臺灣士林地方法院民事簡易判決 101年度湖簡字第765號
原 告 品勝興業有限公司
法定代理人 劉彥勝
訴訟代理人 江燕偉律師
被 告 許淩琇
上列當事人間確認租賃關係存在事件，經本院於民國101 年10月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落臺北市內湖區○○○路○段二八八號二樓、一樓及地下室房屋自民國一○一年五月一日起至民國一○七年四月三十日止之租賃關係存在。
訴訟費用新臺幣捌萬捌仟壹佰貳拾元由被告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、本件係因兩造間租賃契約之法律關係而生之訴訟，依房屋租 賃契約第9 條約定：「管轄法院：雙方同意於本契約發生糾 紛時，以租賃物所在地之地方法院為管轄法院」，且該租賃 物所在地位於臺北市內湖區，是兩造合意由本院管轄，依民 事訴訟法第24條規定，本院為有管轄權法院。二、次按簡易事件訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 436 條第2 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。本件 原告起訴時原聲明：「確認兩造間就坐落臺北市內湖區○○ ○路○ 段288 號1 樓（下稱系爭1 樓房屋）及地下室（下稱 系爭地下室）自民國102 年10月1 日起至107 年4 月30日止 之租賃關係存在」（見臺北地方法院101 年度北簡字第7356 號卷【下稱北院卷】第2 頁），嗣於101 年10月16日當庭以 言詞變更聲明為：「確認兩造間就系爭1 樓房屋、系爭地下 室及坐落同址2 樓之房屋（下稱系爭2 樓房屋）自101 年5 月1 日起至107 年4 月30日止之租賃關係存在」（見本院卷 第26頁），經核原告前開聲明之變更，屬擴張應受判決事項 之聲明，於法尚無不合，應予准許。
三、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條前段定有明文，該 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上 字第316 號判例要旨可參）。本件原告主張其與被告間就系 爭2 樓房屋、系爭1 樓房屋及系爭地下室自101 年5 月1 日 起至107 年4 月30日止之租賃關係存在，為被告所否認，顯
然兩造就該租賃關係存在與否已發生爭執，如不訴請確認， 原告在私法上之地位將有受侵害之危險，依上開說明，原告 提起本件確認之訴以排除此項危險，於法有據。貳、實體部分：
一、原告主張被告為系爭1 樓房屋及系爭地下室之所有權人，於 100 年10月1 日將系爭1 樓房屋及系爭地下室出租予原告， 租期自100 年10月1 日起至102 年9 月30日止，租金每月新 臺幣（下同）7 萬元（下稱系爭租約）。嗣101 年1 月14日 兩造達成協議，被告將訴外人周予涵所有之系爭2 樓房屋一 併出租予原告，且延長租期自101 年5 月1 日起6 年，即延 長至107 年4 月30日止，第1 、2 年租金為每月15萬元，第 3 、4 年租金為每月157,500 元，第5 、6 年租金為每月16 5,300 元，兩造即簽立書面協議1 紙（下稱系爭協議），原 告並支付被告增額之押金105,000 元。詎原告日前突接獲周 予涵存證信函表示未委託被告出租系爭2 樓房屋，經原告要 求被告出面處理，被告卻回函片面取消系爭協議，然兩造已 達成協議，自不容被告片面毀約。爰提起本訴請求確認兩造 間就系爭2 樓房屋、系爭1 樓房屋及系爭地下室自101 年5 月1 日起至107 年4 月30日止之租賃關係存在，並聲明如主 文第一項所示。
二、被告則以：系爭協議係以1 、2 樓打通為生效要件，但後來 管理委員會不同意；另當時兩造簽署的書面不是正式租約， 都還可以爭議租賃細節等語置辯。聲明為：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
㈠原告主張之事實，業據其提出系爭租約公證書及房屋租賃契 約、系爭協議各1 份以為證（見北院卷第5-10、11頁），堪 信為真實，其訴請確認兩造間就系爭2 樓房屋、系爭1 樓房 屋及系爭地下室自101 年5 月1 日起至107 年4 月30日止之 租賃關係存在，自屬有據。
㈡被告雖以前詞置辯。惟：
1.按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任 ，民事訴訟法第277 條定有明文；主張法律關係存在之當 事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證 責任；民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉 證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真 實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院89年度台上字20 61號判決、17年上字第917 號判例要旨可參）。觀以系爭 協議並未記載被告所抗辯「以1 、2 樓打通為生效要件」 之文字，反係記明「茲收到民權東路6 段288 號1 、2 樓
押金增額部分壹拾萬伍仟元整」等文（見北院卷第11頁） ，衡以若系爭協議係以1 、2 樓打通為生效要件，當無是 否得以打通尚未確定，兩造即先交付、收受增額部分押金 之理，此外被告復未能就該生效要件之約定舉證以實其說 ，其此部分抗辯自無足採。
2.又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文 。期限逾一年之不動產租賃，依民法第422 條前段，固應 以字據訂立之。所稱「字據」，與同法第408 條第2項、 第308條規定者相同，係指表彰債權、債務之證明文件而 言。故出租人出具書面，載明出租不動產之意旨，即不失 為字據。此與同法第760 條規定不動產物權之移轉或設定 ，應以書面為之者有別（最高法院83年度台上字第535 號 判決意旨可參）。即租賃契約性質上屬諾成契約，雙方若 就關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示之合致，則 租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為要，民法第422 條僅因其期限逾一年而未以字據訂立，為杜爭議，乃規定 視為不定期限之租賃而已。觀諸系爭協議記載：「茲收到 民權東路6 段288 號1 、2 樓押金增額部分壹拾萬伍仟元 整」、「合約部分：第一年、第二年每月壹拾伍萬元整。 第三年、第四年每月壹拾伍萬柒仟伍佰元整。第五年、第 六年每月壹拾陸萬伍仟叁佰元整。租賃稅各半」、「合約 生效日：101 年5 月1 日」（見北院卷第11頁），顯然雙 方就租金、租賃標的等必要之點已有意思表示之合致，且 立有表彰權利義務之證明文件，被告仍以系爭協議非正式 租約，否認兩造就系爭房屋租賃關係之存在，自無理由。四、從而，原告提起本訴，請求確認兩造間就系爭2 樓房屋、系 爭1 樓房屋及系爭地下室自101 年5 月1 日起至107 年4 月 30日止之租賃關係存在，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決。爰依職權確定訴訟費用額為88,120 元（第一審裁判費），應由被告負擔。
中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
內湖簡易庭法 官 謝佳純
以上正本係造原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 101 年 10 月 31 日
書記官 陳宜軒
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