臺灣南投地方法院刑事判決 100年度訴字第292號
公 訴 人 臺灣南投地方法院檢察署檢察官
被 告 張銘佐
許秀麗
上2 人共同
選任辯護人 張仕融律師
張崇哲律師
被 告 張汶肇
張伊岑
上列被告等因違反稅捐稽徵法等案件，經檢察官提起公訴（99年
度偵字第3523號），本院判決如下：
主 文
張銘佐共同連續犯稅捐稽徵法第四十一條之逃漏稅捐罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日，減為有期徒刑叁月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日；未扣案如附表編號1至6所示之所有權狀均沒收。許秀麗共同犯稅捐稽徵法第四十一條之逃漏稅捐罪，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日，減為有期徒刑貳月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日；未扣案如附表編號1至2所示之所有權狀均沒收。張汶肇共同犯稅捐稽徵法第四十一條之逃漏稅捐罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日，減為有期徒刑壹月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日；未扣案如附表編號1 至2 所示之所有權狀均沒收。張伊岑共同犯稅捐稽徵法第四十一條之逃漏稅捐罪，處有期徒刑貳月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日，減為有期徒刑壹月，如易科罰金，以銀元叁佰元即新臺幣玖佰元折算壹日；未扣案如附表編號3 至6 所示之所有權狀均沒收。 事 實
一、張銘佐、許秀麗因積欠龐大債務，為避免名下所有不動產遭 債務人查知行使權利，欲將之贈與其等子女張汶肇、張伊岑 ，明知將被課徵贈與稅，又二親等以內親屬間財產之買賣， 若無法提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由 出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，以贈與論，亦將被課 徵贈與稅，張銘佐、許秀麗為逃漏贈與稅，擬以虛偽買賣方 式將上揭房地先移轉登記至第三人名下，再由第三人以虛偽 買賣方式將上揭房地移轉登記至其等子女名下，以達贈與目 的，逃避贈與稅之課徵，分別為下列行為：
㈠張銘佐、許秀麗、張汶肇、盧樹蕯（原名盧國弘，於94年5 月19日改名，另行審結）均明知張銘佐、許秀麗與盧樹蕯間
，盧樹蕯與張汶肇間皆無真實之買賣關係存在，竟共同基於 行使使公務員登載不實文書、以詐術逃漏贈與稅之犯意聯絡 ，先於93年4 月1 日前之某日，在不詳地點，製作表示盧樹 蕯以新臺幣（下同）717 萬元之價金向許秀麗購買其所有坐 落南投縣（以下均不引縣）埔里鎮○里段○○○段278- 2地 號土地及以18萬1000元向張銘佐購買其所有坐落該土地之建 物（建號56號，門牌號碼為埔里鎮○○○街47號，該土地及 建物以下簡稱系爭甲房地），且以「買賣」為登記原因，申 請系爭甲房地所有權移轉登記之不實內容之土地登記申請書 、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，繼委由不知情之 代書陳惠邦持上揭文書於93年4 月1 日至南投縣埔里地政事 務所（以下簡稱埔里地政事務所），申請以買賣為移轉登記 之原因，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記，使該地政事務 所不知情之承辦公務員陷於錯誤，於93年4 月6 日將此不實 之移轉原因事項登載於職務上所掌管之土地、建物登記簿冊 上，並據以核發系爭甲房地所有權人為盧樹蕯之不實土地、 建物所有權狀；嗣於93年9 月15日前之某日，在不詳地點， 製作表示張汶肇以734 萬8200元之價金向盧樹蕯購買其所有 系爭甲房地，且以「買賣」為登記原因，申請所有權移轉登 記之不實內容之土地登記申請書、土地建築改良物買賣所有 權移轉契約書後，繼委由不知情之代書陳惠邦持上揭文件及 