臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度重上更㈡字第11號
上 訴 人 王榮賢
馬岡加油站股份有限公司
上 一 人
法定代理人 黃嬉娘
共 同
訴訟代理人 林松虎律師
林明毅律師
被 上 訴人 王林金蓮
訴訟代理人 蔡素惠律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國98年9
月11日臺灣臺中地方法院97年度重訴字第233號第一審判決提起
上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於101年8月29日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面
按「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立 為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序」，民 事訴訟法第182條第1項固有明文，惟「民事訴訟法第182條 第1項既明定法院得裁定停止訴訟程序，則有同條項所定情 形時，應否裁定停止，法院本有自由裁量之權，並非一經當 事人聲請，即應裁定停止」；又「民事訴訟法第182條第1項 固規定訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成 立為據者，法院得命在他訴訟終結以前，裁定停止訴訟程序 。但為本訴訟先決問題之法律關係是否成立，在本訴訟法院 本可自為裁判，若因裁定停止訴訟程序當事人將受延滯之不 利益時，仍以不裁定停止訴訟程序為宜」（最高法院28年抗 字第164號、30年抗字第105號判例意旨參照）。本件上訴人 王榮賢（下稱王榮賢）以其依土地法第104條第1項之規定對 坐落台中縣大雅鄉○○段1451地號土地（下稱系爭土地）有 優先承買權，另被上訴人雖依原法院民事執行處92年度執字 第6688號清償債務強制執行程序（下稱系爭強制執行程序） 拍定取得系爭土地所有權，惟被上訴人及原法院民事執行處 就系爭土地之買賣，並未盡通知之義務，則王榮賢行使優先 承買權之時間即無從起算，而王榮賢現已就系爭土地為優先 承買權之行使，並提起訴訟請求被上訴人塗銷系爭土地之所 有權移轉登記，現由原法院以100年度重訴字第410號事件審
理中。本件訴訟之裁判，顯係以前開訴訟法律關係是否成立 為據，依法本院自得裁定停止訴訟等語。查被上訴人以系爭 土地所有權人之身分訴請上訴人返還租賃物等，應以被上訴 人有合法取得系爭土地所有權為前提，則王榮賢另案提起之 確認優先承買權存在及塗銷所有權移轉登記之訴，固為本訴 訟之先決問題，惟該先決問題即王榮賢就系爭土地有無優先 承買權存在及被上訴人有無合法取得系爭土地之所有權，本 院仍可自行認定，本件自無裁定停止訴訟程序之必要，先予 說明。
貳、兩造主張
一、被上訴人主張：
㈠系爭土地原為訴外人王田所有，王田於民國85年5月1日將之 出租予王榮賢經營加油站及相關業務，並簽訂土地租賃契約 書（下稱系爭85年租約），約定租期自85年5月1日起至97年 4月30日止，租金自王田交付土地予王榮賢開始至營業前， 每月新台幣（下同）5萬元，開始營業後每月10萬元，第4年 後逐年每月調整5,000元，系爭土地上之地上物及一切設施 均歸王田所有。王榮賢租用系爭土地後，除將其中如原判決 附圖所示丙、丁、戊、辛部分土地（面積依序為141平方公 尺、291平方公尺、95平方公尺、1271平方公尺，共1,798平 方公尺，占全部土地之1798/2801）交由另一上訴人馬岡加 油站股份有限公司（下稱馬岡公司）占有使用外，並在如原 判決附圖所示甲、乙、己部分（面積分別為66平方公尺、 891平方公尺、42平方公尺），及上開丙、丁、戊部分土地 上，分別興建黃昏市場辦公室、黃昏市場、小屋、加油站建 物、加油站、洗車坊。