臺灣臺北地方法院民事判決 100年度重訴字第722號
原 告 祭祀公業張泉興
法定代理人 張義成
兼 法 定
代 理 人 張友俊
共 同
訴訟代理人 顏光嵐律師
共 同
複代理人 陳志偉律師
蔡佳秀
被 告 徐慧如
訴訟代理人 林維堯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101 年8 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者， 、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255 條 第1 項第2 款、第3 款有明文規定。又所謂請求之基礎事實 同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性， 各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原 請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內 具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾 先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為 統一解決紛爭者，即屬之，最高法院90年度台抗字第2 號裁 判要旨規定甚詳。查原告起訴時，原聲明：㈠被告應自坐落 臺北市○○區○ ○段305 、306-4 地號土地上（下稱系爭30 5 地號土地、306-4 地號土地），占用面積約為46.28 平方 公尺之地上建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街7-1 號1 樓（下稱系爭房屋）遷出，並將上開土地返還原告祭祀公業 張泉興；且被告應給付原告祭祀公業張泉興新臺幣（下同） 991,155 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利 率5%計算之利息，及自起訴翌日起至返還土地之日止，按月 給付原告17,710元。㈡被告應自坐落臺北市○○區○ ○段 304 地號土地上（下稱系爭304 地號土地），占用面積約為 6.61平方公尺之地上建物即系爭房屋遷出，並將上開土地返
還原告張友俊及共有人全體；且被告應給付原告張友俊14, 626 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5% 計算之利息，及自起訴翌日起至返還土地之日止，按月給付 原告949 元；嗣於101 年2 月29日具狀更正聲明為：㈠被告 應自系爭306-4 地號土地上，如附圖所示B 部分面積為5.58 平方公尺及系爭305 地號土地上，如附圖所示D 、E 部分面 積為23.52 及13.60 平方公尺之地上建物即系爭房屋暨地下 室房屋遷出，並將前揭房屋拆除及將土地返還原告祭祀公業 張泉興。㈡被告應自系爭304 地號土地上，如附圖所示C 部 分面積為13.49 平方公尺之地上建物即系爭房屋暨地下室房 屋遷出，並將前揭房屋拆除及將土地返還原告張友俊及共有 人全體。㈢被告應給付原告祭祀公業張泉興91 7,169元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息 ，及自起訴翌日起至返還土地之日止，按月給付原告祭祀公 業張泉興16,340元。㈣被告應給付原告張友俊23,039元及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息 ，及自起訴翌日起至返還土地之日止，按月給付原告張友俊 1,936 元，核屬變更、擴張應受判決事項之聲明，合於前開 規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭305 地號土地、系爭306-4 地號土地為原告祭祀公業張 泉興所有，而系爭304 地號土地則為原告張友俊與他共有人 張友綸所共有。詎被告未經原告同意，亦無任何合法權源， 即占用系爭304 、305 、30 6-4地號土地上如附圖所示B 、 C 、D 、E 部分土地（下稱系爭土地）興建系爭房屋使用， 自屬無權占用。又被告無權占有系爭土地，侵害原告之所有 權，且無法律上之原因，受有租金之利益，致原告受有無法 使用收益之損害，原告自得請求被告返還所受之利益，爰依 民法第767 條、第821 條、第179 條規定提起本件訴訟。 ㈡對被告抗辯之陳述：
