臺灣屏東地方法院民事判決 100年度訴字第284號
原 告 徐榮貞
訴訟代理人 陳純青律師
被 告 潘健章
潘顯鳯
潘顯源
潘美枝
潘聰敏
涂潘玉惠
潘淳子
林潘玉振
上8人共同
訴訟代理人 陳世明律師
複代理人 林朋助律師
被 告 潘碧華
（應受送達處所不明）
潘昱如
潘德山
潘松興
潘中明
潘淑蘭
潘謝阿綿
潘顯明
潘蓉
潘文玉
潘榮昌
潘已招
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101 年9 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追 加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第2 款、第5 款定有明文。本件原告起訴原僅 請求被告潘聰敏拆屋（建物及墳墓）還地，嗣於訴訟繫屬中 ，追加其餘被告為當事人，請求全體被告拆除地上之建物及 墳墓，並依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告潘聰
敏給付相當於租金之不當利益。原告所提追加之訴係以被告 潘聰敏無權占用土地為其基礎事實，且全體被告均係地上建 物及墳墓之事實上處分權人為論據，則訴訟標的之法律關係 對於全體事實上處分權人即有合一確定之必要，原告前後所 為請求之主張在社會生活上可認為有關連性，原訴之訴訟及 證據資料在審理時復得加以利用，俾求可在同一程序得加以 解決，以避免重複審理，統一解決紛爭，揆諸上開法條規定 ，原告所為訴之追加，核無不合，應予准許。
二、本件被告潘碧華、潘昱如、潘中明、潘淑蘭、潘謝阿綿、潘 顯明、潘蓉、潘文玉、潘已招經合法通知，均未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原 告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：坐落屏東縣內埔鄉○○段31地號（重測前為老埤 段409-1 地號）、同段31-2地號及同段32地號（重測前為老 埤段408-1 地號）3 筆土地（下稱系爭土地），經法院於民 國99年間拍賣結果，由伊與訴外人范盛楠於99年12月8 日得 標共同買受，99年12月24日取得權利移轉證書，並於100 年 1 月3 日登記為伊與范盛楠共有（所有權應有部分各1/2 ） 。詎被告潘聰敏無權占用系爭土地，且被告均係系爭土地上 如附圖所示編號A 部分面積198.84平方公尺上覆鐵皮磚造房 屋、編號B 部分面積39.49 平方公尺鐵皮浪板架房屋、編號 C 部分面積105.12平方公尺磚造房屋、編號D 部分面積21.8 5 平方公尺增建房屋及編號E 部分面積39.5平方公尺墳墓之 事實上處分權人，卻設置上開之建物及墳墓，已然侵害伊之 所有權。被告潘聰敏、潘健章、潘顯鳯、潘顯源、潘美枝、 涂潘玉惠、潘淳子、林潘玉振雖稱系爭土地係其等之被繼承 人潘榮田（已於91年3 月23日歿）向台鳳股份有限公司（下 稱台鳳公司）承租而來，台鳳公司曾訴請潘榮田交還系爭土 地，惟經本院以88年度訴字第443 號判決敗訴，判決理由認 定租約性質為耕地三七五租約，租賃關係仍然存續，依89年 5 月5 日修正施行前之民法第425 條規定，租賃契約對伊仍 繼續存在云云，惟伊不受潘榮田與台鳳公司間訴訟結果或判 決理由之拘束，且潘榮田並未自任耕作，系爭土地其中之32 地號土地亦非耕地，潘榮田與台鳳公司間之租約並無適用耕 地三七五減租條例之餘地。台鳳公司於租約屆滿後，既曾訴 請潘榮田交還土地，收回土地之意思甚明，應有終止租約之 效果。況且，台鳳公司曾將系爭土地信託陳培道與生寶資產 管理有限公司（下稱生寶公司），陳培道與生寶公司亦曾於 99年11月8 日與潘榮田之繼承人成立本院99年度訴字第143 號訴訟上和解，約定被告潘聰敏應於100 年3 月1 日前付清