嗣於92年6月間，被上訴人經拍賣取 得系爭土地所有權，並繼受系爭85年租約之出租人之地位， 王田即發函通知王榮賢，系爭土地已由被上訴人承買；於系 爭85年租約期限屆滿前三個月，被上訴人亦委請律師於97年 1月7日發函通知王榮賢，租約到期不再續租。惟租期屆滿後 ，王榮賢及馬岡公司仍占用系爭土地及地上物，受有相當於 租金每月14萬元之利益（此部分相當於租金之利益本應由系 爭85年租約之當事人王榮賢給付，惟因系爭土地之2801分之 1798部分為馬岡公司占有使用，則馬岡公司應就其中相當於 每月租金89, 868元利益部分，與王榮賢成立不真正連帶債 務，即其中一人為給付者，另一人免為給付），被上訴人自 得本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權、系爭85年租 約第5條約定，及不當得利返還請求權，請求王榮賢及馬岡 公司將系爭土地及自行興建之地上物返還被上訴人，並給付 上開相當於租金之不當得利。
㈡王榮賢雖提出另份由王田與馬岡公司於89年5月1日所訂定、 租期自89年5月1日至109年4月30日止之土地租賃契約書（下 稱系爭89年租約），辯稱：王田已與馬岡公司另訂系爭89年 租約，系爭85年租約已失效，被上訴人不得依系爭85年租約 為本件之請求云云。惟查：
⒈系爭89年租約並非真正，此觀該契約第11條記載「84年2 月10日及85年5月1日之契約作廢」，惟馬岡公司並非該條 所載二土地租賃契約之當事人，馬岡公司何能就王榮賢與 王田間訂立之租賃契約，任意為廢除之行為，顯見系爭89 年租約係為特定目的所製作，即為排除王田與王榮賢間之 土地租賃關係而書立。又王田與其親生兒子王榮賢於84年 2月10日及85年5月1日所訂土地租賃契約書，皆請律師見 證，可見王田訂約之謹慎，然系爭89年租約卻無律師見證 。再系爭土地由被上訴人拍定後，王田發函通知王榮賢並 返還預付之租金，王榮賢若非系爭土地承租人，豈會於知 悉系爭土地所有權人變更後，收受王田寄還之預付租金支 票，並轉向被上訴人支付租金？另原法院民事執行處系爭 強制執行事件通知上，亦明確記載系爭土地租予王榮賢經 營加油站使用，租期自85年5月1日至97年4月30日，該記 載顯係指系爭85年租約，而非系爭89年租約。 ⒉上訴人雖主張系爭強制執行事件中之土地租賃契約書係由 訴外人王奇楨所提供，並認證人張溪湖於本院前審準備程 序中稱「印象中是王榮賢拿到農會，放在我桌上的。但我 本人沒有親眼看到是誰放的」等語，屬臆測之詞云云。然 系爭強制執行案卷內所附之租約為系爭85年租約，該租約 之訂約當事人為王田與王榮賢，王奇楨並無可能持有該租 約。再系爭強制執行之標的為系爭土地，倘系爭土地上存 有租約，則拍定後不點交，此對系爭土地之承租人有利， 對系爭土地之拍定人不利。王奇楨為系爭土地之拍定人即 被上訴人之配偶，與被上訴人利害與共，豈可能提出對被 上訴人不利之土地租約？相對而言，提出土地租約既有利 於土地承租人，系爭85年租約當係土地承租人即王榮賢所 提出。又王榮賢曾任台中縣大雅鄉農會（下稱大雅鄉農會 ）理事長，其女王加佳斯時則為台中縣議員，證人張溪湖 容或基於人情壓力，以致出庭證述時未敢為肯定之證述。 且不論系爭85年租約為何人所提出，均可見於92年間強制 執行系爭土地時，僅存有系爭85年租約，而無系爭89年租 約，上訴人於本件訴訟執系爭89年租約而為抗辯，顯無理 由。
⒊再者，王榮賢於原法院87年度重訴字第525號拆屋還地事
