臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第66號
原 告 連大經
楊璨鴻
楊惠銀
林忠明
陳月英
連雅惠
李靜子
呂淑珍
呂慶雄
呂志偉
呂美華
楊玉銀
前列十二人共同
訴訟代理人 楊淑玲律師
周信宏律師
被 告 新北市政府
法定代理人 朱立倫
訴訟代理人 王東山律師
複代理人 李美寬律師
許富雄律師
上列當事人間請求債務人異議之訴事件，經本院於民國101年8月
29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告對原告自97年1月1日起至98年12月31日止之租金及違約金如附表第壹大項所示。
確認被告對原告自99年1月1日起至101年1月31日止之損害賠償金如附表第貳大項所示。
確認被告對原告自101年2月1日起之租金如附表第參大項所示。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔三分之一，被告負擔三分之二。 事實及理由
壹、程序部分
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文，而該 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台 上字第1031號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間簽訂之 租賃契約有關租金部分顯然過高，依法被告就超過部分並無
請求權，另外有關違約金、損害賠償金部分也均屬過高，應 予酌減，且被告就酌減部分之金額，亦無請求權存在，惟此 為被告所否認，認為各個租約有其特殊性，本件情形並無過 高情形，則兩造間之租賃契約關係部分債權存否即有不明， 而此項法律關係之不明確得以確認判決除去之，故而原告提 起本訴自屬具有確認利益，先予敘明。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明，請求之基礎事實同一者，不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，被告於訴之變更或追加無異 議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴 訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第2項分別定有明 文。原告第一次原起訴聲明請求「一、臺灣板橋地方法院 100 年司執字第85044號強制執行程序應予撤銷。二、請求 確認被告與原告間租金、違約金、損害賠償債權不存在。」 （本院卷第3頁），之後第二次追加變更為「先位聲明：一 、臺灣板橋地方法院100年司執字第85044號強制執行程序應 予撤銷。二、請求確認被告與原告間租金、違約金、損害賠 償債權不存在。備位聲明：一、臺灣板橋地方法院100年司 執字第85044號強制執行程序應予撤銷。二、請求酌減臺灣 板橋地方法院100年司執字第85044號強制執行程序中，被告 與原告間租金、違約金、損害賠償債權金額。」（本院卷第 72頁），第三次又變更為「一、臺灣板橋地方法院100年司 執字第85044號強制執行程序應予撤銷。二、請求確認附表 二所載債權不存在。」（本院卷第146頁），第四次又變更 為「一、臺灣板橋地方法院100年司執字第85044號強制執行 程序應予撤銷。二、如附表三「訴之聲明」欄所載。」（本 院卷第168頁），之後又以準備㈧狀變更附表三內容而提出 新附表三（本院卷第219頁），續於101年8月29日言詞辯論 期日撤回前述訴之聲明第一項（即本院100年司執字第85044 號強制執行程序應予撤銷），並再度變更新附表三之內容（ 本院卷第226頁），其所為訴之變更，係基於同一租賃法律 關係所生之租金、違約金、損害賠償金請求，其基礎事實同 一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且被告於訴之變更、 追加或撤回均無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更 、追加或撤回，核無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告原來都是居住於新北市三鶯橋下的三鶯部落，因被告計 畫於該地區實行三鶯橋下游新生地規劃案，而以原告違反水 利法為理由，命令原告遷出，而且未依照「臺北縣興辦公共
工程用地地上物拆遷補償救濟自治條例」提供任何補償救濟 ，並於民國（下同）97年2月21日以警力強制拆除三鶯部落 ，原告為獲得安置才入住現在所居住的三峽隆恩國宅（下稱 文化部落），並簽下「台北縣三峽原住民族文化部落出租住 宅租賃契約書」（下稱系爭租約）。系爭租約主要內容除租 金依一定方式計算外外，其餘包括1.約定違約金：逾期未滿 1 個月，照欠額加收2%；1個月以上未滿2個月者為4%；2個 月以上未滿3個月者為6%；3個月以上未滿4個月者為8%；類 推最高至60%為限。2.約定未依約遷離之損害賠償金：依占 用期間租金總額之一點三倍計算。3.復另以公證書約定，原 告若未依契約給付租金、違約金、損害賠償，或未依約定於 期限屆滿時交還房屋者，應逕受強制執行。
