臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 101年度彰簡字第227號
原 告 林銘章
林明進
林銘德
林銘春
林錦村
上五人共同
訴訟代理人 林開福律師
複 代 理人 張宏銘律師
被 告 財政部國有財產局
法定代理人 蔡俊章
訴訟代理人 姚義德
上列當事人間確認租佃關係存在事件，本院於民國101年10月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就彰化縣和美鎮○○段328地號、地目田、面積5582.65平方公尺土地之耕地三七五租賃關係存在。 事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠原告（系爭三七五租約之承租人之一林銘煙於民國100年2月 23日死亡，其繼承人林錦村、葉變、林貴香、林貴真、林美 娟、林麗美等人協議系爭三七五耕地承租權由林錦村取得， 故將林錦村列為本件租佃爭議原告之一）於62年1月1日起即 向訴外人楊紹安承租坐落彰化縣和美鎮○○段328地號土地 （下稱系爭耕地），嗣後每6年換約一次。嗣楊紹安於90 年 間過世，其繼承人以系爭耕地抵繳稅款，系爭土地登記為國 有，由被告管理，故由被告承受系爭耕地租約。查本件原告 鋪設水泥地係供晒穀場之用，係屬農業使用範疇，並無所謂 「非自任耕作」之情，故被告稱原告在系爭耕地土地上鋪設 水泥地，有所謂「未作耕地使用」，依三七五減租條例第16 條，系爭租賃契約無效云云，並無理由，兩造間耕地租賃契 約仍為有效。原告於98年7月24日因租約屆期，向被告申請 換約，惟被告遲至99年10月4日始以台財產中彰二字第 0992001 196號函指稱：「本案土地經本分處於98年8月11日 派員勘查結果，地上物狀況為種稻、水泥地使用，該作水泥 地使用部分，因使用性質非屬國有出租耕林養地同意興建相 關農業林業養殖設施審查作業要點規定，得同意作相關之農 業設施項目，且經本分處於99年1月25日及99年5月27日函請 彰化縣和美鎮公所查告於該所管理期間是否違反租約約定， 惟該公所查復不明，爰依三七五減租條例第16條規定，承租
人不自任耕作時，原訂租約無效，租賃關係自勘查發現當日 起歸於消滅。承租人並應騰空交還土地，不得請求任何補償 ，併予敘明」云云，認定原告有所謂就系爭耕地部分未做耕 作使用，原訂租約無效，拒絕續訂租約。
㈡按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土 地法及其他法律之規定。」、「承租人對於承租耕地之特別 改良得自由為之，其特別改良事項及用費數額，應以書面通 知出租人，並於租佃契約終止返還耕地時，由出租人償還之 。但以未失效能部份之價值為限。前項所稱之耕地特別改良 ，係指於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結 果，致增加耕地生產力或耕地便利者。」耕地三七五減租條 例第1條、第13條分別定有明文。次按「農業用地：指非都 市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用 之土地：㈠供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用。㈡供與 農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨 場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。㈢農民團體與合 作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中 心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地」農業發 展條例第3條第10項亦定有明文。查系爭耕地雖有所謂鋪設 水泥地，惟該水泥地係於81年9月6日前所鋪設，用於晒穀場 使用，亦經原地主同意，當時農業耕作稻穀收割後，需經日 曬乾燥後，始能收藏或出售，種植水稻者需有晒穀場以供曝 曬稻穀之用，故而一般種植水稻之農家於居住處附近設有晒 穀場以供曝曬稻穀，乃屬普遍且必需之情形。從而，系爭耕 地既屬種植水稻，則原告鋪設水泥地用作晒穀場，係為增加 系爭耕地生產及耕作便利，以提高系爭耕地之價值，故依上 開三七五減租條例第13條規定及農業發展條例第3條第10項 之規定，系爭耕地之晒穀場與農業經營不可分離，屬農業使 用，原告鋪設水泥地作為晒穀場，自無所謂違反自任耕作之 規定，且系爭土地總共5582.56平方公尺，以不到10%之面積 當作曬穀場並非不合理，又因當初沒有指界，所以原告並不 知道圍牆內有一部分空地即附圖所示編號A的部分有跨用到 328 地號土地，該圍牆已經有數十年之久。準此，被告稱原 告於系爭耕地上有鋪設水泥地，認定原告有所謂違反自任耕 作之規定，並稱系爭租約有所謂無效云云，並無理由，爰依 法請求確認系爭租賃關係存在等情。並聲明：㈠確認原告就 坐落彰化縣和美鎮○○段328地號土地，與被告依耕地三七 五減租條例所定耕地租約之租賃關係存在。㈡訴訟費用由被 告負擔。
二、被告則以：依耕地三七五減租條例第16條規定，承租人應自
任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。如果違反前 項規定，原租約無效。查原告在98年7月24日送件申請承租 ，因為有耕地三七五減租條例的適用，土地上面除了耕作， 還有部分作為水泥空地使用，違反耕地三七五減租條例的規 定，被告在99年10月4日將申請案註銷，租約也無效。原告 送件時有切結，自任耕作種植農作物使用，無擅自變更使用 情事，如有虛偽不實，願意租約無效交還耕地。原地主抵繳 稅款後系爭耕地成為被告所有，原告與原地主定有耕地三七 五租約，被告承受系爭租約。依國有出租與領養地同意興建 相關農林養殖設施審查作業要點，如果是相關農業設施，要 申請農許使用，100年11月29日已經以國有出租農業用地同 意興建農業設施審查作業要點取代，規範內容是相關農業設 施要申請農業使用，要受非都市土地的管制，水泥地不是自 任耕作的部分。系爭耕地上的水泥地面積大約320平方公尺 ，被告有勘查過，水泥地是原告自家出入使用，很明顯是交 通出入的地方，做為曬穀場有點牽強。98年8月11日原告聲 請接管換約時，有會同被告去現場履勘，關於附圖編號E部 分水泥地很明顯是通道出入口，被告沒辦法認定是做為曬穀 場使用，編號C部分沒有自任耕作，縱使做為曬穀場，也要 向農業主管機關申請做為農業設施使用才可以，被告認定C 部分不是做為曬穀場使用，被告不是農業主管機關，如果農 業主管機關認定可以做為農業設施曬穀場使用，才可以說原 告沒有違規的事實。當初的出租人是因為抵繳稅款，系爭耕 地歸為國有，三七五租約是不定期租賃關係，基於信賴保護 原則，被告承受土地之後，被告會另訂租約，被告是繼受前 面的租約，被告向和美鎮公所詢問當初租約管理時有沒有違 約的事實，和美鎮公所回覆被告對於違約部分不清楚等語置 辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執事項：