件之訴訟代理人，曾於87年11月26日提出書狀表示：「雖 然嗣後原告（王田）要求重新訂租約，延長租期為12年， 於85年5月1日簽訂之系爭租約並未就馬岡公司使用土地乙 節再為特別約定，然終不改馬岡公司自始已獲原告同意取 得系爭土地。原告如不同意，何以馬岡公司得順利取得建 照、使照，營運迄今？」；而王田於該事件審理中之89年 2月17日，仍提出書狀表示不同意蓋加油站與黃昏市場， 主張馬岡公司占用系爭土地為無權占有，訴請拆屋還地， 且一審判決王田敗訴後，王田於89年5月15日仍聲明上訴 ，惟因未繳交裁判費被駁回。又於王田與王榮賢間之傷害 案件中（原法院88年度易字第3109號），王田亦曾分別於 88年11月9日、89年1月20日具狀請求重判王榮賢，王榮賢 因傷害王田，一審被判處有期徒刑四月後，王田又於89年 2月24日具狀上訴請求本院重判王榮賢；於該案件更審程 序中，王田於92年3月26日、92年4月8日均仍指稱遭王榮 賢毆打，直至94年5月10日才出具自白書翻供聲稱王榮賢 未毆打伊。另在王榮賢於90年4月9日對王奇楨提出之偽造 文書告訴，於書狀記載：「被告為告訴人之弟，因告訴人 有向父親王田承租坐落台中縣大雅鄉○○段1451號地經營 加油站……」（見90年度發查字第1611號偽造文書案件告 訴狀）；於同案91年4月16日所提告訴理由狀中亦陳稱： 「告訴人（王榮賢）曾向王田承租坐落台中縣大雅鄉○○ 段第1451號土地建設加油站並經營黃昏市場。但王田違約 不同意告訴人經營加油站、黃昏市場而提起民事訴訟，雖 王田敗訴，然王田亦阻止告訴人經營，致告訴人損失至少 五百萬元（有民事判決可證）……」，並檢附系爭85年租 約為證；王榮賢嗣並於91年7月30日出庭指稱其向王田承 租系爭土地開設加油站。依上開資料所示，王榮賢於87年 11月間即主張馬岡公司有權使用系爭土地，則馬岡公司何 須再於89年5月1日與王田簽訂租約？且上訴人主張系爭89 年租約係於89年5月1日簽訂，惟該日期前後，適王榮賢傷 害王田之刑事二審程序甫剛開始進行，雙方仍對王榮賢有 無傷害王田之行為展開激烈攻防，王田甚屢次具狀請求重 判王榮賢，足見雙方仍交惡，王田豈可能與王榮賢之妻訂 立土地租約？此外，於上開傷害案件與偽造文書案件中， 王榮賢亦僅曾提出系爭85年租約，而未曾提出系爭89年租 約，且其於91年4月16日所提之告訴理由狀亦隻字未提有 系爭89年租約，該狀中甚表示王田阻止加油站之經營，倘 王田於89年5月1日曾與馬岡公司簽訂土地租約，又怎可能 阻止王榮賢夫婦經營加油站？且於上開拆屋還地事件中，
馬岡公司亦列名為被告，王田若曾與該公司簽約，何以於 一審判決後，仍將該公司列為被上訴人提出上訴？再參以 王榮賢於偽造文書案件91年7月30日出庭時明確陳稱其向 王田承租系爭土地開設加油站等情，足證系爭89年租約乃 上訴人臨訟偽立，委無可採。
⒋上訴人雖又主張系爭89年租約中王田印文為真正，依民事 訴訟法第358條，推定該契約為真正等語；惟被上訴人始 終爭執系爭89年租約中之「王田」印文乃上訴人所盜蓋， 上訴人亦從未舉證證明該印文係王田本人或其代理人所蓋 ，自難依前開規定推定系爭89年租約為真正。而王榮賢夫 婦得以取得王田之印文，乃因其等於94年5月間強行將病 痛纏身之王田接往共同居住，並拒絕被上訴人夫婦探視王 田，以達其全面控制王田之目的。而王田之健康狀況不佳 ，自90 年7月起罹患腦血管梗塞及腦萎縮等病症，有多次 發作，復於96年10月30日因頭部外傷，致發生頭部重創情 形，雖延醫診治，均不見起色，嗣於97年被宣告禁治產， 此有原法院97年度禁字第258號民事裁定可證，王榮賢夫 婦因此得以輕易取得王田之印鑑章。再參以上開調卷資料 所顯示之事實，王田絕無可能於89年5月1日與馬岡公司簽 訂系爭89年租約，該份租約乃王榮賢臨訟製作，洵堪認定 。