系爭甲房地所有權人為盧樹蕯之不實土地、建物所有權狀於 93年9 月15日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原 因，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記而行使上開不實土地 、建物所有權狀，使該地政事務所不知情之承辦公務員陷於 錯誤，於93年9 月17日將此不實之移轉原因事項登載於職務 上所掌管之土地、建物登記簿冊上，並據以核發所有權人為 張汶肇之不實土地、建物所有權狀，均足以生損害於地政機 關對於土地、建物登記管理及稅捐機關對於贈與稅課徵之正 確性，張銘佐、許秀麗、盧樹蕯、張汶肇即共同以此假買賣 真贈與之詐術方式，逃漏許秀麗將埔里鎮○里段○○○段 278- 2地號土地贈與張汶肇應繳納之贈與稅58萬3291元（起 訴書誤為74萬2700元）。
㈡張銘佐、盧樹蕯之母張碧玉（另行審結）、張伊岑均明知張 銘佐與張碧玉間、張碧玉與張伊岑間皆無真實之買賣關係存 在，張銘佐承上揭行使使公務員登載不實文書、以詐術逃漏 贈與稅之概括犯意，並與張伊岑、張碧玉共同基於行使使公 務員登載不實文書、以詐術逃漏贈與稅之犯意聯絡，先於93 年11月8 日前之某日，在不詳地點，製作表示張碧玉以642 萬元之價金向張銘佐購買其所有坐落埔里鎮○○段341 地號
（重測前地號為埔里鎮○○○○段162-143 ）、342 地號（ 重測前地號為埔里鎮○○○○段162-78）、343 地號（重測 前地號為埔里鎮○○○○段162-1 ）、344 地號（重測前地 號為埔里鎮○○○○段162-144 ）等4 筆土地（以下簡稱系 爭乙土地），且以「買賣」為登記原因，申請系爭乙土地所 有權移轉登記之不實內容之土地登記申請書、土地買賣所有 權移轉契約書後，繼委由不知情之代書周淑燕持上揭文書於 93年11月8 日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原 因，辦理系爭乙土地所有權移轉登記，使該地政事務所不知 情之承辦公務員陷於錯誤，於93年11月12日將此不實之移轉 原因事項登載於職務上所掌管之土地登記簿冊上，並據以核 發系爭乙土地所有權人為張碧玉之不實土地所有權狀；嗣於 94年3 月22日前之某日，在不詳地點，製作表示張伊岑以64 2 萬元之價金向張碧玉購買其所有系爭乙土地，且以「買賣 」為登記原因，申請所有權移轉登記之不實內容之土地登記 申請書、土地買賣所有權移轉契約書後，繼委由不知情之代 書周淑燕持上揭文件及系爭乙土地所有權人為張碧玉之不實 土地所有權狀於94年3 月22日至埔里地政事務所申請以買賣 為移轉登記之原因，辦理系爭乙土地之所有權移轉登記而行 使該不實土地所有權狀，使該地政事務所不知情之承辦公務 員陷於錯誤，於94年3 月25日將此不實之移轉原因事項登載 於職務上所掌管之土地登記簿冊上，並據以核發系爭乙土地 所有權人為張伊岑之不實土地所有權狀，均足以生損害於地 政機關對於土地登記管理及稅捐機關對於贈與稅課徵之正確 性，張銘佐、張碧玉、張伊岑即共同以此假買賣真贈與之詐 術方式，逃漏張銘佐將系爭乙土地贈與張伊岑應繳納之贈與 稅48萬8609元（起訴書誤為58萬5200元）。二、案經臺灣南投地方法院檢察署檢察官自動檢舉偵查起訴。 理 由
一、程序方面（證據能力部分）：
㈠按刑事訴訟法第159 條之4 規定，除前3 條之情形外，下列 文書亦得為證據：「一、除顯有不可信之情況外，公務員職 務上製作之紀錄文書、證明文書。二、除顯有不可信之情況 外，從事業務之人於業務上或通常業務過程所須製作之紀錄 文書、證明文書。三、除前二款之情形外，其他於可信之特 別情況下所製作之文書」，此係因公務員職務上製作之紀錄 文書或證明文書，係公務員依規定及職權所為，與其責任、 信譽攸關，若有錯誤、虛偽，公務員可能因此擔負刑事及行 政責任，且該等文書經常處於可能受公開檢查之狀態，其正 確性及真實之保障極高；另從事業務之人在業務上或通常業
