臺灣彰化地方法院民事判決 100年度簡上字第118號
上 訴 人 林寶蓮
訴訟代理人 呂文達
被上訴人 御善家不動產經紀有限公司
法定代理人 黃炳文
訴訟代理人 王錫章
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國100年8月
23日本院彰化簡易庭100年度彰簡字第237號第一審判決提起上訴
，本院於民國101年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)被上訴人為永慶不動產彰化和美加盟店，前於民國100年3月 3日與上訴人簽立「銷售同意書」及「委託事項變更契約書 」（當時被上訴人借用興城不動產經紀有限公司之名義）， 受託居間就上訴人所有坐落彰化縣和美鎮○○○段塗厝厝小 段352號土地及其上同段58號即門牌彰化縣和美鎮○○路○段 420號建物提供買賣仲介服務，上訴人委託銷售該不動產之 價額原為新台幣650萬元，後變更上訴人實拿500萬元。嗣上 開不動產透過原告之居間仲介，尋得買主即原審另一被告林 淑惠願以560萬元承買，買賣雙方乃於100年4月1日簽立不動 產買賣契約書。依該買賣契約書第12條第5項約定，上訴人 應給付被上訴人之仲介費用，由買方林淑惠自買賣價款60萬 元中扣除相關費用後給付被上訴人，詎上訴人尚欠30萬元未 為給付，竟以不動產買賣存有爭議為由，而與買方林淑惠互 推責任。查上訴人出售上開不動產已實拿500萬元，被上訴 人又已退還其辦理自用住宅結稅款10萬元，並代墊土地及建 物鑑測等費用31,300元、土地增值稅172,500元、補貼利息 990元共304,801元。倘本件買賣有瑕疵擔保責任，依法應由 賣方之上訴人負擔，被上訴人僅為仲介公司，實無代賣方負 瑕疵擔保責任之理。被上訴人並未拋棄對上訴人之服務報酬 請求權，如不得請求上訴人服務報酬，則於本件買賣之居間 促成，形同作白工，並變相將瑕疵擔保責任轉由被上訴人全 部負擔，顯不符法理。
(二)依不動產買賣契約書第12條第5款約定，買賣價差之60萬元 用於支付本案之一般稅率土地增值稅款495,223元、土地及 建物鑑界費25,180元、地價稅與房屋稅之補貼817元後，餘
款78,780元為被上訴人之仲介費。嗣被上訴人與上訴人協調 申請用自用住宅稅率課徵土地增值稅，結果土地增值稅款減 為138,453元。因買賣價差60萬元扣除土地增值稅款138,453 元、土地及建物鑑界費25,180元、地價稅與房屋稅之補貼81 7元後，餘款為435,550元，如全部作為仲介費，則被上訴人 收取之仲介費即超過最高6%（金額為336,000元，）之限制 ，故被上訴人才退還仲介費10萬元於上訴人。此10萬元既為 仲介費，理應歸還被上訴人。上訴人雖主張用自用住宅稅率 課徵土地增值稅須給付其10萬元，以補償爾後終生無法再申 請之損失。但實際上土地稅法第34條修正條文，已放寬自用 住宅優惠稅率一生一次之限制，增訂一生一屋優惠規定，並 於99年1月1日正式生效適用。
(三)本件成交價為560萬元，上訴人（賣方）實拿510萬元，買方 又因土地短少27平方公尺之瑕疵而扣除30萬元，故被上訴人 只取得20萬元。於扣除土地增值稅款138,453元、土地及建 物鑑界費25,180元、地價稅與房屋稅之補貼817元後，被上 訴人僅從賣方實拿仲介費35,550元（200,000－138,453－25 ,180－817＝35,550）。再加上從買方取得之仲介費58,000 元，合計被上訴人實際收取之仲介費為93,550元（35,550＋ 58,000＝93,550），並未超過仲介費最高6%之限制。是以， 上訴人必須將不當得利款項10萬元歸還被上訴人。至於瑕疵 擔保責任，依不動產買賣契約書第8條約定，本即為賣方之 上訴人所應負擔，且實際之土地坪數須經鑑界才能得知，非 被上訴人可以事先查證。上訴人拒絕物之瑕疵擔保責任，將 之轉嫁於為仲介之被上訴人，顯於法不合等語。(四)爰依居間之契約關係，請求上訴人給付服務報酬30萬元等語 ，求為判決上訴人應給付30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、上訴人則辯稱：
(一)被上訴人退還上訴人之10萬元，係被上訴人辦理後，表示有 賺錢，而給與上訴人，非上訴人強迫其退款。又該10萬元係 被上訴人依不動產買賣契約書第12條第9款約定：「若適用 第四款核課增值稅，賣方取回新台幣壹拾萬元正」，所給付 於上訴人。該條款係因被上訴人要求上訴人配合其將出賣之 土地變更為自用住宅用地，以降低土地增值稅款，俾其依契 約書第12條第5款所定買賣差價60萬元支付土地增值稅、土 地鑑界費、仲介費、地價稅等費用後，可獲取更高之報酬。 但上訴人認為土地稅法第34條規定，土地所有權人以自用住 宅用地優惠稅率計課土地增值稅者，一生只能享受一次，倘 若配合其將本案土地變更為自用住宅用地，上訴人將受有爾