㈢又在上開拆屋還地事件中，證人謝英源已證稱黃昏市場是由 王榮賢起意規劃，並由王榮賢、廖顯桂、蕭萬龍、謝英源4 人合資興建以帶動人潮，黃昏市場每月6萬元轉給王榮賢收 受等語。再依上訴人所提出之馬岡廣場公司組立協議書記載 「……公司由廖顯桂、王榮賢、蕭萬龍、汪為森、謝英源等 五人組成，其中……王榮賢占股份百分之廿……」等語，足 見王榮賢亦係黃昏市場之起造人。而黃昏市場之租金均係由 馬岡公司之晚班站長黃瑞賢收取轉交該公司負責人黃嬉娘， 此業經本院前審於99年1月22日至現場勘驗時，證人黃瑞賢 於現場明確證述。另黃昏市場之辦公室即原判決附圖所示甲 部分，由時任台中縣議員之王加佳充當服務處使用，而王加 佳乃王榮賢之女，可見該辦公室乃王榮賢撥由王加佳占有使 用，王榮賢仍為該處之間接占有人。且馬岡廣場公司組立協 議書另記載「公司用地租金分兩部分，加油站旁約五百五十 坪部分由公司向王榮賢承租，每月租金新台幣陸萬元正，… …」等語，可見王榮賢將系爭土地部分出租，供黃昏市場之 用。而王田將系爭土地出租予王榮賢，王榮賢即違反系爭85 年租約第1條之約定，未以王田為加油站之起造人，而以馬 岡公司為起造人建造加油站，嗣並將系爭土地部分交由馬岡
公司使用，部分出租經營黃昏市場，則黃昏市場之經營者， 並無排除王榮賢之占有。可見王榮賢承租系爭土地後，即恣 意將系爭土地交由其家族公司馬岡公司及其家人使用，王榮 賢自始即未脫離系爭土地之占有。另黃昏市場現由馬岡公司 收取租金，則馬岡公司與王榮賢同屬黃昏市場之占有人。而 王榮賢既為黃昏市場之占有人，原判決命其遷出黃昏市場建 物，將建物返還被上訴人，並命其給付不當得利，即無違誤 ，王榮賢辯稱其非黃昏市場之占有人云云，洵無可採。 ㈣再者，王榮賢對系爭土地並不具土地法第104條第1項所定之 優先承買權，即王榮賢並非系爭土地上建物之所有權人： ⒈按土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同 歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭 ，並盡經濟效用。本件最高法院101年度台上字第343號判 決發回意旨除重申前揭立法意旨外，並進一步闡釋「承租 人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出 租人，即與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租 人之情形不同，自無土地法第104條第1項之適用」。查系 爭土地上黃昏市場之建物部分（即原判決附圖所示甲、乙 、己部分），王榮賢既主張係由廖顯桂雇工興建，足見王 榮賢自認對上開建物並無所有權。縱上開建物為王榮賢所 興建，惟依系爭85年租約第1條及第5條之記載，已約定租 期屆滿建物即歸出租人所有，王榮賢就該等建物對出租人 自不得主張權利。至於加油站部分（即原判決附圖所示丙 、丁、戊部分）係馬岡公司興建，王榮賢就該等建物亦無 所有權。從而，王榮賢對系爭土地上之建物均無所有權。 ⒉上訴人雖主張系爭85年租約關於以王田為建物起造人之約 定，已經當事人合意變更，又馬岡公司為王榮賢家族事業 ，公司股份全數為王榮賢及其家人所持有，二者在經濟利 益上係屬一體，故系爭土地如原判決附圖所示甲、乙、己 部分之建物為王榮賢所有，原判決附圖所示丙、丁、戊部 分之建物亦為王榮賢實質上所有云云。然法人與自然人於 法律上本屬不同之權利義務主體，馬岡公司為一公司法人 ，王榮賢為一自然人，縱馬岡公司之股份全數為王榮賢及 其家人所有，於法律上仍難謂馬岡公司所有之財產亦為王 榮賢實質所有，故王榮賢主張其與馬岡公司在經濟利益上 係屬一體，其為系爭土地上建物之所有權人云云，實無理 由。王榮賢另又主張系爭土地於92年間拍賣時，租期尚未 屆滿，依系爭85年租約第5條約定，土地上之建物尚未屬 土地出租人所有，其為建物之所有權人，自具有優先承買 權，被上訴人之所有權登記不得對抗其云云。然查，系爭
土地於92年拍賣時，系爭租約租期雖尚未屆滿，惟斯時王 榮賢已受通知卻未行使優先承買權（如下述），而於本件 上訴審99年5月4日準備程序時始初次主張其有優先承買權 ，於100年9月27日始發函主張行使該項權利。則王榮賢行 使優先承買權時，系爭租約之租期早已屆滿，土地上之建 物所有權早歸土地出租人所有，王榮賢並非建物所有權人 至明；其既非土地上建物之所有權人，自不具有土地法第 104 條第1項之優先承買權。
