臺灣板橋地方法院民事判決 101年度訴字第445號
原 告 財團法人臺灣省臺北縣大觀書社
法定代理人 林瀚東
訴訟代理人 羅翠慧律師
複代理人 羅筱茜律師
被 告 楊勝次
訴訟代理人 林慈發律師
上列當事人間請求返還土地事件，經本院於民國101年8月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段十七之二號土地上如附圖所示Ａ部分（面積二十四點三五平方公尺）及同段十七之三號土地上如附圖所示Ａ部分（面積三百八十九點八二平方公尺）、Ｂ部分（面積三百四十三點八平方公尺）之地上物拆除，將占用土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾貳萬伍仟零捌拾捌元，及自民國一百零一年七月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年十二月十九日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬柒仟零捌拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳仟零參拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳仟零參拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款及第7款定有明文。查本件原告起訴本 於民法第767條、第179條規定請求㈠被告應將坐落新北市○ ○區○○段17-3號號土地（下稱17-3號土地）上，面積20平 方公尺之地上建物（門牌號碼新北市板橋區○○○街124巷 臨56號）拆除，將占用土地返還原告。㈡被告應給付原告新 臺幣（下同）5萬3,600元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，及自民國100年12月20 日起至返還前開土地之日止，按月給付原告893元。嗣於101 年7月11日以民事更正訴之聲明狀，本於同一法律關係變更 及追加其聲明，請求㈠被告應將坐落17-3號土地及同段17-2
號土地（下稱17-2號土地）上，如附圖所示A、B部分地上建 物（門牌號碼新北市板橋區○○○街124巷臨56號，下稱系 爭建物）拆除，將占用土地返還原告。㈡被告應給付原告20 3萬1,360元，及自更正訴之聲明暨準備一狀繕本送達翌日（ 即101年7月12日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；併 自100年12月19日起至返還前項土地之日止，按月給付原告3 萬3,856元。經核原告所為上述訴之追加、變更乃屬基於同 一基礎事實及擴張應受判決事項之聲明所為，且不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結，是其所為訴之變更及追加，合於前揭 法條規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：
㈠17-2號及17-3號土地（下稱系爭土地）均係原告所有，詎被 告並無法律上之權源，擅於系爭土地上自行搭建門牌號碼新 北市板橋區○○○街124巷臨56號之鐵皮屋（即系爭建物） ，無權占用使用系爭土地如附圖所示A部分（面積414.17平 方公尺，即系爭建物前棟）及B部分（面積分別為343.8平方 公尺，即系爭建物後棟），爰依民法第767條規定提起本訴 請求被告拆除系爭建物，將占用土地返還原告。 ㈡被告無法律上原因占有系爭土地並受有利益，致原告受有無 法利用系爭土地之損害，爰依民法第179條規定請求被告返 還自起訴前5年起算相當於使用系爭土地所應支付租金之利 得予原告。肇於被告無權占用系爭土地所搭建鐵皮屋係供商 業使用，致稅捐機關自94年起改按一般用地稅率對原告課徵 地價稅。再參酌17-3號土地有關94、95、96年度所需繳納之 地價稅相當於申報總價額年息4.85%之稅率，且當地之實際 租金約在申報地價15%至20%左右，則本件原告按土地法第97 條第1項規定請求依申報地價年息10%計算相當租金之不當得 利，應屬合理。即系爭土地自95年起至100年間之申報地價 均為每平方公尺5,360元，自95年12月17日起至100年12月18 日止（即起訴前5年）被告應返還原告之不當得利為203萬1, 360元（(414.17+343.8)*5,360*10%*5=2,031,360）；另自 100年12月19日起，被告應按月返還之利得為3萬3,856元（ (414.17+343.8)*5,360*10%/12=33,856）。 ㈢併為聲明：
⑴被告應將系爭建物拆除，將占用如附圖所示A、B部分土地 返還原告。
⑵被告應給付原告203萬1,360元，及自101年7月12日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；併自100年12月19日起至 返還前項土地之日止，按月給付原告3萬3,856元。 ⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
