臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1276號
原 告 姜春霞
姜瑞玲
上二人共同
訴訟代理人 孫志堅律師
被 告 徐永進
訴訟代理人 邱天一律師
上列當事人間請求核定地租等事件，本院於民國101 年9 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告所有門牌號碼桃園縣新屋鄉○○○路○段六百六十五號之一、二層未辦保存登記建物，占用原告所有坐落桃園縣新屋鄉○○段六百二十三地號土地如附圖編號A 部分房屋（面積四七點二九平方公尺部分），其每月租金為各付原告新台幣陸佰陸拾柒元。
被告應自民國壹百零貳年捌月陸日起至前項房屋得使用期間止，按月給付原告各新臺幣陸佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。本判決第二項，於原告自民國壹佰零貳年捌月陸日起按月以新台幣貳佰貳拾肆元供擔保後，得假執行；但被告自民國壹佰零貳年捌月陸日起如按月以新臺幣陸佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、實体部分
一、原告主張：
㈠門牌號碼桃園縣新屋鄉○○○路○段665 之一、二層之未辦 保存登記建物（下稱系爭房屋），原為原告之父即已歿之訴 外人姜火生所有，姜火生於民國87年1 月20日死亡後，其全 体繼承人協議歸由其配偶即訴外人姜曾新榮一人單獨繼承。 嗣姜曾新榮積欠債務，其債權人即訴外人許榮宗聲請本院強 制執行拍賣系爭房屋，並由被告於99年4 月21日拍定取得該 房屋所有權。系爭房屋基地跨連占用原告所共有桃園縣新屋 鄉○○段62 3地號及631 地號土地；暨仳鄰之第三人所有同 段第630 、632 、634 地號等土地（下稱623 、631 、630 、63 2、634 土地）。又系爭房屋占用623 地號土地面積為 47.29 平方公尺【如複丈成果圖（下稱附圖）所示A 部分， 下稱附圖A 部分房屋）；另占用631 地號土地面積36.86 平 方公尺（如附圖所示B 部分，下稱附圖B部分房屋）。
㈡系爭房屋及623 地號土地之原所有權人均為姜火生，其於87 年1 月20日死亡，由其配偶姜曾新榮單獨繼承取得該房屋及 623 土地所有權，土地及房屋曾歸屬於同一人即姜曾新榮所 有。嗣原告於98年6 月26日以買賣為原因登記取得系爭623 地號土地所有權；而被告則於99年4 月21日因拍定取得系爭 房屋所有權；是附圖A 部分房屋占用623 地號土地部分，土 地及房屋分別歸屬原告及被告所有，依民法425 條之1 之規 定，在系爭房屋得使用期限內，兩造間推定有租賃關係，惟 兩造不能協議，故請求法院核定地租（或依同法第838 條之 1 規定，視為有地上權存在，亦得請求核定地租），並請求 被告給付自99年4 月21日起至該房屋滅失之日止，按月給付 租金。又系爭房屋係坐落於桃園縣新屋鄉○○村○○○路○ 段，地點適中，交通便利，鄰近頭洲國小，往昔訴外人姜曾 新榮即以系爭房屋經營雜貨店營生。故雖土地法有地租計算 方式，然對於市區房屋，仍應綜合環境、各種情狀來調整租 金以符行情。系爭房屋出租時，按月可收租金至少1 萬6,00 0 元，故以房屋及坐落基地各占1/ 2計算，其地租金額應有 8,000 元。又姜曾新榮前向鄰屋所有權人謝清軒承租使用面 積較系爭房屋小，門牌號碼新屋鄉○○○路○段663 號房屋 居住。每月仍須租金8, 500元；再者，系爭房屋外牆出租他 人廣告，每月有8, 056元之廣告租金收入。是附圖A 房屋部 分每月租金8,000 元應屬合理。而依附圖所示系爭房屋第1 層樓面積總計為99.79 平方公尺，其中附圖A 部分房屋占用 623 地號土地面積為47.2 9平方公尺，則被告所應給付系爭 623 地號土地所有權人即原告地租各為1,896 元【（計算式 ：8,000 元×（47.29 ㎡/99.79㎡）＝3,792 元，3,792 ÷ 2=1,896 元，元以下四捨五入，以下均同】。 ㈢系爭房屋占用631 土地部分（即附圖B 部分房屋）：原告於 97年5 月1 日因買賣而取得631 土地所有權，系爭B 房屋及 土地未曾歸屬於同一人，無民法第425 條之1 （或同法838 條之1 ）之適用，惟該房屋既無權占有原告所共有系爭631 地號土地，原告得依民法第767 條規定請求被告拆屋還地， 並依民法第179 條規定，請求被告自拍定取得系爭房屋所有 權之日即99年4 月21日起至拆屋還地之日地止，按月給付相 當於租金之不當得利。原告所有系爭631 地號土地遭被告占 用面積共36.85 平方公尺，依原告上述計算地租之方式，應 按月給付原告兩人相當於租金之不當得利為1,477 元【（8, 000 元×36.85 ㎡/99. 79 ㎡＝2,954 元，2,954 ÷2=1,47 7 元）】。
㈣系爭房屋為未辦保存登記建物，被告於99年4 月21日由被告
拍定取得所有權，惟該房屋在98年6 月6 日於姜曾新榮名下 遭查封，有本院98年度民執司字第25223 號查封筆錄可證。 至原告於系爭房屋執行程序中提出之執行異議狀雖曾提及「 系爭房屋已於98年6 月15日由異議人等買受，請求准予撤銷 查封程序」云云。惟強制執行法第51條規定，實施查封後就 查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為， 對於債權人不生效力，是原告向原所有權人姜曾新榮買受系 爭房屋係在查封之後，對該執行案之債權人不生效力，且法 院拍賣執行程序最終由被告拍定取得。可見原告在查封後並 未取得系爭房屋之所有權。
㈤原告雖曾向民事執行處表示，曾有買受之意並附契稅主張納 稅義務人名義變更，但此與民法及土地法所登記之不動產強 制登記主義仍有未符，不因此而生移轉所有權之效力。況系 爭房屋之前手所有權人姜曾新榮於系爭房屋點交予被告前， 既不曾將系爭房屋移轉占有給原告，亦未有任何移轉權利之 登記。是原告於尚未拍定前，雖有買賣之債權行為，但均無 從發生點交占有及移轉登記之物權行為，充其量僅原告得對 前手姜曾新榮有就系爭房屋之移轉占有和所有權移轉登記之 債權請求權而已，惟此不生物權行為移轉之法律效力，自不 待言。故被告抗辯就631 地號土地與系爭房屋均曾屬於原告 名下而得併同適用民法第425-1 條租賃之規定云云，顯無理 由。原告請求被告拆除附圖B 房屋及給付不當得利，自無理 由。
㈥綜上，爰依民法第425 條之1 、第767 條及第179 條等規定 ，提起本件訴訟。並聲明：⒈請核定被告就其所有附圖A 部 分房屋占用原告共有623 地號土地部分，其地租為被告應按 月給付原告每人每月各1,896 元。⒉被告應自99年4 月21日 起至附圖A 房屋滅失時為止，按月於每月30日給付原告各1, 89 6元。⒊被告應將坐落於631 地號土地上如附圖B 部分房 屋拆除，並將該部分土地交還予原告。⒋被告應自99年4 月 21日起至附圖B 部分土地之日止，按月於每月30日給付各原 告1,477 元。⒌願供擔保，請准宣告假執行等語。二、被告抗辯
㈠原告主張系爭房屋之所有權人依時序先後，82年至87年為姜 火生所有、87年至99年4 月20日為姜曾新榮所有及99年4 月 21日迄今為被告所有，並非事實；此觀諸訴外人許榮宗對姜 曾新榮強制執行程序中（本院98年度司執八字第25223 號強 制執行事件），原告兩人曾提出執行異議狀陳稱：「本件執 行異議標的房屋已於98年6 月15日由異議人（原告）等買受 ，已辦妥納稅義務人名義變更為異議人（原告）」等語，並
提出契稅繳款書可證，足證當時系爭房屋所有權人為原告， 應無疑義。從而，原告主張系爭房屋87年至99年4 月20日為 姜曾新榮所有云云，與事實不符。是系爭房屋自98年6 月15 日起所有權人為原告，至屬明確。原告主張渠等尚未取得系 爭房屋所有權等語，顯係翻覆且自相矛盾，係臨訟所為不實 陳述，顯不足採。
