臺灣士林地方法院民事判決 100年度重訴字第297號
原 告 蘇麗婉
訴訟代理人 黃啟逢律師
複代理人 劉建汎
被 告 王同乾
訴訟代理人 王瀚興律師
上列當事人間返還價金事件，本院於民國101 年9 月13日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟伍佰貳拾萬元，及自民國一百年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍佰零柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟伍佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊於民國100 年1 月24日與被告簽訂房屋買賣契約（下稱系 爭買賣契約），以新台幣（下同）1,520 萬元向被告購買坐 落台北市○○區○○段0 ○段000 ○00000 地號土地及其上 1934 建 號、門牌台北市○○○路0 段000 巷0 號6 樓房屋 （下稱系爭土地、房屋，合稱系爭房地）；簽約時被告並另 簽立不動產標的物現況說明書，其中第26項「建築改良物是 否有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」，被告係勾選「否 」；然系爭房地過戶予伊後，伊進行屋內裝潢工程，拆除原 有裝潢時，卻發現有鋼筋外露及水泥塊大量剝落情形，與上 述標的物現況說明書第26項內容不符，被告顯係隱瞞交易重 要訊息。經伊委託台北市土木技師公會就系爭房屋進行高氯 離子混凝土結構物安全鑑定，技師何昆龍於100 年5 月31日 出具鑑定報告，關於水溶性氯離子含量測試結果，系爭房屋 平均氯離子含量為1.56 kg/m3，顯然已超過鋼筋混凝土中最 大水溶性氯離子含量0.3kg/m3之規定，可知系爭房屋屬於高 氯離子含量混凝土建築物，即俗稱之海砂屋，耐久性存有疑 慮，且混凝土平均強度降低至設計值65﹪，因長期加速鋼筋 鏽蝕造成混凝土剝落，損害房屋結構體縮短房屋壽命，影響 居住安全。
㈡依本院囑託台北市結構工程工業技師公會於101 年7 月26日 所作成之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）之鑑定結果，系 爭房屋因氯離子含量已影響房屋結構安全，一般人最常在之 客廳氯離子含量已高達3.572kg/m3，全體平均值也達
0.972kg/ m3 ，如伊一家人入住，如何保障生命安全？且客 廳樓板氯離子含量超標最為嚴重，伊係購買系爭房屋全部， 焉有為安全顧慮而捨客廳不用之理？既然客廳樓板之現況已 影響居住安全，是除足以減少系爭房屋供住宅使用之通常效 用及契約所預定之效用外，已具有減損其流通性及減少其交 易價值之瑕疵存在，被告應負物之瑕疵擔保責任，伊自得解 除系爭買賣契約，且無顯失公平之情形。伊遂於100 年5 月 23日委請律師發函予被告，以系爭房屋瑕疵為由，表示解除 系爭買賣契約及請求減少價金之意思，被告於100 年5 月24 日收受該函件，是系爭買賣契約已合法解除，爰先位請求被 告返還伊買賣價金1,520 萬元暨自100 年5 月24日起算之法 定利息。
㈢又，如認系爭買賣契約無法解除，因系爭房屋存有上述瑕疵 ，其價值減損，伊先以30﹪為價值減損率，備位請求被告返 還伊因價金減少所受之不當得利即溢領之價金456 萬元（ 15, 200,000 ×30﹪=4,560,000）。 ㈣為此，依解除契約回復原狀、不當得利之法律關係，提起本 件訴訟。並聲明：
⒈先位部分：
⑴被告應給付原告1,520 萬元及自100 年5 月24日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位部分：