買賣價金，否則潘榮田之繼承人應將系爭土地上之建物拆除 並交還土地，然被告潘聰敏未依約履行，潘榮田之繼承人即 負有交還土地之義務，不得再主張租賃契約對伊繼續存在。 退步言之，縱認為潘榮田與台鳳公司間仍有不定期租賃關係 存在，惟伊係於民法第425 條修正施行後，始受讓系爭土地 ，仍有修正後民法第425 條第2 項規定之適用，伊仍不受該 租賃契約之拘束，何況伊已取得范盛楠之同意，以書狀當庭 向潘榮田之繼承人表示終止租約，被告再無占用系爭土地之 正當權源。為此，依民法第767 條第1 項及第821 條之規定 ，請求被告拆除地上物並交還土地。再者，被告潘聰敏占用 系爭土地，獲有相當於租金之不當利益，伊亦得依民法第18 4 條及第179 條之規定，請求被告潘聰敏自伊取得系爭土地 之日起至交還土地之日止，按月給付賠償金新臺幣（下同） 2 萬7,174 元等語，並聲明：⑴被告應將坐落屏東縣內埔鄉 ○○段32地號土地上如附圖所示編號A 部分面積198.84平方 公尺之上覆鐵皮磚造房屋、編號B 部分面積39.49 平方公尺 之鐵皮浪板架房屋、編號C 部分面積105.12平方公尺之磚造 房屋、編號D 部分面積21.85 平方公尺之增建房屋及同段31 -2地號土地上如附圖所示編號E 部分面積39.5平方公尺之墳 墓除去，被告潘聰敏並應將上開二筆土地及同段31地號土地 返還原告及其他共有人全體。⑵被告潘聰敏應自99年12月24 日起至交還上項土地之日止，按月給付原告2 萬7,174 元。 ⑶願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告潘聰敏、潘健章、潘顯鳯、潘顯源、潘美枝、涂潘玉惠 、潘淳子、林潘玉振、潘德山、潘松興、潘榮昌則以：系爭 土地原係潘榮田向台鳳公司承租，雙方曾訂立書面契約，約 定租賃期間自77年7 月1 日起至79年6 月30日止，惟租約屆 期後，潘榮田仍繼續占用土地，並於83年4 月11日繳納租金 給台鳳公司，其後因台鳳公司拒收租金，以致未再繳納。台 鳳公司固於88年間以租約屆期為由，依物上請求權及租賃物 返還請求權，訴請潘榮田交還土地，惟經本院以88年度訴字 第443 號駁回，台鳳公司雖提起上訴，惟因合意停止訴訟程 序而未續行訴訟，依民事訴訟法第190 規定，視為撤回上訴 ，因而敗訴確定（以下簡稱前案），原告既係系爭土地之受 讓人，應為前案確定判決既判力所及，原告提起本件訴訟， 並不合法。又前案判決理由認定潘榮田與台鳳公司間之租約 屬於耕地三七五租約，租賃關係繼續存在，本件至少有爭點 效之適用，原告亦不得再事爭執。退步言之，縱然認為潘榮 田與台鳳公司間之租約不適用耕地三七五減租條例，惟台鳳 公司於租期屆滿後，不為反對之表示，仍收受潘榮田繳納之
租金，依法仍有不定期租賃關係存在。再者，潘榮田之繼承 人與系爭土地之信託人陳培道及生寶公司雖有成立訴訟上和 解，惟潘榮田之繼承人並未拋棄租賃權，且因陳培道及生寶 公司未配合潘聰敏辦理系爭土地之抵押貸款，以致潘聰敏無 法給付買受系爭土地之價金，系爭土地甚至遭法院拍賣而由 原告拍定取得，潘榮田之繼承人並無依約交還土地之義務。 因此，潘聰敏、潘健章、潘顯鳯、潘顯源、潘美枝、涂潘玉 惠、潘淳子及林潘玉振因繼承而承受潘榮田與台鳳公司間之 租約，系爭土地雖經讓與原告，依89年5 月5 日修正施行前 之民法第425 條規定，租賃關係對於原告仍繼續存在，其等 有權占用系爭土地等語，資為抗辯，並聲明：⑴原告之訴駁 回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。其餘 被告則經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作任何聲明或陳述。
五、到場之當事人經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點， 結果如下：
㈠系爭土地其中31地號土地於46年間登記為台鳳公司所有，96 年7 月30日信託登記與陳培道，原告及范盛楠於100 年1 月 3 日因拍定登記取得所有權應有部分各1/2 ；其中31-2地號 土地係於92年間自31地號土地分割而來，登記為台鳳公司所 有，96年7 月30日信託登記與陳培道，原告與范盛楠於100 年1 月3 日因拍定登記取得所有權應有部分各1/2 ；其中32 地號土地於46年間登記為台鳳公司所有，96年7 月30日信託 登記與生寶公司，101 年1 月3 日由原告及范盛楠因拍定登 記取得所有權應有部分各1/2 。
㈡潘榮田曾於77年7 月1 日起至79年6 月30日向台鳳公司承租 系爭土地。
㈢潘榮田於83年4 月11日曾繳付系爭土地租金給台鳳公司，當 天繳納之收據備註欄上有記載「82/上到82/下」。 ㈣系爭土地上如附圖所示編號A 、B 、C 、D 之地上物及編號 E 墳墓之事實上處分權人為全體被告。