⑴原告否認被告所提土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權 同意書）之真正，被告自應就原告祭祀公業張泉興管理人張 慈逢，原告張友俊之前手張烏定、黃義曾同意提供系爭土地 建築房屋之事實舉證以實其說。又縱令系爭土地使用同意書 為真，但被告並非系爭土地使用同意書之相對人，基於債之 相對性原則，不受該同意書效力所及，被告仍不得據以主張 其為有權占有系爭土地。再者，被告雖主張祭祀公業張泉興 、張烏定、祭祀公業張允輔等土地所有權人就原申請之建造 執照亦同意變更被告及訴外人徐永祥為起造人云云，然原告
亦否認之，被告自應舉證以實其說。退萬步言，縱令系爭土 地使用同意書為真正且土地所有權人亦同意變更起造人，僅 只能證明土地所有權人係為申請建照執照目的而出具系爭土 地使用同意書，尚不足以證明土地所有權人與起造人間已有 授權使用系爭土地之合意。
⑵原告否認張烏定、祭祀公業張允輔管理人張孫仁曾與曹敏男 訂立合建房屋契約書之事實。縱令有訂立前開合建房屋契約 書，該合建房屋契約書之土地並非建照執照所示之263-1 地 號土地、266 -1地號土地，與本案無涉；另系爭304 地號土 地所有權為張烏定與張美惠，張烏定未取得張美惠之同意， 擅自提供系爭304 地號土地與曹敏男合建，故張烏定與曹敏 男所簽訂之合建房屋契約書，自屬無效，不得據此拘束原告 張友俊。再者，該合建房屋契約之當事人既為曹敏男，而該 合建房屋契約亦明文約定不得將該合建之權利義務轉讓他建 商，則曹敏男將該合建工程轉讓謝進𣾜即屬違反合建房屋契 約之約定，且未經土地所有權人之同意，對土地所有權人自 不生效力。從而，謝進𣾜無權使用系爭土地建築房屋，其後 手即被告自不得據此主張其為有權占有系爭土地。 ㈢系爭房屋其上有門牌號碼：臺北市○○區○○街7 號2 、3 、4 樓房屋均為原告張友俊所有，原告張友俊同意系爭房屋 經法院判決應拆除後，於執行拆除時，配合將其所有之房屋 併同拆除，返還系爭土地予原告祭祀公業張泉興、原告張友 俊及共有人全體，故於日後執行拆除系爭房屋時，並無不能 執行之情行。且系爭房屋既係無權占有系爭土地，原告依民 法第767 條、821 條之規定，請求被告拆屋還地，係依法行 使權利，而非以損害被告為主要目的，並非權利濫用，亦與 誠信原則無違。
㈣聲明：
⑴被告應自系爭306-4地號土地上，如附圖所示B部分面積為5. 58平方公尺及系爭305 地號土地上，如附圖所示D 、E 部分 面積為23. 52及13.60 平方公尺之地上建物即系爭房屋暨地 下室房屋遷出，並將前揭房屋拆除及將土地返還原告祭祀公 業張泉興。
⑵被告應自系爭304 地號土地上，如附圖所示C 部分面積為 13.49 平方公尺之地上建物即系爭房屋暨地下室房屋遷出， 並將前揭房屋拆除及將土地返還原告張友俊及共有人全體。 ⑶被告應給付原告祭祀公業張泉興91 7,169元及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，及自起訴 翌日起至返還土地之日止，按月給付原告祭祀公業張泉興16 ,340 元。
⑷被告應給付原告張友俊23,039元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按週年利率5%計算之利息，及自起訴翌日起至 返還土地之日止，按月給付原告張友俊1,936元。 ⑸願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告祭祀公業張泉興管理人張慈逢、祭祀公業張允輔管理人 張孫仁及張烏定、黃義曾於73年間與曹敏男簽立合建房屋契 約書約定建造地上四層樓建物，並於74年3 月30日分別出具 土地使用權同意書提供其各自所有系爭000 000-0 、304 地 號土地及坐落臺北市○○區○○段1 小段263-1 、266-1 地 號土地予曹敏男實際經營之青屋建設有限公司（下稱青屋公 司）進行建築工程，並以周丹霞、張慈逢、張孫仁、張烏定 為起造人，申請在上開土地興建四層樓13戶之建築物。青屋 公司並開始預售，被告與其弟徐永祥於74年11月12日向青屋 公司買受系爭房屋及坐落土地，嗣因曹敏男與青屋公司發生 財務困難，即由謝進𣾜加入興建，並於75年1 月27日變更起 造人為被告、徐永祥、張明彥、周丹霞、鄭高淑珍、張慈逢 、張孫仁後，完成建築，因此該建築物有合法建築執照，並 非違章建物。
㈡前開四層、13戶之建築物完工後，因張烏定不願配合辦理申 請使用執照，以致無法領取使用執照及辦理產權登記，謝進 𣾜遂於77年9 月4 日與被告、徐永祥訂立約定書，同意被告 與徐永祥先行遷入系爭房屋，亦即謝進𣾜於77年9 月4 日以 出賣人之地位，將系爭房屋及其占有之基地交付被告及徐永 祥受領占有，嗣於89年1 月1 日徐永祥再將系爭房屋與土地 應有部分2 分之1 權利出售予被告，被告係基於買賣關係取 得對系爭房屋及系爭土地之權利，被告占有系爭房屋及坐落 基地，並非無權占有。況且，系爭305 、306-4 、304 地號 土地之所有權人均曾出具土地使用同意書提供該等土地作為 建築房屋之用，並同意變更被告為起造人，被告顯係經斯時 祭祀公業張泉興管理人張慈逢、張烏定、黃義，祭祀公業張 允輔管理人張孫仁等人之同意而在系爭土地上建築系爭房屋 並原始取得其所有權，被告占有使用系爭土地係有合法權源 ，非無權占有，且自無受有不當得利可言，原告請求返還相 當於租金之不當得利，均無理由。