㈡原告為623 地號及631 地號土地及土地上系爭房屋之所有人 ，而僅將系爭房屋所有權讓與被告（因法院拍賣程序而讓與 ），附圖A 房屋及B 房屋坐落之基地分別為62 3地號及631 地號土地，均應適用民法第425-1 條規定，在房屋得使用期 限內，房屋所有權人與基地所有權人間推定有租賃關係，並 得協議租金，若租金不能協議時亦得請法院定之（或依民法 838 條之1 規定，視為有地上權設定，亦得請求核定租金） ，原告請求拆屋還地及不當得利云云，顯無理由。 ㈢有關地租計算方式乙節，原告雖主張市區房屋，應綜合環境 及各種情狀來調整租金以符合市場租金行情，是系爭房屋若 出租按月可收租金至少1 萬6,000 元為計算標準云云。惟土 地法有規定地租之計算方式，當依土地法第105 條準用97條 即按系爭土地申報地價年息百分之5 為計算地租之依據，原 告主張依行情按月可收租金至少1 萬6,000 元為計算依據云 云，自屬無據。
㈣又債務人於查封後所為之處分行為，僅對債權人不生效力， 並非無效法律行為，強制執行法第51條第2 項定有明文。原 告與其母親姜曾新榮於系爭房屋查封後所為之買賣行為，僅 對債權人許榮宗不生效力，於渠等間仍屬有效，此亦為原告 於上開執行異議狀所主張，是原告99年6 月15日向姜曾新榮 購買並受讓系爭房屋，且繳納契稅、辦妥房屋稅籍變更登記 ，益證原告確曾為系爭房屋所有人或事實上處分權人，本件 有民法第425 條之1 或同法838 條之1 適用，原告主張伊非 系爭房屋所有權人，顯非可採。
㈤原告以訴外人謝新軒與姜曾新榮間之房屋租賃契約及廣告招 牌租賃契約作為每月租金8,000 元之依據。惟查，上開租約 未經公證，顯難採信；且本件係計算地租而非房租或廣告招 牌租賃，原告以之作為所謂地租之計算，顯屬無理。況謝清 軒之房屋與系爭房屋面積大小迥然有異，自不得逕以此作為 系爭房屋地租之計算依據。再被告雖於99年4 月21日拍定取 得系爭房屋所有權，然原告及姜曾新榮曾向執行處請求暫緩 點交，故原告遲至100 年7 月21日始完成系爭房屋之點交。 是在100 年7 月21日前，系爭房屋尚未點交與被告，而係由 當時系爭房屋所有人即原告占有中。是原告請求被告應自99
年4 月21日給付地租，於法不合，應自100 年7 月21日點交 與被告時起算租金，始為適法。又系爭房屋於99年4 月21由 被告拍定取得，然迄至100 年7 月21日方始點交給被告，是 上開期間原告當屬無權占用被告之系爭房屋，被告對原告亦 有民法第179 條相當於房租之不當得利之損害，爰依法主張 抵銷。而房屋依課稅現值年息10％計收租金，是被告主張不 當得利，依系爭房屋之課稅現值26萬2,700 元計算，原告無 權占用系爭房屋期間為1 年3 個月，其相當於房租之不當得 利為3 萬2,838 元（26萬2,700 元×10％×1.25=3萬2,838 元），應予抵銷。並答辯聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不 利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
三、本件不爭執事項
㈠原告之父姜火生於82年9 月23日向第三人購買取得重測前為 犁頭洲梨頭洲小段177-166 地號土地所有權（即重測後823 地號土地），有土地買賣契約書及手工登記謄本在卷可稽（ 見本院卷第30頁至35頁）。
㈡系爭房屋為未辦保存登記之建物，原始建築人為姜火生，有 該房屋78年至86年之房屋稅單可佐（本院卷第26頁至29頁） 。姜火生於87年1 月20日死亡後，其全体繼承人協議由其配 偶姜曾新榮單獨繼承為系爭房屋及623 地號土地所有權人， 有房屋稅單、遺產分割協議書、遺產清冊在卷可稽（見本院 卷第37頁至40頁；198 頁至201 頁）。 ㈢訴外人許榮宗於98年4 月27日持本院98司促字第25223 號支 付命令為執行名義聲請強制執行拍賣原為姜曾新榮所有之系 爭房屋。嗣被告於99年4 月21日拍定取得系爭房屋所有權， 有拍定證明書在卷可證（見本院卷第19頁）。本院執行處於 98年4 月30日以桃院永98年司執八字第25223 號函囑託地政 事務所查封，並於同年5 月5 日辦妥查封登記在案（見本院 98年司執八字第25223 號卷第27頁）；嗣並於同年6 月6 日 由債權人指封，有查封筆錄在卷可查（見本院卷第96頁至99 頁）。
