臺灣臺北地方法院民事判決 101年度訴字第2236號
原 告 吳秀瀅
訴訟代理人 林合民律師
被 告 張友鋒
訴訟代理人 許文彬律師
林如君律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國101年8月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應同意原告向兆豐國際商業銀行領回該行編號九九八Ｚ0000000000交易安全備償專戶內之新臺幣伍佰貳拾貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰柒拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣伍佰貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件涉訟之原告為香港人，具有涉外因素，是本件屬涉外民 事事件。又一國法院對涉外民事法律事件，有無一般管轄權 即審判權，悉依該法院地法之規定為據。原告既向我國法院 提起訴訟，則關於一般管轄權之有無，即應按法庭地法即我 國法律定之，惟我國涉外民事法律適用法並未就國際管轄權 加以明定，是應類推適用民事訴訟法之規定，此有最高法院 97年度台抗字第185 號、96年度台上字第582 號裁判可資參 照。查兩造約定合意由標的物所在之法院即本院為第一審管 轄法院，有兩造就原告購買被告所有門牌號碼為臺北市大安 區○○○路161 巷55號之房屋及坐落之臺北市○○區○○段 6 小段267 地號基地持份（以下併稱系爭房地），於民國97 年4 月17日所簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第12 條第3 項可憑，故本院自有管轄權，合先敘明。二、按「民事事件，涉及香港或澳門者，類推適用涉外民事法律 適用法。涉外民事法律適用法未規定者，適用與民事法律關 係最重大牽連關係地法律」，香港澳門關係條例第38條定有 明文。又涉外民事法律適用法於99年5 月26日經修正公布、 公布後1 年即100 年5 月26日施行，而本件所涉系爭契約係 於97年4 月17日成立，依涉外民事法律適用法第62條不溯及 既往之規定，本件仍適用99年5 月26日修正公布前涉外民事
法律適用法第6 條第1 項之規定：「法律行為發生債之關係 者，其成立要件及效力，依當事人意思定其應適用之法律」 。經查，兩造係因系爭契約涉訟，綜觀該契約雖無準據法之 明示，然據該契約之文字及用語均為我國文字及一般交易習 慣用語，且買賣交易之不動產亦位於我國，並合意由我國法 院管轄，有系爭契約影本可參（卷第9 至19頁），應認兩造 有適用我國法之默示合意，是依前揭規定，系爭契約之成立 要件及效力，應以我國法為準據法，亦先敘明。貳、實體方面
一、原告主張：
（一）被告透過訴外人群義不動產經紀股份有限公司（下稱群義 不動產公司）之仲介，將其所有之系爭房地，出賣予原告 ，兩造於97年4 月17日簽訂系爭契約，約定買賣價金為新 臺幣（下同）5,800 萬元，簽約時被告表示系爭房地已實 際出租予訴外人劉宏偉，原告於購買後得承受該租約及換 約，每月可有20萬元之租金收益，兩造乃於系爭契約第12 條第8 項將被告與劉宏偉簽立之租約列為兩造系爭契約之 附件，並明定原告於交屋交尾款時承受該租約，並於交屋 前須辦理換約手續。於簽訂系爭契約後，原告隨即於同年 月22日依約將第一期價金580 萬元轉入系爭契約指定之兆 豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）00000000000000帳號之 交易安全備償專戶即所謂履約保證專戶（下稱系爭履約保 證專戶）。嗣原告發現被告隱瞞上開所附租約中有約定不 申報扣繳所得稅以逃漏租賃所得稅之不法內容，及系爭房 地之實際使用人並非承租人而造成使用狀況複雜等重要交 易資訊，致原告陷入錯誤而締約，因原告為香港人，不諳 臺灣不動產交易實務及法令，無法理解、接受該租約竟有 約定逃稅之高風險交易模式，為免日後無端背負逃稅之法 律責任，乃主張受被告詐欺而為締約之錯誤意思表示，而 對被告提起另案（即本院97年度重訴字第1047號）之請求 返還買賣價金訴訟（下稱另案請求返還價金訴訟），是於 法院釐清兩造上開爭議前，原告暫緩履約，應屬合理，且 於該另案請求返還價金訴訟經臺灣高等法院以99年度重上 字第227 號亦判決原告敗訴後，原告業於99年12月13日發 函被告表示願依原訂系爭契約之價格條件繼續履約，可見 原告並無故意不繳納第二期價金之意。