臺灣板橋地方法院民事判決 101年度重訴字第361號
原 告 國瑋開發股份有限公司
法定代理人 賴義霖
訴訟代理人 陳祐良律師
被 告 姚文幹
姚蕭月雲
蕭招治
陳敏男
共 同
訴訟代理人 陳志誠律師
複 代理人 陳豪杉律師
李秀芬律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101 年9 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣壹佰伍拾壹萬玖仟玖佰壹拾柒元及被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治均自一百零一年五月十八日、被告陳敏男自一百零一年六月二日起均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之三，其餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰伍拾壹萬玖仟玖佰壹拾柒元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治及陳敏男四人與原告， 於達成買賣契約之合意後，於民國( 下同)99 年3 月4日 就其各自所有坐落新北市○○區○○段29地號及29-1 地 號土地( 以下簡稱「系爭土地」) 之應有部分簽訂不動產 買賣契約書及同日所增訂之買賣協議書（同原證1-1 、原 證1-2 、原證1-3 、原證1-4 ），其中： 1、被告姚文幹將其所有坐落新北市○○區○○段29地號土地 應有部分十分之一出售予原告，買賣總價金為新台幣（下 同）2587萬6720元，原告於簽約當日給付簽約款258 萬76 72元( 原證2)、99年5 月7 日給付300 萬元( 原證3)、10 0 年1 月24日給付802 萬6032元( 原證4)，原告總計給付 被告姚文幹1361萬3704元。
2、被告姚蕭月雲將其所有坐落新北市○○區○○段29地號土
地應有部分十分之一、新北市○○區○○段29-1地號土地 應有部分五分之一出售予原告，買賣總價金為2719萬112 0 元，原告於簽約當日給付簽約款271 萬9112元( 同原證 2)、100 年1 月24日給付1181萬4672元( 同原證4)，原告 總計給付被告姚蕭月雲1453萬3784元。 3、被告蕭招治將其所有坐落新北市○○區○○段29地號土地 應有部分十分之一、新北市○○區○○段29-1地號土地應 有部分十分之一出售予原告，買賣總價金為2653萬3920元 ，債權人於簽約當日給付簽約款265 萬3392元(同 原證2) 、100 年1 月24日給付1122萬0352元( 同原證4)，原告總 計給付被告蕭招治1387萬3744元。
4、被告陳敏男將其所有坐落新北市○○區○○段29地號土地 應有部分十分之一、新北市○○區○○段29-1地號土地應 有部分十分之一出售予原告，買賣總價金為2653萬3920元 ，債權人於簽約當日給付簽約款265 萬3392元(同 原證2) ，原告總計給付被告陳敏男265 萬3392元。（二）查，依據被告等四人與原告所簽訂之不動產買賣契約第八 條第五項：「賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先 購買權。」，被告等四人乃向原告保證已排除其他共有人 之優先購買權，並業經明文約定於所簽訂之不動產買賣契 約，否則，依不動產買賣契約第七條第二項：「賣方如不 履行契約所訂各項義務者，即為賣方違約…，賣方應加倍 返還已收價金，並依民法規定賠償買賣之損失，充作違約 金，‧‧‧」之約定，被告等四人同意應加倍返還已收價 金，並依民法規定賠償原告之損失，以充作違約金。此外 ，依據被告等四人與原告所簽訂之買賣協議書第二條：「 ‧‧‧，且甲方等人( 即被告四人) 就本協議書及各買賣 契約書義務之履行互負連帶保證責任。」之約定，被告等 四人就買賣協議書及不動產買賣契約書義務之履行，互負 連帶保證責任。