⑴被告應給付原告456 萬元及自100 年5 月24日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告主張系爭房屋鋼筋脫落或水泥塊剝落等情，是否係因原 告所延請之裝潢工人施工不當或其他因素所致，尚非無疑， 縱令該等瑕疵為交屋時已存在，然該等瑕疵既處於牆內與樑 柱內部之隱密處所，伊亦無從知悉，伊並無任何故意不告知 瑕疵與交易重要訊息之惡意。而伊簽立之系爭房屋不動產現 況說明書第17項並未勾選，未做氯離子含量檢測，為兩造所 共知，則原告於系爭房屋可能存在氯離子含量偏高之情形下 ，仍未為檢測，難謂無任何重大過失；況且，系爭房屋建成 已有30餘年歷史，鋼筋脫落或水泥塊脫落多有所在，應為原 告所知悉，原告父母居住於大同區，對於系爭房屋是否有海 砂屋情形應有所瞭解與探查之機會，故本件有民法第355 條 所指原告知悉系爭房屋有瑕疵，而使被告免責之事由。 ㈡依系爭鑑定報告之鑑定結果，系爭房屋修復費用僅為95萬7,
648 元，尚不及系爭房地售價1,520 萬元之1/15，兩者相距 甚大。再者，據系爭鑑定報告呈現之系爭房屋狀況，原告未 經伊同意便將系爭房屋隔間及衛浴設備等全面打除拆毀，形 同廢墟，顯然逾越一般鑑定鑽探氯離子樣本僅鑽數孔之所需 ，倘原告主張解除系爭買賣契約，要求伊返還系爭房地全數 買賣價金，系爭房屋復未回復原狀，恐令伊受到鉅額損害， 如此伊所受價金及房屋損害將大於原告所受房屋瑕疵之損害 ；又，檢測報告所得之數據僅得分析氯離子含量，無法對整 棟建築物結構或使用安全加以客觀判斷其影響程度，必須對 整棟建築物做整體試驗分析，方能綜合判斷其安全性，既然 系爭鑑定報告認定「本標的物僅為結構物一戶，無法代表整 座建築物全體狀況」等語，顯見不能僅憑系爭房屋氯離子含 量較高即認定系爭房屋有安全上之顧慮而須解除契約。故原 告主張解除系爭買賣契約，對伊顯失公平，不應准許。 ㈢另，系爭鑑定報告並未指出系爭房屋在正常合理用途上對住 戶生命、身體、財產有嚴重之影響，或有結構性之裂縫，不 可修復或施以必要結構補強等情形，更指出系爭房屋受損部 分可做結構修復及補強，氯離子含量過高可採用防蝕工法處 理，延緩鋼筋鏽蝕速度，可知系爭房屋瑕疵並非不能修復， 亦無價值減損，故原告主張減少價金有失公允，乃屬無理。 而縱認原告得請求減少價金，亦應由原告提出相關不動產估 價鑑定報告，鑑定相關房屋減損價值狀況，以明減少價金多 寡為當。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、經核：
㈠原告於100 年1 月24日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購 買系爭房地，總價金為1,520 萬元，被告已將系爭房地所有 權移轉登記予原告，並點交完畢，原告亦陸續於100 年1 月 24日、同年1 月29日、同年2 月10日、同年3 月31日給付全 部買賣價金完畢。
㈡系爭房屋於70年6 月竣工，屬於全棟地下1 層、地上7 層鋼 筋混凝土建築物中之一戶。被告就系爭房屋簽有不動產標的 物現況說明書，其中第17項「是否曾經做過氯離子含量檢測 」、第26項「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝 落之情事」，均係勾選「否」，於系爭買賣契約簽訂時已交 予原告閱覽後簽名確認。
㈢原告於100 年5 月23日委託律師發函向被告表示解除系爭買 賣契約及請求減少價金之意思，經被告於100 年5 月24日收
受送達。
㈣本院囑託台北市結構工程工業技師公會，就系爭房屋進行有 關硬固混凝土氯離子含量等之相關鑑定，該會於101 年7 月 26日作成之鑑定報告書（即系爭鑑定報告）載有下列鑑定結 果：
⒈鑑定標的物之硬固混凝土氯離子含量，經委託厚昇工程顧問 有限公司分別於標的物前、中、後段之梁側及客廳樓版個別 取樣並進行試驗，其結果詳附件六，並摘錄整理如下表一所 示。由試驗結果顯示，標的物氯離子含量變異性甚大，梁構 件之氯離子含量較低，但樓版之氯離子含量則甚高，導致其 平均值達0.972kg/m3。
表硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗結果
┌─────┬────────┬───────────┬─────────┐
│ 試體編號 │水溶性氯離子含量│水溶性氯離子含量平均值│與CNS3090標準比較 │
│ │ （kg/m3） │ （kg/m3） │ │
├─────┼────────┼───────────┼─────────┤
│1梁(粉末) │ 0.092 │ │ │
├─────┼────────┤ │ │
│2梁(粉末) │ 0.037 │ │ │
├─────┼────────┤ 0.972 │ ＞0.3 │
│3梁(粉末) │ 0.186 │ │ │
├─────┼────────┤ │ │
│4版(塊狀) │ 3.572 │ │ │
└─────┴────────┴───────────┴─────────┘
依CNS3090 ，A2042 規定新拌鋼筋混凝土（所處環境須作耐 久性考慮者）混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶法） 不得超過0.3kg/m3，按此研判，標的物混凝土中水溶性氯離 子含量平均值達0.972kg/m3，已逾越國家標準值。依現場勘 查結果，標的物各廳室樓版下部大致上均有混凝土保護層剝 落、鋼筋鏽蝕現象，梁、柱則少數局部有此現象。 ⒉標的物氯離子含量已逾越標準值。另依現場勘查結果，標的 物梁、柱少數局部有混凝土保護層剝落、鋼筋鏽蝕現象，惟 客廳、臥房、廁所、前陽台等處樓版大致上均有此現象（廚 房因已油漆過，無法顯現之前之情況），其中尤以客廳樓版 最為嚴重，甚至樓版鋼筋已達斷裂情況，樓版之結構強度大 幅下降，研判客廳樓版之現況，已影響居住安全。其形成原 因研判係因樓版氯離子含量高達3.572kg/m3，及其混凝土保 護層較薄之故，與當地環境影響因素研判尚無相關性，並隨 著後續使用時間之增加，其情況亦將趨惡化。
⒊有關標的物樓版之安全問題，建議可採將樓版鋼筋進行除鏽
、貼覆強化碳纖維、樓版下方梁間加設鋼梁加以修復，其修 復方式詳附件八，修復費用概估約為957,648 元…惟標的物 之安全並不僅只有樓板單項因素，最主要者係為涵括重慶北 路3 段191 巷2 號～16號（共8 連棟）B1樓～7 樓各樓層梁 、柱、牆、樓版所形成主體架構之全棟整體結構物之安全性 。而其安全性需進行全棟耐震能力評估方能確認…若耐震能 力不足，尚須進行補強設計…如需進行補強施工時，尚須至 各樓層室內加設鋼筋混凝土剪力牆、翼牆，或將原RC柱擴大 ，除工程費用甚高，難以承擔外，並且恐受其他各樓層住戶 拒絕入內施工，導致全棟補強施工，在實務上不可行之情況 。並由於目前尚無經濟、有效之技術可以處理高氯離子含量 建築物之高氯離子部分（含防蝕工法），即使標的物經過全 棟補強，高氯離子含量之情況依然存在，建築物依然受高氯 離子含量之影響而惡化…。
㈤前項鑑定進行時，系爭房屋係處於內部裝潢工程停工狀態， ，原有裝潢設備及部分隔間已拆除，並有樓版下部裂損、混 凝土保護層剝落及鋼筋鏽蝕等情形。
以上各項，有原告提出之不動產買賣契約書、不動產標的物 現況說明書、律師函、郵件收件回執、台北市土木技師公會 鑑定報告等影本各1 份可稽，並有本院囑託鑑定之台北市結 構工程工業技師公會鑑定報告書在卷足參，均堪認定。四、得心證之理由：
原告主張其向被告購買系爭房地，然系爭房屋經檢測後，有 混凝土氯離子含量過高，居住安全堪慮之瑕疵，其業已解除 系爭契約，被告應返還價金，倘認契約無法解除，其亦得請 求減少價金，被告須返還溢領價金等語；被告則以前詞置辯 。是本件應審酌之爭點為：㈠系爭房屋交付原告時，是否有 混凝土氯離子含量高於國家標準、樓板強度不足之瑕疵？㈡ 原告得否解除系爭買賣契約，請求被告返還全部價金？㈢原 告得否請求減少買賣價金，請求被告返還溢領價金？ 茲論述如下：