㈢原告張友俊雖已取得系爭304 地號土地應有部分8 分之3， 惟系爭房屋建造於系爭304 地號土地上已有20餘年，原告張 友俊明知系爭304 地號土地上有系爭房屋存在，仍願向原所 有權人買受應有部分並同意出賣人不需交付土地，顯亦同意 繼受系爭房屋建造在系爭304 地號土地之事實，原告張友俊
否認被告占有之權源並訴請拆屋還地自屬權利濫用而違誠信 原則。另依系爭房屋之74建字782 號建造執照可知，系爭房 屋連同其他住戶為四層共計13戶之建築物，不可能僅拆被告 所有之系爭房屋，原告主張拆屋還地顯屬無據，且原告只主 張系爭房屋為無權占有，卻不主張其餘房屋無權占有，顯係 因擬以低價購買系爭房屋不成，提起本件訴訟，企圖逼被告 就範，其行使權利顯然違反誠信原則。
㈣聲明：
⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件系爭305 、306-4 地號土地均於36年7 月間起即登記為 原告祭祀公業張泉興所有，應有部分全部迄今，36年7 月間 原告祭祀公業張泉興之管理人為張慈逢、77年11月17日變更 為張昭雄，目前則為張義成、張友俊擔任管理人；而系爭30 4 地號土地則於36年7 月1 月登記張烏定為所有權人，應有 部分8 分之5 ，於64年10月3 日登記張美惠為所有權人，應 有部分8 分之3 ，嗣張美惠於73年11月1 日出售其應有部分 8 分之3 予黃義，黃義再於75年5 月12日將其應有部分出售 予古楨鑑，另原告張友俊則於98年11月2 日取得系爭304 地 號土地，其應有部分為8 分之3 。又系爭房屋並未辦理保存 登記且占用系爭304 、305 、306-4 地號土地上如附圖所示 B 、C 、D 、E 部分土地等情，為兩造所不爭執，並有土地 登記第二類謄本、臺北市土地登記簿影本及臺北市古亭地政 事務所10 1年1 月9 日北市古地測字第10120011400 號函暨 所附土地複丈成果圖等在卷可稽（見本院卷第15頁至第18頁 、第30頁至第37頁、第138 頁至第139 頁），自堪信為真實 。
四、原告主張被告係無權占有原告所有系爭土地，應拆屋還地並 給付相當租金之不當得利，則為被告所否認，並以前揭情詞 置辯。經查：
㈠被告就系爭房屋有事實上處分權。
⑴按建築物原始所有權，屬於原始建築人；申請建築執照之起 造人，通常並係原始建築人，且第一次所有權登記（即保存 登記）亦係登記為起造人所有。因此，雖非不得推定申請建 築執照之起造人，即為原始建築人，亦即原始所有權人。然 如申請建築執照之起造人，實際上並非原始建築人，不過由 於其與原始建築人間有以土地與房屋所有權互為移轉之約定 ，故使用其名義申請建築執照，則不得因而變更原始建築人 原始取得所有權之事實，而認該申請建築執照名義上之起造 人係為原始所有權人，最高法院74年度台上字第376 號裁判
意旨足資參照。又對未登記之不動產肯認有事實上處分權， 乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權；違章 建築房屋以原始出資建築人為原始取得人，其所有權不以登 記為生效要件；就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因 未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所 有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定 將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院43年度 臺上字第129 號、74年度臺上字1317號、95年臺上字第94號 裁判參照）。
⑵本件系爭房屋屬未保存登記之建物，此為兩造所不爭執。又 系爭房屋是於74年3 月30日間由地主原告祭祀公業張泉興、 張烏定、黃義、祭祀公業張允輔等人提供其等所有系爭305 、306- 4、30 4地號土地、臺北市○○區○ ○段263-1 地號 、266- 1地號土地建築四層樓、13戶之集合住宅，並以周丹 霞、張烏定、原告祭祀公業張泉興之管理人張慈逢、祭祀公 業張允輔之管理人張孫仁為起造人。嗣於75年1 月27日變更 起造人被告、徐永祥在內之7 人為起造人等情，有建照執照 申請書、起造人名冊、土地使用權同意書、臺北市政府工務 局建造執照及臺北市建築管理工程處101 年6 月28日北市都 建照字第10168451 400號函暨所附建照執照存根等在卷可稽 （見本院卷第41頁至第46頁、第231 頁至第233 頁），復經 本院調取臺北市政府74建782 建造執照全卷核閱屬實，堪信 為真正。