㈤縱認王榮賢曾具有優先承買權，其權利亦已逾土地法第104 條第2項規定之10日期間，不得再為行使：
⒈參照台灣高等法院暨所屬法院94年法律座談會民事執行類 提案第21號及最高法院99年度台上字第1699號判決意旨， 土地法第104條第2項之通知，其意旨應在使優先承買權人 知悉買賣條件而得行使優先承買權，從而，通知之內容應 僅限於出賣之事實及條件，而不包括通知行使優先承買權 ，故該通知之法律性質應屬「觀念通知」。至土地承租人 有依同樣條件優先承買之權利，此項權利既明文規定於土 地法中，自不待土地出賣人或執行法院特別通知，土地承 租人方得行使優先承買權。
⒉按系爭強制執行事件，債務人為王田與王榮賢，而系爭土 地於92年間拍賣時，王榮賢之配偶即馬岡公司之法定代理 人黃嬉娘亦曾出價競標，此有黃嬉娘投標保證金封存袋可 稽，故黃嬉娘於92年6月10日拍賣時即知悉系爭土地之得 標人及得標金額；王榮賢為黃嬉娘之夫，復為該執行事件 之債務人，且該執行事件之執行分配表上明確記載拍賣金 額為4100萬元，自不得諉為不知，甚合理懷疑應係王榮賢 推派黃嬉娘出面競標。準此，王榮賢於系爭土地拍定後即 知悉系爭土地出賣之事實及出賣之條件，依上開實務見解 ，堪認其當時已接到出賣之通知。又出賣人王田於被上訴 人標得土地後，即於92年7月30日以存證信函通知王榮賢 土地易主之情事，王田除檢附土地所有權狀及土地登記簿 謄本影本為附件外，並請王榮賢將租金改付被上訴人。王 榮賢接獲該存證信函後，亦於92年8月12日寄發台中法院 郵局第3596號存證信函予被上訴人，並檢附三張租金支票 ，而該信函乃黃嘉明律師所撰寫，亦經黃嬉娘與黃嘉明律 師於原審98年6月29日辯論時證述明確。則王榮賢於92年6 月10日拍賣時，即已知悉系爭土地出賣之事實與出賣之條 件，縱或不然，其於收受王田之存證信函時，必然知悉。 王榮賢雖辯稱王田之通知函並未通知其可行使優先承買權 ，其不懂法律，不知可行使該項權利云云。惟王榮賢於92
年8月12日寄發之存證信函既委由律師所撰寫，必然知悉 土地法第104條之規定，王榮賢自不得諉為不知。準此， 王榮賢至遲於92年8月12日即顯已知悉其就系爭土地有優 先承買權並得行使其權利。
⒊又按優先承買權乃一形成權，必須權利人有向相對人行使 該權利之行為，始得發生效力，倘若權利人從未積極行使 該項權利，則該項權利尚無法自行發生法律上之效果。查 王榮賢於上揭時點已受合法通知，並得以主張優先承買權 ，卻遲未行使，迨至本件上訴審99年5月4日準備期日時， 始稱其有優先承買權，嗣於99年7月13日言詞辯論期日亦 僅具狀主張其對系爭土地有優先承買權，而未曾主張行使 。反係馬岡公司先於99年12月23日，以其對系爭土地有優 先承買權為由，起訴請求被上訴人塗銷系爭土地所有權移 轉登記，嗣於本件前審廢棄原判決，駁回被上訴人於第一 審之訴後，始具狀撤回該件訴訟；王榮賢乃於100年9月27 日發函向王田之繼承人為行使優先承買權之意思表示，並 於同日起訴請求被上訴人塗銷系爭土地所有權移轉登記。 可見王榮賢早已逾行使優先承買權之10日法定期間，自不 得再為主張與行使該項權利。
㈥綜上，爰依民法第450第1項、第767條、第179條規定及系爭 租約第5條之約定，提起本訴，並於原審聲明： ⒈先位聲明：
⑴馬岡公司應自系爭土地內如原判決附圖所示丙部分面積 141平方公尺之建物、丁部分面積291平方公尺之加油站 及戊部分面積95平方公尺之洗車坊遷出，將上開地上物 及地上物所在土地返還被上訴人。
⑵王榮賢應自系爭土地內如原判決附圖所示甲部分面積66 平方公尺之建物、乙部分面積891平方公尺之黃昏市場 及己部分面積42平方公尺之小屋遷出，並將系爭土地面 積2,801平方公尺及其上甲、乙、丙、丁、戊、己部分 之地上物返還被上訴人。
⑶王榮賢應自97年5月1日起至返還上開土地及地上物之日 止，按月給付被上訴人14萬元；馬岡公司應自97年5月1 日起至返還上開土地及地上物之日止，按月與王榮賢連 帶給付被上訴人上開14萬元中之89,868元，上訴人中之 一人給付該89,868元者，另一人免為給付。 ⒉備位聲明：