（三）惟查，被告等四人根本未排除其他共有人優先購買權，致 系爭土地之共有人王彩雲竟對被告等四人提起確認優先購 買權存在之民事訴訟( 下稱「王彩雲確認優先購買權訴訟 」) ，茲分述其相關經過如下：
1、台灣台北地方法院判決(99 年度重訴字第905 號) 原告( 即他共有人王彩雲) 之訴駁回，亦因如是，除因彼時被告 陳敏男於國外外，其餘三名被告乃向原告陳稱，渠等確實 已排除優先購買，否則法院不會判其勝訴，且被告於100 年1 月18日又以台北74支局郵局存證信函第2 號（原證5 ）表示經其詢問板橋地政事務所登記課，僅需被告等於登
記申請書中切結優先購買權已排除，即可順利辦理過戶為 由，而要求原告需繼續履約並支付款項；為此，被告姚文 幹、姚蕭月雲與蕭招治，為求原告繼續付款，乃再與原告 簽訂不動產買賣契約書之附約( 下稱「不動產買賣契約書 附約」) （原證6 ），雙方除依所約定之原契約履行外， 被告亦於該不動產買賣契約書附約中承諾絕不會與王彩雲 或任何其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙 方權益之行為，被告並以此承諾而要求原告需於其履約完 成過戶後，承擔其後續與王彩雲間優先購買權官司之相關 訴訟費用，否則，倘被告未依所約定之原契約履行，或與 王彩雲或任何其他第三人有任何私下和解、協議，或影響 買賣雙方權益之行為，被告則因違反其義務，而不得享有 不動產買賣契約書附約第二條第一項及第三項之利益；而 因如是，被告等向原告稱，其可履行其移轉系爭土地之所 有權義務，且並未有任何違反不動產買賣契約第八條第五 項之行為，並於不動產買賣契約書附約中承諾絕不會與王 彩雲或任何其他第三人有任何私下和解、協議，或影響買 賣雙方權益之行為，原告方有前述100 年1 月24日對被告 姚文幹、姚蕭月雲與蕭招治之付款。
2、嗣後，原告除依不動產買賣契約書附約再支付高額之購地 價金外，並依被告前所稱：「僅需被告於登記申請書中切 結已排除優先購買權，即可順利完成過戶登記。」等語， 由被告切結遽向板橋地政事務所洽辦移轉登記，竟發現他 共有人王彩雲已對系爭土地聲請假處分並經獲准限制登記 在案，而致被告所稱可以切結方式洽辦移轉登記之申請遭 板橋地政事務所駁回，此外，他共有人亦又再上訴台灣高 等法院，其結果，該案經臺灣高等法院100 年度重上字第 159 號判決（原證7 ）確認系爭土地之共有人王彩雲優先 購買權存在，嗣被告等四人雖提起上訴，而仍由最高法院 以100 年度台上字第2061號裁定（原證8 ）駁回被告等四 人之上訴而定讞。
3、惟，需附帶說明者係，依據臺灣高等法院100 年度重上字 第159 號判決，僅確認系爭土地之共有人王彩雲優先購買 權存在，而姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治及陳敏男四人應分 別依照其與國瑋開發股份有限公司間所簽訂之不動產買賣 契約書，與王彩雲簽約，而有關王彩雲聲明要求移轉系爭 土地所有權之部分，則予以駁回，並未允准。
4、而同前所述，因而被告等又向原告表示，因前開判決並未 判決移轉系爭土地應有部分之所有權，故仍有空間可與王 彩雲協商，並仍堅持其尚未違約，優先購買權仍可能排除
，要求原告先勿對其起訴請求，而由其與王彩雲協商解決 ；詎料，被告等四人不僅違反不動產買賣契約第八條第五 項保證排除優先購買權之契約義務在先，竟復又違反不動 產買賣契約書附約中所為絕不會與王彩雲或任何其他第三 人有任何私下和解、協議，或影響買賣雙方權益之行為之 承諾，而與王彩雲達成協議，將系爭土地應有部分之所有 權「調解移轉」予王彩雲( 原證9) 。