㈤潘聰敏為系爭土地現占有人。
六、本件爭點：⑴潘榮田與台鳳公司所訂於77年7 月1 日起至79 年6 月30日間之租約是否為耕地三七五租約？如否，應屬於 何種性質之租約？⑵原告拍定取得系爭土地前，潘榮田與台 鳳公司間有無租賃關係存在？⑶原告可否請求被告潘聰敏給 付相當於租金之不當利益？經查：
㈠本件被告雖抗辯原告為系爭土地之受讓人，應為前案確定判 決既判力所及，所提本件訴訟不合法云云，惟按民事訴訟法 第401 條第1 項所稱之繼受人，如其訴訟標的為具對世效力
之物權關係者，依法律行為受讓該訴訟標的物之人，雖應包 括在內，然受讓該訴訟標的物之第三人，倘係信賴不動產登 記者，因受土地法第43條規定之保護，其「既判力之主觀範 圍」，即例外不及於該受讓訴訟標的物之善意第三人，否則 幾與以既判力剝奪第三人合法取得之權利無異（最高法院96 年台抗字第47號裁定意旨參照）。經查，本件原告係經法院 拍賣取得系爭土地，土地登記謄本並無耕地三七五租約之登 記，亦未見載明拍賣公告，衡情，原告並無可能知悉潘榮田 與台鳳公司間之前案訴訟經過及判決結果，依前開裁判意旨 ，原告應不為前案確定判決效力所及，被告此部分抗辯，並 無可採。又被告另稱前案判決理由認定潘榮田與台鳳公司間 之租約屬於耕地三七五租約，租賃關係繼續存在，本件至少 有爭點效之適用，原告不得再事爭執云云，惟按爭點效之適 用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷 非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判 斷等情形始足當之（最高法院99年台上字第1717號判決意旨 參照），然本件當事人與前案之當事人並不相同，自無爭點 效之適用，被告此部分所述，亦無可採。因此，原告既非前 案確定判決既判力所及之人，所提本件訴訟亦不受前案確定 判決理由之拘束，先予敘明。
㈡本件被告雖抗辯潘榮田與台鳳公司所訂租賃期間自77年7 月 1 日起至79年6 月30日之租約屬於耕地三七五租約云云，惟 按承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用 ，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院88年台上 字第1 號判例參照）。經查，重測前老埤段408-1 地號土地 （即32地號土地），自登記為台鳳公司所有時，使用地類別 即編為甲種建築用地，此為兩造所不爭執（本院卷第134 頁 背面），並有土地登記簿為憑（本院卷第110 頁），被告亦 不否認潘榮田承租時，地上已有建物存在，足見潘榮田承租 之重測前老埤段408-1 地號土地並非耕地，自無耕地三七五 減租條例規定之適用。又潘榮田承租之重測前老埤段409-1 地號（即31地號土地，於92年間分割出31-2地號土地），固 屬於農地，惟觀之潘榮田與台鳳公司所訂之租約（參前案卷 附之土地租約書），內容僅約定租賃期間為2 年，每年租金 為3,680 元，期滿經雙方同意得再續訂租約，毫無關於主要 種植作物之約定，承租人亦無庸以實物繳租，雙方更未會同 租約登記，顯然雙方並不重視承租人是否在土地上栽種農作 物以供定期收獲，目的僅在提供土地供承租人使用，實與耕 地三七五租約之特性不符，難認有耕地三七五減租條例規定 之適用，故被告抗辯潘榮田與台鳳公司所訂租約適用耕地三
七五減租條例云云，即無可採。
㈢承前，潘榮田曾於82年12月15日向台鳳公司申請承購系爭土 地，有申請書在卷足稽（本院卷第259-266 頁），此為兩造 所不爭執（本院卷第134 頁背面），該申請書內容略以：「 …潘榮田之先父潘賢自日據時代大正9 年，台鳳公司之前身 台灣拓植株式會社時，即在該場服務至大正13、4 年，該場 移轉台鳳公司後，仍繼續擔任老埤農場場長迄36年，在職期 間試植鳳梨苗圃，成績優良…當時日本前負責人岡崎仁丰先 生為酬謝辛勞，同意建築住宅予現址，並未收租。至先父56 年逝世後，申請人始與貴公司屏東老埤農場訂立租約，並按 期繳納租金迄今…」，可見潘榮田於77年與台鳳公司訂立租 賃契約前已占用系爭土地，則潘榮田承租可供建築使用之32 地號土地，應係為使建物取得基地利用權，當有土地法關於 基地租用規定之適用。