臺灣新竹地方法院民事判決 101年度重訴字第81號
原 告 吳明珠
被 告 廣冠建設有限公司
法定代理人 林聖宗
訴訟代理人 楊隆源律師
受訴訟告知
人 梁美姿
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國101年8月28日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告以新臺幣伍拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第265 條第1 項規定甚明。本件原告以遭被告及其銷售人員梁美姿詐欺， 購買坐落新竹市○○段125 、125-13地號上「海角15號」社 區編號A11 棟，門牌號碼新竹市○○路○段15號之房地（下 稱系爭房地）為由，主張得撤銷、解除買賣契約，而依不當 得利之法律關係，訴請被告返還買賣價金新臺幣（下同） 1,00 0萬元，並請求被告自民國100 年10月19日起至清償日 止，按日給付違約金1 萬元；嗣並以不完全給付為由，於 101 年4 月10日之民事爭點整理暨聲請調查證據狀，追加訴 請被告應賠償480, 652元及其利息。其後，兩造就原告訴之 聲明第一項返還買賣價金部分於101 年5 月30日達成和解； 同日原告並撤回不完全給付之損害賠償部分之訴訟，為被告 當庭同意，核無不合。是本件所須審理者，僅餘原告違約金 請求是否有據部分，核先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：原告為尋找適宜之店面，於100 年7 月初經 友人介紹，至系爭房地參觀。被告之銷售人員梁美姿隱暪系 爭房屋一樓為停車空間，不可作為店面使用及系爭房屋經二 次施工，將大門改向、改向後之一樓鐵捲門出入口鋪設之磁 磚有部分占用國有地，無法直通公路等瑕疵，大力遊說原告 購買系爭房屋作為店面使用，致使原告陷於錯誤，於100 年
9 月15日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），以1,000 萬元之價格，向被告購買系爭房地，並於同年 10月19日付清價款。兩造簽約後，原告持竣工圖向新竹市政 府建管課查詢，始發現系爭房屋一樓僅得作為停車空間使用 ，無法作為店面使用；另原告比對地籍圖及相關土地謄本後 ，方知系爭房屋一樓門口之通行處為國有地，原告須經由該 國有地始得對外通行至天府路二段道路；嗣後，原告又委請 新竹市地政事務所人員至現場丈量，赫然發現面向系爭房地 之左側外牆突出物占用國有地；而一樓鐵捲門出入口鋪設之 磁磚亦部分占用鄰近國有地。原告發現上述情況後，立即向 被告反應系爭房屋有重大瑕疵，詎被告均不願與原告進行協 議。依系爭買賣契約第4 條、第7 條、第9 條之約定，被告 既不能於尾款交付前解決上述違反建築法令二次施工、占用 國有土地之重大瑕疵，致原告遭國有財產局及新竹市政府通 知拆除越界建築、違章建築，自應依系爭買賣契約第10條第 2 項約定，按日給付依已繳房地價款1000分之1 計算之違約 金予原告。為此聲明：被告應自100 年10月19日起至清償日 即被告返還系爭買賣價金之101 年6 月6 日止，按日以1 萬 元計算之違約金即232 萬元給付予原告。
貳、被告答辯略以：被告於99年3 月8 日與訴外人即房屋仲介業 者梁美姿訂立「海角15號銷售代理合約書」，委託訴外人梁 美姿承攬銷售海角15號建案之11棟房屋，並以編號A11 棟即 系爭房屋作為銷售中心，所有銷售作業包括廣告設計、接待 客戶，與客戶洽商等，均由梁美姿執行。被告業將系爭房屋 一樓係停車空間、房屋大門改向、二次施工、出入口有部分 土地屬國有地等情，毫無保留地對訴外人梁美姿說明，相信 梁美姿已對原告為詳實之說明，事後詢問梁美姿，梁美姿亦 稱在銷售過程中就系爭房地之詳實狀況都已向原告說明。原 告於購買系爭房地時既已知悉上情，被告即無違約之情事， 原告請求違約金，並無理由。況原告對被告法定代理人所提 之刑事詐欺告訴，亦經檢察官為不起訴處分，足知被告並無 詐欺原告之情事。縱梁美姿未將系爭房屋之所有情形告知原 告，原告亦有利用系爭房地超額貸款之情事，原告將裁判費 、律師費、超額貸款之利息全數列為損失，並無理由。