劉昌翰、呂振興、藍李香、呂元成、黃貴一、林高明美依次所有門牌台北市○○區○○路二段一三○巷一五號、同巷一七弄三號、同弄六號、同弄八號、同巷二七弄七號
、同段一五○巷六之二號及八號、同區○○路一五六巷二號之建物（下合稱系爭建物），各別占用系爭土地如原判決鑑定圖、附圖二所示各地號及圖示面積部分，均屬無權占有，自應拆屋還地並各給付相當於租金之不當得利等情。爰依民法第七百六十七條第一項及第一百七十九條之規定，吳其昌並於原審為聲明之減縮、擴張，分別求為命被上訴人拆除上開建物返還土地及給付如上訴聲明所示金額本息之判決。
被上訴人則以：伊所有各該建物占用之系爭三五六、三五六之五及三五六之四地號土地，重測前為台北市○○區○路段七八或七八之一地號土地，原為訴外人洪姓地主所有，將之出租予伊之被繼承人或前手等人興築建物使用，每年洪姓地主均派代表收取地租，伊就系爭土地與原所有人間存有租地建屋之不定期租賃關係，未經終止，自非無權占有。上訴人於九十六年間始受讓取得系爭土地，基地租賃關係對上訴人仍繼續存在。且系爭土地歷來出售時，原地主或吳其昌均未將出賣條件以書面通知承租人之伊或伊之被繼承人，上訴人亦不得對抗具有優先購買權之伊。又伊或前手已依約繳納地租多年，屬善意占有人，非無法律上之原因，上訴人不得請求伊給付相當租金之不當得利等語，資為抗辯。原審以：被上訴人所有系爭各該建物均未辦理建物第一次保存登記，前開三五六、三五○之三地號土地原為洪姓地主所有，迨九十六年三月間輾轉登記為吳其昌所有，該土地業於九十九年一月間合併，並於同年三月間移轉登記予訴外人張瑞珠等人共有，嗣分割出同小段三五六之五地號土地歸張瑞珠所有，另分割出同小段三五六地號土地歸訴外人邱螺蘭等人共有（均經法院書面通知，未據其等承當訴訟）；同小段三五六之四地號土地於九十六年十二月間輾轉登記為周為春所有，有土地登記謄本及土地所有權狀影本可稽。林廖來好等六人及被上訴人劉昌翰依序為第一審共同被告林永固、劉華興之繼承人，分據其等聲明承受訴訟。系爭建物各別占用系爭舊地號之同市○○區○路段七八、七八之一地號土地。觀諸被上訴人各自提出之租金收據、黏貼印花稅票、不動產買賣契約書、地價稅轉帳繳納證明、國庫存款收款書、提存書、存證信函、稅款收據、房屋稅繳納通知書、買賣所有權移轉契約書及地價稅繳納通知書影本等（參第一審判決附表），該租金收據輒為四十四年至六十五年間所出具，上訴人均不爭執形式上之真正，其上載明系爭土地舊地號及年期地租等項，分別蓋有洪傳福、洪禮階、洪禮錠、洪傳枝及洪順吉等人之印文，且其「原本紙張陳舊、泛黃，經判斷皆有一定之年份，尚無偽造之情形，應可證明當時曾經有給付地租等情」，有第一審九十七年十一月二十四日言詞辯論筆錄足稽；承租人即被上訴人林高明美之前手黃阿海原執四十八年三月一日租金收據記載：「頭房代表：洪
傳福、貳房代表：洪禮階及叁房代表：洪禮錠」，其他租金收據另載：「值東領受人」及見證人等文句。另查租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務。林高明美所有之建物占用系爭三五六之四地號土地，因屬不定期建築房屋基地租約，縱將原木造建物拆除重建為現存建物，該建物基地租賃關係亦非當然消滅，其租用基地之契約仍未失其存在。參酌民事訴訟法第二百七十七條但書規定，系爭建物各別占用系爭土地如首開鑑定圖、附圖二所示各地號及圖示面積部分，存有基地租賃關係，自屬有權占有。又系爭舊地號土地原屬洪氏家族所有，因洪氏家族子孫眾多，由三房各推代表，管理土地（包括系爭土地），負責出租、收取租金，再分配予各共有人或供公眾事務使用，該土地共有人自應受拘束，被上訴人本於基地租賃關係為占用，非無法律上之原因。從而上訴人依民法第七百六十七條第一項及第一百七十九條之規定，分別請求被上訴人拆除上開建物返還土地及給付系爭相當租金之不當得利，均屬無據，不應准許等詞，為其心證之所由得。並說明兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及吳其昌追加之訴。
按關於民事爭訟舉證責任分配，八十九年間修正之民事訴訟法第二百七十七條已增設但書規定，受訴法院於個案決定是否適用該條但書所定公平之要求時，應視各該具體事件之訴訟類型特性暨待證事實之性質，審酌兩造所各自提出之人證、物證等資料，並斟酌當事人所主張以證明度減低之方式等因素，綜合全辯論意旨，定其應否減輕舉證責任。當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知此與事實相符者，自非不得認其已有提出適當之證明。又租賃係特定當事人間訂立之契約，縱土地共有人未經全體之同意而為出租行為，亦僅不得對抗未同意之共有人，非謂因此違反強制規定而當然無效，其租賃契約在締約當事人間自非不受拘束。查被上訴人所有系爭建物占用系爭土地部分，存有基地租賃關係，為原審所確定。觀之原承租人黃阿海執持上述租金收據載明各房代表及其他租金收據所載文句字樣，殆屬遠年舊物；被上訴人呂振興之被繼承人即原承租人呂禮生所具六十六年度至七十二年度提存書及寄發存證信函敘載：系爭土地租金受取人「洪祖厝祭祀公業管理人洪傳福」、「歷年來承蒙貴管理人到宅收取租金，……已逾收租期間未蒙貴管理人駕臨到宅收取租金」等語（見原審卷㈠一八○、一八五至一八七頁，一審卷㈢二三三至二三九頁），自亦難謂彼等各房代表非已同意出租代
為簽收租金，暨其有何未合當時社會通念及一般經驗法則之情事，遑論上訴人又未主張並舉證各房究何共有人未為同意，該土地共有人即非不應受拘束。至周為春雖謂：伊前手洪淑秋之前手呂雪美於九十六年三月間依土地法第三十四條之一規定，以存證信函對系爭三五六之四地號土地共有人之一林高明美通知行使優先承購權，林高明美不得再以優先購買權而對抗伊云云，惟按土地法第三十四條之一第四項規定他共有人之優先承購權，係屬債權之性質，與同法第一百零四條第二項規定他共有人之優先購買權，具有相對的物權效力者不同；另基地承租人不論得否行使此項優先購買權，均無礙於其依基地租賃關係而占有，非屬無權占有。原審因而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，仍就原審取捨證據、認定事實、解釋契約及適用法律之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○一 年 十 月 三十一 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 陳 淑 敏
法官 沈 方 維
法官 吳 謀 焰
法官 林 恩 山
法官 簡 清 忠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○一 年 十一 月 十二 日
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