務過程所製作之紀錄文書、證明文書，因係於通常業務過程 不間斷、有規律而準確之記載，通常有會計人員或記帳人員 等校對其正確性，公務員、從事業務之人記錄時，無預見日 後可能會被提供作為證據之偽造動機，其虛偽之可能性小， ，且如讓製作者以口頭方式在法庭上再重述過去之事實或數 據，實際上有其困難，通常具有一定程度之不可代替性，是 除非有顯不可信之情況外，上開公務文書、業務文書均應具 有證據能力。查本件卷附土地登記申請書、南投縣政府稅捐 稽徵處（埔里分處）土地增值稅免稅證明書、繳款書、契稅 繳款書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、土地建築改良物 買賣所有權移轉契約書、國民身分證、戶籍謄本、印鑑證明 、土地、建物所有權狀、異動索引、土地、建物登記第二類 謄本、稅務電子閘門財產所得調件明細表等公務文書，均係 地政機關公務員職務上製作之紀錄文書；另臺灣銀行埔里分 行放款借據、帳戶存摺存款歷史明細批次查詢（被告張汶肇 、張伊岑）、中華郵政股份有限公司南投郵局埔里中心碑（ 以下簡稱南投郵局埔里中心碑）存款帳戶客戶歷史交易清單 （被告張汶肇）等業務文書，分別係臺灣銀行埔里分行、南 投郵局埔里中心碑員工業務上製作之紀錄文書，且被告張銘 佐、許秀麗、張汶肇、張伊岑及被告張銘佐、許秀麗共同選 任辯護人均未主張或釋明其製作有「顯有不可信之情況」， 本院亦認無此例外不得為證據之情形，則依據上開刑事訴訟 法之規定，應認均具有證據能力
㈡又按被告以外之人於審判外之陳述，經當事人於審判程序同 意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況 ，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法 院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而 未於言詞辯論終結前聲明異議，視為有前項之同意，刑事訴 訟法第159 條之5 定有明文。核其立法意旨，在於傳聞證據 未經當事人之反對詰問予以核實，原則上先予排除。惟若 當事人已放棄反對詰問權，於審判程序中表明同意該等傳聞 證據可作為證據；或於言詞辯論終結前未聲明異議，基於尊 重當事人對傳聞證據之處分權，暨證據資料愈豐富，愈有助 於真實發見之理念，且強化言詞辯論主義，使訴訟程序得以 順暢進行，上開傳聞證據亦均具有證據能力。查本件其餘以 下採為判決基礎之被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述 ，固屬傳聞證據，惟部分業經被告4 人及被告張銘佐、許秀 麗共同選任辯護人表示不爭執，同意有證據能力（參見本院 卷㈠第267 頁），部分經本院依法踐行調查證據程序時，已 諭知檢察官、被告4 人及被告張銘佐、許秀麗共同選任辯護
人均得隨時就本件各項證據（包括證據能力）表示意見，是 其等均知有該等證據，而迄於言詞辯論終結前，其等均未對 該等證據能力聲明異議，主張有刑事訴訟法第159 條第1 項 不得為證據之情形（參見本院卷㈢第5 頁至第61-1頁），本 院復審酌前揭證據之取得，無違法取證或其他瑕疵，與本件 待證事實間復具有相當之關聯性，無證據證明力顯然偏低等 不適當之情形，以之為本件證據堪認為適當，認均有證據能 力。
二、認定犯罪事實所憑之證據及理由：
訊據被告張銘佐、許秀麗、張汶肇、張伊岑均矢口否認有何 行使使公務員登載不實文書及以詐術逃漏稅捐等犯行，被告 張銘哲辯稱：伊當初是為了抵扣債務才會賣土地，伊賣系爭 甲房地給盧樹的條件是他要處理伊跟許秀麗用上述房地向 臺灣銀行埔里分行借款抵押500 萬的債務，時間是4 個月， 當時只有口頭約定沒有簽訂契約，後來超過4 個月，盧樹 問說要不要移轉回去，伊說會找人來買，然後盧樹就去找 伊兒子張汶肇，張汶肇有跟伊講，伊告訴他有能力負擔就買 下來，伊不知道他的薪水多少，如果銀行願意貸給他就貸給 他。系爭乙土地賣給張碧玉的條件也跟她兒子盧樹蕯一樣， 不知道她有沒有能力可以負擔該等土地的貸款債務，她說她 有能力，伊就賣她，也只有口頭約定沒有簽定書面契約，後 來她也沒有辦法處理，她說她要賣給別人，後來她去找伊女 兒張伊岑，張伊岑有問伊，伊說有辦法貸款就把它買回來， 後來張汶肇、張伊岑去向臺灣銀行埔里分行辦貸款把伊貸款 清償了，買賣都沒有給錢，買賣是附有條件，都是真正云云 （參見他卷第114 頁至第115 頁、第155 頁、第165 頁；見 本院卷㈠第218 頁至第219 頁）；49頁至第53頁）。