惟被告仍以原告未 依約定期限繳納第二期價金之給付遲延，主張已向原告為 解除系爭契約之意思表示，而於100 年4 月間對原告提起 另案確認系爭契約之買賣關係不存在（即本院100 年度訴 字第1633號）訴訟（下稱另案確認買賣關係不存在訴訟）
，並於此訴訟中同時請求群義不動產公司應將被告交付保 管之系爭房地所有權狀正本返還被告，經本院判決原告敗 訴即確認系爭契約之買賣關係已因被告解除而不存在後， 原告就此未提起上訴而確定。系爭契約既已因解除而不存 在，群義不動產公司並已將原所保管之系爭房地所有權狀 正本返還被告，被告即應依民法第259 條規定負回復原狀 義務，即應返還原告已支付至系爭履約保證專戶內之第一 期價金580 萬元，及原告催告請求被告返還之翌日即97年 6 月6 日起算之法定遲延利息，然被告卻主張將該第一期 價金全數沒收作為違約金，而拒不同意原告向兆豐銀行領 回系爭履約保證專戶中之上開價金。
（二）本件原告係因兩造間上開爭議而暫緩給付價金，於判決確 認後，已向被告表示願繼續履約，並無故意不繳納第二期 價金之意，業如前述；再者，系爭房地為1 樓店面，租金 行情上漲，較諸系爭契約所訂每坪交易金額約為160 萬元 ，系爭房地鄰近之1 樓店面於100 年9 月間每坪成交單價 已達450 萬元，翻漲近3 倍價格，此由原告前於99年12月 13日發函向被告表示願繼續履約，乃至於100 年12月6 日 再發函表示願酌量增加價額10% 以為購買，均遭被告拒絕 ，益見系爭房地於此期間實際增加之價額至少超過10% ； 事實上，被告已於101 年4 月間將系爭房地出售予訴外人 陳璿雿與謝銘家2 人（應有部分各為2 分之1 ），並於10 1 年6 月6 日完成所有權移轉登記，而陳璿雿與謝銘家2 人於同日以系爭房地向訴外人華南商業銀行股份有限公司 （下稱華南銀行）辦理最高限額抵押貸款，該抵押擔保債 權之總金額高達9,600 萬元，依銀行辦理房屋買賣貸款多 係以該不動產價值70% 為核准貸款金額上限之一般經驗法 則，推算系爭房地目前實際價值至少應達1 億3,715 萬元 ，以此與系爭契約總價5,800 萬元相較，被告於本件解約 後所得轉售利益應約有8,000 萬元；再者，自97年4 月訂 定系爭契約以來，系爭房地每月20萬元之租金均由被告收 取，迄101 年4 月止計48個月，被告收取租金總額達960 萬元；基此，縱認被告受有解約後仍須給付群義不動產公 司仲介費用、相關訴訟律師費用等損失，亦顯已獲得填補 ，且實際上反另有高額獲利。復以，兩造就系爭契約自97 年迄今已爭訟4 年，原告身為外國人，耗費無數精力、時 間、金錢作跨國投資，並經歷冗長訴訟程序，最後不但無 法取得系爭房地，所支付之第一期價金580 萬元亦因被告 拒絕退還而仍在系爭履約保證專戶中無法取回，喪失投資 良機，非僅原有預期之投資利益落空，且耗費大量勞力、
時間、費用於訴訟程序，反觀於訂約時隱匿重要交易資訊 導致雙方爭議發生之被告，卻得一面坐享系爭房地價格飆 漲及4 年間租金之利益，一面又意圖沒收原告所支付之第 一期價金580 萬元作為違約金，被告主張之違約金數額， 與其享有之利益及損害比較衡量，顯有過高而失公平之情 事，應依民法第252 條予以酌減至零，爰依民法第259 條 、第252 條規定提起本訴等語，並聲明：1.被告應同意原 告向兆豐銀行領回系爭履約保證專戶內之580 萬元，及給 付原告自97年6 月6 日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：兩造於97年4 月17日訂立系爭契約後，原告僅依 約將第一期價金580 萬元匯入系爭履約保證專戶，卻未依系 爭契約第4 條約定於97年5 月17日給付第二期價金（即備證 用印款），被告乃先後於97年5 月22日、同年6 月18日發函 催告原告履約，因原告仍未依約給付第二期價金，被告便於 同年7 月1 日發函予原告為解除系爭契約之意思表示，本院 該另案請求確認買賣關係不存在訴訟並判決系爭契約確已因 原告價金給付遲延而經被告解除確定。