次查，潘榮田承租之31地號土地，經 臺灣高等法院高雄分院於前案審理期間至現場履勘，系爭土 地上確有種植鳳梨、芒果樹、龍眼樹、檳榔樹、牧草、仙桃 樹、月桃花等植物，此有勘驗筆錄及照片可憑（參前案二審 卷第64-71 頁），則潘榮田承租他人農地，並於其上耕作， 當亦有土地法關於耕地租用規定之適用。原告雖稱潘榮田並 未自任耕作，並提出照片為據（本院卷第111-113 頁），惟 照片僅係片段景況，不足以反映土地之歷來或全部使用情形 ，況且本院於100 年8 月16日會同兩造至現場履勘，土地上 確有種植鳳梨，有勘驗測量筆錄在卷足稽（本院卷第85-86 頁），自不足以認該筆土地非屬於耕地租用。
㈣按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條定有明文。次按依定有期限之契約租用耕地者，於 契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視 為不定期限繼續契約，土地法第109 條亦有明文。經查，潘 榮田與台鳳公司所訂系爭土地之租約於79年6 月30日屆期後 ，潘榮田仍繼續占用系爭土地，台鳳公司並於83年4 月11日 收取潘榮田繳納之租金，為兩造所不爭（本院卷第134 頁背 面），則潘榮田與台鳳公司間原定有期限之租約，依法即視 為不定期限之租約。原告固稱潘榮田於79年6 月30日租約屆 期後，另與台鳳公司訂有書面之租賃契約，期間自80年7 月 28日起至82年7 月27日，台鳳公司並曾於82年9 月3 日以存 證信函通知潘榮田交還土地，潘榮田於83年4 月11日繳納之 租金係為補繳82年度之租金云云，並提出土地租約書及存證 信函為據（本院卷第267-270 頁），惟遭被告否認該土地租 約書之真正，經查，不論潘榮田與台鳳公司所訂租約係於79
年6 月30日或82年7 月27日屆期，潘榮田均於租賃期限屆滿 後，繼續為租賃物之使用收益，台鳳公司固於82年9 月3 日 以存證信函通知潘榮田交還土地，然仍於83年4 月11日收取 潘榮田繳納之租金，容忍潘榮田占用系爭土地迄88年間始提 起前案訴訟，揆諸上開法條規定，原告此部分所述，並不影 響潘榮田與台鳳公司所訂租約依法視為不定期限租約之效果 ，遑論台鳳公司於前案訴訟係受敗訴確定，故原告主張台鳳 公司訴請潘榮田交還土地，收回土地之意思甚明，應有終止 租約之效果云云，尚屬無憑。
㈤原告雖主張潘榮田之繼承人與系爭土地信託人陳培道及生寶 公司成立本院99年度訴字第143 號訴訟上和解，約定潘聰敏 應於100 年3 月1 日前付清買賣價金，否則潘榮田之繼承人 應將系爭土地上之建物拆除並交還土地，然潘聰敏未依約履 行，潘榮田之繼承人即負有交還土地之義務，不得再主張租 賃契約繼續存在云云，並提出和解筆錄為證（本院卷第81-8 3 頁），惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查，潘榮田之 繼承人與陳培道及生寶公司成立本院99年度訴字第143 號訴 訟上和解時，當時系爭土地已遭台鳳公司之債權人聲請查封 登記，此為兩造所不爭（本院卷第220 頁背面），依強制執 行法第113 條準用同法第51條第2 項規定，債務人就查封物 所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權 人不生效力，則系爭土地之信託人陳培道與生寶公司實際上 無從將系爭土地之所有權移轉登記與潘聰敏，標的物自始陷 於給付不能，潘聰敏自無對待給付之義務，況且該和解筆錄 亦無關於租約之記載，自不能以潘榮田之繼承人與陳培道及 生寶公司未按照和解內容履約，即認為潘榮田之繼承人所承 受與台鳳公司間之上開不定期限租約已生終止之效力，原告 此部分主張，尚無可採。
㈥按89年5 月5 日修正施行前民法第425 條規定：「出租人於 租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對 於受讓人，仍繼續存在」，又民法債編施行前發生之債，除 本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正 施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施 行後之規定，民法債編施行法第1 條亦有明文。經查，潘榮 田向台鳳公司承租之系爭土地於租約屆期後，因默示更新之 效果，依法視為不定期限租賃，台鳳公司訴請潘榮田交還土 地或信託人陳培道與生寶公司嗣後與潘榮田之繼承人成立之 訴訟上和解，均不能認為已生租約終止之效力，已如前述， 則該租約迄原告於99年12月24日取得系爭土地前，仍然存在 ，依上開法條規定，對於受讓系爭土地之原告自然繼續存在