㈣系爭房屋跨連占用623 、630 、631 、632 、634 等共五筆 地號土地；其中坐落於623 地號土地部分（即附圖所示A 房 屋部分），占用面積為47.29 平方公尺；另占用631 地號土 地面積36.85 平方公尺；占用630 地號土地面積5.61平方公 尺，有楊梅地政事務所測量成果圖可證（見本院卷第146 頁 ）；惟該房屋另占用之630 地號土地為訴外人謝清軒，另63 2 、634 地號土地為訴外人祭祀公業世良公嘗所有。 ㈤623 地號土地原為姜曾新榮所有，原告於98年6 月26日以買 賣為原因登記取得該土地所有權，應有部分各二分之一，有
土地登記謄本、所有權狀及異動索引證明可證（見本院卷第 第58頁至60頁；77頁、79頁）。
㈥631 地號土地原為姜至威所有，原告於97年5 月1 日以買賣 為原因登記取得所有權，應有部分各二分之一，有土地登記 謄本、所有權狀及異動索引證明在卷可稽（見本院卷第59頁 、第60頁；第76頁、第79頁）。
㈦系爭房屋於100年7月21日點交予被告。四、本院判斷
原告主張附圖A 部分房屋曾為原告所有，該房屋占用原告共 有623 地號土地，土地與房屋曾歸屬同一人，依民法第425 之1 推定有租賃關係，請求核定及給付租金；另附圖B 部分 房屋，無權占用原告共有63 1地號土地請求拆屋還地及不當 得利租金，此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應 予審究者厥為：㈠附圖A 部分房屋占用原告共有623 地號土 地，是否有民法第425 條之1 第1 項規定之適用，原告請求 核定及被告給付地租，可否准許？若可准許，其租金金額若 干？㈡附圖B 房屋占用原告共有系爭631 地號土地，有無合 法權源？若係無權占有，則被告應給付原告不當得利金額若 干？茲分述如下：
㈠附圖A部分房屋：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租 金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425 條之1 定有明文。
⒉經查，系爭房屋及623 地號土地自87年1 月20日由姜曾新榮 單獨繼承【見不爭執事項㈡】；又98年6 月6 日原告以買賣 為原因取得該土地所有權人，有異動索引證明、登記謄本在 卷可稽（見本院卷第58頁、60頁），是自87年1 月20日起至 98年6 月6 日止，附圖A 部分房屋及所坐落623 地號土地確 歸屬同一人即姜曾新榮所有。而被告於99年4 月21日因拍定 取得系爭房屋，而原告則於98年6 月6 日取得623 土地所有 ，附圖A 房屋及623 地號土地因買賣關係（含拍賣）分屬被 告與原告所有，依上揭說明兩造間即有民法第425 條之1 第 1 項規定：「土地受讓人或房屋受讓人間，推定在房屋得使 用期限內，有租賃關係」之適用。從而，原告主張伊為系爭 42 3地號土地所有人與被告為附圖A 房屋所有人，於房屋使 用期限內，推定成立租賃關係，因兩造無法協議租金，請求
法院核定租金，洵屬有據。
⒊附圖A 部分房屋占用623 地號土地面積為47.29 平方公尺； 該土地100 年申報地價每平方公尺3,385 元，有土地登記謄 本在卷可稽（見本院卷第226 頁）。經查，系爭房屋部分係 供營業使用，部分則為住家用之事實，有該房屋自78年至98 年度之營業稅單在卷可稽（見本院卷第26頁至29頁；37頁至 40頁），再細繹該房屋97年度之房屋稅單，其中營業用部分 課稅現值為3 萬0,200 元，住家部分之課稅現值則為15萬0, 500 元；另98年度房屋稅單，營業部分房屋課稅現值為2 萬 9,700 元，另住家用房屋課稅現值則為14萬7,700 元，有該 兩年度之房屋稅單可憑（見本院卷第40頁），是該房屋住家 用現值約為營業用現值四至五倍，足見系爭房屋大部分係供 住家用，僅有部分係供營業用。又基地租金之數額，除以基 地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定 。