㈡但實際上，原告是在原三鶯部落房屋被強拆、而失去住所之 驚魂未定情況下，與被告簽立系爭租約，故原告除對系爭租 約內容無從置喙以外，當時也無相當智識能力可理解租約內 容，僅是為獲得安置而簽立系爭租約，即雙方並未就租金達 成合意。原告一直到無力繳納租金、經被告催繳租金，及被 告進而據以對原告聲請本件強制執行時，始知原告依照系爭 租約必須負擔高額之違約金。因此，依民法第247條之1及第 74條規定，系爭租賃契約及得逕為強制執行之公證書，是在 原告處於急迫、輕率、無經驗之情況下所簽立，而且其違約 金內容最高加重至60%，亦顯然係加重原告之責任，而均應 屬於無效、無拘束原告之效力。
㈢原告所居住的文化部落房屋租金為每坪250元，惟依100年12 月27日新北市三峽原住民文化部落住戶租金滯繳解決方案研 商會議紀錄決議內容，將現有計算方式5%調整為4%，由此可 見系爭租金本屬過高。但縱使依此決議內容，將系爭租金之 計算，由5%調降為4%，其結果為每坪租金200元，以此相較 於其他原住民專案出租住宅、原住民臨時就業安置住所，此 調整後的租金仍屬過高，例如新北市新店區中正社區的平均 租金為142.5元、汐止花東新村平均租金每坪108.5元，顯然 原告的租金負擔超過43%~ 56%。況且，新店市中正社區之交 通位置方便、近捷運、生活機能發達，而本件出租住宅位於 三峽區偏僻地區，其環境狀況則與汐止花東新村較為接近， 基於憲法第7條平等原則之保障，要求行政機關應受行政自 我拘束原則的限制，而就事務本質上相同之事件作相同處理 ，故本件系爭租金應予調整為每坪108.5元方屬合理。何況 ，依照「新北市原住民出租住宅出租及管理要點」第10點規 定，租金之計算除應符合土地法第97條第1項規定外，尚應 依行政院核定之「國有出租基地租金率調整方案」規定，並
參酌原住民承租戶經濟狀況予以訂定。如依照土地法第97條 規定，原告等人所承租之住宅，土地坐落於三峽區○○○段 515、516地號，土地申報地價為14,971,000元，房屋申報現 值為59,535, 100元，房屋共150 戶，總面積為15,516.3平 方公尺，相當於4,693.68坪，扣除土地部分係無償撥用，每 坪每月租金不得超過105.7元（計算式：00000000*10%/12/ 4693.68=105.7）。縱使將土地及建築物申報總價合計，每 坪每月租金也不得超過132.3元（計算式：(00000000+ 00000000）*10%/12/4693.68= 132.3），被告就超過部分之 租金應無請求權可言。若依照行政院所頒佈之「國有出租基 地租金率調整方案」規定計算，租金每坪每月應為107元（ 土地年租金：0000000*5%= 74855，房屋年租金：00000000* 10%=0000000，房地年租金總和=0000000，房地月租金 =502364，502364/4693.68=107），如扣除土地無償撥用部 分，房屋每坪月租金亦應為105.7元（0000000/12/4963.68= 105.7）。
㈣原告為三鶯部落拆遷安置戶，其工作及收入亟不穩定，雖曾 在被告以強制執行遷讓相脅之下，設法四處借貸而於101年2 月13日、15日、20日、22日、24日及29日繳交101年2月份租 金及分期付款之積欠租金，而且依被告要求簽立分期繳納積 欠租金及使用補償金申請書、切結書、本票及新租賃契約， 惟實際上依此相關內容，原告每月需支付先前欠租以及當月 租金，合計在6~8千餘元，對原告而言甚為困難，若不再予 減租，實在非原告能力足以負擔。
㈤系爭租約之違約金計算，依同一會議紀錄內容記載，「由原 來2%調整為1%，逐月累積最高以10%為限」。另依國有非公 用不動產租賃作業程序第60條規定「承租人未依限繳納租金 者，應依下列標準加收違約金：(一)逾期繳納未滿一個月者 ，照欠額加收千分之五。…(二)逾期繳納一個月以上，未滿 二個月者，照欠額加收千分之十。(三)逾期繳納二個月以上 ，未滿三個月者，照欠額加收千分之十五。(四)依此類推， 每逾一個月，加收千分之五，最高以欠額百分之三十為限。 」。此外，依被告100年度新版「新北市原住民專案出租住 宅租賃契約書」第3條第2、3項內容為「…已達一個月以上 之金額者，自逾期之日起，…給付依積欠租金百分之二計算 之違約金」、「違約金之計算按前項規定方式類推，最高以 追繳百分之十為限」，均可見系爭租約之違約金確屬過高， 應將違約金酌減至每月租金1%計算，逐月累積計算最高以 10% 為限。原告雖曾因被告強制驅離壓力下，就其積欠租金 ，簽立租金之分期繳納積欠租金及使用補償金申請書、切結