被告許 秀麗辯稱：系爭甲房地賣給盧樹，因為當時負債很多，整 件事情伊知道，是鄰居介紹的，盧國弘是伊等自己找的，沒 有透過中間人，是伊先生張銘佐找到買主，當時欠銀行錢， 買賣是張銘佐處理的，不是伊去接洽的，買賣的條件張銘佐 才知道云云（參見本院卷㈠第219 頁至第220 頁、卷㈢第48 頁）；被告張汶肇辯稱：是盧樹蕯來找伊，爸爸張銘佐沒有 跟伊提過要買回土地的事情，後來伊找代書去銀行問轉貸的 事情，伊跟爸爸講，他說有能力的話，就把土地買回來，當 初賣給盧樹蕯時伊人在外地，後來有聽他們說，當初跟盧樹 蕯談土地就是負擔銀行500 萬元的貸款，去辦理取消抵押權 的登記，當初跟盧樹蕯的買賣條件就是比照爸爸賣給盧樹蕯 、張碧玉都不付價金，是清償臺灣銀行500 萬元債務部分， 伊也去辦理清償債款部分，也辦理設定抵押權塗銷登記，也
有繳納代書費、契稅部分都是伊負擔，買賣過程都是正常買 賣（參見他卷第116 頁；本院卷㈢第53頁至第54頁、第59頁 ）；被告張伊岑辯稱：是張碧玉來找伊，她問伊要不要買回 土地，伊回家有跟爸爸張銘佐、媽媽許秀麗商量，後來想說 土地是爺爺留下來，所以想去銀行辦看看，當初賣土地，爸 爸都沒有跟伊等講，是之後才跟伊等說這件事情，伊是因為 祖產關係才會買回土地，當初張碧玉找伊買土地，她說要伊 負責清償銀行債務，支付代書、印花稅等費用，沒有付價金 ，伊也有去跟銀行貸款，也負責清償債務部分，伊有銀行塗 銷抵押權證明，買賣是真正云云（參見他卷第115 頁至第 116 頁；本院卷㈢第54頁、第60頁）；被告張銘佐、許秀麗 共同選任辯護人則為其等辯稱：被告張銘佐、許秀麗確實是 以買賣的原因移轉，沒有逃漏稅，至於贈與所要繳交的稅均 與買賣要繳交的稅金相差不多，其等沒有必要用這種方式逃 漏贈與稅的稅金。被告張銘佐、許秀麗有把土地、建物移轉 給盧國弘、張碧玉，這部分被告張銘佐、許秀麗承認，被告 一開始到案後，也承認確實沒有價金支付，買賣條件是買受 人盧樹蕯、張碧玉承擔銀行抵押貸款的債務本金及本息，他 們認為這約定就是買賣條件，所以是以買賣原因完成不動產 登記，偽造文書、詐術逃漏稅應該有犯罪故意，被告張銘佐 、許秀麗當時主觀上認為這是法律上買賣行為，所以他們認 為不構成犯罪，這部分與盧樹蕯、張碧玉供述內容一致，不 動產過戶雖然沒有金錢移轉，但是有真正去辦理不動產移轉 ，就不動產沒有虛偽不實，物權移轉是無因性，只要移轉事 實是真正的，對於物權的發生、變動沒有發生影響。詐術逃 漏稅部分，因為被告張銘佐、許秀麗主觀上是認為買賣，不 是以詐術故意逃漏稅，而且有繳納代書、契稅、土地增值稅 ，被告沒有故意逃漏贈與稅，沒有詐術的積極作為。又按稅 捐稽徵法第41條所謂以不正當方法逃漏稅捐，必具有與積極 之詐術同一型態，始與立法之本旨符合，如僅屬單純的不作 為，而別無逃漏稅捐之積極行為，即不能認與詐術漏稅之違 法特性同視，而繩以稅捐稽徵法第41條之罪（最高法院74年 台上字第5479號判例）。因此，被告張銘佐、許秀麗有漏報 贈與稅之事，然渠等是否有積極之詐術行為而漏報贈與稅， 當為本罪成立與否之重點所在。又稱買賣者，謂當事人約定 一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標 的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條規定甚明。是以，只有契約當事人有約定買賣之價金為何 ，買賣契約即足成立，至於價金如何支付，究竟係以現金方 式、匯款方式、抵償方式等，均非所問，被告張銘佐、許秀