原告前雖曾提起另案 請求返還價金訴訟訴請被告返還系爭契約之已繳付580 萬買 賣價金，惟該訴訟業經確定判決認定原告於訂約前已審閱被 告提供之系爭房地出租予劉宏偉之租約，並至現場看過房地 實際使用情形，被告於訂約時並無隱匿前揭租約內容及承租 人與實際使用人不同之情事，而判決原告敗訴確定。基此， 系爭契約既因原告價金給付遲延而經被告合法解除在案，依 系爭契約第10條違約罰則約定：「買方（即原告）若未依本 約履行各項義務或交付價金者... 經賣方（即被告）以書面 催告，送達7 日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付 價款充作違約金」，被告自得將原告前已支付之第一期價金 580 萬元沒收為違約金。本件被告係於96年7 月間以4,850 萬元向前手買受系爭房地，當時支出有仲介費用60萬元，而 被告因原告價金給付遲延之違約情事，非僅受有於解約後仍 須支付群義不動產公司本件仲介費用80萬元之損害，且於雙 方本件違約爭議自97年起迄今歷時4 年之包含本件在內之數 件訴訟程序，被告共計已花費逾60萬元之歷審裁判費、法律 諮詢費及律師費用，且隨著本件訴訟程序之進行，被告勢必 將再付出相關訴訟費用；再者，於本件97年7 月1 日聲明解 除契約至101 年4 月另為出售系爭房地而於101 年6 月6 日 收受總價金間之約4 年期間，被告除仍須持續繳納房地之貸 款利息，以及地價稅、房屋稅捐外，且被告與原告為本件買 賣，本係為取得資金以再投資房地產，本件買賣5,800 萬元
之總價金，足以作為購買多筆房地之頭期款，於政府當時尚 未課徵奢侈稅之時空背景下，被告若以此資金投資房地，透 過持續買入、轉賣之方式，保守估計此4 年間至少得有1,00 0 萬元之收益，反觀政府現今明確之奢侈稅等打房政策，投 資房地產之收益已大不如前，又被告於101 年4 月另出售系 爭房地時，亦須再支出仲介費、履約保證費、地政士費計14 3 萬8,400 元，是本件580 萬元之違約金，顯不足以彌補被 告因原告本件違約所受之上開所受損害及所失利益，本件違 約金自無過高情事；又本件違約金既係訂於系爭契約第10條 違約罰則之約定中，係屬懲罰性違約金之性質，是無論被告 於101 年4 月間另為系爭房地出售所獲價金扣除成本後尚有 多少獲利，均與本件違約金數額之認定無涉，原告無由基此 主張被告應為損益相抵之餘地；依上，原告並未舉證本件違 約金有何過高情事，是其請求返還被告沒收作為違約金之已 支付價金580 萬元，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原 告之訴駁回；願供擔保，請准免為假執行。
三、查被告透過群義不動產公司之仲介，將系爭房地出賣予原告 ，兩造於97年4 月17日簽訂系爭契約，約定買賣總價金為5, 800 萬元，兩造於系爭契約第12條第8 項約定以被告原將系 爭房地出租予劉宏偉之租約（租賃期間為96年10月1 日起至 99年9 月30日止、每月租金為20萬元、於每月1 日給付）， 作為系爭契約之附件，明定原告於系爭房地點交及交付尾款 時承受該租約，並於交屋前須辦理換約手續，依系爭契約約 定，被告原係得於97年6 月17日自系爭履約保證專戶受領本 件所有買賣價金；簽訂系爭契約後，原告於97年4 月22日依 約將第一期價金580 萬元轉入系爭契約指定之兆豐銀行系爭 履約保證專戶，然未依系爭契約第4 條第1 項約定於97年5 月17日給付第二期價金（即備證用印款），被告乃先後於97 年5 月22日、同年6 月18日發函催告原告履約，因原告仍未 依約給付第二期價金，被告便於同年7 月1 日發函予原告為 解除系爭契約之意思表示，原告雖曾以被告隱瞞上開所附租 約中有約定不申報扣繳所得稅以逃漏租賃所得稅之不法內容 ，及系爭房地之實際使用人並非承租人等重要交易資訊，主 張受被告詐欺而為締約之錯誤意思表示，而於97年6 月4 日 發函對被告撤銷簽訂系爭契約之意思表示，並於97年8 月6 日對被告提起另案請求返還價金訴訟，惟該訴訟業經本院以 97年度重訴字第1047號判決原告敗訴，原告又提起上訴，亦 經臺灣高等法院於99年11月23日以99年度重上字第227 號駁 回原告上訴確定，確認被告並無原告上開所稱違法逃漏稅捐 或隱瞞承租人非實際使用人之訊息等情；被告則於100 年4
