臺灣士林地方法院民事判決 101年度重訴字第238號
原 告 彭懷瑩
李碧秀
上二人共同
訴訟代理人 陳國雄律師
被 告 陳思明
陳黃珠
上二人共同
訴訟代理人 翁顯杰律師
上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院於民國101 年9
月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告陳思明所有坐落台北市○○區○○段○○段00○00○00 0 ○000 ○地號土地，位居台北市奇岩新社區區段徵收土地 之列，區段徵收作業依法辦竣後，被告陳思明將獲配取得重 新分配後新編之土地持分權利（即抵價地）。職是，原告於 民國95年9 月28日與被告陳思明簽訂土地買賣契約書（下稱 系爭A 買賣契約），以總價新臺幣（下同）7,463 萬8,400 元向被告陳思明買受其於區段徵收作業完成後，依法配售之 新編土地持分權利，原告並分別於95年9 月28日、97年5 月 23日支付第一、二期價款，合計4,478 萬760 元（原告誤載 為4,478 萬3,400 元）予被告陳思明。又被告陳黃珠所有坐 落同上開小段93地號土地，亦位居奇岩新社區區段徵收土地 之列，承諸前述同理，原告復於95年11月13日與被告陳黃珠 簽訂土地買賣契約書（下稱系爭B 買賣契約），以總價2,61 0 萬8,800 元向被告陳黃珠購買其於區段徵收作業完成後， 依法配售之新編土地持分權利，原告並於95年11月13日、99 年9 月7 日付訖全數價金。嗣被告依法配售之新編土地即北 投區三合段57地號土地（面積875.48平方公尺，下稱系爭土 地）持分權利，於101 年4 月23日登記予被告，被告陳思明 、陳黃珠各取得持分70455960 /100000000 、24645377/100 000000，依系爭A 、B 買賣契約約定，被告即負有移轉系爭 土地持分予原告之義務。
㈡詎料，被告前於區段徵收土地作業甫行抽籤配地等階段之際 ，即向台北市北投區調解委員會提出以「拒賣」為由之聲請 調解事，略陳述渠等願依約以所收金額加一倍返還予原告，
並聲明擬解除系爭A 、B 買賣契約云云，然悉遭原告嚴詞拒 卻。經原告數次委請律師代為函催被告遵奉契約履行出賣人 義務，猶未獲被告之善意回應，被告違約之意圖與行徑昭然 若揭。因系爭A 買賣契約第11條、B 買賣契約第10條僅係違 約罰款之約定，並非契約解除保留權之約定，違約之被告依 法無權解除契約，系爭A 、B 買賣契約仍有效存在，故被告 陳思明、陳黃珠應分別依系爭A 買賣契約第10條、系爭B 買 賣契約第9 條約定暨民法第348 條規定，交付並使原告取得 系爭土地持分。退步言，縱認被告解除系爭A 、B 買賣契約 合於兩造約定，然系爭土地市價已上漲數倍之多，被告解除 契約有違誠信原則，應不得為之；況且原告已履行買受人之 義務完畢，此時即無約定解除權之適用。
㈡為此，依土地買賣契約關係及民法第348 條規定，提起本訴 。並聲明：
⒈被告陳思明應將系爭土地所有權權利範圍70455960/1000000 00移轉登記予原告所有，並點交予原告。
⒉被告陳黃珠應將系爭土地所有權權利範圍24645377/1000000 00移轉登記予原告所有，並點交予原告。
二、被告則以：
㈠約定解除權為單獨行為，與契約合意解除為一契約行為，有 所不同，約定解除權發生效力與否，端視有無約定解除原因 存在，既無待他方當事人之承諾，更不因其不為反對而成為 合意解除，且基於契約自由原則，約定解除權之行使非不得 由當事人附加條件或期限。被告係出售將來區段徵收後之土 地權利予原告，兩造定約當時尚未有具體之土地存在，因重 劃時間久遠無法確定，將來變數亦多，為因應將來情勢之變 更，兩造乃於預擬之系爭A 、B 買賣契約中，分別以第11條 、第10條約定事後被告有拒賣之權利，被告應按所收價金加 一倍返還予原告，以充違約賠償金，契約則當然解除，無須 通知。嗣被告陳思明、陳黃珠於100 年10月11日分別寄發北 投奇岩郵局第50號、第49號存證信函予原告，表示拒絕出售 系爭土地並請原告領回加倍之已收價金，然原告拒不領取， 被告陳思明、陳黃珠遂分別將已收價金加一倍即8,956 萬1, 520 元、5,221 萬7,600 元依法提存，各經本院101 年度存 字第446 、447 號提存事件提存在案。而依系爭A 買賣契約 第11條及B 買賣契約第10條約定，契約乃當然解除，且無違 反誠信原則之虞，是原告請求被告移轉登記並點交系爭土地 應有部分予原告，自無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：