㈠62年1月1日起原告之被繼承人與坐落彰化縣和美鎮○○段32 8地號土地原所有人楊紹安訂有耕地租約，嗣由原告等人繼 承耕地承租權，楊紹安於90年間死亡，其繼承人以系爭耕地 抵繳遺產稅，系爭土地因而於90年5月23日登記為國有，由 被告管理。
㈡系爭土地有如附圖所示編號C部分面積170.91平方公尺及編 號E部分面積101.55平方公尺之水泥地、LMNOPQ連線圍牆、 編號A部分面積48.68平方公尺為圍牆內側區域、編號B部分 面積0.26平方公尺為房屋雨遮、編號D部分面積10.78平方公 尺為鐵架車棚，合計面積332.18平方公尺，其餘部分土地52 50.47平方公尺耕作使用，業經本院會同彰化縣和美地政人
員至現場履堪測量屬實，並製有勘驗筆錄及和美地政事務所 收件字號101年7月17日和土測字914號土地複丈成果圖在卷 可考。
四、本院得心證之理由：
㈠按耕地租賃為私法上之契約關係，縱使耕地為公有，出租人 為管理耕地之行政機關，租約雙方間之權利義務關係，無論 其為約定者或法定者，性質上為私法關係，並無不同（最高 行政法院93年度判字第572號裁判要旨參照）。而按出租人 於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約， 對於受讓人，仍繼續存在。修正前民法第425條定有明文。 復按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人 ，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會 同原承租人申請為租約變更之登記。耕地三七五減租條例第 25條亦定有明文。查本件原告與系爭土地原所有權人楊紹安 訂有私有耕地租約，嗣後雖因土地所有權移轉為國有，而改 訂為公有耕地租約，仍有上開民法及耕地三七五減租條例之 適用，故被告即繼受原承租人之地位，該原有之租佃契約仍 繼續存在於兩造之間，並非重訂新租約，原租約內容均未改 變，被告有會同原告為公有耕地租約之登記義務，自堪認定 。
㈡又依現行農業發展條例第8條之1第1項規定，農業用地上申 請以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建 無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施，免申請建築執 照。另依行政院農業委員會90年10月9日（90）農企字第900 0010368號函附會議紀錄決議略以：「依農業發展條例第8條 第3項所搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關之建築物 （設施），不論其屬於都市土地或非都市土地，得免申請容 許使用或認定，而直轄市、各縣市政府，若有特殊需要必須 核發容許使用 或認定之證明文件，得受理容許使用或認定 之申請」，因此農民為了農事的便利與需要，在自有農舍周 邊的簡便農業設施，如圍牆、水泥舖面之簡易農路及曬穀場 等，農業用地申請容許作農業設施使用，應考量農業使用之 內涵、當地農業經營發展、設施與農業生產經營之必要性及 合理性，視個案實務及事實予以審認，故免申請建築執照之 無固定基礎農業設施，並非一定要申請農業設施之容許使用 ，並取得農業用地作農業使用認定之合法證明文件，始得認 定為作農業使用；再耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之 租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作 為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言（最高法院 87年度台上字第592號裁判要旨參照）；耕地租賃，係以支
付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，自指目的在於 定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上，栽培 農作物而言（最高法院63年台上字1218號判例參照），而曬 穀場之設置係供曬乾稻谷使之去除水分，故曬穀場均係為便 利耕作而設。查系爭土地上如附圖所示編號C部分面積170.9 1平方公尺及編號E部分面積101.55平方公尺係水泥地，編號 E部分位於圍牆外，縱有如被告所稱車道之功能，惟原告併 同將之與編號C部分水泥地作為曬穀場使用亦難謂悖於常情 ，而系爭土地面積共5582.65平方公尺，原告作為曬穀場使 用之水泥地面積僅272.46平方公尺，不到原告承租土地之百 分之5，縱包含未耕作之其餘部分332.18平方公尺，亦未達 百分之6，衡之常情，尚難即此而謂原告有未將系爭土地自 任耕作之情事，故被告辯稱原告違反耕地三七五減租條例第 16條第1項規定，耕地租賃契約應屬無效，洵無可採。綜上 所述，原告主張兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存 在，顯屬有據。
五、從而，原告請求確認與被告間就彰化縣和美鎮○○段328地 號、地目田、面積5582.65平方公尺土地之耕地三七五租賃 關係存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、因本件係因耕地租佃發生爭議，由耕地租佃委員會移送之訴 訟事件，當事人並未支出裁判費，爰不另為訴訟費用負擔之 諭知，附此說明。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 10 月 18 日
書記官 吳政峯