被告 為系爭買賣過程，業已受有支付仲介費、移轉規費、代書費 、繳納國有財產局使用補償費等高額損失，訴訟中並一再表 達願意和解之意，原告請求請求232 萬元之違約金，容屬過 高，請求依法酌減。爰聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁 回；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、被告與訴外人梁美姿於99年3月8日簽訂銷售承攬合約書，委 託訴外人梁美姿代為銷售「海角15號」建案，包含系爭房地 在內共11棟建物。
二、原告於100 年9 月15日向被告購買坐落新竹市○○段125 、 125 -13 地號土地及其上同段1121建號，門牌號碼新竹市○ ○路○段15號建物之系爭房地，雙方約定買賣總價款為1,00 0 萬元，並簽訂有不動產買賣契約書一份，原告業將買賣價 款給付完畢，被告亦於100 年10月14日以買賣為原因，將系 爭房地移轉登記予原告，原告則提供系爭房地作為擔保向訴 外人台灣土地銀行股份有限公司抵押借款，復於同日為訴外 人台灣土地銀行股份有限公司設定12,480,000元之最高限額 抵押權，並借得10,400,000元之款項。三、系爭建物一樓原始設計圖規劃為「停車空間」用途。四、系爭房屋一樓門口與天府路二段道路之通行處，有部分為坐 落新竹市○○段129-1 地號之國有地，管理者為財政部國有 財產局。
五、原告於100 年10月31日就系爭房地之買賣糾紛向新竹市政府 申請消費爭議協議，經兩造先後於100 年11月16日、100 年 11 月22 日進行協調，惟雙方意見不一致，調解不成立。六、財政部國有財產局台灣中區辦事處新竹分處於100 年11月16 日派員至系爭房地現場勘查，發現所管理坐落新竹市○○段 129-1 地號內國有土地為被告施作花台（植草、植裁），部 分鋪設磁磚（供出入口）使用，乃於100 年11月24日以台財 產中新三字第1003001516號函通知被告速於100 年12月15日 前騰空地上物，回復原狀，交還土地等語；財政部國有財產 局台灣中區辦事處新竹分處嗣於101 年1 月13日再次派員在 系爭房地勘查，發現坐落新竹市○○段154- 1地號內有部分 國有土地為被告所有系爭房地、施作鐵架裝設冷氣、圍牆鋪 設磁磚使用。
七、系爭建物有二次施工之情，經新竹市政府於100 年11月18日 以府工使字第10001330590 號違章建築拆除通知單通知該府 工務處排定日期拆除，並副知原告。
八、原告委任劉雅萍律師於100 年12月12日以0000000 雅律字第 001 號律師函向被告為撤銷及解除系爭買賣契約之意思表示 ，被告於收受函文後，委任林明正律師於100 年12月16日以 律師函予以回覆。
肆、兩造爭點：
被告有無違反系爭買賣契約第4 、7 、9 條規定，原告請求 被告給付232萬元，有無理由？是否過高而應予酌減？伍、本院之判斷：
一、系爭房屋具有一樓原始設計為停車空間、二次施工、將大門 改向、天府路出入口占用國有地等問題，符合系爭買賣契約 第4條第7款之違約事由：
（一）查兩造對於系爭房屋一樓之建築設計圖乃規劃為「停車空 間」及一樓門口與天府路二段道路之通行處，有部分為坐 落新竹市○○段129-1 地號之國有地，及系爭房屋二次施 工將第二層陽台外推，已為新竹市政府核發違章建築拆除 通知書等情，並不爭執，且有財政部國有財產局台灣中區 辦事處新竹分處於100 年11月24日以台財產中新三字第10 03001516號函、101 年4 月11日台財產中新三字第101000 2179號函、新竹市政府違章建築拆除通知單在卷可佐（參 卷一第55頁、第163 頁、第56頁），自堪信原告所為系爭 房屋具有上開情事之主張為可採。