書及本票。惟就違約金及損害賠償金部分，原告並無出於自 由意思為任意給付之情事，故仍得就本件約定過高之違約金 請求酌減。
㈦從而，被告對原告之租金、違約金債權，租金應酌減為依每 坪105.7元計算、違約金應酌減為上限10%計算，故被告對原 告之租金、違約金債權，其中97年1月1日至98年12月31日期 間部分，於超過如新附表三第壹大項一定金額之部分為不存 在。另外被告主張因原告無權占有使用而生之損害賠償金部 分，依同一100年12月27日會議紀錄內容記載「㈡有關損害 賠償租金調整為相當於租金額度收取。」，且「有關損害賠 償金部分，依實務見解及法院判例，租賃契約到期後之無權 佔有使用，只需按相當於租金之損害賠償金給付，建議以按 租金與管理維護費總額之一倍計算。」另外依國有非公用不 動產被占用處理要點第6點規定「占用期間使用補償金，應 按行政院核定之租金計算，向實際占用人追收。」故此部分 應下修為相當於租金之數額。是以被告對原告自99年1月1日 起至101年1月31日止之損害賠償金債權，於超過新附表三第 貳大項一定金額部分不存在。另外，原告等人就101年2月1 日起承租系爭文化部落住宅之租金，既應均調整為依每坪 105.7元計算，故被告對原告就新附表三第參大項超過一定 金額之租金債權不存在。
㈧原告曾於100年6月17日求見被告副市長許志堅先生，其同意 與原告協商研議解決方案，惟被告未與原告協商本件安置、 租金、違約金、滯納金過高及如何分期給付，即率以原告於 急迫情勢下簽立之公證書聲請強制執行，原告不得已乃提起 本件債務人異議之訴。
㈨並聲明：如新附表三「訴之聲明」欄所載。
二、被告抗辯：
㈠除原告呂慶雄、呂志偉以外，其餘原告已於101年2月24日向 被告申請分期繳納租金，性質上即其餘原告自認系爭租金債 務。而此分期繳納積欠租金及使用補償金申請書，僅就租金 約定得以分期繳納。
㈡至於原告主張系爭租約及公證書，係被告趁其急迫、輕率、 無經驗下簽署，因而為無效，或者應予酌減，亦為無理由。 即除原告呂慶雄、呂志偉以外，其餘原告均於101年2月24 日簽署切結書，其第3條已載有「有關本人承租新北市三峽 原住民族文化部落專案出租住宅租賃契約書第15條規定『乙 方未依約遷離時，其占用期間應負損害賠償責任，並按租金 與管理維護費總額之1.3倍給付占用期間損害賠償金，並不 得主張續租』本人已充分了解並保證遵守規定，如有違反切
結事項，逕依相關法律規定辦理，絕無異議，足見原告確已 充分了解內容。
㈢原告另主張民法第252條酌減違約金之規定，本不得適用於 租金之約定，而且原告應給付之系爭租金僅在每月4536元至 6048元之間，遠低於一般租屋行情。原告雖將系爭租金與其 他原住民專案出租住宅之租金互相比較而主張有過高情形， 惟因各個專案租金之計算方式均不相同，即系爭文化部落之 興建住宅土地為無償撥用，故僅以其使用房屋之造價年息百 分之5計算租金；而新店中正國宅丁區則係83年由中央、省 政府、縣政府共同出資購置，供承租使用，其租金之計算， 係以房價攤還金額（房屋現值×10%）、土地費用（公告地 價×土地面積×年息百分之5）、基本維護管理費1000元、 保險費50元、房屋稅及地價稅579元等為基礎，計算「每月 全基地總租金＝（房價攤還金額＋土地費用）×1/12」、「 每平方公尺平均租金額＝每月全基地總租金÷每月全基地建 築物總面積（56戶總建坪1805.6225坪，面積5969平方公尺 ）、「每月租金＝每平方公尺平均租金額×使用坪數＋基本 維護管理費＋保險費＋稅捐」，因此不能遽將各個專案租金 比附援引。其次，縱課以租金之1.3倍作為損害金額，每月 損害金亦不過在5897元至7862元之間，並無過高之情事。原 告實際積欠之損害金、違約金之所以達10餘萬元，乃因其積 欠租金月數在11~23個月間，自不得事後以此總數認定雙方 就違約金及損害金之約定過高。
㈣並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實（本院卷第225頁）： ㈠兩造於97年間訂立「台北縣三峽原住民族文化部落出租住宅 租賃契約書」。系爭租約內容除租金外，另約定如下： 1.約定違約金：逾期未滿1個月，照欠額加收2%；1個月以上 未滿2個月者為4%；2個月以上未滿3個月者為6%；3個月以 上未滿4個月者為8%；類推最高至60%為限。 2.約定未依約遷離之損害賠償金：依占用期間租金總額之一 點三倍計算。
㈡因原告等人未依約繳納租金，被告於100年9月6日對原告等 人聲請強制執行，請求遷讓房屋並給付已經遲延之租金及違 約金、損害賠償金。
㈢兩造之後於100年12月27日召開新北市三峽原住民文化部落 住戶租金滯繳解決方案研商會議（下稱租賃糾紛研商會議） ，解決系爭租賃糾紛，決議重點如下（本院卷第85-87頁） ：
1.請原民局研擬有關住戶積欠總額中，將租金與違約金、損
害賠償金區分為兩部分，先就租金部分辦理分期清償，租 金部分清償完畢視同無積欠住戶。
2.分期付款金額以租金1.5倍為基準，依個戶狀況協議不同 還款期數，最長以120期為上限。