㈠訴外人柯火良於69年1月1日向原告承租系爭土地後（租期至 70年12月31日屆至），被告再於30年前以70萬元向柯火良永 久承租土地搭建系爭建物使用迄今。本件原告既未舉證證明 其與柯火良間就系爭土地之租賃契約關係已合法終止，依民 法第451條規定應認原告與柯火良間租賃契約關係仍為繼續 。即本件被告占有使用系爭土地，乃承受自原告與柯火良間 之租賃契約；又原告30年間對被告使用系爭土地建築系爭建 物均不聞不問，亦可證原告與柯火良間之租賃契約繼續存在 ，故被告應有權占用系爭土地。況且縱認原告與柯火良前述 租賃契約關係已終止，由原告另於86年1月1日訴外人柯炳坤 、柯春雄訂立土地租用契約，租期至88年12月31日止。然原 告於89年2月25日以存證信函通知柯炳坤，乃以其違反雙方 契約第5條不得轉租、第7條不得搭建地上物規定而終止租約 。原告既未以租金未給付作為終止之理由，足見柯炳坤、柯 春雄於租賃契約屆期後仍為租賃物之使用收益，原告亦無表 示反對之意思，仍然符合民法第451條不定期租約之規定。 遑論，上開存證信函僅通知柯炳坤而未通知柯春雄，且收件 人為訴外人柯仁壽即歡園里里長，該存證信函之寄送亦不生 終止之效力。基上，原告30年來從未向被告主張任何權利， 如今請求拆屋還地實有違經驗法則。
㈡退步言之，因被告租用系爭土地時，原告與柯火良有租賃關 係存在，縱然現今原告與柯火良無租賃關係存在或二者間已 合法終止租約，但原告自始均未通知被告，可證明被告一直 確信自己有占有系爭土地之權利，為善意占有人依民法第95 2條規定對於占有物所為之使用及收益，非屬不當得利。 ㈢再者，系爭土地位處浮洲地區之非都市計畫土地之偏僻區域 ，非原告所提其他民事判決之相關土地可比擬；又被告使用 系爭土地於30年前已花費逾200萬元，與現今之200萬元不可 同日而語，被告並非完全未花費而取得系爭土地之使用權， 原告主張系爭土地申報地價年息10%計算租金利益之不當得 利，顯不合理。
㈣併為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭17-2號及17-3號土地（均分割自同段17-1號土地）目前 均登記為原告所有。依卷附土地登記謄本所示：登記日期均 為「63年4月4日」、登記原因則為「總登記」、原因發生日 期為「63年1月15日」等情，有土地登記謄本2份（原證1、5 ）在卷可佐。另系爭17-2號、17-3號自95年1月起迄今申報
地價均為每平方公尺5,360元等情，有地價第二類謄本2紙（ 原證4、6）在卷可佐。
㈡經本院囑託地政機關測量結果：系爭建物坐落於系爭17-2號 土地如附圖所示A部分（面積24.35平方公尺）及17-3號土地 A 部分（面積389.82平方公尺）、B部分（面積343.8平方公 尺）平方公尺等情，有複丈成果圖1份在卷可佐。 ㈢系爭建物為被告所興建，於原告提起本件訴訟前5年之前即 占有使用系爭土地迄今。
㈣卷附土地租用契約書3份（即被證1、2及原證10）、存證信 函及回執（即被證3）形式均為真正。
五、關於被告是否有權占有系爭土地？
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無 權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人 對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 第1120號判決意旨參照）。查系爭土地乃原告所有，且系爭 土地上如附圖所示A、B部分現為被告所有系爭建物占有等情 ，均為兩造不爭執之點，已如前述，按諸上開判決意旨，被 告自應就所抗辯：其占有系爭土地具有合法權源之積極、利 己事實負舉證責任，先予敘明。
㈡本件被告抗辯其有權占有系爭土地，無非以：系爭土地乃由 原告出租予訴外人柯火良後，再於30年前由被告以70萬元向 柯火良承租取得永久使用權。原告與柯火良間租賃契約關係 既未合法終止，而以不定期租賃方式存續，被告承受自原告 與柯火良間租賃契約關係之使用權，自屬適法占有人等情為 據，並提出原告與柯火良簽訂之土地租用契約書（即被證1 ，下稱被證1契約），及聲請傳訊證人柯仁壽、調取柯火良 全戶戶籍謄本為證。經查：
⑴本件原告對於其自68年1月1日起將系爭土地出租予訴外人 柯火良一節，固無爭執，且與被告所提出被證1契約（租 期「自68年1月1日起至70年12月31日止」，被告誤引為「 69年1月1日起」，附此敘明。）互核相符，而可認為真正 。惟否認被告所辯：原告與柯火良間就系爭土地之租賃關 係，係以不定期租賃方式存續迄今等語。另主張：原告與 柯火良間就系爭土地之租賃契約關係，係於85年12月31日 因租期屆至終止。另於契約終止後之86年1月1日起改將系 爭土地出租予訴外人柯炳坤等情。查原告前開主張，已據
