返還定金
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,101年度,2018號
TPDV,101,訴,2018,20120907,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第2018號
原　　　告　郭文喜
訴訟代理人　鍾永盛律師
　　　　　　沈曉玫律師
被　　　告　滙茂建設有限公司
法定代理人　盧明珠
訴訟代理人　沈奕瑋律師
複 代理 人　蕭瑩嬋
上列當事人間返還定金事件，本院於中華民國101 年8 月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3 款分別定有明文 。查本件原告起訴時訴之聲明原係請求被告應給付原告200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計 算之利息與願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國101 年7 月11日言詞辯論期日，以給付不能係因可歸責於被告之事由 所致，主張解除買賣契約，並追加備位聲明：被告應給付原 告100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5 ％計算之利息與願供擔保，請准宣告假執行；核原告所為 追加之請求，其請求之基礎事實同一，與原訴間具有共同性 ，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程 度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆 諸首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠緣伊於民國98年8 月間以新臺幣（下同）5,000 萬元向被告 購買其所興建，門牌號碼為臺北市○○街4 巷1 號1 至3 樓 之房屋及土地（下稱系爭房地），兩造約定付款方式為定金 100 萬元、簽約金500 萬元、對保100 萬元、完稅250 萬元 、貸款4,050 萬元，伊並交付以國泰世華銀行板東分行為付 款人、票號為AI0000000 號、發票日為96年8 月29日、金額 為100 萬元之支票乙紙（下稱系爭支票）予被告公司副理即 訴外人王孫偉，作為預約金之用。嗣被告同意出售系爭房地 ，並將系爭支票轉為定金予以兌現，是兩造業已成立買賣契



約。後伊至現場察看系爭房地，始發現系爭房地旁之空地係 防火巷，並非王孫偉當初所言可使用之空地，實際上並無法 使用。伊多次與被告聯繫均未獲回應。被告更於100 年間將 系爭房地售予第三人，被告顯已無法履行買賣契約，並有違 約事由，伊自得依民法第249 條第3 款之規定請求被告加倍 返還定金。縱認本件買賣契約尚未成立，然因兩造已就系爭 房地及價金範圍先為擬定，並簽定「永康紀預約訂購單」（ 下稱系爭訂購單），作為將來訂立本約之章本，然被告嗣後 卻將系爭房地出售予第三人，使兩造無法簽定本約，顯可歸 責於被告。伊自得類推適用民法第249 條第3 款之規定，請 求被告加倍返還定金。
㈡如前所述，被告與伊於簽訂買賣契約後，又將系爭房地出賣 予第三人，被告顯已不可能履行買賣契約，而有給付不能情 事，且前開事由係可歸責於被告。伊遂以起訴狀繕本送達作 為解除買賣契約之意思表示，被告依民法第226 條、第256 條、第259 條第2 款之規定應將定金100 萬元及法定利息返 還予伊。
㈢爰為先位聲明：⑴被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；⑵願供 擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⑴被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％ 計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告答辯之陳述：
⑴系爭房地旁本有一狹長通道，通往系爭房地後方空地，卻遭 不明人士於其上搭建白色鐵門阻擋系爭房地所有權人進入， 致系爭房地所有權人不能使用後方空地。嗣後方空地更遭被 告砌牆圍住，意圖阻擋系爭房地所有權人使用，被告此舉與 兩造協議有違。伊知悉上情後多次向被告公司員工要求減價 或以其他標的物代替。