⑴馬岡公司應自系爭土地內如原判決附圖所示丙部分面積 141平方公尺之建物、丁部分面積291平方公尺之加油站 及戊部分面積95平方公尺之洗車坊拆除，並將上開地上
物所在之土地返還被上訴人。
⑵王榮賢應自系爭土地內如原判決附圖所示甲部分面積66 平方公尺之建物、乙部分面積891平方公尺之黃昏市場 及己部分面積42平方公尺之小屋遷出，並將系爭土地面 積2,801平方公尺及其上甲、乙、己之地上物返還被上 訴人。
⑶王榮賢應自97年5月1日起至返還上開土地及地上物之日 止，按月給付被上訴人14萬元；馬岡公司應自97年5月1 日起至返還上開土地及地上物之日止，按月與王榮賢連 帶給付被上訴人上開14萬元中之89,868元，上訴人中之 一人給付該89,868元者，另一人免為給付。二、上訴人則以：
㈠王田就系爭土地於85年5月1日與王榮賢訂立系爭85年租約後 ，因認王榮賢違約，在地上興建馬岡加油站、所興建之地上 物未登記為其名義、並經營黃昏市場，而於87年對王榮賢、 馬岡公司廖顯貴、蕭萬能、謝英源提出拆屋還地訴訟，該訴 訟經判決王田敗訴；王田與王榮賢為避免對契約之內容認知 發生錯誤，故於89年5月1日改由馬岡公司與王田訂立系爭89 年租約，租期自89年5月1日起至109年4月30日止，並於該契 約第11條約定王田與王榮賢於84年2月10日與85年5月1日所 訂之租約作廢。故王榮賢並未占用土地，被上訴人請求王榮 賢返還系爭土地及其地上物顯無理由。而馬岡公司本於系爭 89 年租約占用土地，亦非無權占有，且無未繳租金之情事 ，即非不當得利。
㈡又系爭89年租約上，出租人王田之印文為真正係不爭之事實 ，依法推定系爭89年租約為真正，且租賃契約書其性質屬生 效性文書，該租賃契約書內容之作成，即係該租賃關係成立 之法律行為之完成，即當然有證據力。被上訴人如主張系爭 89年租約上之王田印文屬盜蓋，或系爭89年租約為通謀虛偽 意思表示，依舉證責任分配原則，自應由被上訴人就上開主 張之事實負舉證責任。詎原審竟以「系爭89年租約王田印文 被上訴人業已否認為王田蓋用，上訴人本得舉證人王田到庭 為證，惟上訴人陳稱王田本人病重沒有辦法陳述，是尚難僅 憑上訴人提出未經公證之書面即認上訴人抗辯王田有與馬岡 公司訂立系爭89年租約之事實存在」云云，顯與舉證責任分 配原則有違，於法自有未合。況系爭89年租約簽訂之時間為 89年5月1日，當時修正後之民法第425條尚未施行；是原判 決以系爭89年租約未經公證，而否認系爭89年租約之實質證 據力，亦與證據法則有違，殊不足採。
㈢再上訴人於系爭強制執行事件中，並未提出系爭85年租約，
附於該執行卷內之系爭85年租約契約書係債權人大雅鄉農會 所呈報，有該債權人之聲請狀附於該執行卷可稽。又該執行 卷內之查封筆錄係記載：「查封之土地係坐落在大雅鄉○○ 路旁土地，目前由債務人之媳婦黃嬉娘經營中國石油加油站 」，然原判決卻記載：「再參諸卷內附本院執行處92年度執 字第6688號通知上，明確記載土地租與王榮賢經營加油站使 用，租期自85年5月1日至97年4月30日，此記載顯然是指系 爭85年租約而非系爭89年租約；且在該執行事件中，王榮賢 及債務人王田所主張及提出的也是系爭85年租約」云云，顯 見原審認定之事實與事實及卷內證據資料不符，自有違誤。 另證人王奇楨證稱系爭85年租約，不是其拿到大雅鄉農會交 給張溪湖等語，亦顯與事實不符。查大雅鄉農會於系爭強制 執行事件中所陳報之土地租賃契約書，並非當時之債務人王 田所提出，而係由王田之子拿到農會，放置證人即該執行事 件之承辦人張溪湖桌上，當時張溪湖不在場等情，業據證人 張溪湖於本院前審結證在卷。而該執行卷內之租賃契約與被 上訴人於本件起訴時所附之租賃契約係屬同一份，然與上訴 人於原審所提有李清輝律師見證簽名之85年5月1日土地租賃 契約書，無論是刪除之劃線及用印之位置均不相同；足見上 開執行卷內之租賃契約絕非王榮賢所提供，蓋王榮賢從未持 有如該執行卷內所示之租賃契約。