提出原告與柯火良及柯春雄於83年1月1日簽署之土地租用 契約書為證（即原證10，租期自「83年1月1日起至85年12 月31日止」，下稱原證10契約）；並核與被告提出原告與 柯炳坤於86年1月1日簽署之土地租用契約書（即被證2， 租期自「86年1月1日起至88年12月31日止」，下稱被證2 契約。承租人僅有「柯炳坤」，被告誤引尚有「柯春雄」 ，亦併敘明）之簽訂時序前後接續，應可認為真正。即關 於71年1月1日起至82年12月31日止（共12年），固查無相 關租賃契約書可供參酌，惟由前述3份契約內容對照應可 推悉，本件原告應係以3年為一期方式，與柯火良等人就 系爭土地簽訂租賃契約，故而原告與柯火良簽訂最後1份 租約乃自83年1月1日起至85年12月31日止。被告恁置原證 10契約不論，逕謂被證1契約屆期後，即改以不定期賃方 式存續云云，應有可議，並無可採。而於原證10契約租期 屆至後，原告既將同一標的，改與柯火良之子柯炳坤簽訂 被證2契約，衡情，原證10契約亦無可能以不定期租賃方 式存續。即經本院調查結果，認原告主張：伊與柯火良等 人間就系爭土地租賃契約關係已於85年12月31日因租約屆 期合法終止等語，應屬有據。
⑵承前述，原告與柯火良間就系爭土地租賃契約關係既於85 年12月31日因屆期合法終止，被告自無從因承受自原告與 柯火良間租賃契約關係之使用權，而取得適法占有系爭土 地之權源。遑論，依原告與柯火良間簽署之租賃契約第4 條約定（詳被證1及原證10）「無論任何理由，若無甲方 （即原告）之承諾之憑據乙方（承租人）不得將租用地之 全部或一部擅自轉租或權利讓與他人。」，柯火良本無權 逕自將系爭土地轉租或將使用權讓與他人。則本件即令被 告抗辯：其係以70萬元代價向柯火良承租系爭土地取得永 久使用權等語，可信為真。被告或得向柯火良為債務不履 行之請求，然尚無得執其等間債權契約對抗原告。 ⑶至原告與柯火良間租約屆期終止後，另與柯炳坤所簽訂被 證2契約究否已合法終止，則與本件判決之結果無涉。即 被告自承其與柯炳坤間並無任何契約關係，單執柯炳坤為 柯火良之子，本無足為柯炳坤當然承受柯火良與被告間租 賃契約關係之推論。甚且，縱令柯炳坤確應繼受柯火良對 被告之契約關係，依柯炳坤與原告間簽署被證2契約第5條 亦約明「無論任何理由，若無甲方（即原告）之承諾乙方 （承租人）不得將租用地之全部或一部擅自轉租或權利讓 與他人。」。則同前述，柯炳坤非取得原告之承諾，亦無 合法將系爭土地轉租或將使用權讓與被告之權限。故本件
被告聲請傳訊證人柯仁壽及調取柯火良全戶戶籍謄本以證 明「被告向柯火良承租系爭土地」及「柯火良、柯春雄、 柯炳坤向原告承租系爭土地」等情，應與此部分判決結果 無涉，而無再傳訊、調查之必要。
㈢此外，被告未再提出其餘證據以佐其確屬有權占有，經本院 調查結果認，原告依民法第767條規定，請求被告將系爭建 物拆除，將占用如附圖所示A、B部分土地返還原告，為有理 由，應予准許。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利 ，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件， 故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請 求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念，此亦有最高法院61年臺上 字第1695號判例可資參照。再按城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條 定有明文，而依土地法施行法25條規定，土地法第97條規定 之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定， 土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價，另土地 法第105條規定「第97條、第99條及第101條之規定，於租用 基地建築房屋均準用之。」，是城市地方建築基地之租金， 亦應以土地申報地價年息10%為限。從而相當於租金不當得 利之酌定，除以租約約定之租金數額為審酌標準外，並應斟 酌該土地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用該土地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 。經查：
㈠被告無占有使用系爭土地之權源，受有相當於租金之不當得 利，原告亦因此受有損害。又被告迄今仍無拆除返還土地之 意，顯有繼續占用之虞，故原告主張被告應按月給付原告至 拆除占用系爭土地之地上物並返還該土地之日止之不當得利 ，即為可取。