5、有關被告等四人與王彩雲達成調解移轉，原告亦係被告於 將系爭土地完成移轉登記，過戶與王彩雲後，始經被告以 存證信函通知；而早於優先購買權三審判決定讞後，原告 即已先於100 年12月7 日發函催告被告等四人出面協商（ 原證10），兩造雖於100 年12月13日進行協商，然被告等 四人卻均拒絕加倍返還已收價金；此外，如前所述，渠等 陳稱仍有空間可與王彩雲協商，並仍堅持其尚未違約，優 先購買權仍可能排除，要求原告先勿對其起訴請求，而由 其與王彩雲進行協調；嗣原告又再於100 年12月16日再度 發函（原證11）催告被告等四人出面協商賠償事宜，均未 獲被告等置理。
6、嗣後，被告等四人雖拒絕加倍返還已收價金以賠償原告之 損害，惟其為恐如仍拒絕給付，其所應給付者之法定利息 數額將不斷累積，因而僅先返還44,674,624元整（即被告 姚文幹13,613,704元、被告姚蕭月雲14,533,784元、被告 蕭招治13,873,744元、被告陳敏男2,653,392 元），除此 之外，被告等拒絕加倍返還已收價金賠償原告之損害。嗣 原告又再於101 年3 月13日發函（原證12）催告被告等四 人出面協商賠償事宜，均仍未獲被告等置理。
（四）被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治及陳敏男4 人，既先經法 院判決定讞他共有人王彩雲有優先購買權，渠等4 人復又 放棄努力並違背其義務而私下與他共有人王彩雲就所有權 移轉事項達成調解，職是，依據不動產買賣契約第八條第 五項，被告等四人除已違背其保證排除優先購買權之契約 義務外，尚且違反不動產買賣契約書附約第二條第一項之 約定，即賣方不得與王彩雲或其他第三人有私下和解、協 議，或影響買賣雙方權益等行為之約定，爰依不動產買賣 契約第七條第二項約定，被告等四人除應返還已收價金外 ，另應加倍價金給付予原告充作違約金；又，有關原告前 曾為被告所墊付之相關費用( 含：第三審訴訟費用、律師 費用、印花稅及規費) ，爰依民法第179 條不當得利之規 定依法請求被告返還。此外，依據被告等4 人與原告所簽 訂之買賣協議書第二條：「‧‧‧，且甲方等人( 即被告
四人) 就本協議書及各買賣契約書義務之履行互負連帶保 證責任。」之約定，被告等4 人則應就買賣協議書及不動 產買賣契約書義務之履行，互負連帶保證責任，職是，就 原告所為之相關請求，被告等4 人乃互負連帶保證責任。 如前所述，因原告屢次催告被告等4 人履行，惟均未獲置 理。
（五）原告係依據有效存在之不動產買賣契約書請求被告加倍返 還價金：
1、原告與被告間之不動產買賣契約書有效存在，被告主張不 動產買賣契約書已不存在，顯無理由，且毫無任何根據： （1）按，「土地法第三十四條之一第四項所定共有土地優先購 買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為 基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自 始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。」最高法院65 台上字第2113號判例意旨( 原證16) 可資參照。 （2）揆諸上開判例意旨可知，土地法第三十四條之一第四項所 定共有土地優先購買權之行使，係以共有人與第三人所簽 訂其應有部分之買賣契約有效成立為前提，職是，被告所 稱與原告間就系爭土地之不動產買賣契約書並不存在，顯 違背與前開最高法院判例意旨，並與事實不符，不足為採 。