㈠系爭房屋於交付原告時，確有混凝土氯離子含量高於國家標 準、樓板結構強度不足等瑕疵，被告應對原告負瑕疵擔保責 任：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。民法第354 條規定甚明。而物之 瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍
不得免除其擔保責任。次按買受人於契約成立時，知其物有 前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因 重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未 保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者， 不在此限。民法第355 條復予明定。經查：
⒈原告主張系爭房屋混凝土氯離子含量超過國家標準值，已影 響居住安全乙節，經本院囑託台北市結構工程工業技師公會 進行鑑定，分別由系爭房屋前、中、後段之側樑及客廳樓板 取樣，鑑定結果詳如上開三之㈣所載。核以系爭房屋樓板混 凝土水溶性氯離子含量高達3.572 kg/m3 ，已逾CNS3090 國 家標準值0.3kg/m3甚多，且遍及客廳、臥房、廁所、陽台等 各廳室樓板下部大致均有混凝土保護層剝落、鋼筋鏽蝕現象 ，尤其以客廳樓板最為嚴重，甚至已達斷裂情況，樓板之結 構強度大幅下降，已影響居住安全；並隨後續使用時間之增 加，情況將更趨惡化。而系爭房屋樓板結構強度不足問題， 雖得經由將樓板鋼筋除鏽、貼覆強化碳纖維、樓板下方樑間 加設鋼架等方式為修復。然系爭鑑定報告亦明確指出系爭房 屋之安全問題不僅有樓板強度單項因素，主要係含括共8 連 棟建物各樓層樑、柱、牆、樓板所形成之主體架構之全棟整 體結構物之安全性，耗資評估、補強施工花費甚鉅，實務上 恐亦不可行，尤其目前尚無經濟、有效之技術可處理建物混 凝土氯離子含量過高之問題，縱全部連棟建物均為補強施工 ，混凝土氯離子高含量之問題仍然存在等情，亦有系爭鑑定 報告足參。可見系爭房屋上述問題係屬重大而難以完全修復 之結構本質之問題。又系爭房屋上述現象，顯然並非短期數 月之間或迅間立即之因素所可能形成，當為系爭房屋交付原 告時即已存在無疑。可見系爭房屋於危險移轉時點、即被告 交付原告之時，確有混凝土氯離子含量高於國家標準、樓板 結構強度不足、混凝土保護層剝落、鋼筋鏽蝕，而影響居住 安全之狀況。而此等不堪供長久安全住用之問題，自已減損 系爭房屋為不動產之通常效用，亦減損其交易價值，而構成 物之瑕疵甚明，依上揭民法第354 條規定，被告自應就此等 瑕疵對被告負擔保責任。
⒉至於被告抗辯其簽立之不動產現況說明書第17項並未勾選為 做氯離子含量檢測，原告明知系爭房屋可能存在氯離子含量 偏高情形，仍未為檢測，有重大過失，且系爭房屋屋齡已30 年，鋼筋或水泥塊脫落多有所在，應為原告所知悉；原告父 母居住於大同區，原告對於系爭房屋是否有海砂屋情形，有 瞭解及探查之機會，本件有原告知悉系爭房屋有瑕疵，使被 告免責之事由云云。惟查，鋼筋外露、混凝土保護層剝落之
現象，通常為裝潢隔板所遮覆，非經拆除裝潢實難發現。本 件原告主張其係系爭房屋交屋後，進行室內裝潢工程，拆除 原有裝潢時，始發現上述狀況等情，核與常情相符。而被告 所出具之不動產現況說明書第17項「是否曾經做過氯離子含 量檢測」雖勾選「否」，然此僅表示被告有告知原告系爭房 屋無進行混凝土氯離子含量檢測之事實而已，姑不論原告並 無就系爭房屋進行混凝土氯離子含量測試之義務，而以身為 原所有權人之被告尚且毫不清楚瑕疵之狀況，徒以此記載， 如何使原告得以預期系爭房屋存有此等瑕疵之高度可能性？ 並認其於訂定系爭買賣契約時未為檢測、發現瑕疵乃具有重 大過失？被告此部分抗辯，顯然忽視應負瑕疵擔保責任者係 出賣人，而非買受人之基本問題，其執此抗辯不負瑕疵擔保 之責，自屬無據。此外，被告又未能舉證證明原告於系爭買 賣契約成立時即明知系爭房屋存有上述瑕疵，或確有得以知 悉而未知悉之重大過失，其抗辯具有瑕疵擔保責任免除事由 ，即非可採。