月間以原告未依約定期限繳納第二期價金之給付遲延，主張 已以上開發函向原告為解除系爭契約之意思表示，而於100 年4 月間對原告提起另案確認買賣關係不存在訴訟，並於此 訴訟中同時請求群義不動產公司應將被告交付保管之系爭房 地所有權狀正本返還被告，而群義不動產公司則於該訴訟中 對被告提起反訴請求被告應給付仲介費用130 萬元，經本院 以100 年度訴字第1633號判決確認系爭契約之買賣關係確已 因被告解除而不存在，並判命群義不動產公司應將系爭房地 所有權狀正本返還被告，被告則應給付130 萬元之仲介費用 予群義不動產公司，原告及群義不動產公司分別未就上開確 認買賣關係不存在及返還系爭房地所有權狀正本之本訴敗訴 部分提起上訴而確定，被告則就反訴判命應給付群義不動產 公司仲介費用部分提起上訴，而於上訴審即臺灣高等法院10 1 年度上易字第52號案件中，被告與群義不動產公司於101 年3 月26日達成和解，由群義不動產公司當庭交付上開所有 權狀正本予被告，被告則當庭交付80萬元支票予群義不動產 公司以為仲介費用之給付，是兩造系爭契約之買賣關係已因 被告以原告有價金給付遲延為由合法解除而不存在，被告並 仍支出有80萬元之仲介費用，被告已於101 年4 月間另將系 爭房地出售予他人，而於101 年6 月6 日收受買賣總價金並 辦理系爭房地所有權之移轉登記，該他人則於同日以系爭房 地向華南銀行辦理最高限額抵押貸款，擔保債權總金額為9, 600 萬元；原告前已支付之580 萬元第一期價金，目前仍於 系爭履約保證專戶中，被告主張該580 萬元應全數沒收作為 違約金，而不同意原告向兆豐銀行領回系爭履約保證專戶中 之上開價金，是該580 萬元目前均未交付予兩造中任一方等 情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、價金履約保證書、該 另案確認買賣關係不存在訴訟之本院100 年度訴字第1633號 判決與確定證明書暨臺灣高等法院101 年度上易字第52號和 解筆錄、系爭房地最新登記謄本、兆豐銀行潭子分公司101 年7 月2 日（101 ）兆潭授字第21號函及所附系爭履約保證 專戶資料等件在卷可稽（卷第9 至20頁、第92至110 頁、第 123 至12 4頁、第131 至135 頁、第138 至140 頁），且經 本院職權調閱兩造均同意作為本件認定事實依據之上開另案 請求返還價金訴訟與確認買賣關係不存在訴訟之歷審卷宗核 閱屬實，自堪信為真正。
四、至原告主張被告以其繳付之580 萬元價金全數沒收作為違約 金，有違約金過高情事，應酌減至零，被告仍應依民法第25 9 條規定將該580 萬元返還予原告等語，則為被告所否認， 並以前詞置辯。是本件之爭點厥為，被告主張將原告已繳付
之580 萬元價金全數沒收作為違約金，是否有過高而應酌減 之情事？茲敘述如下：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金， ；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。基此 ，民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害 賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權 人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務 之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權 人除得請求違約金外，並得請求原來之給付；又違約金債 權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨 同消滅（最高法院94年度台上字第360 號、86年度台上字 第1620號、86年度台上字第1790號、86年度台上字第2165 號、86年度台上字第3397號裁判意旨參照）。