（3）此外，土地法第三十四條之一第四項所定之優先購買權， 本僅屬債權性質，僅在處理優先購買權人與共有人間之關 係，而共有人與第三人間所成立之買賣契約，如前所述， 本係有效存在，以規範共有人與第三人間之權利義務關係 ，於實際上係存在有二個獨立之買賣契約；有關被告所稱 ，買賣契約之相對人( 即買受人) 由第三人「變更」為優 先購買權人，或優先購買權人「取代」原買賣契約之買受 人而成為買受人，無異係主張同一契約之契約主體之變更 ，不僅毫無法律上之依據，且亦顯與前開最高法院判例見 解不符。
（4）更況，於本件中，依據被告與原告所簽訂之不動產買賣契 約書第八條第五項：「賣方保證本買賣優先購買權人確已 放棄優先購買權，並於登記申請書切結負責。」，職是， 今既經他共有人主張優先購買權，被告自應就其所為保證 之違反與相關違約事實，負其責任。
2、依據被告與原告所簽訂之不動產買賣契約書第8 條第5 項 ，已明文約定被告等四人向原告保證已排除其他共有人之 優先購買權：
（1）雙方並未有任何排除不動產買賣契約書第8 條第5 項之約
定：
A、按，如前所述，依據被告與原告所簽訂之不動產買賣契約 書第八條第五項，已明文約定被告等四人向原告保證已排 除其他共有人之優先購買權，被告並甚且同意於登記申請 書切結，此亦有被告所蓋章切結之登記申請書乙份可資為 證( 原證17) ，顯見，被告於簽約時已認定，系爭土地已 無其他共有人優先購買權之問題，故被告因而同意於不動 產買賣契約書第八條第五項，明文向原告保證被告等四人 已排除其他共有人之優先購買權，而依該條款內容負有擔 保義務，保證系爭土地已無優先購買權問題之存在。因此 ，此一排除其他共有人之優先購買權之保證，本係雙方所 同意並明文約定於契約之中，亦係不動產買賣契約書成立 之前提，雙方並無任何排除不動產買賣契約書第八條第五 項之約定。
B、而被告現因違反其義務，雖欲以會議記錄及附約等卸責， 惟查其所述，均顯與事實並不相符，茲詳述如後：有關不 動產買賣契約附件中之99年3 月4 日會議紀錄，查其背景 緣由，乃因於簽署不動產買賣契約及協議書時，雖已明確 規範雙方權利義務，但未將被告四人過戶順序明訂其中， 故而將被告四人之過戶順序及預定過戶時間以「會議記錄 」補充之，職是，該會議紀錄顯僅係補充過戶順序，並未 變更或排除雙方所簽訂之不動產買賣契約書。而會議記錄 內容中之「非可歸責雙方之因素並經由雙方共同努力‧‧ ‧」等語，係因於該會議中，因於當時被告提及有可能有 其他非可歸責於雙方之而致無法完成移轉，因而乃堅持要 求再於會議記錄載明補充之，惟，此並非不動產買賣契約 書第八條第五項之特別約定；否則，大可無須於契約書中 為此等保證約定，此外，倘無此等保證，原告更根本無須 付出鉅額之款項。更況，會議紀錄係與買賣契約書同時簽 訂，假設果如被告所述，雙方之真意係在「變更」不動產 買賣契約書「賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先 購買權」之約定，本可逕行刪除該契約條款，或予明確修 正，根本並無必要以此等方式再加列此等會議內容，足見 被告所述契約「變更」之說，顯與事實並不相符，且由上 可知，該會議記錄僅在補充不動產買賣契約書，並非變更 或排除不動產買賣契約書。
C、此外，被告於99年10月5 日委託馬中琍律師以99勝捷律字 第9027號函文( 原證19) 函覆，內容略以「相關訴訟勝敗 未定，何以認定有違約情事？」並甚而要求依約領款，該 信函中明確指出，需待王彩雲優先購買權訴訟後才能斷定