㈠被告陳思明為臺北市○○區○○段○○段00○00○000 ○00 0 ○地號土地之共有人，被告陳黃珠亦為上開93地號土地之 共有人；嗣該等土地經區段徵收為臺北市所有，被告陳思明 、陳黃珠獲分配而於101 年4 月23日登記取得新編土地即北 投區三合段57地號土地（即系爭土地）應有部分各70455960 /100000000、24645377 /100000000 。 ㈡原告於95年9 月28日與被告陳思明簽訂系爭A 買賣契約，以 總價7,463 萬8,400 元向其買受於區段徵收作業完成後，依 法配售取得之新編土地持分，原告並分別於95年9 月28日、 97年5 月23日支付第一、二期價款，合計4,478 萬760 元予 被告陳思明。原告另於95年11月13日與被告陳黃珠簽訂系爭 B 買賣契約，以總價2,610 萬8,800 元向其購買於區段徵收 作業完成後，依法配售之新編土地持分權利，原告並於95年 11月13日、99年9 月7 日付訖全數價金。 ㈢系爭A、B買賣契約分別有如下之約款：
⒈乙方（即被告）係臺北市奇岩新社區區段徵收原土地所有權 人（原土地所有權持分詳如附表），乙方願申請分配土地， 並將分配回之土地出售予甲方（即原告）。買賣面積依臺北 市奇岩新社區區段徵收土地所有權人地價補償費歸戶清冊為 準即…坪（被告陳思明部分466.49坪、被告陳黃珠部分163. 18坪）。本件買賣標的物僅指土地部分至於地上建物…之補 償金及清除廢棄物之獎勵補助金全部均歸乙方所得，不包括 在本買賣合約之內，甲方不得有任何之要求。（系爭A 、B 買賣契約第1 條）
⒉分配回之土地所有權登記予乙方（即被告）名義後，立即過 戶予甲方（即原告），移轉登記名義人由甲方自行指定，乙 方絕無異議，並願無條件協同辦理移轉登記…。（系爭A 買 賣契約第10條、系爭B 買賣契約第9 條）
⒊甲方應依約定期限給付價款與乙方，違約時願將所付與乙方 之全部價款，任由乙方沒收，本約即當然解除，無須通知（ 買賣之價款如甲方以票據給付，若經乙方提兌遭退票時，以 違約論），但因歸乙方之原因而違約或致無法完成登記或乙 方拒賣時，乙方應按所收金額加一倍返還與甲方，以充違約 賠償金，本約亦當然解除，無須通知，甲方另如有損害，可 另請求乙方賠償。（系爭A 買賣契約第11條、系爭B 買賣契 約第10條）
㈣被告2 人於100 年4 月21日以兩造系爭A 、B 買賣契約，渠 等提出拒賣，願以所收價金加倍返還解約為由，向臺北市北 投區調解委員會聲請調解，經原告委請律師函覆拒絕。被告 2 人復於100 年10月11日分別寄發北投奇岩郵局第50號、第
49號存證信函予原告，表示拒絕出售系爭土地，並請原告10 日內洽領加倍之已收價金；復於101 年4 月16日委請律師寄 發存證信函（三重忠孝路郵局第139 、140 號）予原告，請 於3 日內洽領加倍之已收價款（金額分別為8,956 萬1,520 元、5,221 萬7,600 元）。
㈤被告陳思明嗣於101 年4 月24日以原告為受取權人、「依土 地買賣契約書第11條返還已收價金44,780,760元之一倍即89 ,561,520元，土地標示：臺北市○○區○○段○○段00○00 ○000○000 地號土地，因拒絕受領返還價金而清償提存」 為原因，提存8,956 萬1,520 元，經本院101 年度存字第44 6 號提存事件提存在案。被告陳黃珠亦於同日以原告為受取 權人、「依土地買賣契約書第10條返還已收價金26,108,800 元之一倍即52,217,600元，土地標示：臺北市○○區○○段 ○○段00地號土地，因拒絕受領返還價金而清償提存」為原 因，提存5,221 萬7,600 元，經本院101 年度存字第447 號 提存事件提存在案。
以上各項，業據原告提出土地買賣契約書2 份、區段徵收土 地所有權人地價補償費歸戶清冊2 份、支票8 紙、價款收付 明細表5 份、土地登記謄本5 份、聲請調解書1 份，以及被 告提出存證信函4 份、提存書2 份等附卷為憑，且為兩造所 不爭執，均堪以認定。
四、得心證之理由：