⑶又被告辯稱：祭祀公業張泉興、張烏定、黃義，祭祀公業張 允輔等人曾於73年間與曹敏男簽立合建房屋契約書約定建造 地上四層樓建物，並於74年3 月30日由渠等分別出具土地使 用權同意書提供其各自所有前開土地進行建築工程等情，已 據其提出合建房屋契約書、祭祀公業張允輔會議記錄及授權 書影本等為證（見本院卷第70頁至第74頁、第152 頁至第15 5 頁），雖為原告所否認，惟觀諸被告所提出之祭祀公業張 允輔會議記錄、授權書影本均與臺北市政府74建782 建造執 照全卷附資料相符，已堪信為真實。又依該祭祀公業張允輔 會議記錄記載：報告事項：本祭祀公業現有坐落於木柵區 ○○段壹小段263-1 、26 6-1地號兩筆土地，提供與建主出 資合建四樓店舖公寓房屋。決議事項：㈠分配辦法：本祭 祀公業得40% ，建主得60% ，均以立體分配，雙方取得位置 公平分取等語，核與被告所提出之合建房屋契約書（張烏定 及祭祀公業張允輔）內容均相吻合（見本院卷第70頁至第74 頁），亦可認定該等合建房屋契約書之真正。再參與本件建 築物係由斯時系爭304 地號土地所有權人之一之古楨鑑於76
年間向戶政機關申請門牌編列使用，有臺北市文山區戶政事 務所101 年6 月11日北市文戶資字第10130630500 號函暨所 附編釘門牌登記申請書等在卷可佐（見本院卷第215 頁至第 221 頁），益徵被告前開所稱合建情節，應屬實情。再觀諸 卷附合建房屋契約書內容（見本院卷第70頁至第74頁），顯 係雙方約定由曹敏男出資興建房屋，張烏定、祭祀公業張允 輔提供土地，於建築完成後，由曹敏男交付地主應分得之房 屋，用以換取曹敏男分得房屋之基地，即土地與房屋所有權 互為移轉，依此，自當是由曹敏男原始取得本件四層樓、13 戶集合住宅（包含系爭房屋）之所有權。
⑷被告再指稱其與徐永祥有於74年11月12日共同向曹敏男經營 之青屋公司買受系爭房屋及坐落土地，嗣徐永祥再將其買受 之系爭房屋及坐落土地出售予被告等情，亦據其提出房屋預 定買賣契約書、貸款委託書、收據、合夥協議書、同意書、 約定書及不動產買賣契約書等為證（見本院卷第75頁至第98 頁），核與證人徐永祥於本院審理中證稱：伊有與被告一同 購買臺北市○○街7 之1 號之房屋，嗣後有以5,000,000 元 價格將系爭房屋出售予被告等語相符（見本院卷第223 頁背 面），及參諸本件於75年1 月27日確實曾變更被告、徐永祥 為起造人等情，如前所述，則若被告、徐永祥未曾向曹敏男 買受系爭房屋，其餘起造人又豈會於75年間均同意將被告、 徐永祥列為起造人並辦理起造人變更事宜之理？抑且，本件 原告起訴既請求被告拆除系爭房屋，而有拆除系爭房屋權能 者，僅為所有權人或事實上處分權人，顯見原告亦是認同被 告對系爭房屋有所有權或事實上處分權為是，益徵被告、徐 永祥確實曾共同向曹敏男買受系爭房屋而取得事實上處分權 能，嗣被告再經徐永祥之讓與，而取得系爭房屋之全部事實 上處分權能。
㈡系爭房屋坐落於系爭土地上有無正當權源？
⑴按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他 方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有 之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應 經所有人同意（如民法第467 條第2 項規定）者外，第三人 亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利， 此乃基於「占有連鎖（Besitzkette ）」之原理所產生之效 果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之 關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101 年度台上字第224 號判決意旨參照）。次按房屋與土地分屬 不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而 單獨存在，土地所有人與建築商簽訂合建契約，由土地所有