⑵系爭訂購單附帶約定欄第1 點規定：「請按簽約日期辦理正 式簽約手續及繳納簽約金，逾期視為放棄論，已繳金額不得 以任何理由要求退還」，然前開條款並未說明若有可歸責於 出賣人之事由，造成買受人無法於簽約日期辦理簽約手續， 是否有緩衝期間？或在遇有特殊情形時，可否暫緩簽約？即 一律約定位於簽約日期完成簽約手續時，視同放棄契約，並 沒收之前所繳金額，此舉無異令消費者在未於出賣人所規定 期限內辦理簽約手續時，就須負擔甚不合理且顯不相當之賠 償責任，而使消費者陷於相當不利之情勢，對消費者顯失公 平，故前開條款與消費者保護法第12條、同法施行細則第14 條之規定有違，故被告得沒收定金之約定應為無效之條款，



始為公允。
二、被告則以：
㈠原告為購買系爭房地，兩造於96年8 月23、24日共同簽署系 爭訂購單，約定原告應於簽署系爭訂購單同時給付預約金10 0 萬元，並於簽約時給付簽約金500 萬元。兩造另約定若伊 同意出售系爭房地，則將預約金100 萬元轉為定金，並應於 96年9 月12日簽約。伊於96年8 月27日通知原告願意出售系 爭房地，並請原告依約前來伊公司簽約，同時給付簽約金50 0 萬元，詎原告遲遲不肯前來簽約，伊屢次電催未果，遂於 96年11月19日函請原告於文到15日內前來簽約，否則伊將依 系爭訂購單之規定，視同原告放棄權利並沒收預約金，惟原 告仍未於期限內前來簽約。嗣原告發現伊於99年間將系爭房 地出售他人，遂一再要求伊將預約金返還，兩造曾於100 年 1 月6 日經臺北市中山區調解委員會調解，然因雙方認知差 距過大，無法達成共識。原告又委請律師致函予伊，請求加 倍返還定金，因來函有諸多與事實不符之處，伊遂委請律師 去函表示：「系爭訂購單另約定：『請按簽約日期辦理正式 簽約手續及繳納簽約金，逾期視為放棄論，已繳金額不得以 任何理由要求返還』；惟郭文喜先生（即原告）於本公司通 知前來簽署買賣契約時，遲遲未出面辦理，本公司多次以電 話通知未果，遂於同年11月19日臺北雙連郵局第1800號存證 信函通知郭文喜先生於文到15日內前來簽約，否則視為放棄 訂定本約之權利，本公司並將依系爭預購單約定沒收預約金 ，該存證信函並於同日送達郭文喜先生；詎料，郭文喜先生 仍未前來簽約，本公司遂依前揭約定視為郭文喜先生放棄簽 署買賣契約之權利並沒收預約金」，並重申：「若郭文喜先 生仍否認先前解除該系爭訂購單之意思表示通知為合法，本 公司以本函再次為解除該系爭訂購單之意思表示」，以澄清 事件始末。
㈡原告稱因伊公司副理王孫偉向其告知系爭房地旁之空地得供 其使用，故價格較高，其發現不得使用後要求減價云云，伊 否認之。實則，原告之所以遲遲不肯簽約係因其本身資金周 轉發生問題，顯見係原告違約在先，而原告既未依約辦理簽 約事宜，伊自得解除系爭訂購單，並沒收違約金。況伊曾親 自及委請律師致函原告表達解除系爭訂購單之意，且與原告 進行協商時，亦多次重申解除之意思，足見伊業已合法解除 系爭訂購單，原告自無再行解除之可能。
㈢原告並非無財力之人，且其得選擇之建商與建案甚多，並非 無從選擇締約對象，亦非處於無從拒絕締約之情況。又系爭 房地價值高達5 千萬元，原告於購買前絕無不小心謹慎而與



伊就契約條款多所磋商之理。而系爭訂購單附帶約定第1 點 僅係重申訂購人之付款義務，並將民法關於給付遲延之法律 效果與違約金之約定予以明文化，無使訂購人放棄任何依法 得享有之權利，且違約金僅佔系爭房地價值之2 ％，比例甚 低，難謂有何顯失公平之處等語，資為抗辯。並聲明：⑴原 告之訴及假執行均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免假執行。
三、本院偕同兩造整理不爭執及爭執事項如下（見本院卷第89頁 及反面）：
㈠不爭執事項：
⑴原告與被告公司代理人王孫偉於96年8 月間某日簽訂系爭預 約訂購單，原告以總價5 千萬元購買系爭房地，付款方式為 定金100 萬元、簽約金500 萬元、對保100 萬元、完稅250 萬元、貸款4,050 萬元，原告交付面額100 萬元支票一張予 王孫偉。王孫偉銷售時有告訴原告旁邊的空地可以作為私人 使用，6 號的售價有比8 號貴。
⑵被告於96年11月19日所發郵局存證信函、100 年8 月25日委 請律師所發律師函，分別於96年11月19日、100 年8 月30日 送達原告。