況王榮賢曾於86年至90年 間擔任大雅鄉農會理事長，衡情該農會職員均認識王榮賢。 故上開執行卷內之租賃契約苟係王榮賢帶至大雅鄉農會並置 於張溪湖桌上，則農會職員必會明確告知張溪湖該租賃契約 為王榮賢所放置，不可能對張溪湖稱係王田之子。又王田僅 有二子即王榮賢及王奇楨；則由上述各情，可證上開執行卷 內之租賃契約確係由王奇楨所提供，而非王榮賢所提供。是 證人張溪湖於本院前審準備程序中稱：「印象中是王榮賢拿 到農會，放在我桌上的。但我本人沒有親眼看到是誰放的」 等語，顯屬臆測之詞，且與常情有違，殊不足採。 ㈣另馬岡公司係於85年11月19日核准設立，有台灣省台中縣政 府營利事業登記證影本可佐，可見系爭85年租約於85年5月1 日簽立時，馬岡公司尚未成立；則上訴人稱系爭85年租約簽 立時馬岡公司尚未成立，不能用公司之名稱訂約云云，核屬 合理可信。然原審竟問：「第二份（指系爭85年租約）85年 簽立時公司已成立，為何還是用你先生的名義？」，顯見原 審以錯誤之事實，誤導馬岡公司法定代理人黃嬉娘為回答， 從而為錯誤之推測判斷，其認事用法自屬違誤。按馬岡公司 之加油站係依法申請建造執照之建物，而其申請建築之基地 為系爭土地，係於85年4月18日准予建築，85年9月15日完工
，同年11月4日取得使用執照，有建造執照申請書、台中縣 政府工務局建造執照、使用執照影本可佐；當時系爭土地所 有人為王田，因此依法會由王田提供土地使用權同意書，此 有本院前審向台中縣政府調閱之由王田出具予馬岡公司之土 地使用權同意書在卷可稽。是黃嬉娘於原審證稱：「其公公 王田因前述台中地院87年度重訴字第505號拆屋還地事件敗 訴後，其找王田說其還有三個孫子要養，請求他繼續經營。 系爭89年租約之印章係由其公公王田所蓋，係因雙方起爭執 ，進行訴訟，所以才想說以加油站的名義重新訂立租約」云 云，核與事實相符，自屬合理可信。詎原審竟以推測之詞， 判斷黃嬉娘之證述為不可採，不僅任作主張，亦違證據法則 。另系爭土地上所設之黃昏市場，其攤位現由馬岡公司出租 予攤販使用並收取租金，並非由王榮賢負責管理及收取租金 等情，亦據證人黃瑞賢、陳琪霖於本院前審勘驗現場時證述 在卷。
㈤又依系爭89年租約之記載，王榮賢並非系爭土地之承租人， 占用系爭土地之黃昏市場係由廖顯桂雇工興建，業據證人陳 脅燦於上開拆屋還地事件審理中結證在卷；且黃昏市場完成 後，亦係由廖顯桂出名與攤販簽訂攤位租約書，有馬岡黃昏 市場攤位租約書影本可佐，並經本院前審至現場勘驗無訛。 可見，王榮賢並非系爭黃昏市場及原判決附圖編號己小屋之 原始建築人及占有人；被上訴人亦未舉證證明王榮賢為原判 決附圖所示甲、乙、己部分建物之占有人，則原判決命王榮 賢自上開建物遷出，並將上開建物交還被上訴人，洵屬無據 。另被上訴人於99年2月10日所提答辯狀中所載各節，均係 王田與王榮賢間之糾葛，且王田與王榮賢確實就系爭土地曾 於84年2月10日簽訂土地租賃契約書，租賃期間為84年4月1 日至93年3月30日，嗣於85年5月1日即前開租約未屆期前兩 人就系爭土地又簽訂土地租賃契約書，租賃期間為85年5月1 日至97年4月30日止（即系爭85年租約）等情，為不爭之事 實；可見王田於租約未屆滿就系爭土地再另訂租賃契約之情 況，確有前例。
㈥依上所述，馬岡公司因與王田訂立租約而合法占用系爭土地 ，依民法第425條規定，租賃關係仍對被上訴人存在；且馬 岡公司係由當時之土地所有權人王田出具土地使用同意書建 屋，已如前述，自非無權占有。而馬岡公司既有權占有系爭 土地，即無不當得利之可言。原判決依民法第767條判決馬 岡公司敗訴，誠屬不當。另原判決附圖所示甲部分之建物、 乙部分之黃昏市場、己部分之小屋，因均係黃昏市場占有使 用，並非王榮賢占用，且黃昏市場為廖顯桂占40%、王榮賢