經查，依系 爭契約第10條第1 項約定：「買方（即原告）若未依本約 履行各項義務或交付價金者，遲延期間（自逾期日起至完 成給付日止）每逾1 日買方應加付按該期期款千分之一計 算懲罰性違約金予賣方（即被告）。經賣方以書面催告， 送達7 日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款 充作違約金」，有該契約影本可參（卷第9 至19頁），此 顯為民法第250 條第2 項後段所稱「如債務人不於適當時 期或不依適當方法履行債務時即須支付」之「以強制債務 履行為目的」之「懲罰性違約金」，合先敘明。系爭契約 簽訂後，原告於97年4 月22日將第一期價金580 萬元給付 至系爭履約保證專戶後，未依系爭契約第4 條第1 項約定 於97年5 月17日給付第二期價金，被告乃先後於97年5 月 22日、同年6 月18日發函催告原告履約，因原告仍未依約 給付第二期價金，被告便於同年7 月1 日發函予原告為解 除系爭契約之意思表示，系爭契約業已為被告以原告有價 金給付遲延為由合法解除等情，為另案確認買賣關係不存 在訴訟之確定判決所是認，業如前述，故原告自已構成系 爭契約前開第10條第1 項約定之可歸責於己事由而遲延交 付價金情形，被告自得依系爭契約上開約定沒收該原告繳 付之580 萬元作為違約金。
（二）次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252 條定有明文，違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及就債務人若
能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益，以為衡 量之標準，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤 應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定 其約定之違約金是否過高。若所約定之額數，與實際損害 顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或 賠償額預定性違約金而異（最高法院70年度台上字第3796 號、71年度台上字第2223號、82年度台上字第2529號、85 年度台上字第1041號、86年度台上字第285 號、88年度台 上字第1968號判決意旨可供參照）。惟民法第252 條之規 定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會 經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非 謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是 否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己 事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任；況違約金之 約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於 訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金 額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法 院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨；倘債務人於違約 時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無 異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對 債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護 （最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909 號判決參照）。由上可知，本件違約金雖為懲罰性違約金 之性質，然亦有民法第252 條酌減過高違約金之規定適用 可能，而於認定本件違約金是否有過高情事時，本院應依 兩造所提出之證據資料，將被告因本件原告違約而致之實 際損益狀況，與若系爭契約順利履行時，被告可能之損益 情形，進行比較，二者之差距即為被告因原告違約所受之 損害，如該損害額與580 萬元顯相懸殊者，則應衡量本件 原告違約之情事，參諸兩造當事人之公平正義，予以酌減 為適當之數額。