是否違約，由此可知，被告自身已明確承認其負有此等排 除優先購買權之保證義務，並自認違約與否乃係取決於王 彩雲優先購買權訴訟之勝敗；而後原告再以99年10月21日 99北文律字第153 號函文( 原證19) 回覆被告「排除共有 人主張優先承買之履約障礙為其契約義務並非為原告之責 任」，明顯可證自始至終契約第八條第( 五) 點保證條款 從未變動，更可由被告於當時委由律師發函領款之時，原 告指其違反契約第八條第( 五) 點保證條款時，並未主張 任何有因特約條款而可免除其保證責任。據上，被告現在 卻辯稱「非可歸責於雙方之因素」為當時特約而意欲排除 契約第八條第( 五) 點保證條款，明顯為臨訟編詞。 D、末查，於100 年1 月18日被告又發函( 原證20) 原告，表 明「因其已排除優先購買權，要求原告一次付款購買履約 等」，被告於該函中亦以已排除他共有人之優先購買權為 由催告原告付款履約，並表示條件為「要求付款條件變更 為四人一次付款」，但無要求免除契約第8 條第( 五) 點 保證責任，之後更於附約中約定「依原契約履行」，如前 所述，原告再三強調契約第8 條第( 五) 點為被告擔保責 任下，被告亦無提出任何變更此一條款之請求或異議，可 證被告等自始均明確認知仍負有此等排除優先購買權之保 證義務，而亦並未有被告所述以特約排除保證責任之情形 。
（2）本件之不動產買賣契約書，不僅非定型化契約，更係由被 告姚文幹所草擬，並由被告姚文幹所委任之仲介轉交原告 ，而嗣後其內容之修正，亦均由被告姚文幹所主導： A、被告雖主張其與原告所簽訂者，係定型化契約；惟查，實 際上，被告與原告間之不動產買賣契約書，不僅並非定型 化契約，更係由被告姚文幹所主導草擬，並由被告姚文幹 所委任之仲介轉交原告，相關約款內容，均係經其再三推 敲方決定，如今臨訟之際，卻辯稱係定型化契約，顯係卸 責之詞，實不足採。
B、如前所述，被告與原告間之不動產買賣契約書，不僅並非 定型化契約，更係由被告姚文幹所主導草擬，今被告主張 不動產買賣契約第八條第五項係加重賣方責任之定型化契 約而認顯失公平欲主張無效，顯與事實不符，更況，於簽 約之際，係因被告一再保證已排除他共有人之優先購買權 ，並同意明文約定於合約之中，原告於此等前提下方同意 給付第一期款項，否則，倘被告未為此等保證，於根本未 知是否有他共有人主張優先購買權之情況下，又毫無保障 之情況下，何人會願意付出鉅額之第一期款項。
（3）有關100 年1 月24日所簽訂之不動產買賣契約書之附約， 並非排除不動產買賣契約書第八條第五項，而係被告於「 王彩雲確認優先購買權訴訟」第一審判決後，被告乃發函 原告履約付款，並再向原告稱，其本已排除他共有人之優 先購買權，而為求原告再給付款項，其乃信誓旦旦地承諾 ，其會依照原不動產買賣契約書履行，不會與王彩雲私下 和解或協議，且謂王彩雲並未假處分，並說其問過地政事 務所，只要出具切結即可辦理過戶，並一直說沒問題，方 因而有前開附約之簽署；惟，豈知，於100 年1 月24日原 告給付款項後，欲前往辦理過戶，竟得知王彩雲方對系爭 土地進行假處分並經獲准限制登記在案，因而無法辦理過 戶。
3、被告既違背其向原告所為已排除其他共有人優先購買權之 保證，復又無法履行系爭土地所有權之移轉，依約本應返 還加倍價金：
（1）如前所述，被告依約保證已排除他共有人之優先購買權， 今卻違背其保證，復又違反其附約中所承諾不得與王彩雲 有私下和解或協議之義務，致因可歸責於被告之事由而無 法履行系爭土地所有權之移轉，依約本應返還加倍價金。 （2）有關「王彩雲確認優先購買權訴訟」之定讞判決，僅令被 告須與王彩雲簽約，並未判令移轉，被告亦仍堅持其並未 違約，仍有空間與王彩雲協商，而王彩雲因「王彩雲確認 優先購買權訴訟」之定讞判決駁回其移轉土地請求，故而 提出履約訴訟，然被告不僅未告知原告，並甚至欺瞞原告 ，一方面欺騙原告說還在與王彩雲協調，另方面竟又私下 與王彩雲以「調解」方式達成協議，進而移轉系爭土地應 有部分之所有權予王彩雲，卻又辯稱係依照「判決」為之 ，顯亦違反其與原告所簽訂之不動產買賣契約書。（六）本件原告於付出高額之買賣價金後依法參加訴訟，並於確 認被告等違約後，依據有效存在之不動產買賣契約書請求 被告加倍返還價金，被告所指控違反禁反言或誠信之主張 ，顯係卸責之詞：