（二）系爭買賣契約第4 條第7 款前段明訂：「本契約標的履約 期間如發現有人主張權益或設定他項權利、借貸、界址糾 葛或占有關係時，除本契約另有訂定外，應由賣方負責於 買方通知日起十五日內速予理清，否則以違約處理。」本 件原告於100 年10月19日繳清買賣價金後，於完成交屋前 ，即已產生出入口占用國有土地之爭議，並經原告於100 年10月31日向新竹市消費爭議委員會申訴（參卷一第42頁 至第43頁），而被告於知悉上開爭議後，並未依約著手排 除上開使用國有土地之糾葛及占用情事，及至兩造就返還 買賣價金一事成立和解，上開占有使用國有土地之情事， 仍未能理清，依系爭買賣契約第4 條第7 款之約定，自應 論以違約，而有系爭買賣契約第10條第2 款前段違約金約 款之適用。
（三）被告雖以系爭房地之銷售事宜，均委任訴外人梁美姿進行 ，訴外人梁美姿應已將系爭房屋一樓為停車空間、曾經二 次施工、大門改向、出入口占用國有土地等情事告知原告 ，故被告並未違約云云為辯。惟查，系爭房屋之銷售人員 即證人梁美姿就銷售過程中係以住店方式銷售系爭房屋， 沒有告訴原告有關系爭房屋出入口占用國有土地、二次施 工，亦不記得有無告訴原告一樓為停車空間等情，業已到 院證述綦詳（參卷二第17頁至第18頁）。而證人梁美姿係 代理被告銷售系爭房屋之人員，業據被告提出銷售承攬合 約書為憑（參卷一第98頁至第100 頁），是梁美姿就系爭 房屋之出售，乃屬被告之代理人或使用人，而代理人或使 用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之 故意或過失負同一責任，乃民法第224 條前段所明定，故 梁美姿於出售系爭房屋過程中，如因故意或過失而未詳實
告知原告有關系爭房地所存上揭與法令不符之情形，被告 對於梁美姿之故意或過失行為仍須負同一之責任，尚無從 以不知梁美姿未誠實告知原告上情，辯稱其未違約。本件 原告於買受系爭房地時，並不知系爭房地具有上述與法令 不符之情形，業據證人梁美姿證述明確，則被告抗辯兩造 係以現況為買賣，原告不得以系爭房地具有違反法令情形 而主張被告違約云云，自無可採信。
（四）此外，原告主張被告亦具有系爭買賣契約第7 條第5 款、 第9 條之違約情事云云。惟查，系爭買賣契約第7 條第5 款乃約定「建物增建或未登記之部份於交屋前依法被拆除 者，由賣方負賠償責任，惟若於交屋後始被拆除，則該風 險由買方負擔。若賣方交屋前已收到相關單位之拆除通知 而未告知買方致日後造成買方損失者，仍由賣方負賠償責 任。」，係就系爭房屋增建被拆除之危險負擔所為特約。 本件兩造於系爭房屋之爭議發生前，並無系爭房屋違章建 築增建已被通知拆除之問題，乃原告於兩造發生得否解約 之爭執時，為求順利與被告解約，逕向國有財產局台灣中 區辦事處新竹分處、新竹市政府檢舉被告占用國有土地及 違建情事，此為兩造所是認（參卷一第185 頁），故本件 並無系爭買賣契約第7 條第5 款所指被告在交屋前收到拆 除違建通知而未告知原告之情事，自無該條款之適用。另 系爭房地於100 年10月14日即已辦理所有權移轉登記至原 告名下，此有土地、建物登記謄本在卷可憑（參卷一第 101 頁至第107 頁）並無系買賣契約第9 條所指產權不清 、一物數賣或被限制登記、與他人爭訟、被占用等權利瑕 疵，則原告援引系爭買賣契約第9 條約定認為被告違約， 亦屬無據，附此敘明。
二、原告得依系爭買賣契約第10條第2 款前段請求被告給付損害 賠償總額預定性質之違約金，惟原告違約金之請求過高，應 予酌減：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法 履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債 務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債 務所生損害之賠償總額。最高法院95年台上字第627 號判 決可資參照。本件被告既違反系爭買賣契約第4 條第7 款 前段之義務，未經國有財產局同意即無權占有使用國有土 地，作為系爭房屋之出入口，且無法於接獲原告通知日起 15 日 內排除無權占有國有土地之問題，已然違約，原告