3.有關違約金之計算，原民局業於100年3月17日召開新北市 原住民族專案出租住宅管理要點行政協調會議協商，調降 違約金計算上限至10%，並於100年4月11日以府簽核准後 施行。
4.損害賠償金條款調整為相當於租金額度收取，奉核可後於 101年新租賃契約辦理。
5.請原民局於101年2月29日前與文化部落住戶協調還款作業 ，逾期未配合者，移請法院辦理強制執行。
㈣原告等人均於101年2月29日前與被告達成分期償還之協議， 被告已先後於101年5月1日、6月8日對全部原告撤回系爭強 制執行之程序（本院卷第175、184頁）。四、查原告主張其等在97年所簽訂之系爭租賃契約，是在原告處 於急迫、輕率、無經驗之情況下所簽立，因而無效或應予酌 減，其中租金部分相較於其他原住民所承租之國宅顯然過高 ，違約金內容最高加重至60%，亦顯然係加重原告之責任， 損害賠償金依占用期間租金總額之1.3倍計算，亦不合理， 故請求如新附表三所示。被告則以前詞置辯，故本件兩造爭 執點即在於：㈠系爭租金約定是否有無效、或無請求權之情 形？㈡系爭違約金、損害賠償金是否有過高而應予酌減之情 形存在？如應予酌減，酌減的金額為何？以下分別說明。五、就系爭租約租金部分而言：
㈠按「房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及 實施都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約 定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院 就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定 前開超限租額，併行不悖」（最高法院59年台上字第793號 判例意旨參照），另外「土地法第97條第1項所定，『城市 地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百 分之十為限』，係屬強制規定，如當事人人間約定之租金超 過此限制，其超過部分無請求權」（最高法院43年台上字第 392號判例意旨參照）。依照上述二則判例意旨，顯然城市 地方房屋之租金，超過土地及其建物申報總價額年息百分之 十者，該部分因違反強制規定而無效，當事人即出租人並無 債權請求權可言。
㈡次按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以 不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」同法
第105條規定：「第97條第99條及第101條之規定，於租用基 地建築房屋均準用之。」而土地法第97條所謂土地及建築物 之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市 或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所 明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地 所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區 域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地 價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公 告地價之80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚 明。
㈢本件中，依原告所提出且為被告未予爭執之計算方式（本院 卷第192頁），原告等人所承租之系爭文化部落（即隆恩國 宅），土地坐落於三峽區○○○段515、516地號，該二地號 申報地價均為每平方公尺1700元（99年1月），515地號面積 共4938平方公尺、516地號面積共3825平方公尺，故土地申 報總地價為14,971,000元（1700*4938=0000000， 1700*3825= 0000000，0000000+ 0000000=00000000），此 並有土地登記簿謄本可稽（本院卷第194、195頁）；另外， 房屋共150戶，房屋申報現值共為59,535,100元，總面積為 15,516.3平方公尺，相當於4,693.68坪，將土地及建築物申 報總價合計，每坪每月租金應不得超過132.3元（計算式： (00000000+00000000）*10%/12/ 4693.68= 132.3）。依照 前述二則判例意旨，被告就超過部分之租金約定應屬無效， 亦無租金請求權可言。
㈣原告雖主張被告對原告之租金債權，租金應酌減為依每坪 105.7元計算，故被告對原告之租金債權其中97年1月1日至 98年12月31日期間部分，於超過如新附表三第壹大項一定金 額之部分為不存在云云。然查，