佔20%、謝英源占20%、蕭萬龍占10%、江為森占10%合夥經營 ，屬合夥財產，有上訴人於99年3月9日提出之組立協議書可 證，並有黃昏市場攤位租約書附本院前審卷可證，故王榮賢 個人並未占用系爭土地及房屋、市場，原判決命王榮賢應返 還土地及自房屋、市場遷出，亦嚴重錯誤。而王榮賢既無占 用土地，亦無不當得利可言。
㈦況查，王榮賢就系爭土地應有優先承買之權，本院前審所為 認定並無違誤，本件被上訴人之請求為無理由： ⒈王田前於87年間曾以上訴人違反系爭85年租約第1條等約 定為理由，請求上訴人等拆屋還地，嗣經原法院以87年度 重訴字第525號判決確定。該確定判決認定系爭85年租約 雖有加油站等建物應以出租人為起造人之相關約定，然基 於84年2月10日簽訂之第一份土地租賃契約書第1條曾約定 ：「如乙方籌設公司，甲方同意乙方得轉租或出借土地予 該公司」等語，而王田亦出具土地使用權同意書使馬岡公 司取得建築執照，及證人葉崇銘會計師、陳脅燦及謝英源 之證述等證據資料，王榮賢未以王田作為加油站等建物之 起造人，應係經過王田之同意，且王田自始即同意設立黃 昏市場，王榮賢係依約定方法使用系爭土地，並無違約之 情事。是以，誠如上開確定判決所載，系爭85年租約關於 以王田為建物起造人之約定，嗣經當事人合意變更。故本 件與「承租人代出租人出資建築房屋，約明其房屋所有權 仍屬於出租人」之情形實屬有間，當不因此而排除土地法 第104條第1項之適用。
⒉又王榮賢係基於經營加油站之需要，而另行籌設馬岡公司 作為經營加油站之主體，然王榮賢自始均為馬岡公司之股 東，且公司股份均由家族成員所持有，並由王榮賢之配偶 黃嬉娘擔任董事長。系爭土地於92年間經法院拍賣時，馬 岡公司之董、監事分別由王榮賢之配偶及子女擔任；另全 數七位股東中，除王榮賢本人及其配偶與三位子女外，蕭 萬龍及黃寶秋分別為王榮賢配偶之兄弟、小妹，有公司變 更登記表及股東名簿可稽。由此顯見，馬岡公司確係王榮 賢所經營之家族事業，公司股份全數為王榮賢及其家人所 持有，實質上為王榮賢所掌控，二者在經濟利益上係屬一 體。則王榮賢縱非系爭土地上如原判決附圖所示丙、丁、 戊部分建物之所有權人，本件亦應有土地法第104條第1項 之適用，方符合使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以 盡經濟上之效用，並杜紛爭之立法旨趣。
⒊再系爭土地上如原判決附圖所示甲、乙、己部分之建物， 係王榮賢與廖顯桂、謝英源、蕭萬龍等人所合資興建，供
作黃昏市場之用，乃本院前審認定之事實。上開建物嗣復 經當事人約定由王榮賢單獨取得，是自89年7月1日起，即 由王榮賢作為房屋稅之納稅義務人，負擔上開建物之房屋 稅，有房屋稅繳款書可稽；且系爭85年租約關於以王田為 建物起造人之約定，嗣業經王田與王榮賢合意變更，已如 前述。則系爭土地於92年間經法院拍賣時，王田與王榮賢 間既有租賃關係存在，且王榮賢為上開建物之所有人，則 王榮賢依土地法第104條第1項規定，自有優先承買權無疑 。
⒋另土地法第104條第1項前段係規定：「基地出賣時，地上 權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」，其 立法旨趣係在於使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以 盡經濟上之效用，並杜紛爭。故凡基地出賣時，租賃關係 存在且房屋為承租人所有之情形，承租人依上開規定自有 優先承買之權，當不因當事人間就租期屆滿後之房屋歸屬 另有約定，而排除土地法第104條第1項之適用。是系爭85 年租約第5條雖約定租期屆滿後，地上物及一切設施均歸 出租人所有，承租人不得主張任何權利云云，惟此等約定 當無從排除土地法第104條第1項之適用。因之，由於系爭 土地經法院拍賣時，王榮賢與王田間乃存有租賃關係，且
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