後終生無法再以自用住宅用地優惠稅率計課土地增值稅之損 失，被上訴人為補償上訴人此損失，而有此約定。足見不動 產買賣契約書第12條第9款所定由上訴人取回之10萬元，與 同條第5款所定上訴人實際取得土地買賣價金500萬元並不相 同。原判決未察，竟判命上訴人應給付被上訴人10萬元以及 利息並訴訟費用，實已違反不動產買賣契約書之約定，應予 廢棄。
(二)內政部訂定之「不動產經紀業報酬計收標準」，有如下規定 ：「一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買 賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動 產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。二、前述報酬 標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率 ，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂 定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之 行為。…」。據此，仲介費僅有上限，並無下限。被上訴人 既已獲得194,367元之服務報酬，實無權也無理由再向買賣 雙方請求任何服務報酬。上訴人取得之10萬元，乃被上訴人 補償上訴人之損失，非不當利益所得。被上訴人不斷興訟， 實屬違法、無理，其訴應予駁回等語。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應 給付被上訴人100,000元，及自100年6月21日起，至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，駁回被上訴人其餘請求，被 上訴人勝訴部分並依職權宣告假執行。上訴人就其敗訴部分 提起上訴，並聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。( 二)廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人就其敗 訴部分未聲明不服（此部分業已確定），對於上訴人之上訴 ，則答辯聲明駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：
(一)被上訴人為永慶不動產彰化和美加盟店，受上訴人林寶蓮委 託居間，就其所有坐落彰化縣和美鎮○○○段塗厝厝小段35 2地號土地，及其上同段58建號即門牌號碼彰化縣和美鎮○ ○路○段420號建物等不動產提供買賣仲介服務，兩造乃於10 0年3月3日簽立「銷售同意書」及「委託事項變更契約書」 （當時被上訴人借用興城不動產經紀有限公司名義），上訴 人原以650萬元委託被上訴人銷售上開不動產，嗣變更委託 價額為上訴人實拿500萬元。
(二)經被上訴人居間仲介，尋得買主林淑惠願意以560萬元承買 ，買賣雙方即於100年4月1日簽立不動產買賣契約書，被上 訴人公司業務員王錫章亦以仲介人之名義在不動產買賣契約 書上簽名。該不動產買賣契約書第12條第4款約定：賣方主
張依自用住宅優惠稅率向稅捐機關申請核課增值稅，但若未 經稅捐機關核准時，賣方同意即以一般稅率開單繳納；同條 第5款約定：賣方實際取得價金新台幣500萬元正，尚存新台 幣60萬元正支付本案土地之土地增值稅、土地鑑界費用及仲 介費、地價稅其買賣中賣方所應負擔之所有稅費；同條第9 款約定：若適用第四款核課增值稅，賣方取回新台幣壹拾萬 元正。
(三)上開價金560萬元，買主林淑惠已給付上訴人500萬元，交付 一紙20萬元支票予被上訴人，由代書鄭惠容交付一紙10萬元 支票予上訴人，餘款30萬元由林淑惠將1紙發票日100年5月3 1日、受款人御善家不動產經紀有限公司、付款人彰化第六 信用合作社、面額30萬元之支票交由訴外人鄭惠容代書暫為 保管，另本件買賣之鑑測費、利息補貼及土地增值稅各為25 ,180元、817元、138,453元，合計164,450元，業由被上訴 人繳付。該土地增值稅138,453元係經彰化縣地方稅務局以 准按自用住宅用地稅率核課之金額。
(四)因彰化縣地方稅務局按自用住宅用地稅率核課土地之增值稅 ，故經被上訴人同意退還，由鄭惠容交付前述10萬元支票予 上訴人。
(五)上開兩造不爭執事項，並有銷售同意書、委託事項變更契約 書、不動產買賣契約書、支票及土地增值稅繳款書等件附卷 可稽，應認為真正。