本件之爭點在於：㈠系爭A 買賣契約第11條及系爭B 買賣契 約第10條約定之性質？㈡被告2 人分別提存上述加倍之已收 價金，系爭A 、B 買賣契約是否均已解除？㈢被告拒絕履行 移轉系爭土地應有部分是否違反誠信原則？
茲論述如下：
㈠系爭A 買賣契約第11條及系爭B 買賣契約第10條之性質應為 附條件之解約條款：
⒈依前揭系爭A 、B 買賣契約第1 條有關買賣標的之敘述及約 定，可知買賣之標的乃被告2 人經區段徵收作業完成後，分 別經配售取得之新編土地應有部分。而因區段徵收涉及行政 作業程序，是於締約時，買賣標的尚未具體存在，僅屬預期 將來可能可得特定之土地應有部分，尚須經被告配合區段徵 收程序而為一定之作為，始有終局完成契約目的之可能。再 者，區段徵收之行政程序繁瑣，並涉及參與原土地所有權人 人數多寡、配合度高低、都市計畫內容等等不確定之因素， 自非短期內可得完成，衡情，自有發生各種情事變更之可能 。亦因此，此類涉及將來之物之買賣，當事人慮及可能發生 情事變更狀況，而有不同於典型現物買賣契約之約款者，應
屬合理可期，本於契約自由原則，亦當予以尊重。 ⒉系爭A 買賣契約第11條及系爭B 買賣契約第10條均有明文： 「甲方應依約定期限給付價款與乙方，違約時願將所付與乙 方之全部價款，任由乙方沒收，本約即當然解除，無須通知 （買賣之價款如甲方以票據給付，若經乙方提兌遭退票時， 以違約論），但因歸乙方之原因而違約或致無法完成登記或 乙方拒賣時，乙方應按所收金額加一倍返還與甲方，以充違 約賠償金，本約亦當然解除，無須通知，甲方另如有損害， 可另請求乙方賠償。」之內容。依契約文義觀之，後段「本 約亦當然解除，無須通知甲方」之原因，係將「因歸乙方之 原因而違約或致無法完成登記」或「乙方拒賣」予以併列， 解釋上，「乙方拒賣」既單獨另列，當非屬前文「因歸乙方 之原因而違約」所涵攝。又本條後段既約定「本約亦當然解 除，無須通知甲方」，已特別明文「無須通知甲方」，解釋 上，自無庸另為解除契約之意思表示，而當然發生契約解除 之效果。綜合後段文義內容，應指於有「因歸乙方之原因而 違約」或「因歸乙方之原因致無法完成登記」，或「乙方拒 賣」之情形時，合於「乙方應按所收金額加一倍返還甲方， 以充違約賠償金」之條件時，即發生契約當然解除之法律效 果。同理，本條前段明文「甲方…，違約時願將所付與乙方 之全部價款，任由乙方沒收，本約即當然解除，無須通知( …) 」之內容，倘甲方即買方不願繼續履約，而通知賣方同 意由其沒收已給付之全部價金時，即令賣方沒收已付價金之 條件成就，契約亦當然發生解除之效果。而依本條約定，有 關買方拒買或賣方拒賣之情形，分別以令對方沒收價金，或 加倍返還已付價金為契約當然解約之條件，買賣雙方權利義 務對等，亦無權義失衡不公之問題。應屬雙方因應締約後情 勢環境變化而為之特別約定，其性質當屬附條件之解約條款 ，倘所附條件成就，即發生契約當然解除之法律效果。 ㈡系爭A 、B 買賣契約均已解除：
⒈查被告2 人分別以存證信函、委請律師發函表明拒賣系爭土 地，請原告領回加倍之已收價金，因原告拒絕受領，被告陳 思明以本院101 年度存字第446 號提存事件提存8,956 萬1, 520 元，被告陳黃珠以本院101 年度存字第447 號提存事件 提存5,221 萬7,600 元等情，業如上述。而被告2 人分別提 存之金額確為原告已付價金加倍之金額，亦為原告所不爭執 。顯已合於前揭系爭A 買賣契約第11條、系爭B 買賣契約第 10條後段之規定，因被告2 人拒賣，並解約條件成就，系爭 A 、B 買賣契約自均已發生解除之效果。
⒉原告雖主張原告已履行買受人之義務完畢，已無約定解除權
之適用等語，並援引最高法院77年度台上字第112 號判決為 據。惟按上述最高法院判決要旨係謂「約定已定金為保留契 約解除權者，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約，定金 收受人亦得加倍返還定金，以解除契約，惟此解除契約須於 對方著手履行前為之，對方已著手履行時，則不得再為此項 解除。」，乃指解約定金之情形。而本件系爭A 買賣契約第 11條及系爭B 買賣契約第10條之性質業已析述如上，並非屬 於「解約定金」約定之性質，與上述判決要旨所指情形不同 ，自無該要旨之適用，原告此部分主張自非可採。 ㈢本件被告2人並無違反誠信原則之情事：