1.「法令不溯及既往」原則，乃法治國家之基本原則。一般 行政命令，其效力應自發布之日起往後發生，不能溯及既 往。
2.被告雖發布「新北市原住民出租住宅出租及管理要點」（ 本院卷第223頁），惟該要點發布日期為100年4月1日。故 該要點第10點「租金之計算基準由本府依土地法第97 條 第1項城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報 總額年息百分之十為限及行政院核定之國有出租基地租金 率調整方案規定，並衡酌原住民承租戶經濟狀況予以訂定 。前項租金因房屋課稅現值變動，土地公告現值或租率調 整時，承租人應依照調整之租金額，自調整之月份起繳付 。」之相關規定，即應自發布日起才有適用，就被告對原
告之租金債權其中97年1月1日至98年12月31日期間部分， 即無適用上開規定之餘地。
3.原告雖又主張其他原住民專案出租住宅、原住民臨時就業 安置住所，例如新北市新店區中正社區的平均租金為142. 5元、汐止花東新村平均租金每坪108.5元，參照環境較為 相似之汐止花東新村情形，本件系爭租金應予調整為每坪 108.5元方屬合理。何況，本件文化部落（即隆恩國宅） 土地部分係無償撥用，每坪每月租金應不得超過105.7元 （計算式：00000000*10%/12/4693.68=105.7）云云。惟 查：
⑴新店中正國宅丁區則係83年由中央、省政府、縣政府共 同出資購置，供承租使用，其租金之計算，係以房價攤 還金額（房屋現值×10%）、土地費用（公告地價×土 地面積×年息百分之5）、基本維護管理費1000元、保 險費50元、房屋稅及地價稅579元等為基礎，計算「每 月全基地總租金＝（房價攤還金額＋土地費用）×1/12 」、「每平方公尺平均租金額＝每月全基地總租金÷每 月全基地建築物總面積（56戶總建坪1805.6225坪，面 積5969平方公尺）、「每月租金＝每平方公尺平均租金 額×使用坪數＋基本維護管理費＋保險費＋稅捐」，此 有被告提出且為原告不爭執之書面說明可稽（本院卷第 176頁）。
⑵汐止花東新村是行政院原住民委員會於88年10月28日購 置「花東新村原住民臨時安置住所」，以專案方式出租 予原住民同胞居住，其租金計算係依照土地法第97條「 城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總額 年息百分之十為限」及行政院核定之「國有出租基地租 金率調整方案」規定，並衡酌原住民承租戶經濟狀況予 以訂定，此有該委員會回函一份附卷可稽（本院卷第 209 頁）。
⑶而本件文化部落則係由原住民委員會逐年補助，並由當 時台北縣政府自籌工程經費所興建，總造價3億6百萬元 於96年底完工（參見文化部落新建工程簡報，網址 http://www.slideshare.net/relax.chi/ss-280061） ，土地部分則為無償撥用，故當時計算租金方式僅以使 用房屋造價年息百分之五計算租金。
⑷由上顯然可知，各個專案當初設立方式、租金計算方式 均不相同，本件文化部落與汐止花東新村二地不同，土 地及建築物申報總額亦不相同，自無法直接比附援引其 租金金額即加以適用。另外，雖文化部落土地係無償撥
用，但參照新店中正社區及汐止花東新村租金計算方式 ，均有核計其建物及土地價額之一定比例在內，故原告 主張本件租金計算可不列入土地申報價格云云，並無依 據，自非可採。
六、就系爭違約金、損害賠償金是否有過高而應予酌減之情形而 言：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此為民 法第252條所明定，而不論為損害賠償預定性質或懲罰性之 違約金，均有上開規定之適用。又約定之違約金是否過高， 應就債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益 為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之 標準（最高法院50年台上字第19號判例意旨參照）。準此， 約定違約金是否相當仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，以為酌定之標準。
㈡查兩造就系爭租約約定違約金為：「逾期未滿1個月，照欠 額加收2%；1個月以上未滿2個月者為4%；2個月以上未滿3個 月者為6%；3個月以上未滿4個月者為8%；類推最高至60%為 限。」，另外約定未依約遷離之損害賠償金為：「依占用期 間租金總額之一點三倍計算。」，此為兩造所不爭執之事實 。前者違約金之性質，視為因不履行而生損害之賠償總額（ 民法第250條參照）；後者損害賠償金之性質，即相當於受 有每月租金之損害金額。