（三）經查，本件若未因原告違約而解約，被告本得於97年6 月 17日即自系爭履約保證專戶受領本件買賣總價金5,800 萬 元一節，為兩造所不爭執，已如前述，此由系爭契約第8 條第1 項之97年6 月17日點交期限，與第4 條第2 項之系 爭履約保證專戶款項匯入被告帳戶時程係和點交手續互為
配合之約定，予以相互參照亦明（見卷第11、13頁），復 依系爭契約第5 條第2 項第1 、2 款約定，被告即得於此 97 年6月17日因原告撥付價金而為原貸款餘額之全數清償 ，而本件因原告違約，使被告未能於97年6 月17日將其原 貸款全數清償，致其仍須給付自97年7 月起至收受另將系 爭房地出售他人價金之101 年6 月6 日止之期間計170 萬 9,629 元之貸款利息等情，有被告彰化銀行活期儲蓄存款 存摺明細影本1 份附卷可憑（卷第156 至164 頁），此自 屬被告因原告本件違約而生實際損益狀況之變動；再者， 本件雖因原告違約而解約，惟被告仍須支付群義不動產公 司80萬元之仲介費用一節，亦如前述，且依系爭契約第7 條第4 項約定，被告另須負擔本件買賣總價萬分之3 計算 計1 萬7,400 元之履約保證費用（計算式：5,800 萬×3/ 10000 ＝1 萬7,400 ），有契約影本足證（卷第12頁）， 而因原告違約而解除系爭契約，上開80萬元仲介費用與1 萬7,400 元履約保證費用之支出，即成無益之費用，意即 被告於101 年4 月另將系爭房地出售他人時，尚須再支付 一次仲介及履約保證費用，是被告主張將此重複支出計81 萬7,400 萬元費用（計算式：80萬＋1 萬7,400 ＝81萬7, 400 ），作為其因原告違約而生實際損害之一部，堪認有 據。
（四）次查，被告因原告違約致生另案請求返還價金、確認買賣 關係不存在及本件訴訟，自97年起迄今歷經4 年之爭訟程 序，被告於此三件訴訟中，均有委任律師為訴訟代理人， 前二訴訟均歷經二個審級等情，業為本院審閱該等案卷核 實，參諸一般情形每一案件每一審級之律師費用約為6 至 8 萬元，但個別律師收費情形會有不同一節，為原告所自 承在卷（卷第143 頁），而被告就本件訴訟已支付之律師 費用為10萬元乙情，亦據其提出律師收費收據影本為證（ 卷第165 頁），堪認被告以每一訴訟案件每一審級10萬元 律師費用為基準，尚稱合理，是應認被告迄今至少已受有 計50萬元之律師費用支出損失，又衡酌上開訴訟程序迄今 已歷長達4 年有餘，故被告除有律師費用之支出外，因而 造成生理、心理之訟累壓力，亦屬其因本件原告違約所受 之損害，以此加計，應認被告主張因歷次訴訟程序受有計 約60萬元之損害，堪為允當。
（五）繼查，被告另稱其於96年7 月間買入系爭房地迄101 年另 為出售期間之96年度至100 年度之地價稅與房屋稅支出， 亦為因原告違約所生損害等語，而提出地價稅、房屋稅繳 款書影本為證（卷第172 至180 頁）。然依系爭契約第7
條第1 項約定，有關系爭房地之地價稅、房屋稅費用負擔 ，係以點交日為準，於點交日前係屬被告所應負擔，點交 日後始為原告所負擔，並按當年度日數比例計算，而依該 約第8 條第1 項約定，系爭房地之點交期限則為97年6 月 17日，有系爭契約可稽（卷第12至13頁），是被告應僅得 以98年度至100 年度地價稅、房屋稅之繳納費用計18萬3, 349 元（見卷第175 至180 頁之繳款書影本），以及就97 年度房屋稅、地價稅計4 萬8,802 元（見卷第173 至174 頁之繳款書影本），按97年6 月17日點交期限占97年度總 日數之比例（即366 分之169 ）計算後之2 萬2,534 元（ 計算式：4 萬8,802 ×169/366 ＝2 萬2,534 ，元以下四 捨五入，下同），共計20萬5,883 元（計算式：18萬3,34 9 ＋2 萬2,534 ＝20萬5,883 ），主張為原告本件違約所 生之損失，其餘本件若原告履約者、被告亦須負擔之地價 稅、房屋稅費用支出，即非為本件原告違約之被告損益變 動。