本院審酌，附圖A 房屋占用623 地號土地，並未面臨馬路 （即中山東路二段），而係位於房屋之後半段，其位置應無 從供廣告出租之用，原告主張出租他人有廣告收入云云，委 難採信。另附圖B 房屋占用631 地號土地，則係面臨馬路即 中山東路，有該房屋之複丈成果圖在卷可證（見本院卷第14 6 頁），足見原告主張系爭房屋供營業用，乃係附圖B 房屋 而已；至附圖A 房屋，則應非供營業用甚明，是原告主張附 圖A 房屋係供營業使用云云，委無可採。另原告提出姜曾新 榮與訴外人謝清軒之租約，因非同一房屋，顯難比附援引作 為租金計算之依據。茲考量附圖A 房屋係坐落於新屋鄉○○ ○路，交通尚屬便利，且位於頭洲國小附近，為兩造所不爭 執，又該房屋與被告成立租賃關係後，即無法為任何使用； 茲核定年租金應以申報地價百分之10為當，則被告應給付原 告二人每月各66 7元（計算式：3,385 元×47.29 ㎡×10％ ÷12÷2 ＝667 元）。又原告雖主張附圖A 房屋每月租金應 自被告99年4 月21日拍定取得系爭房屋所有權之日起算；惟 系爭房屋拍定後，原告於99年8 月5 日聲請暫緩點交，有原 告聲請狀在卷可稽（見本院卷第134 頁至第135 頁），直至 100 年7 月21日始完成點交，是被告抗辯系爭房屋使用623 地號土地應付租金，應自100 年7 月22日起算租金，核屬有 據。
⒋末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請還求返 還之；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移 轉證書之日起，取得該不動產所有權；至於拍賣後暫緩點交 ，僅表示執行法院基於特殊因素延緩點交程序而已，並非謂
買受人即被告於取得所有權不得依法請原告遷讓。次按，無 法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖 有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。故其得請求之範 圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。再者，就未辦 理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能 辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效 力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之「事實上 處分權」讓與於受讓人。經查，被告抗辯系爭房屋自99年4 月21日拍定，迄100 年7 月21日始點交予被告，為原告所不 否認。原告雖主張伊未占用系爭房屋，而係由姜曾新榮占用 該屋云云。惟查，系爭房屋為未辦保存登記房屋，姜曾新榮 於99年6 月15日將系爭房屋出售予原告，並辦妥稅籍變更登 記，載明原告（兩人）為所有權人，有原告於執行程序之執 行異議狀及稅籍證明書在卷可證（見本院卷第85頁、第129 頁至131 頁）；參以，被告於拍定取得系爭房屋，繳交契稅 時，稅單亦載明「（原）所有權人為原告」，有契稅稅單可 查（見本院卷第86頁）；再者，原告於系爭房屋執行程序中 所提出之執行異議狀亦明載：「該房屋所有權人為異議人（ 即原告）所有，應無疑義」等語（見本院卷第85頁），衡酌 姜曾新榮既將系爭房屋出賣與原告，且辦妥稅籍變更登記， 在社會一般觀念上，可認已該房屋之事實上處分權移轉與買 受人即原告。又被告自99年4 月21日拍定取得系爭房屋所有 權後，依法本得請求原告遷讓房屋，是系爭房屋自99年4 月 21日拍定日迄100 年7 月21日共計1 年3 個月遭原告無權占 用，依國有財產局不動產年租金計收標準，房租係按「房屋 課稅現值年息10％計收」，被告可請求相當於租金之不當得 利計3 萬2,828 元【計算式：房屋現值26萬7,200 元（本院 卷128 頁）×10％×1 年3 月（即1. 