麗2 人與盧樹、張碧玉間，就本件相關不動產買賣，雖無 一般交易上常見之現金交付或匯款方式支付價金，然因被告 張銘佐、許秀麗所有之本件相關不動產上，均尚有貸款未償 ，被告張銘佐、許秀麗乃與盧樹、張碧玉約定，以盧樹 、張碧玉承擔被告張銘佐、許秀麗對於銀行之債務方式，作 為買賣價金之支付方式，因此承擔債務即為渠等間之價金給 付方式，嗣後，盧樹、張碧玉又將本件相關不動產轉售於 張汶肇、張伊岑，並由張汶肇、張伊岑繼續承擔銀行債務， 顯然張汶肇、張伊岑亦有價金交付之行為，起訴書認本件買 賣並無價金支付而為不實買賣，實有誤解，倘盧樹、張碧 玉無購買不動產之真意，僅係配合被告張銘佐、許秀麗行贈 與之實，豈有於不動產移轉過戶程序中，自行支付契稅、代 書費用及銀行抵押債務本息等費用，故而渠等間確實有買賣 之真意，而非為行贈與之實之不實買賣。次按不動產過戶雙 方雖無真正之金錢移轉，但出於特定目的而雙方真正辦理不 動產之移轉時，其不動產之移轉，並無虛偽之意，至其移轉 之原因買賣關係係雖有不實，但基於不動產移轉登記乃物權 行為，依物權無因性之理論，只要物權之移轉事實為真正， 即不對管理不動產物權變動之地政之管理發生損害，本件相 關不動產之所有權由被告張銘佐、許秀麗移轉登記至盧樹 、張碧玉名下，渠等均知情且同意，基此所為之移轉所有權 之結果，並無不實，雙方自有移轉所有權之真意，地政機關 對於不動產物權發生、變動之管理正確性，並不因而發生影 響，自難認有使公務員登載不實罪之該當。再者，依遺產及 贈與稅法第5 條第1 項第6 款規定，被告張銘佐、許秀麗與 張汶肇、張伊岑為二親等內親屬，其等之買賣行為，依法會 被視為贈與，又依財政部台灣省中區國稅局埔里稽徵所100 年2 月23日中區國稅埔里一字第1000001894號函及檢附之裁 決書可知，國稅局係以被告張銘佐、許秀麗未依規定辦理贈 與稅申報，而予以裁處，被告張銘佐、許秀麗縱使有應申報 贈與稅卻未依規定申報之情形，然彼等僅係漏未申報，並非 係以偽作真或欺罔隱瞞等積極之作為，致稅捐機關陷於錯誤 ，而免納或少納應繳之稅款，已獲取財產上之不法利益，依 前揭最高法院判例，稅捐稽徵法第41條僅處罰積極之作為犯 ，若屬於消極之不作為，祇能科以行政罰之罰鍰，不能遽論 以該條之罪云云（參見本院卷㈢第60頁、第93頁至第99頁） 。共同被告盧樹蕯則辯稱：伊與張銘佐、許秀麗是鄰居，伊 有在作貸款，93年2 月15日買系爭甲房地是想說可以賣給別 人賺一點錢，當時只有口頭約定，沒有簽定書面契約，當時 約定期間4 個月，如果伊沒有清償貸款，就要開始繳銀行貸
款本金及利息，當時伊沒有辦法解決他的債務，伊有幫他繳 一個月的本金及利息，伊是拿現金給他，詳細數字伊忘記了 ，大約是3 萬多，後來覺得負擔太大，就去找他兒子張汶肇 談，伊就把上述房地賣回給他，張銘佐當初因為房貸的壓力 很重就來拜託伊，伊就幫他的忙買下，之後想把它賣給別人 。當初伊等買賣是以剩餘的貸款為原則，剩餘的再慢慢清償 ，當初過戶契稅伊有付，代書費伊有付一半，伊有付出伊的 代價，因為有付一個月的利息，又付契稅、代書費，就是因 為有太多負擔，所以才轉賣回去給他兒子，中間也是想要多 賺一點錢，但是都賣不出去，伊等間之買賣是真正云云（參 見本院卷㈠第220 頁至第221 頁、卷㈡第191 頁至第193 頁 ）。共同被告張碧玉辯稱：伊向張銘佐買系爭乙土地，在這 之前張銘佐因為貸款的壓力很重，常常向伊借2 、3 萬元週 轉，他說要把系爭乙土地先過戶給伊，貸款債務也移轉給伊 ，當時只有口頭約定有段時間讓伊轉賣，3 、4 個月後如果 賣不出去，伊就要繳他的利息，伊跟盧樹想說時間那麼短 又賣不出去，又要負擔那麼重的利息，時機又不好，伊等找 不到買主，就去找張銘佐的兒女將上述房地買回去，伊有付 過戶的代書費1 萬多元，他們還向伊等借錢，他們過戶是連 抵押權也移轉給伊等，給伊4 個月時間去賣，如果4 個月賣 不出去就要幫她們繳納利息，伊是想說以比較高價賣出去， 賺個價差，但是因為景氣不好都賣不出去，也一直找買家， 代書費也有付，反正錢都一直貼下去，伊等是合法買賣，怎 麼會變成不合法云云（參見本院卷㈠第221 頁、卷㈡第192 頁）。經查：
㈠被告張銘佐、許秀麗、張汶肇、共同被告盧樹蕯4 人於93年 4 月1 日前之某日，在不詳地點製作表示共同被告盧樹蕯以 717 萬元之價金向被告許秀麗購買埔里鎮○里段○○○段27 8- 2地號土地，以18萬1000元價金向被告張銘佐購買其所有 坐落該土地之建物，且以「買賣」為登記原因，申請系爭甲 房地所有權移轉登記之土地登記申請書、土地建築改良物買 賣所有權移轉契約書後，繼委由代書陳惠邦持上揭文書於93 年4 月1 日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因 ，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記，該地政事務所之承辦 公務員將此移轉原因事項登載於職務上所掌管之土地、建物 登記簿冊上，並據以核發系爭甲房地所有權人為共同被告盧 樹蕯之土地、建物所有權狀；嗣於93年9 月15日前之某日， 在不詳地點，製作表示被告張汶肇以734 萬8200元之價金向 共同被告盧樹蕯購買其所有系爭甲房地，且以「買賣」為登 記原因，申請所有權移轉登記之土地登記申請書、土地建築