1、查，原告因被告於不動產買賣契約書中所為之保證而付出 高額之買賣價金，卻因被告根本未如其所保證之已排除他 共有人之優先購買權，而致系爭土地應有部分無法順利移 轉；且因他共有人王彩雲提出訴訟，原告因已付出之高額 價金，不得已被迫需參加訴訟，以確保自身權益。然，被 告一再欺騙原告在先，復又為掩蓋其自身違約之事實，罔 顧原告所給予之協助，竟以法律所保障原告參加訴訟之合 法權益來攻擊原告，實令原告情何以堪。
2、此外，雖被告答辯原告以參加人身分，全程參與被告與王 彩雲間優購權訴訟，即應接受法院之確定判決等云云，惟 查，如前已述，原告並未主張所參加之訴訟之原裁判不當 ，而正係因原裁判之判決定讞，確認王彩雲有優先購買權 ，而被告又放棄與王彩雲進行協商之努力，正足以證明被 告業已違約而無法履行系爭土地應有部分所有權之移轉， 被告既於不動產買賣契約書中已保證「買賣標的之優先購 買權人確已放棄其優先購買權」，今裁判結果又證明被告 確實違約，原告不得已只能依據不動買賣契約向被告請求 主張。亦即，被告依約既保證排除他共有人之優先購買權 ，本自應依約將系爭土地過戶登記與原告，因而，反面言 之，既尚有優先購買權存在，則可證明被告之保證不實而 違反契約之約定，應依違約罰則賠償原告之損失，按此原 告依約主張被告應加倍返還已領價金，顯於法有據。 3、末按，原告於參加訴訟時，本依據被告所所為之保證即「 其已排除他共有人之優先購買權」而為主張，並未有任何 「禁反言」之違反；反倒於經三審定讞後，被告經確認自 始即係違反誠信，於根本未排除他共有人之優先購買權之 情形下，卻於不動產買賣契約書第八條第五項為不實之保 證；今被告卻不思檢討其所為不實之保證，卻指摘原告違 反誠信，欲卸其違約之責，實不知究係何人違反誠信與禁 反言原則。
（七）末按，原告因信任被告所為已排除其他共有人優先購買權 之保證，投入鉅額資金，被告並不斷催告原告履約並迫令 原告不斷給付款項，並因被告等所為之不實保證而耗費時 間精力金錢於訴訟，並喪失原告公司許多其他之投資機會 ；反觀被告，不僅為不實保證在先，欺騙原告不斷付出價 金供其利用，復又違約在後，甚且於違約後，仍一面欺瞞 原告，一面並與他共有人私下協議，並拒絕賠償原告，實 已造成原告公司之嚴重損害；此外，此等違約，既係因被 告等違反誠信為不實保證所肇致，且如前所述，本件之不 動產買賣契約書相關內容與條款，均係被告姚文幹所草擬 ，且為被告所同意，其相關違約之責，亦早為被告所預見 ，職是，有關原告所請求者，本係依約而行，且與本件之 買賣契約之風險與利益分配相當，故應無理由為酌減。（八）有關原告請求返還不當得利部分之說明： 1、查有關不當得利之部分，依據被告等四人與原告所簽訂之 買賣協議書第二條：「‧‧‧，且甲方等人( 即被告四人 ) 就本協議書及各買賣契約書義務之履行互負連帶保證責 任。」之約定，被告等四人同意就買賣協議書及不動產買
賣契約書義務之履行，互負連帶保證責任。而就不當得利 之部分，其內容主要為第三審訴訟費用、律師費用及稅賦 規費，亦係屬被告等四人平均共享利益，亦因如是，亦屬 買賣協議書之範圍，職是，被告等四人理應就此部分連帶 負責。
2、有關原告於王彩雲確認優先購買權訴訟為被告等代墊之律 師費用( 同原證14) ，共計111,000 元，其中包括： （1）原證14中，金門律師代書聯合事務所之請款金額為5 萬元 之請款單，其支付憑證如原證21所示；其數額差距為原告 所代扣繳之稅額。
（2）原證14中，金門律師代書聯合事務所之請款金額為61,000 元之請款單，其支付憑證如原證22所示；其數額差距為原 告所代扣繳之稅額。
3、有關原告就系爭土地買賣所墊付之印花稅及規費( 同原證 15) ，共計145,000 元，其支付憑證則如原證23所示。（九）請求金額之計算：