自得依系爭買賣契約第10條第2 款前段「賣方違反本契約 約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按買 方已繳房地價款千分之一計算違約金給付買方。」之約定 請求違約金。而兩造間就上開違約金之性質，並未明文約 定為懲罰性違約金，自應視為該違約金係因被告未依約履 行而生損害賠償總額之預定。原告稱系爭買賣契約第10條 第2款 後段約定「如經買方定期催告履行契約，逾期仍不 履行時，買方得解除本契約，解約時賣方應將所收之款項 加倍返還買方，作為懲罰性之違約賠償。」故認該條前段 之違約金約定亦屬懲罰性違約金云云。惟查，系爭買賣契 約第10條第2 款前、後段約定，所欲規範之情形並不相同 ，違約金之計算標準亦非一致，故尚無從以後段違約金性 質之約定，作為前段違約金性質之解釋，原告此部分主張 ，自非有據。
（二）又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，此為民 法第252 條所明定，又違約金是否相當，應依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標 準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得 酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而 有異（最高法院82年度台上字第2529號判決參照）。審酌 本件被告因所委託之仲介人員梁美姿未將系爭房屋一樓為 停車空間、曾二次施工、大門改向、屋前占有使用國有土 地等情形明確告知原告；且經原告提出消費爭議後，復認 原告於訂約前即已因梁美姿之告知而清楚知悉上情，而未 於第一時間同意原告解約或減價之請求，致使原告之損害 增加，惟其後被告一再表示願與原告和解，以求順利解決 紛爭，反是原告要求被告為高額之賠償，以致無法就賠償 原告損害部分達成共識；而原告於本件買賣過程中，藉系 爭房地向臺灣土地銀行貸得高於房地價額之款項在前，事 發後為求順利解約，除先後向國有財產局、新竹市政府提 出被告占用國有土地、違章建築之檢舉外，並對被告之法 定代理人提出刑事告訴，使被告疲於應付，增加負擔，致 兩造間之紛爭更形複雜難解；並參酌原告因系爭買賣糾紛 因支出外管線、移轉費用、地政規費、保險、代書費用及 房屋貸款利息、提早解約之銀行貸款違約金、國有財產局 使用補償金等約40萬餘元之費用，受有損害；且斟酌兩造 履行契約狀況之客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害 情形，認兩造約定自逾期日（按本件應解為被告受消費爭 議調解之通知，未於15日內解決占用國有土地紛爭時）起 至完全給付日（按本件應以被告依和解筆錄於101年6月6
日返還價金為準）止，按日依原告已付價金千分之一（按 即每日一萬元）計算違約金，核屬過高，應予核減至50萬 元，始符公允。
三、從而，本件原告依系爭買賣契約第10條第2 款之約定，訴請 被告給付違約金，於如主文所示範圍內，為有理由，應予准 許。逾此部分之請求，核屬無據，應予駁回。
陸、假執行之宣告：
本件原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決， 應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假 執行。被告就上開敗訴部分，陳明願供擔保，請准宣告假執 行，核無不合，爰酌定相當之擔保准許之。另原告敗訴部分 ，其假執行之聲請失所附麗，無從准許，應併予駁回。柒、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方 法，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。捌、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條，第389條第1項第5款、第392條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 9 月 21 日
民事第一庭 法 官 蔡孟芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 9 月 21 日
書記官 蕭宛琴
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