⒈原告另主張系爭土地市價已上漲數倍之多，被告解約違反誠 信原則云云，並援引最高法院70年度台上字第3738號、96年 度台上字第1394號判決為據。被告則否認有違反誠信原則之 情事。按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法 第148 條第2 項定有明文。查在私法領域內，當事人依其意 思所形成之權利義務關係，基於契約自由原則，權利人雖得 自由決定如何行使其基於契約所取得之權利，惟權利人就其 已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為 造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為倘其履行 權利人所告知之義務，權利人即不欲行使其權利，如斟酌權 利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情 況及其他一切因素，認為權利人在義務人履行其所告知之義 務後忽又出而行使權利，足以令義務人陷入窘境，有違事件 之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之法律倫理 （權利失效）原則，應認此際權利人所行使之權利有違誠信 原則，而不能發生應有之效果，此有最高法院100 年台上第 1728號判決要旨可資參酌。而最高法院96年台上字第1394號 判決要旨則謂：該條所稱「權利之行使」，當涵攝因契約所 約定保留之解除權在內，是當事人於訂立契約時，縱有約定 保留之解除權，於行使該解除權時，亦非不得依此誠信原則 予以檢驗。倘行使該解除權，於自己所得利益極少，而他人 因該解除權之行使所受之損害甚大者，即非不得視為有違誠 信原則而不得為之，此乃權利社會化基本內涵所必然之解釋 。
⒉經核，本件兩造締約時，買賣標的尚未具體存在，僅屬預期 將來可能可得特定之土地應有部分，慮及履行期間存有各種 不確定因素，為因應締約後情勢環境可能之變化，故系爭A 、B 買賣契約定有上揭附條件之解約條款，業如上述。而本 件兩造締約時間分別係95年9 月、11月間，被告係101 年4 月23日取得系爭土地應有部分，亦如上述。以被告2 人於10
0 年4 月21日即以拒賣、願加倍返還價金為由聲請調解，同 年10月11日亦寄發存證信函予原告表示拒賣，請原告洽領加 倍已收價金等情觀之，被告2 人並無任何行為表徵，足令原 告信賴渠等無拒賣之可能；況被告2 人業已提存加倍返還已 收價金以為違約賠償，亦無足令原告陷入窘境可言。況且， 系爭A 買賣契約第11條、系爭B 買賣契約第10條後段，除以 已收價金一倍給付原告充為違約賠償金外，同條款之末，另 有「甲方（即買方）另如有損害，可另請求乙方賠償。」之 約定，倘解約條件成就、發生解約效果，原告得以證明其另 有其他損害時，亦非不得另行請求被告賠償之。再者，如以 原告所給付之價金全額，自兩造締約之日起，按法定利率年 息百分之5 之標準，計算至101 年4 月24日被告提存之日止 ，利息金額各約為1,250 萬2,033 元（系爭A 買賣契約）、 712 萬5,527 元（系爭B 買賣契約）。而已付價金一倍之違 約賠償4,478 萬760 元、2,610 萬8,800 元，分別約為上述 從寬計算之利息之3.6 倍之數，已為相當之賠償；況原告倘 有其他損害，亦得另行請求賠償。兩相權衡，系爭A 、B 買 賣契約解除，被告2 人所得利益、原告所受損害，參諸前揭 說明，實難認本件被告2 人有何違背誠信原則之情事。至於 原告另援引最高法院70年度台上字第3738號判決要旨部分， 經查，該事件之出賣人業已交付買賣標的之占有予買受人， 並將辦理移轉登記之文件共同委託代書，提出登記申請書於 地政機關，與本件系爭A 、B 買賣契約之履行情形不同，自 難比附援引適用之，附此敘明。承上，原告主張被告2 人違 反誠信原則云云，亦非可採。
五、從而，原告本於土地買賣契約關係及民法第348 條規定，請 求被告陳思明、陳黃珠分別將系爭土地權利範圍70455960/1 00000000、24645377/100000000移轉登記予原告所有，並點 交予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 9 日
書記官 吳昀蔚