㈡系爭買賣契約已經原告合法解除，被告應返還全部價金： 按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第35 9 條定有明文。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義 務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定： 由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者 ，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第1 、2 項亦予明定。經查：
⒈系爭房屋於交付原告時存有客廳樓板混凝土氯離子含量高於 國家標準值、樓板結構強度大幅降低之瑕疵，已影響居住安 全等瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，業如上述。被告雖抗辯 系爭房屋修復費用僅為95萬7,648 元，不及系爭房地售價1, 520 萬元之1/15，兩者相距過大，且原告已將系爭房屋隔間 及衛浴設備拆毀，倘解除契約要求其返還買賣價金，系爭房 屋復未回復原狀，恐令其受到鉅額損害，又不能僅憑氯離子 含量較高即認定系爭房屋有安全顧慮而須解除契約，是解除 系爭契約顯失公平云云。然而，誠如前述，系爭房屋客廳樓 板混凝土氯離子含量超出CNS 國家標準值甚多，樓板結構強 度大幅下降，已影響居住安全，縱進行修繕，亦僅足加強房 屋樓板結構之強度，然就混凝土氯離子含量過高之問題，目 前仍無解決之道，甚且此問題將隨時間經過日趨惡化，尤其 ，安全問題非僅系爭房屋單一戶樓板強度之問題，涉及連棟 整體結構安全性之問題，自屬重大而難以完全修復之結構本
質問題，對原告權益影響之鉅，不言可喻。至於系爭房屋原 有裝潢設備及隔間經原告拆除之狀況，本得藉由回復原狀之 相關規定以資解決，兩相權衡兩造可能損害之輕重，堪認原 告解除系爭買賣契約，對被告而言，並無顯失公平之虞，被 告此部分抗辯亦無足取。準此，原告主張其得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，即屬有據。
⒉承上，原告業於100 年5 月23日委託律師發函予被告，為解 除系爭買賣契約之意思表示，被告已於同年月24日收受送達 ，亦如上述，則系爭買賣契約已於同年月24日經原告合法解 除無訛。是則，原告本於前揭民法第259 條第1 項解除契約 回復原狀之規定，請求被告返還買賣價金1,520 萬元，即有 理由。又依前揭民法第259 條第2 款規定，受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之。查被告於100 年3 月31日即已受領全部買賣價金，是原告併請求自同年5 月24 日起算法定利息部分，亦屬有據。
㈢末按，訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位 之訴為裁判。本件原告先位聲明請求被告返還全部價金暨法 定利息，為有理由，已析述如上，就備位之訴部分，自無庸 再為爭點之論述及裁判，附此敘明。
五、從而，原告本於物之瑕疵擔保、解除契約回復原狀之法律關 係，請求被告給付1,520 萬元及自100 年5 月24日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核 ，均無不合，爰分別酌定相當金額，各之宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，併予述明。八、據上論結，本件原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
民事第三庭 法 官 施月燿
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
書記官 吳昀蔚