25 年）= 3 萬2,838 元）】。被告抗辯以此金額與原告就附圖A 部分房屋可請求 之租金相抵銷，原告二人每月各抵銷1 萬6, 419元（3 萬2, 838 元÷2 ），核屬有據。則原告請求被告給付租金，應自 抵銷後始可起算請求。經抵銷核算後，原告按月可請求之租 金667 元，應自102 年8 月6 日起算【計算式：1 萬6,419 元÷667 元=24.6 月（即可抵銷24個月又15日），自100 年 7 月22日起算抵銷24個月又15日）】。準此，原告自102 年 8 月6 日起，始可按月請求被告給付原告各667 元。 ㈡附圖B部分房屋：
按強制執行法第51條第2 項規定，債務人就查封物所為之移 轉、設定、負擔、或其他有礙執行效果之行為，僅對債權人
不生效力，並非當然自始無效。是債務人與第三人間之移轉 並非當然無效。原告主張被告所有系爭房屋無權占用原告共 有之631 地號土地，伊得請求拆屋還地及給付相當於租金之 不當得利云云。惟系爭房屋係於99年4 月30日由本院民事執 行處囑託查封，經地政事務所於同年5 月5 日辦妥查封登記 在案，並於同年5 月5 日辦妥查封登記，同年6 月6 日由債 權人指封在卷【見不爭執事項㈢】。而姜曾新榮則於同年6 月15日將系爭房屋出售予原告，並辦妥稅籍變更登記，有原 告（兩人）稅籍證明書在卷可證（見本院卷第129 頁至131 頁），可認原告已取得該房屋之事實上處分權，已如前述。 而原告係於97年5 月1 日以買賣為原因登記取得631 地號土 地所有權，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第43頁）； 是自99年6 月15日原告取得系爭房屋事實上處分權時，系爭 房屋與631 地號土地同屬於原告所有，應有民法第425 條之 1 之適用，亦即於該房屋可使用期間，推定原告即631 地號 土地所有人與被告即附圖B 房屋所有人間亦應成立租賃關係 ，是原告使用附圖B 房屋即有合法權源而非無權占用。從而 ，原告主張附圖B 部分房屋無權占用631 地號土地，請求拆 屋還地及相當於租金之不當得利云云，自屬無據。至原告是 否另就系爭63 1地號土地使用附圖B 房屋部分，依民法第42 5 條之1 （或依民法838 條之1 ）規定，請求核定地租進而 請求給付地租，要屬另一問題，尚非本件所得審究，併予敘 明。
五、綜上所述，原告主張被告所有附圖A 部分房屋，坐落於原告 共有623 地號土地，依民法第425 條之1 第1 項規定，兩造 間成立租賃關係；請求核定被告應給付使用土地之租金，即 被告應自102 年8 月6 日起至該房屋得使用期間止，按月給 付原告各637 元，洵屬有據。至原告逾此範圍之請求，則屬 無據，不應准許。
六、兩造陳明均願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原 告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告敗 訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第 79 條、第 85 條第 1 項前段、第 390 條第 2 項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
民事第二庭 法 官 張金柱
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。附圖 -複丈成果圖乙份。
臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1276號原 告 姜春霞 住桃園縣平鎮市○○路○段39-1號7樓 姜瑞玲 住桃園縣中壢市○○○街243巷6號8樓上二人共同
訴訟代理人 孫志堅律師
被 告 徐永進 住桃園縣中壢市○○○街435號5樓訴訟代理人 邱天一律師