改良物買賣所有權移轉契約書後，繼委由陳惠邦持上揭文件 及系爭甲房地所有權人為共同被告盧樹蕯之土地、建物所有 權狀於93年9 月15日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登 記之原因，辦理系爭甲房地之所有權移轉登記，而行使該土 地、建物所有權狀，該地政事務所承辦公務員，將此移轉原 因事項登載於職務上所掌管之土地、建物登記簿冊上，並據 以核發系爭甲房地所有權人為被告張汶肇之土地、建物所有 權狀等情，業據被告張銘佐、許秀麗、張汶肇及共同被告盧 樹蕯坦承不諱，並有系爭甲房地土地登記申請書、南投縣政 府稅捐稽徵處（埔里分處）土地增值稅免稅證明書、繳款書 、契稅繳款書、印花稅大額憑證應納稅額繳款書、土地建築 改良物買賣所有權移轉契約書、被告許秀麗、共同被告盧樹 蕯國民身分證、戶籍謄本、印鑑證明、系爭甲房地土地、建 物所有權狀、異動索引、土地、建物登記第二類謄本（以上 均影本）在卷可稽（見他卷第37頁至第57頁、第87頁反面至 第94頁；偵卷第75頁至第85頁），此部分事實，應堪認定。 ㈡被告張銘佐、張伊岑、張碧玉於93年11月8 日前之某日，在 不詳地點，製作表示共同被告張碧玉以642 萬元之價金向被 告張銘佐購買其所有系爭乙土地，且以「買賣」為登記原因 ，申請系爭乙土地所有權移轉登記之土地登記申請書、土地 買賣所有權移轉契約書後，繼委由代書周淑燕持上揭文書於 93 年11 月8 日至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之 原因，辦理系爭乙土地所有權移轉登記，該地政事務所承辦 公務員於93年11月12日將此移轉原因事項登載於職務上所掌 管之土地登記簿冊上，並據以核發系爭乙土地所有權人為同 案被告張碧玉之土地所有權狀；嗣於94年3 月22日前之某日 ，在不詳地點，製作表示被告張伊岑以642 萬元之價金向同 案被告張碧玉購買其所有系爭乙土地，且以「買賣」為登記 原因，申請所有權移轉登記之土地登記申請書、土地買賣所 有權移轉契約書後，繼委由代書周淑燕持上揭文件及系爭乙 土地所有權人為被告張碧玉之土地所有權狀於94年3 月22日 至埔里地政事務所申請以買賣為移轉登記之原因，辦理系爭 乙土地之所有權移轉登記而行使該土地所有權狀，該地政事 務所承辦公務員於94年3 月25日將此移轉原因事項登載於職 務上所掌管之土地登記簿冊上，並據以核發系爭乙土地所有 權人為被告張伊岑之土地所有權狀等情，業據被告張銘佐、 張伊岑、共同被告張碧玉坦承不諱，並有埔里地政事務所99 年12月14日埔地一字第0990014846號函及所附系爭乙土地土 地登記申請書、南投縣政府稅捐稽徵處（埔里分處）土地增 值稅免稅證明書、繳款書、土地買賣所有權移轉契約書、被
告張伊岑、張碧玉國民身分證、被告張銘佐戶籍謄本、共同 被告張碧玉印鑑證明、系爭乙土地土地所有權狀、變更登記 紀要、土地登記公務用謄本、異動索引、土地建物查詢資料 （以上均影本）在卷可稽（見偵卷第19頁至第53頁、第58頁 至第61頁；他卷第95頁反面至第104 頁；本院卷㈠第159 頁 至第166 頁），此部分事實，亦堪認定。
㈢被告張銘佐、許秀麗將系爭甲房地、系爭乙土地分別以買賣 為原因，移轉登記與共同被告盧樹蕯、張碧玉，皆無真實之 買賣關係存在：