⑶被告於99年10月7日將系爭房地出售予訴外人。 ㈡爭執事項：
⑴被告依系爭預約訂購單「附帶約定⒈請按簽約日期辦理正式 簽約手續及繳納簽約金，逾期視為放棄論，已繳金額不得以 任何理由要求退還」，沒收原告已交付之定金100 萬元，是 否有理由？該條款是否為定型化契約條款？是否顯失公平而 無效？
⑵被告受僱人王孫偉是否謊稱系爭房屋旁邊空地可以直通後方 空地可供私人使用而使原告陷於錯誤簽訂系爭預約訂購單？ 兩造簽訂系爭預約訂購單後，原告是否依此主張多次向被告 要求減價？
⑶被告於96年11月19日所發郵局存證信函是否具有解除契約之 意思表示？被告於99年10月7 日將系爭房地出售予訴外人， 是否係契約因可歸責於被告之事由致買賣契約無法履行？四、本院得心證之理由：
原告與被告公司業務人員王孫偉簽訂系爭預約訂購單，其上 載明系爭房地門牌號碼、面積、總價、預約金（支票資料） ，且備註付款方式，有系爭預約訂購單附卷足稽（見本院卷 第6 頁），嗣被告於96年11月19日以郵局存證信函請原告於 函到後15日內至被告公司簽訂書面契約，但原告遲未簽約， 被告則於99年10月7 日將系爭房地售予訴外人簡秀容，亦有



郵局存證信函、掛後郵件收件回執、建物登記謄本（見本院 卷第47至49、64至65、71至75頁），復為兩造所不爭執，應 堪信實。原告主張兩造買賣契約已成立，被告竟違約將系爭 房地出售予訴外人，係可歸責於被告之事由致契約不能履行 ，被告應依民法第249 條第3 款加倍返還定金；又縱兩造買 賣契約尚未成立，亦因可歸責於被告致兩造無法簽訂本約， 亦得類推適用民法第249 條第3 款規定，請求被告加倍返還 定金；退步言，伊亦得依債務不履行請求被告返還定金及遲 延利息。俱為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭 執事項分述如下：
㈠系爭預約訂購單及定金之性質：
⑴按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依 民法第248 條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「 預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定 金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年臺上 字第1474號判例意旨參照）。查系爭預約訂購單既已載明系 爭房地門牌號碼、面積、總價、預約金及付款方式，再依備 註欄第1 項明載：「若公司同意出售則此預約金轉為定金， 否則原支票退還（確定日期為96.08.27下班前）」（見本院 卷第6 頁），可見原告係就系爭房地出價5 千萬元並提出1 百萬元支票作為定金，核其性質，應係買賣之要約，但被告 並未當場承諾，而以96年8 月27日下班前為承諾與否之期限 。嗣被告於96年8 月27日通知原告同意以此價格出售系爭房 地，並請原告前來簽訂買賣契約，但原告未與被告簽約，被 告乃於96年11月19日再發郵局存證信函通知原告：「前開房 地總價5 千萬元整本公司業已於同年8 月27日通知台端同意 出售，多次通知請台端撥冗完成房地買賣契約簽訂，迄今台 端因故仍未完成簽約……今特再專函通知台端如主旨所示期 限完成房地買賣約書簽訂；屆期台端仍未完成房地契約簽訂 ，依『永康紀預約訂購單』所載附帶約定第1 條：逾期視為 放棄論，已繳金額不得以任何理由要求退還」（見本院卷第 47頁），此函經原告於同日收受無誤，有郵件收件回執存卷 足考（見本院卷第49頁），復為兩造所不爭執，足認被告已 就原告之出價為承諾。從而，兩造就買賣標的物及買賣價金 既已合意，則買賣契約必要之點意思表示業經一致，買賣契 約已有效成立，不因兩造尚未簽訂買賣契約書而異。被告所 辯，尚無可採。
⑵承前揭96年11月19日郵局存證信函乃被告催告原告簽約期限 ：「為請台端於函到15日內，履行房地買賣契約簽訂，逾期 依約定沒收已繳房地訂金事」（見本院卷第47頁）。申言之