人提供土地，供建築商建屋，則土地所有人對於所提供土地 上將由建築商興建永久性房屋，自不得謂為不知；而因土地 所有人出具土地使用權同意書予建築商興建建物，該建物就 其基地自有利用之權（最高法院98年度台上字第1339號判決 意旨參照）。由是以觀，土地所有人與建築商簽訂合建契約 並出具土地使用同意書予建築商，約定由建築商建屋，所建 房屋由雙方分配，則土地所有人依合建房屋契約之約定，既 負有移轉建築商應分配房屋之基地所有權予建築商之義務， 建築商基於土地使用同意書，自有占有使用基地之權利，而 建築商嗣後倘將分得之房屋出售予第三人並移轉對基地之直 接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永久性房屋於土地 上之內容，是自建築商購買房屋之第三人，即得本於占有連 鎖之法律關係，對土地原所有人主張有權占有。經查，本件 係原告祭祀公業張泉興、張烏定、黃義，祭祀公業張允輔與 曹敏男間成立合建房屋契約關係，曹敏男因而取得系爭房屋 所有權，嗣再經買賣契約關係，而由被告取得對系爭房屋之 事實上處分權，已經本院認定如前所述，則被告基於前開占 有連鎖之法律關係，自得對原告祭祀公業張泉興主張有權占 有，從而，原告祭祀公業張泉興主張被告享有事實上處分權 之系爭房屋為無權占有其所有之系爭305 、306-4 地號土地 乙節，即屬無據。
⑵次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定 人間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就 該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有 權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓 人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100 年度 度台上字第463 號判決參照）。經查：本件系爭304 地號土 地於36年7 月1 月既於36年7 月1 月登記張烏定為所有權人 ，應有部分8 分之5 ，於64年10月3 日登記張美惠為所有權 人，應有部分8 分之3 ，嗣張美惠於73年11月1 日出售其應 有部分8 分之3 予黃義，黃義再於75年5 月12日將其應有部 分出售予古楨鑑，另原告張友俊則於98年11月2 日取得系爭 304 地號土地，其應有部分為8 分之3等 情，如前所述。又 系爭房屋建造完成迄今，已有數十年之久，為兩造所不爭執 ，復有前揭編釘門牌登記申請書等為證（見本院卷第216 頁 至第229 頁），則原告張友俊於買受系爭304 地號土地時， 自能查知系爭房屋已建築於其土地上之事實，且進而查明該 等利用關係，以為保障自己權益。再者，原告張友俊亦為原 告祭祀公業張泉興之管理人，其以祭祀公業張泉興所保留之 資料，或調閱建照執照卷、甚或向被告詢問，均能輕易查知
前開合建房屋契約書、土地使用權同意書存在之情，顯見本 件原告張友俊於買受系爭304 地號土地前應已明知其前手與 曹敏男間就系304 地號土地存有合建房屋契約，並曾出具土 地使用權同意書之事。再參酌被告對原告祭祀公業張泉興而 言是有權占有使用系爭305 、306-4 地號土地，占用面積共 計37 .12平方公尺，另占用原告張友俊所有系爭304 地號土 地之面積僅13.49 平方公尺，有臺北市古亭地政事務所土地 複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第139 頁），而此部分占用 面積13.49 平方公尺之拆除，在執行面有事實上之困難，如 勉強拆除進行，亦將有損及其餘絕大部分建物結構風險等實 際狀況，及揆諸前開說明，基於誠信原則與建物不能脫離土 地而存在，自應認原告張文俊應受該合建房屋契約、土地使 用權同意書之拘束。從而，被告亦得對原告張文俊主張其有 權占有使用系爭房屋所坐落之系爭304 地號土地。 ㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。本件被告既係有權占有系爭土地，其受有 占有使用系爭土地之利益，即非無法律上原因，核無不當得 利之可言，原告此部分主張，亦無理由。
五、綜上所述，被告既有合法使用系爭土地之權源，並非無權占 用。從而，原告依據民法第767 條、第821 條及第17 9條之 法律關係請求被告應拆除系爭房屋還地並給付相當租金之不 當得利，均為無理由，應予駁回。又本件原告既受敗訴判決 ，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許，亦應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決 結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
民事第七庭 法 官 賴淑美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
書記官 徐明鈺
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