⒈被告張銘佐、許秀麗及共同被告盧樹蕯、張碧玉固均辯稱系 爭甲房地、系爭乙土地前後2 次以買賣為原因之移轉登記均 係附有條件之買賣，均係真正云云。惟其等所謂之買賣條件 ，被告張銘佐於偵查中辯稱：系爭甲房地賣給盧樹蕯，系爭 乙土地賣給張碧玉的條件就是在4 個月內把銀行貸款還掉， 塗銷抵押權設定，如果他們沒有把銀行債務還掉務還掉或把 土地賣掉，就要把土地還伊，4 個月內銀行貸款利息還是伊 繳納云云（參見他卷第114 頁、第165 頁）；於本院訊問時 辯稱：系爭甲房地賣給盧樹蕯，系爭乙土地賣給張碧玉的條 件是他們要處理伊跟伊太太用上述房地向銀行借款抵押500 萬的債務，時間是4 個月，如果期間到沒有辦法清償500 萬 的債務，他們要幫伊繳向銀行貸款本息，伊有權利找人把土 地買回來，買回來這段期間他們要繳本息云云（參見本院卷 ㈠第218 頁至第219 頁）。共同被告盧樹蕯於偵查中辯稱： 當初沒有講多少錢，張銘佐是講先過戶到伊名下，辦貸款後 再把貸款轉到伊名下，因為土地價值超過貸款的金額，所以 不足部分，要再以公告現值計算，當時他有500 多萬的貸款 ，當初有口頭約定，「不足額的部分讓伊慢慢還」，如果貸 款沒有辦過，土地要還張銘佐云云（參見他卷第154 頁至第 15 5頁；本院卷㈡第192 頁）；於本院訊問時辯稱：當時只 有口頭約定沒有簽定書面契約，當時約定期間4 個月，如果 伊沒有清償貸款，就要開始繳銀行貸款本金及本息云云（參 見本院卷㈠第220 頁）。共同被告張碧玉於檢察官偵查中辯 稱：當初口頭有講好一個期間，如果沒有幫他還清銀行約40 0 萬元債務，要把土地還他云云（參見他卷第164 頁）；於 本院訊問時辯稱：伊等當時只有口頭約定有段時間讓伊轉賣 ，放風聲出去，他說3 、4 個月後伊如果賣不出去，伊就要 繳銀行貸款本息，本息不少錢，金額伊忘記了云云（參見本 院卷㈠第221 頁），是關於被告張銘佐、許秀麗將系爭甲房 地出賣與盧樹蕯，系爭乙土地出賣與張碧玉的條件究係被告 張銘佐、許秀麗先將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記
與共同被告盧樹蕯、張碧玉，其等若未於約定之4 個月內清 償被告張銘佐、許秀麗向臺灣銀行貸款債務，期限屆至，即 需將系爭甲房地、系爭乙土地返還被告張銘佐、許秀麗，抑 或期限屆至，共同被告盧樹蕯、張碧玉即需給付被告張銘佐 、許秀麗向臺灣銀行貸款債務之本息？被告張銘佐、共同被 告盧樹蕯、張碧玉前後供述歧異；又系爭甲房地價值超過被 告張銘佐、許秀麗貸款債務，共同被告盧樹蕯是否需另行給 付此不足額部分乙節，被告張銘佐與共同被告盧樹蕯供述亦 不一；然衡情關於系爭甲房地、系爭乙土地買賣所附之條件 為何，是否需另行給付現值與貸款債務差額各節均係買賣之 重要事項，影響雙方權利義務甚鉅，其等就此重要事項供述 竟前後不一，其等所辯，是否屬實，已堪置疑。 ⒉又依現行不動產買賣交易慣例其階段大概可區分為訂立不動 產買賣契約、備齊過戶證件、取得稅單並繳納及過戶等4 大 步驟，各步驟環環相扣，任一環節發生問題或狀況，勢將影 響到交易的順利完成，嚴重影響自身之權益，尤其不動產買 賣契約之訂立，舉凡買賣標的物之正確面積、有無瑕疵、有 無貸款設定抵押或其他地上權之設定、有無遭法院查封或假 扣押、有無出租、有無瑕疵、房屋完工日期等現況、買賣價 金、付款方式及日期、貸款清償方式、稅費之歸屬等均攸關 雙方買賣之權利義務，且不動產買賣價金動輒上百、上千萬 元，更應審慎為之，以避免日後不必要之糾紛發生，故不動 產買賣契約以書面訂立為原則，幾乎無例外。查被告張銘佐 、許秀麗將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與共同被 告盧樹蕯、張碧玉時，均未以書面訂立買賣契約，僅口頭約 定乙情，業據被告張銘佐、許秀麗及共同被告盧樹蕯、張碧 玉坦承不諱，而爭甲房地、系爭乙土地買賣價金分別735 萬 1000元、642 萬元，金額均鉅大，且系爭甲房地尚設定最高 限額抵押權2000萬元擔保被告張銘佐、許秀麗向被告張銘佐 岳母許陳昭蕊之借款債務，系爭甲房地、系爭乙土地亦設定 最高限額抵押權與臺灣銀行，擔保被告張銘佐、許秀麗向臺 灣銀行借款債務，有系爭甲房地、系爭乙土地抵押權設定登 記資料（見他卷第26頁至第36頁）、異動索引（見他卷第87 頁至第92頁、第95頁至第104 頁）、被告張銘佐、許秀麗向 臺灣銀行貸款一覽表（見本院卷㈠第115 頁）在卷可憑，是 現況並非單純，且依其等所辯，系爭甲房地、系爭乙土地均 係附有條件之買賣，則上述各節均為買賣契約之重要事項， 攸關雙方權利義務，被告張銘佐、許秀麗及共同被告盧樹蕯 、張碧玉竟未以書面訂立契約，詳細規範雙方之權利義務以 供遵循，維護雙方權益，竟僅以口頭約定，如此輕率之態度