（六）至被告另稱其於101 年4 月另出售系爭房地時，須再支付 地政士費用之部分，惟依系爭契約第7 條第2 、3 項約定 ，辦理所有權移轉登記、抵押權設定登記代書費、應納之 印花稅、登記規費、建物契稅及其他過戶相關費用係由買 方即原告負擔，至賣方即被告所負擔者，則為塗銷登記代 書費與土地增值稅（卷第12頁），而本件兩造係於原告支 付第一期價款，被告交付系爭房地所有權狀正本予群義不 動產公司，而尚未交付印鑑證明、身分證明文件等其他過 戶所需資料時，即生本件履約爭議等情，為兩造於另案確 認買賣關係不存在訴訟中所是認在卷，有該案確定判決影 本為證（卷第92至100 頁），並經本院核閱該案卷宗屬實 ，是兩造就系爭契約，尚未履行至過戶登記及稅費繳交之 階段，故被告自無「重複」支出地政士費之情事，即不得 以此為因原告違約所受之損害。又被告另辯其於96年7 月 間購買系爭房地亦支出有60萬元仲介費用云云，除無相關 證據資料以資證明外，且無論本件原告是否違約，被告均 須支出向前手購買系爭房地之上開仲介費用，自不得以此 作為原告違約所致被告所生之損益變動因素之一。（七）又查，依系爭契約第12條第8 項約定，被告原將系爭房地 出租予劉宏偉之租約（租賃期間為96年10月1 日起至99年 9 月30日止、每月租金為20萬元、於每月1 日給付），原 應於97 年6月17日交付價金時由原告承受等情，已如前述 ，故被告原自97年7 月1 日起，即無由再受有此每月20萬 元之租金收益，然因本件原告違約，被告反仍持續自97年
7 月1 日起迄99年9 月30日止受有計27個月、每月20萬元 之租金收益，為被告所坦認屬實（卷第142 頁背面），此 被告因原告違約反受有（若契約順利履行原無法取得之） 計540 萬元之利益（計算式：20萬×27＝540 萬），揆諸 前開應以本件被告因原告違約與否之分別損益狀況，兩相 比較後之差距作為被告因原告違約所受損害額，並基此認 定本件違約金是否應予酌減之說明，當認此540 萬元應作 為被告因原告違約所受上開170 萬9,629 元貸款利息支出 、81萬7,400 元仲介費與履約保證費之無益支出、60萬元 訴訟相關費用損害及20萬5,883 元地價稅、房屋稅支出損 害之減項，此為違約金高低審酌須將違約與否所致他造所 有損益變動因素均一併綜合考量之必然結果，亦合民法第 252 條為符契約當事人衡平之規範意旨。依此相抵後，被 告因原告本件違約受有之損害實皆已獲填補（計算式：54 0 萬－｛170 萬9,629 ＋81萬7,400 ＋60萬＋20萬5,883 ｝），是被告就此而言，其因原告違約及若原告履約之分 別損益狀況，兩相比較後，已非負值。
（八）至被告另稱其本欲以出售系爭房地予原告所得受領之5,80 0 萬元總價金，作為投資其他不動產之資金，而以原訂97 年6 月17日即可獲得該總價金當時政府尚無課徵奢侈稅等 打房政策之背景，透過持續買入、轉賣之方式，其於本件 97年7 月1 日聲明解除契約至101 年4 月另為出售系爭房 地而於101 年6 月6 日收受總價金間之約4 年期間，保守 估計至少得有1,000 萬元之收益云云，惟未提出具體證據 以資證明此確為民法第216 條之依通常情形或已定計劃或 其他特別情事所得受有之預期利益，已難遽信，且依系爭 契約第5 條第2 項有關被告就系爭房地原有貸款處理事宜 之約定：「賣方（即被告）因債務關係提供本買賣標的物 （即系爭房地）設定之抵押權，其所擔保之未償債務（設 定金額3,000 萬元整，若超過買賣總價款扣除賣方負擔稅 費之餘額，賣方同意於完稅前部分清償將貸款本金加利息 降為2,450 萬元整，並檢具銀行貸款餘額證明）... 」（ 卷第12頁），可見本件若原告依約履行而使被告於97年6 月17日如期取得價金，該價金中至少有2,450 萬元須作為 被告先前貸款餘額之清償，是被告實際可取得以為投資資 金運用之款項至多僅為3,350 萬元（計算式：5,800 萬－ 2,450 萬＝3,350 萬），故被告上開以5,800 萬元為基準 所為4 年獲利1,000 萬元之估計，即應至少按比例減為57 7 萬5,862 元（計算式：1,000 萬×｛3,350 萬÷5,800 萬｝＝577 萬5,862 ）；然查，本件被告於101 年4 月間