1、按，依據不動產買賣契約第七條第二項約定，被告等四人 除應返還已收價金外，另應加倍價金給付予原告充作違約 金。查，扣除被告等四人所先行返還之價金44,674,624 元外，被告等四人尚須返還加倍價金部分，即：被告姚文 幹13,613,704元、被告姚蕭月雲14,533,784元、被告蕭招 治13,873,744元、被告陳敏男2,653,392 元，上開金額共 計4,674,624 元。
2、此外，依據民法第179 條不當得利之規定，被告等並應依 民法不當得利之規定返還其所受利益；查，此部分主要為 原告等所為被告等所支付之相關費用，詳細如下，共計1, 664,917 元，由四人連帶負擔：
（1）第三審訴訟費用( 原證13) ：計1,408,917 元。 （2）原告於王彩雲確認優先購買權訴訟為被告等代墊之律師費 用( 原證14) ：共計111,000元。
（3）其他：原告就系爭土地買賣所墊付之印花稅及規費( 原證 15) ，共計145,000元。
（4）綜上，共計金額為1,664,917 元。 3、綜上，被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男等四人， 應連帶給付原告46,339,541元。
（十）聲明：
被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治、陳敏男等四人應連帶給 付原告46,339,541元整及自本訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告請求被告返還加倍價金，並無理由： 1、原告與被告間就系爭土地應有部分之買賣契約已不存在： （1）按優先承購權人一經表示以同一條件優先承購則該共有土 地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣人之共有人與優 先承購權之共有人間成立最高法院85年度台上字第793 號判決意旨參照。
（2）稽諸上開判決意旨，出賣之共有人與優先承購權之共有人 間之買賣契約成立，對出賣人而言，買賣契約之相對人即 買受人已變更為共有人，則該優先承購權之共有人即取代 原買賣契約之原買受人地位，出賣之共有人與原買受人間 即無契約關係存在。
（3）經查，本件被告姚文幹、姚蕭月雲、蕭招治及陳敏男等四 人( 下稱被告姚文幹等四人) 固與原告國瑋開發股份有限 公司（下稱原告國瑋公司）於99年3 月4 日簽訂不動產買 賣契約書買賣系爭土地應有部分，惟因他共有人王彩雲行 使優先承購權（且經法院判決確定），依上所述，則對被 告姚文幹等四人而言，系爭買賣契約之買受人即變更為王 彩雲，王彩雲已取代系爭契約中之買方即原告國瑋公司之 地位。換言之，被告與原告間之契約已不存在，原告自無 從據系爭契約之約定，請求加倍返還價金，其請求自不應 准許。
2、退步言之，本件縱認原告與被告間之契約關係存在，被告 亦無保證排除優先權之契約義務：
（1）雙方已以特約排除關於系爭不動產契約第8 條第5 項賣方 保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權之約定： A、原告指摘被告違背其保證排除優先權之契約義務云云， 並非事實。經查，系爭不動產契約第8 條第5 項固約定： 賣方保證本買賣優先購買權人確已放棄優先購買權，並於 登記申請書切結負責，惟該條款之約定已為雙方之特別約 定所取代，即：契約附件之99年3 月4 日會議記錄內容一 ，本買賣如非可歸責雙方之因素，經甲乙雙方共同努力 後仍無法完成土地產權移轉，則甲方（即被告等賣方）應 返還已收價金，乙方（即原告國瑋公司）則返還相關土地 權利文件（被證一）。
B、蓋原告國瑋公司係以土地開發為專業，對土地法相關規定 知之甚詳，反觀被告只是一輩子只賣一次地的普通老百姓 ，卻被課予保證之責任，顯屬過苛，被告等於締約當 時對系爭約款存有疑慮，被告雖知要通知他共有人，亦已 將通知之存證信函於簽約前交付原告，被告已盡依土地法 第34條之1 之通知義務，但被告不願承擔保證責任。原告