，嚴重違背一般不動產買賣交易常情，已有可疑。 ⒊又系爭甲房地、系爭乙土地移轉登記皆無買賣價金之交付乙 情，亦據被告張銘佐、許秀麗及共同被告盧樹蕯坦承不諱， 此亦與一般不動產買賣交易常情有違。
⒋質之被告張銘佐、共同被告盧樹蕯、張碧玉分別自承系爭甲 房地抵押貸款債務500 餘萬元、系爭乙土地抵押貸款債務40 0 餘萬元，系爭甲房地、系爭乙土地之價值均超過貸款金額 乙情明確（參見他卷第154 頁、第165 頁；本院卷㈠第218 頁）；又系爭甲房地移轉登記與共同被告盧樹蕯時土地公告 現值每平方公尺1 萬5000元，該土地面積478 平方公尺，是 系爭甲房地土地公告現值717 萬元；系爭乙土地移轉登記與 同案被告張碧玉時，4 地號土地公告現值分別為每平方公尺 3 萬2000元、3 萬5200元、3 萬5200元、3 萬2000元，面積 分別為11.71 平方公尺、83.95 平方公尺、81平方公尺、7. 47平方公尺，是系爭乙土地土地公告現值為642 萬元，分別 有系爭甲房地、系爭乙土地地價查詢資料各1 份在卷可佐（ 參見本院卷㈠第92頁、第159 頁至第166 頁），顯見系爭甲 房地（不包括該土地其上建物）、系爭乙土地分別移轉登記 與共同被告盧樹蕯、張碧玉時，「土地公告現值」即已超過 被告張銘佐、許秀麗以系爭甲房地、系爭乙土地向臺灣銀行 抵押貸款債務，則土地真正價值應更遠超過被告張銘佐、許 秀麗以系爭甲房地、系爭乙土地向臺灣銀行貸款債務，已甚 明確。衡情，被告張銘佐、許秀麗與共同被告盧樹蕯、張碧 玉係20多年鄰居，平時雖有資金往來，然系爭甲房地、系爭 乙土地分別移轉登記與共同被告盧樹蕯、張碧玉時，不動產 價值均遠超過被告張銘佐、許秀麗向臺灣銀行抵押貸款債務 ，被告張銘佐、許秀麗竟於共同被告盧樹蕯、張碧玉均未支 付差額，亦尚未轉貸之情形下，貿然移轉登記與共同被告盧 樹蕯、張碧玉，且未簽立任何書面契約，詳細約定其等買賣 所附之條件，嚴重乖違一般不動產買賣交易常情。 ⒌再者，若依被告張銘佐、共同被告盧樹蕯、張碧玉於檢察官 偵查中所辯系爭甲房地、系爭乙土地買賣所附之條件係被告 張銘佐、許秀麗先將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記 與共同被告盧樹蕯、張碧玉，若共同被告盧樹蕯、張碧玉未 於約定之4 個月期限內清償被告張銘佐、許秀麗向臺灣銀行 貸款債務塗銷抵押權設定登記（轉貸或出賣土地均可），4 個月內由被告張銘佐、許秀麗給付貸款本息，期限屆至，同 案被告盧樹蕯、張碧玉即需返還系爭甲房地、系爭乙土地與 被告張銘佐、許秀麗。然依此約定，4 個月期限內，被告張 銘佐、許秀麗貸款本息仍由被告張銘佐、許秀麗負擔，若共
同被告盧樹蕯、張碧玉於期限內清償抵押貸款債務，無須返 還土地，並可賺取數百萬元價差；反之，期限屆至，共同被 告盧樹蕯、張碧玉即返還土地與被告張銘佐、許秀麗，自無 須負擔被告張銘佐、許秀麗抵押貸款本息，是以，該買賣條 件對共同被告盧樹蕯、張碧玉而言，屬無本生意；而無論共 同被告盧樹蕯、張碧玉有無於期限內清償被告張銘佐、許秀 麗抵押貸款債務，本息均由被告張銘佐、許秀麗負擔，從而 ，上述買賣條件對被告張銘佐、許秀麗而言顯失公平，被告 張銘佐、許秀麗縱屬至愚之人，亦無可能僅為減輕沈重貸款 壓力而為如此顯失公平之約定。
⒍再者，若依被告張銘佐、共同被告盧樹蕯、張碧玉於本院所 辯系爭甲房地、系爭乙土地買賣所附之條件係被告張銘佐、 許秀麗先將系爭甲房地、系爭乙土地分別移轉登記與共同被 告盧樹蕯、張碧玉，若共同被告盧樹蕯、張碧玉未於約定之 4 個月期限內清償被告張銘佐、許秀麗向臺灣銀行貸款債務 塗銷抵押權設定登記（轉貸或出賣土地均可），4 個月內由 被告張銘佐、許秀麗給付貸款本息，期限屆至，即由共同被 告盧樹蕯、張碧玉清償抵押貸款本息直至被告張銘佐、許秀 麗找人買回為止。則依此約定，4 個月期限內，被告張銘佐 、許秀麗貸款本息仍由被告張銘佐、許秀麗負擔，若共同被
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