，依系爭預約訂購單備註第1 項所載文義，本件原告於簽立 系爭預約訂購單時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約 ）之成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定 金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定 之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之 規定（最高法院93年度臺上字第441 號判決意旨參照）。是 原告繳交100 萬元支票作為立約定金後，經被告承諾以其要 約之價格5 千萬元出售系爭房地時，兩造即因必要之點合致 而成立買賣契約，揆諸前揭最高法院判決意旨，原告前所交 付之100 萬元定金即變更為確保買賣契約履行為目的之定金 ，即有民法第249 條規定之適用。
㈡系爭買賣契約是否因可歸責於被告之事由致不能履行： ⑴按民法第249 條第3 款規定，契約因可歸責於受定金當事人 之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受領之定 金。本條之規定係於當事人不能履行契約所約定之給付時方 有其適用。原告既起訴先位請求被告加倍返還定金，則原告 應舉證證明被告就系爭房地之給付有何不能履行之情事，始 符合前揭民法第249 條第3 款加倍返還定金之要件。 ⑵經查，被告於96年11月19日發函催告原告前來簽訂買賣契約 之際，系爭房地並未滅失或有其他不能履行之情形，故被告 就系爭房地之給付應非不能履行。至於原告提起本訴主張伊 受被告欺瞞而誤信系爭房地旁空地可供伊使用云云，徒以此 事由本身觀察，顯與「不能履行」有別。何況，據證人王孫 偉到庭具結證述：「我有跟他說明是歸買的住戶管理使用。 我當時應該是跟原告說：系爭店鋪是透天店鋪，離永康街很 近，所以很有價值，至於空地部分的價值如何我不記得」、 「一般來講，旁邊的空地如果沒有特別情形，都是房屋使用 人來使用」、「原告沒有來簽約，他說就是因為他的錢被朋 友倒了，所以他沒有錢來買這個房子，希望我們不要沒收全 部的簽約金，可以還他一些錢，但他並沒有表示希望我們減 價出售給他」等語明確（見本院卷第88頁），是王孫偉亦不 否認出售系爭房地時確有告知原告可以使用系爭房地旁之空 地。被告當時對於系爭房地之交付—包含系爭房地旁空地之 使用—難認有不能履行之情事可言。
⑶至於原告所提：系爭房地係防火巷，屬法定空地，且遭不明 人士搭建鐵門、女兒牆圍住，不能進入云云（見本院卷第69 頁），並提出現場照片4 張及竣工圖為證（見本院卷第59至 60、96、97頁）。惟原告所提系爭房地之竣工圖並無伊所主 張之防火巷、法定空地、鐵門、女兒牆等情，而現場照片4 張係被告於99年10月7 日將系爭房地出售予訴外人後之使用



現況，顯非兩造成立買賣契約時之現場情形；且被告澄清： 其中3 張照片顯示系爭房地旁空地搭設鐵門部分，乃管理委 員會要求，防止貓狗擅入或鄰居擅入傾倒垃圾（見本院卷第 89頁），自不能僅憑此4 張現場照片遽認被告於96年8 月至 11月間就系爭房地之交付有何「不能履行」之情事。況據原 告自承：防火巷不是重點，我沒有去查是不是防火巷等語（ 見本院卷第88頁反面），足知系爭房地旁空地之使用情形應 非原告遲未與被告簽訂契約書面之主因。
⑷何況，原告所寫信函自承：「……當初構想與自己房子賣掉 就可以買下貴公司的永康紀6 號之房子，不料經濟蕭條，房 子遲遲到現在還尚未賣出，到最後貴公司發了存證信函給我 ，但是當時我不懂法律，也就不懂回函給貴公司，又加上也 被騙了不少錢……」（見本院卷第54頁），顯見原告遲未與 被告簽訂買賣契約書主要是其經濟能力之因素。再者，原告 所寫信函開宗明義：「在兩年半前，向貴公司訂了永康紀6 號1 ～3 樓店面……近期得知永康紀6 號以不錯的價錢賣出 ，希望貴公司高抬貴手能退還這筆款項……」，顯見此信函 係原告於99年10月7 日後所撰擬，文中原告並未追究被告違 約轉售之責任，則原告臨訟主張被告違約云云，委無可採。 除上述外，原告迄未舉證證明被告於96年8 月25日承諾後、 至同年11月19日發函催告原告15日內簽約之期間，被告就系 爭房地之交付義務有何「不能履行」之情事，則原告請求被 告加倍返還定金，核與民法第249 條第3 款之規定不符，要 難准許。
㈢系爭買賣契約是否經被告合法解除：