。原告雖稱其於民法第425 條修正施行後，始受讓系爭土地 ，仍有修正後民法第425 條第2 項規定之適用，不受該租賃 契約之拘束云云，惟按基於保護民法債編修正前之既有秩序 ，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約， 無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年 度第2 次民事庭會議決議參照），原告此部分所述，自無足 取。
㈦原告再主張其已取得范盛楠之同意，以書狀當庭向潘榮田之 繼承人表示終止租約，被告再無占用系爭土地之正當權源云 云，惟按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人 不得收回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令 之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金 額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租 賃契約時；依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形 之一時終止之。承租人死亡而無繼承人時。承租人放棄 其耕作權利時。出租人收回自耕時。耕地依法變更其使 用時。違反民法第432 條及第462 條第2 項之規定時。 違反第108 條之規定時。地租積欠達二年之總額時；依第 114 條第3 款及第5 款之規定終止契約時，出租人應於一年 前通知承租人。土地法第103 條、第114 條及第116 條分別 定有明文。經查，系爭土地有土地法關於基地租用及耕地租 用規定之適用，已如前述，本件原告並未能舉證證明所繼受 之不定期限租賃關係有上開土地法規定得收回土地之情事或 潘榮田之繼承人積欠二年以上之租額經催告而不繳納，其所 為終止租約之表示，並不合法，故原告主張租約業經其終止 云云，並無可採。從而，潘榮田之繼承人承受之租賃關係對 於原告仍繼續存在，其等占用系爭土地，即有正當權源，原 告請求潘聰敏給付相當於租金之不當利益，即無可採。七、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項、第821 條、第184 條及第179 條之規定，請求：⑴被告應將坐落屏東縣內埔鄉 ○○段32地號土地上如附圖所示編號A 部分面積198.84平方 公尺之上覆鐵皮磚造房屋、編號B 部分面積39.49 平方公尺 之鐵皮浪板架房屋、編號C 部分面積105.12平方公尺之磚造 房屋、編號D 部分面積21.85 平方公尺之增建房屋及同段31 -2地號土地上如附圖所示編號E 部分面積39.5平方公尺之墳 墓除去，被告潘聰敏並應將上開二筆土地及同段31地號土地 返還原告及其他共有人全體。⑵被告潘聰敏應自99年12月24 日起至交還上項土地之日止，按月給付原告2 萬7,174 元， 為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 ，已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張或陳述，核與判決結果無 影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 9 月 27 日
民事第二庭 法 官 陳威宏
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費用。
中 華 民 國 101 年 9 月 27 日
書記官 許珍滋
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