告知系爭買賣契約是內政部定型化契約範本不可以更改， 且被告等確已通知，不用擔心云云，並表示另於契約附件 之會議記錄約定取代契約第八條第五項之約定即可。被告 信任原告公司之專業，雙方乃於訂約同時簽定如契約附件 之會議紀錄。
C、徵諸該特約之約定內容，即本買賣如非可歸責雙方之因 素，經甲乙雙方共同努力後仍無法完成土地產權移轉，則 甲方（即被告等賣方）應返還已收價金，乙方（即原告國 瑋公司）則返還相關土地權利文件，足認係就他共有人 主張優先購買權時可能發生之無法完成土地產權移轉 之情形時，約定雙方之權義關係，既為契約第八條第五項 關於優先購買權之特別約定，復排除被告因此所可能發生 之違約責任。顯見雙方確已變更系爭契約賣方保證本買 賣優先購買權人確已放棄優先購買權之約定。 D、復且，系爭土地之他共有人王彩雲主張優先購買權存在並 對被告姚文幹等四人提起訴訟後，原告與被告雙方再於10 0 年1 月24日簽訂之不動產買賣契約書之附約，其中第二 條第三項亦再重申如本約附件相同之約定，即本買賣如 非可歸責雙方之因素，經買賣雙方共同努力後仍無法完成 土地產權移轉，則買方同意不追究今日支付價款之加倍損 害賠償責任，被證2 更足證之。
（2）再退步言之，系爭契約第8 條第5 款加重賣方責任之定型 化契約約款亦顯失公平，應屬無效：
A、按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而約定之契約 ，為左列各款二約定，按其情形顯失公平者，該部分約定 無效：... 二、加重他方當事人之責任者。... 民法第 247 條之1 第2 款定有明文。而該法條所稱按其情形顯 失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或 按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言，最高 法院96年度台上字第168 號判決參照。
B、本件系爭不動產買賣契約書為原告國瑋公司預定之契約條 款，契約第8 條第5 款關於優先購買權之約定，即賣方 保證本買賣優先權人確已放棄優先購買權等約定，顯係 定型化約款，加重賣方即被告之責任，依上揭規定，顯失 公平，該約定應屬無效。
（二）本件係因非可歸責被告姚文幹等四人之因素致無法完成土 地產權移轉：
1、按被告姚文幹等四人固與原告國瑋公司於99年3 月4 日簽 訂不動產買賣契約書買賣系爭土地應有部分，惟查： （1）依契約附件之99年3 月4 日會議記錄內容一，本買賣如
非可歸責雙方之因素，經甲乙雙方共同努力後仍無法完成 土地產權移轉，則甲方（即被告等賣方）應返還已收價金 ，乙方（即原告國瑋公司）則返還相關土地權利文件（ 詳被證1 ）。
（2）另依雙方於100 年1 月24日簽訂之不動產買賣契約書之附 約第2 條第3 項亦有相同之約定，即本買賣如非可歸責雙 方之因素，經買賣雙方共同努力後仍無法完成土地產權移 轉，則買方同意不追究今日支付價款之加倍損害賠償責任 （詳被證2 ）。
（3）本件係因系爭土地之他共有人王彩雲主張優先購買權存在 並對被告姚文幹等四人提起訴訟，經最高法院判決被告等 敗訴確定，被告等依法院確定判決乃有義務依與國瑋公司 簽訂之不動產買賣契約書之同一條件與王彩雲訂立土地買 賣契約（詳原證七），原告於上開被告等與王彩雲間之訴 訟為參加人，全程輔佐被告等，應知之甚稔。嗣後，王彩 雲依此確定判決請求被告等履行，並聲請調解，被告等迫 於無奈只得依法院確定判決履行，系爭土地應有部分乃依 調解移轉予王彩雲。
（4）依前所述，本件原告國瑋公司無法取得系爭土地應有部分 之產權，實屬不可歸責於被告之因素，被告等於上開與王
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