上列當事人間請求核定地租等事件，本院於民國101 年9 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告所有門牌號碼桃園縣新屋鄉○○○路○段六百六十五號之一、二層未辦保存登記建物，占用原告所有坐落桃園縣新屋鄉○○段六百二十三地號土地如附圖編號A 部分房屋（面積四七點二九平方公尺部分），其每月租金為各付原告新台幣陸佰陸拾柒元。
被告應自民國壹百零貳年捌月陸日起至前項房屋得使用期間止，按月給付原告各新臺幣陸佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。本判決第二項，於原告自民國壹佰零貳年捌月陸日起按月以新台幣貳佰貳拾肆元供擔保後，得假執行；但被告自民國壹佰零貳年捌月陸日起如按月以新臺幣陸佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、實体部分
一、原告主張：
㈠門牌號碼桃園縣新屋鄉○○○路○段665 之一、二層之未辦 保存登記建物（下稱系爭房屋），原為原告之父即已歿之訴 外人姜火生所有，姜火生於民國87年1 月20日死亡後，其全 体繼承人協議歸由其配偶即訴外人姜曾新榮一人單獨繼承。 嗣姜曾新榮積欠債務，其債權人即訴外人許榮宗聲請本院強 制執行拍賣系爭房屋，並由被告於99年4 月21日拍定取得該 房屋所有權。系爭房屋基地跨連占用原告所共有桃園縣新屋 鄉○○段62 3地號及631 地號土地；暨仳鄰之第三人所有同 段第630 、632 、634 地號等土地（下稱623 、631 、630
、63 2、634 土地）。又系爭房屋占用623 地號土地面積為 47.29 平方公尺【如複丈成果圖（下稱附圖）所示A 部分， 下稱附圖A 部分房屋）；另占用631 地號土地面積36.86 平 方公尺（如附圖所示B 部分，下稱附圖B部分房屋）。 ㈡系爭房屋及623 地號土地之原所有權人均為姜火生，其於87 年1 月20日死亡，由其配偶姜曾新榮單獨繼承取得該房屋及 623 土地所有權，土地及房屋曾歸屬於同一人即姜曾新榮所 有。嗣原告於98年6 月26日以買賣為原因登記取得系爭623 地號土地所有權；而被告則於99年4 月21日因拍定取得系爭 房屋所有權；是附圖A 部分房屋占用623 地號土地部分，土 地及房屋分別歸屬原告及被告所有，依民法425 條之1 之規 定，在系爭房屋得使用期限內，兩造間推定有租賃關係，惟 兩造不能協議，故請求法院核定地租（或依同法第838 條之 1 規定，視為有地上權存在，亦得請求核定地租），並請求 被告給付自99年4 月21日起至該房屋滅失之日止，按月給付 租金。又系爭房屋係坐落於桃園縣新屋鄉○○村○○○路○ 段，地點適中，交通便利，鄰近頭洲國小，往昔訴外人姜曾 新榮即以系爭房屋經營雜貨店營生。故雖土地法有地租計算 方式，然對於市區房屋，仍應綜合環境、各種情狀來調整租 金以符行情。系爭房屋出租時，按月可收租金至少1 萬6,00 0 元，故以房屋及坐落基地各占1/ 2計算，其地租金額應有 8,000 元。又姜曾新榮前向鄰屋所有權人謝清軒承租使用面 積較系爭房屋小，門牌號碼新屋鄉○○○路○段663 號房屋 居住。每月仍須租金8, 500元；再者，系爭房屋外牆出租他 人廣告，每月有8, 056元之廣告租金收入。是附圖A 房屋部 分每月租金8,000 元應屬合理。而依附圖所示系爭房屋第1 層樓面積總計為99.79 平方公尺，其中附圖A 部分房屋占用 623 地號土地面積為47.2 9平方公尺，則被告所應給付系爭 623 地號土地所有權人即原告地租各為1,896 元【（計算式 ：8,000 元×（47.29 ㎡/99.79㎡）＝3,792 元，3,792 ÷ 2=1,896 元，元以下四捨五入，以下均同】。 ㈢系爭房屋占用631 土地部分（即附圖B 部分房屋）：原告於 97年5 月1 日因買賣而取得631 土地所有權，系爭B 房屋及 土地未曾歸屬於同一人，無民法第425 條之1 （或同法838 條之1 ）之適用，惟該房屋既無權占有原告所共有系爭631 地號土地，原告得依民法第767 條規定請求被告拆屋還地， 並依民法第179 條規定，請求被告自拍定取得系爭房屋所有 權之日即99年4 月21日起至拆屋還地之日地止，按月給付相 當於租金之不當得利。原告所有系爭631 地號土地遭被告占 用面積共36.85 平方公尺，依原告上述計算地租之方式，應