⑴按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標 準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年臺上字第1053號 判例意旨參照）。又所謂定金，依民法第248 條規定，屬於 成約定金性質，預約亦可因授受定金而視為成立，如約定不 履行契約義務時，沒收定金，通常應解為對於受領定金之一 方當事人所為保留契約解除權之約定。付定金當事人之一方 ，如確有違約情事，他方若表示沒收定金時，即應認係已有 約定保留契約解除權之行使，應使發生契約解除之效力（最 高法院68年度臺上字第3347號判決意旨參照）。系爭預約訂 購單及原告96年11月19日郵局存證信函雖未指明「逾期視為 放棄論」之法律上意涵，然以文字觀察，應係指原告「放棄 訂購」系爭房地之權利。此經證人王孫偉證述明確（見本院 卷第88頁）。況參原告自己書寫信函敘及：「在1 年多以前 ，王副理提議也要用這1 百萬來訂購連雲記之房子，在很有



誠意下也將近要成交」等情（見本院卷第54頁），可見自被 告於96年11月19日發存證信函之後，兩造洽談方向乃關於被 告可否就定金之沒收採取其他通融處理方式—例如轉為購買 其他房地之定金—而非洽談履行買賣契約之事宜。亦即，依 兩造事後之舉措觀察，被告所發96年11月19日存證信函沒收 定金及所謂「逾期視為放棄論」之真意，乃原告放棄請求被 告出售系爭房地之權利。故兩造就系爭房地合致之買賣契約 關係，已因原告未於催告期限即96年11月19日後15日內與被 告簽訂買賣契約書，而歸於解消，原告已無請求被告履行出 賣人義務之權利。綜上，揆諸前揭最高法院判決意旨，系爭 預約訂購單及被告存證信函所稱「沒收定金」、「逾期視為 放棄論」之真意，應係被告以沒收定金為保留契約解除權之 行使，故被告存證信函表明「沒收定金」之旨，即屬行使契 約解除權。且此後兩造確未請求對方履行系爭房地之買賣義 務或行使權利之事實，足認兩造間買賣契約關係已經解除， 此為兩造一致之共識。原告臨訟諉稱：買賣契約尚未解除云 云，難於採信。
⑵又原告雖主張：系爭預約訂購單備註第1 條係定型化契約條 款，顯失公平而無效云云。觀諸系爭預約訂購單備註第1 條 雖屬被告方面預先印製打字而非個別磋商手寫事項，然據證 人王孫偉具結證稱：「附帶約定的部分我也有向他說明，原 告應該知道下定後不能反悔，一定要來簽約」（見本院卷第 88頁），且系爭預約訂購單僅寥寥數句，條款內容簡單明確 ，並無繁雜致使人難以瞭解之情事，原告於訂約當時對於該 等備註條款內容應已明瞭知悉。況參消費者保護法施行細則 第13條之規定，定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費 者顯失公平，仍應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內 容、交易習慣及其他情事判斷之。依一般交易習慣而言，買 方出價並下定後，經賣方同意其出價，但買方反悔時，賣方 沒收定金即使買方之出價歸於無效。是系爭預約訂購單備註 第1 條約款，於客觀上應無顯失公平之情事。至於原告質疑 若係可歸責於被告之事由致不能履行時，該條款顯失公平云 云，惟承前所述，系爭買賣契約不能履行之情事既可歸責於 原告，原告自不能主張該備註條款顯失公平而無效。 ㈣兩造買賣契約是否因可歸責於被告之事由致無法履行： 承前所述，兩造就系爭房地之買賣契約係因原告不能履行而 經被告沒收定金並於96年11月19日催告15日後解除契約，則 被告於99年10月7 日將系爭房地出售予訴外人，即非一屋二 賣之違約行為。從而，原告備位主張被告於99年10月7 日將 系爭房地出售予訴外人係可歸責於被告之給付不能云云，即



屬無據，其依民法第226 條、第256 條、第259 條第2 款規 定解除契約並請求被告返還定金100 萬元及法定利息，亦無 理由，不應准許。
五、綜上所述，原告先位主張適用或類推適用民法第249 條第3 款請求被告加倍返還定金計200 萬元、備位主張民法第226 條、第256 條、第259 條第2 款規定請求被告返還定金100 萬元及法定利息，均屬無據，應予駁回。原告之訴既應駁回 ，其假執行之聲請，亦失所附麗，亦不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
民事第三庭 法 官 林晏如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
書記官 洪王俞萍