㈢就違約金部分，依前述租賃糾紛研商會議紀錄，討論內容即 記載「依據97年之租賃契約規定，每月以2%計算，最高以 60%為限，本局業於100年3月17日召開新北市原住民族專案 出租住宅管理要點行政協調會議研商，調降違約金計算上限 至10%，並於100年4月11日以府簽核准後施行」等語（本院 卷第86頁反面）。另外，原告主張依被告100年度新版「新 北市原住民專案出租住宅租賃契約書」第3條第2、3項內容 為「…已達一個月以上之金額者，自逾期之日起，…給付依 積欠租金百分之二計算之違約金」、「違約金之計算按前項 規定方式類推，最高以追繳百分之十為限」一節，也提出新 版空白契約書為證（本院卷第50頁），且為被告所不否認， 亦應認定為真實。顯見該違約金計算上限之修正，是一體適 用於所有新北市原住民族專案出租住宅，並非只針對原告等 人所處之文化部落而已。故本院審酌目前社會經濟現況仍不 穩定，原住民族仍屬於社會中弱勢族群，並考量被告為行政 機關，其行政目的本即為服務民眾、照顧弱勢族群，所受損 害僅為短收些微租金而已，於市府預算編列運用並無影響等 情，並參以前述被告就文化部落住宅每坪每月租金應不得超
過132.3元一節，認定系爭租約原先約定違約金「每月租金 2%計算，逐月累積計算最高以60%為限」確屬過高，應將系 爭租約違約金酌減至「每月租金2%計算，逐月累積計算最高 以10%為限」。
㈣就損害賠償金部分，依前述租賃糾紛研商會議紀錄內容，即 記載當日會議決議為「㈡有關損害賠償金條款調整為相當於 租金額度收取。」（本院卷第87頁），且當場被告法制局代 表人員亦表示「有關損害賠償金部分，依實務見解及法院判 例，租賃契約到期後之無權佔有使用，只需按相當於租金之 損害賠償金給付，建議以按租金與管理維護費總額之一倍計 算」等語。故就系爭租約有關損害賠償金之約定，自應依照 當日會議決議修正為：「依占用期間租金總額之一倍計算」 。
七、從而，被告依據系爭租約對原告之租金、違約金、損害賠償 金債權，租金部分應認定依每坪132.3元計算，違約金部分 應酌減為依上限10%計算，損害賠償金部分則依相當於租金1 倍之金額計算，被告就超過上述金額部分應無請求權可言。 因此，就原告新附表三各項請求而言：
㈠第壹大項關於確認被告對原告自97年1月1日起至98年12月31 日止之租金及違約金部分：（以下計算式，元以下四捨五入 ）
1.原告李靜子、蔡萬富部分，超過7萬7480元部分不存在。 （132.3元/坪×24.2坪×22月×1.1=77480） 2.原告潘阿金、呂慶雄、呂志祥、呂志偉、呂忠明、呂美華 、林秀蘭，超過6萬6915元部分不存在。
（132.3元坪×24.2坪×19月×1.1=66915） 3.原告楊燦鴻、連國隆部分，超過6萬3393元部分不存在。 （132.3元/坪×24.2坪×18月×1.1=63393） 4.原告陳月英、張政府部分，超過5萬8110元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×22月×1.1=58110） 5.原告連雅惠、林金發部分，超過5萬2827元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×20月×1.1=52827） 6.原告楊玉銀、蔡富山部分，超過6萬752元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×23月×1.1=60752） 7.原告楊惠銀、楊祺一部分，超過5萬2827元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×20月×1.1=52827） 8.原告林忠明、呂淑珍部分，超過5萬5469元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×21月×1.1=55469） 9.原告連大經、楊久萬部分，超過3萬8740元部分不存在。 （132.3元/坪×24.2坪×11月×1.1=38740）
10.原告呂淑珍、林忠明部分，超過5萬186元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×19月×1.1=50186） ㈡第貳大項關於確認被告對原告自99年1月1日起至101年1月31 日止之損害賠償金（占用損害賠償金）部分：
1.原告李靜子、蔡萬富部分，超過8萬42元部分不存在。 （132.3元/坪×24.2坪×1×25月=80042） 2.原告潘阿金、呂慶雄、呂志祥、呂志偉、呂忠明、呂美華 、林秀蘭部分，超過7萬3638元部分不存在。 （132.3元/坪×24.2坪×1×23月=73638） 3.原告楊燦鴻、連國隆部分，超過8萬42元部分不存在。 （132.3元/坪×24.2坪×1×25月=80042） 4.原告陳月英、張政府部分，超過6萬31元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031） 5.原告連雅惠、林金發部分，超過6萬31元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031） 6.