㈡被告雖辨稱伊屬善意占有人，依民法第952條規定，不構成 不當得利等語。然按民法第943條雖規定：「占有人於占有 物上，行使之權利，推定其適法有此權利。」，惟民法第94 3條占有權利之推定，僅及「適法占有」，並未推定「善意 占有」。又民法第943條之規定，將對真正權利人造成損害 ，故其適用應受限制，即已登記之不動產，就其物權無本條 之適用。因民法就不動產以登記為物權之表徵，則不動產物 權如經登記，其權利人均得以登記為反證而推翻占有人權利
之推定，是就不動產占有權利之推定而言，僅在未登記之不 動產與以不動產為標的之債權，方能受該條之推定。按系爭 土地於63年4月4日即登記為原告所有，有土地之登記謄本可 資為證（詳原證1、5），則依上述說明，自不得依民法第94 3條之規定推定被告就系爭土地有其適法之權利。且被告所 稱之前手柯火良，自始未登記為系爭土地所有人或共有人， 縱曾於30年前將系爭土地出租予被告時提出被證1契約書為 其有權使用系爭土地之依憑，承前述，依被證1契約記載之 租期既僅至「70年12月31日」，本難認被告有誤信柯火良對 系爭土地具「永久使用權」之可能。遑論契約內除載明租期 外，更已載明前述「不得轉租、讓渡」之條款，衡情被告實 無誤信其有占有系爭土地之權利且毫無懷疑之「不知」可言 ，是被告辯稱其係以善意占有系爭土地，不構成不當得利等 語，並無可採。
㈢原告主張系爭土地週邊生活機能良好，且因被告在系爭土地 上搭蓋建物作商業使用，致原告必須自94年開始改按一般用 地稅率課徵地價稅，此地價稅負擔係可歸責於被告，故計算 相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報地價年息10%為 計算之依據。被告則抗辯此10%顯屬過高。經查：系爭土地 95年1月起迄今申報地價為每平方公尺5,360元，已如前述， 顯見近10年來，系爭土地增值幅度有限。再被告占有之系爭 土地所搭建鐵皮屋，係分前、後建物（即附圖所示A部分為 前棟、B部分為後棟），供作汽車零件工廠使用。而系爭建 物前棟面臨板橋區○○○街124巷，鄰近環河道路，依出入 道路雖尚稱寬敞，但臨近河堤，人潮聚集不易，傳統商業活 動非屬活絡，有勘驗筆錄、相片、土地複丈成果圖、GOOGLE 位置圖可稽（本院卷第22至24頁、51及57頁）。惟依上開照 片及GOOGLE位置圖，系爭土地上鐵皮屋林立，原告主張系爭 土地因鄰近市區，交通便利，附近復有環河快速道路，吸引 中小企業前來租用廠房使用等語，並提出判決書4份為證（ 詳原證9），益徵系爭土地確有經濟利用價值。至原告主張 因被告於系爭土地上搭建鐵皮屋供商業使用，致94年間為稅 捐稽徵處發現後，將原先地價稅之農業用土地改按一般稅率 課徵，雖提出台北縣政府稅捐稽徵處函及地價稅表格（詳原 證7、8）為證，惟依不當得利之法則請求返還不當得利，以 無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其 得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人 所受損害若干為準，是考量被告應返還之不當得利，仍應以 所受租金利益為度。爰審酌上開土地之位置，工商業繁榮之 程度、經濟價值及被告所受利益等一切情狀，及現今社會經
濟發展狀況，認系爭土地應按基地申報地價年息8%計算租金 為適當。即本件原告請求被告返還自95年12月17日起至100 年12月18日止（即起訴前5年）相當於租金之利得162萬5,0 88元（(414.17+343.8)*5,360*8%*5=1,625,088），及自101 年7月12日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息； 併自100年12月19日起至返還占用土地之日止，按月還返相 當於租金之利得2萬7,085元（(414.17+343.8)*5,360*8%/12 =27,085），為有理由，應予准許；逾此部分請求則屬過巨 ，應予駁回。
七、綜上所述，原告本於民法第767條規定請求被告應將坐落系 爭土地上如附圖所示A部分（面積414.17平方公尺）及B部分 （面積343.8平方公尺）地上物拆除，將該部分土地返還予 原告。本於民法第179條不當得利法律關係，請求被告給付 162 萬5,088元，及自101年7月12日起至清償日止，按年息 5%計算之法定遲延利息；併自100年12月19日起至返還占用 土地之日止，按月還返相當於租金之利得2萬7,085元，為有 理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額 宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應 併駁回。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均 毋庸再予一一審酌。
結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 9 月 13 日
民事第一庭 法 官 黃信滿
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 9 月 13 日
書記官 莊琬婷