按月給付原告兩人相當於租金之不當得利為1,477 元【（8, 000 元×36.85 ㎡/99. 79 ㎡＝2,954 元，2,954 ÷2=1,47 7 元）】。
㈣系爭房屋為未辦保存登記建物，被告於99年4 月21日由被告 拍定取得所有權，惟該房屋在98年6 月6 日於姜曾新榮名下 遭查封，有本院98年度民執司字第25223 號查封筆錄可證。 至原告於系爭房屋執行程序中提出之執行異議狀雖曾提及「 系爭房屋已於98年6 月15日由異議人等買受，請求准予撤銷 查封程序」云云。惟強制執行法第51條規定，實施查封後就 查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為， 對於債權人不生效力，是原告向原所有權人姜曾新榮買受系 爭房屋係在查封之後，對該執行案之債權人不生效力，且法 院拍賣執行程序最終由被告拍定取得。可見原告在查封後並 未取得系爭房屋之所有權。
㈤原告雖曾向民事執行處表示，曾有買受之意並附契稅主張納 稅義務人名義變更，但此與民法及土地法所登記之不動產強 制登記主義仍有未符，不因此而生移轉所有權之效力。況系 爭房屋之前手所有權人姜曾新榮於系爭房屋點交予被告前， 既不曾將系爭房屋移轉占有給原告，亦未有任何移轉權利之 登記。是原告於尚未拍定前，雖有買賣之債權行為，但均無 從發生點交占有及移轉登記之物權行為，充其量僅原告得對 前手姜曾新榮有就系爭房屋之移轉占有和所有權移轉登記之 債權請求權而已，惟此不生物權行為移轉之法律效力，自不 待言。故被告抗辯就631 地號土地與系爭房屋均曾屬於原告 名下而得併同適用民法第425-1 條租賃之規定云云，顯無理 由。原告請求被告拆除附圖B 房屋及給付不當得利，自無理 由。
㈥綜上，爰依民法第425 條之1 、第767 條及第179 條等規定 ，提起本件訴訟。並聲明：⒈請核定被告就其所有附圖A 部 分房屋占用原告共有623 地號土地部分，其地租為被告應按 月給付原告每人每月各1,896 元。⒉被告應自99年4 月21日 起至附圖A 房屋滅失時為止，按月於每月30日給付原告各1, 89 6元。⒊被告應將坐落於631 地號土地上如附圖B 部分房 屋拆除，並將該部分土地交還予原告。⒋被告應自99年4 月 21日起至附圖B 部分土地之日止，按月於每月30日給付各原 告1,477 元。⒌願供擔保，請准宣告假執行等語。二、被告抗辯
㈠原告主張系爭房屋之所有權人依時序先後，82年至87年為姜 火生所有、87年至99年4 月20日為姜曾新榮所有及99年4 月 21日迄今為被告所有，並非事實；此觀諸訴外人許榮宗對姜
曾新榮強制執行程序中（本院98年度司執八字第25223 號強 制執行事件），原告兩人曾提出執行異議狀陳稱：「本件執 行異議標的房屋已於98年6 月15日由異議人（原告）等買受 ，已辦妥納稅義務人名義變更為異議人（原告）」等語，並 提出契稅繳款書可證，足證當時系爭房屋所有權人為原告， 應無疑義。從而，原告主張系爭房屋87年至99年4 月20日為 姜曾新榮所有云云，與事實不符。是系爭房屋自98年6 月15 日起所有權人為原告，至屬明確。原告主張渠等尚未取得系 爭房屋所有權等語，顯係翻覆且自相矛盾，係臨訟所為不實 陳述，顯不足採。
㈡原告為623 地號及631 地號土地及土地上系爭房屋之所有人 ，而僅將系爭房屋所有權讓與被告（因法院拍賣程序而讓與 ），附圖A 房屋及B 房屋坐落之基地分別為62 3地號及631 地號土地，均應適用民法第425-1 條規定，在房屋得使用期 限內，房屋所有權人與基地所有權人間推定有租賃關係，並 得協議租金，若租金不能協議時亦得請法院定之（或依民法 838 條之1 規定，視為有地上權設定，亦得請求核定租金） ，原告請求拆屋還地及不當得利云云，顯無理由。 ㈢有關地租計算方式乙節，原告雖主張市區房屋，應綜合環境 及各種情狀來調整租金以符合市場租金行情，是系爭房屋若