原告楊玉銀、蔡富山部分，超過6萬31元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031） 7.原告楊惠銀、楊祺一部分，超過6萬31元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031） 8.原告林忠明、呂淑珍部分，超過6萬31元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031） 9.原告連大經、楊久萬部分，超過8萬42元部分不存在。 （132.3元/坪×24.2坪×1×25月=80042） 10.原告呂淑珍、林忠明部分，超過6萬31元部分不存在。 （132.3元/坪×18.15坪×1×25月=60031） ㈢第參大項關於確認被告對原告自101年2月1日起之租金部分 ：
1.原告李靜子向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241 之2號2樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租 金3202元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪=3202） 2.原告楊燦鴻向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241 之5號2樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租 金3202元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪=3202） 3.原告陳月英向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241 之10號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月 租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401） 4.原告連雅惠向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241 之10號3樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月 租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401） 5.原告楊玉銀向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241
之12號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月 租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401） 6.原告楊惠銀向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241 之12號3樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月 租金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401） 7.原告林忠明向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241 之16號1樓暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租金 2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401） 8.原告連大經向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241 之17號1樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租 金3202元部分不存在。（132.3元/坪×24.2坪=3202） 9.原告呂淑珍向被告承租建物門牌新北市○○區○○街241 之16號4樓建物暨土地租金，自101年2月1日起超過每月租 金2401元部分不存在。（132.3元/坪×18.15坪=2401）八、綜上所述，原告主張系爭租約租金、違約金及損害賠償金均 有過高情形，分別請求確認超過一定金額之債權不存在及酌 減違約金、損害賠償金，於如附表所示範圍內，為有理由， 應予准許。逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提 之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響