五、惟被上訴人主張上訴人尚欠其仲介費30萬元未付一節，為上 訴人所否認，並以前詞置辯。查被上訴仲介之本件不動產買 賣，其價金為560萬元，上訴人（賣方）實拿其中500萬元， 已由買方林淑惠給付，其餘60萬元用以支付本件買賣土地之 土地增值稅、土地鑑界費用、仲介費及賣方所應負擔之所有 稅費，嗣因土地增值稅按自用住宅用地稅率核課，被上訴人 除實際支付本件買賣鑑測費、利息補貼及土地增值稅各25,1 80元、817元、138,453元合計為164,450元外，並因此退還 10萬元於上訴人等情，均已如兩造不爭執事項所述。據此， 並稽諸不動產買賣契約書第12條第5款約定，上開買賣價差 60萬元於扣除土地增值稅、土地鑑界費用及賣方所應負擔之 所有稅費後，被上訴人可取得之仲介費固為435,550元（600 ,000－164,450＝435,550。但此金額超過仲介費最高6%之限 制），且上訴人因被上訴人退還10萬元，其實際取得之金額 成為510萬元（5,000,000＋100,000＝5,100,000），亦已超 過不動產買賣契約書第12條第5款所定之500萬元無訛。惟被 上訴人既與上訴人於不動產買賣契約書第12條第9款另行約 定：「若適用第四款（即賣方主張依自用住宅優惠稅率向稅
捐機關申請核課增值稅）核課增值稅，賣方取回10萬元」， 即上訴人出賣之土地若從一般稅率改按自用住宅用地稅率核 課土地增值稅，可從因此所減少之稅款中向被上訴人取回10 萬元。而後來上訴人出賣土地之增值稅按自用住宅用地稅率 核課結果，也從495,223元減為138,453元，此為兩造所不爭 。則上訴人實際取得之金額510萬元，雖超過500萬元，但其 多得之10萬元乃基於上開兩造另行約定之條款而來，自不受 原定實拿500萬元之限制。又其餘之買賣價金50萬元（5,600 ,000－5,100,000＝500,000），雖因其中30萬元由代書鄭惠 容保管，致被上訴人於支付上述買賣鑑測費、利息補貼及土 地增值稅合計164,450元後，其從上訴人（賣方）所取得之 仲介費僅有35,550元（500,000－300,000－164,450＝35,55 0），連同其從買方林淑惠所取得之仲介費58,000元合計僅 為93,550元（35,550＋58,000＝93,550），而未達仲介費為 6% 之上限（價金560萬元之6%為336,000元）。然此係因其 與買方林淑惠另行約定該30萬元互為找補之故，此觀卷附FI 0000000號支票（面額30萬元、付款人彰化第六信用合作社 、受款人御善家不動產經紀有限公司）下方記載：「本張支 票暫由鄭惠容代為保管，待本宗買賣土地和美塗厝厝段小段 352及352-3地號鑑界完成，且土地面積無誤時，再轉由仲介 公司收訖。若面積有誤時，則由仲介公司與買方林淑惠互為 找補，依買賣總價額換算土地面積（建物不計算之）。」等 語，並蓋有被上訴人公司及其承辦人王錫章之印章甚明。綜 上所述，上訴人超過原定實拿500萬元所多出之10萬元，係 基於兩造另行之約定而取得，並非不當得利，實無再作為仲 介費返還被上訴人之理。其餘作為仲介費之30萬元，乃由代 書鄭惠容所保管，且被上訴人與買方林淑惠亦有互為找補之 約定，上訴人並未取得該30萬元，自難認上訴人積欠被上訴 人30萬元未付。至於被上訴人主張上訴人出賣之土地面積有 短少之瑕疵，更與上訴人是否積欠被上訴人仲介費未付無關 。是被上訴人主張上訴人尚欠其仲介費30萬元未付一節，不 足憑採，無從信為實在。
六、從而，被上訴人依居間之契約關係，請求上訴人給付服務報 酬30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按週 年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴 人給付被上訴人100,000元，及自100年6月21日起，至清償 日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權為假執行之宣告 ，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為有理由，自應由本院將原判決此部分予以廢棄改判如 主文第2項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文所示。中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 廖國佑
法 官 李言孫
法 官 陳弘仁
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
書記官 林怡吟
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網