另將系爭房地出售予他人，該他人於101 年6 月6 日經辦 理系爭房地所有權移轉登記之同日，以該房地向華南銀行 辦理最高限額抵押貸款，擔保債權總金額達9,600 萬元等 情，業如前述，依銀行辦理房屋買賣貸款多係以該不動產 價值70% 為核准貸款金額上限之一般經驗法則，推算系爭 房地目前實際價值至少應達1 億3,700 萬餘元（計算式： 9,600 萬÷70% ＝1 億3,714 萬2,857 元），依兩造本件 買賣5,800 萬元價金以為計算，被告因原告違約而保有系 爭房地，反獲得至少7,900 萬元之增值收益（計算式：1 億3,700 萬－5,800 萬＝7,900 萬），是被告此4 年期間 實際所獲收益，實遠高於其原預計運用原告繳付價金所得 受有之投資報酬，亦即：就投資損益而言，被告因原告違 約及若原告履約之分別損益狀況，兩相比較後，亦非負值 。基此，應認被告已無由再以所稱1,000 萬元或依其原可 實得之現金比例計算之577 萬5,862 元，作為其因原告違 約所生之損害。
（九）依上所述，本院依據兩造提出之證據資料，衡酌被告因本 件原告違約而致之實際損益狀況，與若系爭契約順利履行 時，被告可能之損益情形，兩相比較後，並非負值，是被 告雖有因原告違約所受之損害，但亦同時有所獲利，且前 者已為後者所實際填補，則本件580 萬元之違約金數額， 應認確與被告因原告違約之實際損益有所懸殊，而經衡量 本件原告於97年4 月簽約後、於97年5 月即未依約繳付第 二期價金，經被告催告後仍未繳付，且再於97年6 月執以 被告有違法逃漏稅捐及隱瞞承租人非實際使用人訊息等不 實情事，對被告提起另案請求返還價金訴訟，從而再引發 另案確認買賣關係不存在及本件訴訟，原告雖於獲悉該另 案請求返還價金訴訟亦經臺灣高等法院判決敗訴後，在99 年12月13日發函被告表示願依原訂系爭契約之價格條件繼 續履約，而為被告所拒，而仍於100 年4 月間提起該另案 確認買賣關係不存在訴訟，原告復再於100 年12月6 日再 發函表示願酌量增加價額10% 以為購買，亦遭被告拒絕等 情，固有該等函件及郵件收件回執影本為證（卷第48至53 頁），然原告為上開繼續履約表示之時，分別已逾本件買 賣後2 年半、3 年半之期間，且原告亦自承其係因該另案 請求返還價金訴訟業經判決敗訴後，始為此繼續履約之表 示，是顯難以此推翻原告確係無故違約之前開認定，再者 ，於此業經2 年半乃至3 年半之期間，政府政策、國際經 濟情勢等一切不動產交易市場相關環境因素均已有劇烈變 化，被告自得於衡量該等重要影響因素後，評估原告所提
之原買賣價格5,800 萬元或加價10% 後之6,380 萬元價格 等履約條件，是否合乎當下之市場行情，而自由決定是否 同意原告繼續履約或修正價格後履約之要約，原告自無由 以被告於評估後予以拒絕之選擇，為其有利之認定；故本 院基於本件違約金為懲罰性違約金之性質，綜合考量本件 原告違約之一切情事，並比較被告因原告違約與若原告履 約之分別損益狀況，應認本件違約金580 萬元確有過高情 事，應依民法第252 條規定予以酌減至此數額之10分之1 即58萬元為當，以符契約雙方當事人以此為懲罰性質違約 金之約定真意及兩造衡平。
五、綜上所述，系爭契約既已經被告解除，則被告即應依民法第 259 條負將原告已繳付580 萬元價金返還之回復原狀義務， 被告雖主張將此580 萬元均全數沒收作為違約金，惟經本院 參諸此違約金係屬懲罰性違約金之性質，衡量原告違約之一 切情事，並比較被告因原告違約與若原告履約之分別損益狀 況，應認此580 萬元違約金確有過高情事，應依民法第252 條規定予以酌減至此數額之10分之1 即58萬元為當，是被告 僅得主張將其中58萬元沒收作為違約金，其餘522 萬元（計 算式：580 萬－58萬＝522 萬元），被告即應同意由原告領 回；而因該原告所繳付之580 萬元價金，自始即係存入系爭
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