臺北高等行政法院判決
100年度訴字第1302號
101年9月13日辯論終結
原 告 兼
選定當事人 申○○
午○○
天○○
共 同
訴訟代理人 ｔ○○○○
被 告 桃園縣政府
代 表 人 ｖ○○○○○○
訴訟代理人 ｘ○○
ｚ○○
ｙ○○
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國100 年6
月24日台內訴字第1000121119號（案號：0000000000）訴願決定
，提起行政訴訟。本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠原告呂榮昌於民國95年8 月1 日提起訴願後之96年4 月7 日 死亡（於訴願程序已選定代表人並委任代理人），其繼承人 玄○○知悉訴願決定後提起訴訟，嗣與其他繼承人Ｍ○○○ 、Ｏ○○具狀聲明承受訴訟（願）；原告呂水旺於95年8 月 1 日提起訴願後之96年8 月2 日死亡（於訴願程序已選定代 表人並委任代理人），其繼承人Ｑ○○知悉訴願決定後提起 訴訟，嗣與其他繼承人Ｑ○○、Ｓ○○、Ｕ○○具狀聲明承 受訴訟（願）；原告呂芳恭於95年8 月1 日提起訴願後之96 年6 月28日死亡（於訴願程序已選定代表人並委任代理人） ，其繼承人ｑ○○、呂建欽知悉訴願決定後提起訴訟，嗣與 Ｗ○○○、Ｙ○○、ａ○○、ｃ○○、ｅ○○具狀聲明承受 訴訟（願），其中呂建欽於100 年8 月2 日提起訴訟後之同 年月14日死亡，其繼承人ｇ○○、ｊ○○、ｍ○○、ｐ○○ 、ｓ○○（以上5 人均未成年）均由其法定代理人即母親ｕ ○○（已與呂建欽離婚）代理具狀聲明承受訴訟；核均無不 合，應予准許（見本院卷第26-29 頁之原告名冊、本院卷第 147-175 頁之承受訴訟狀、戶籍謄本及繼承系統表）。 ㈡按「多數有共同利益之人得由其中選定1 人至5 人為全體起
訴或被訴。」「訴訟繫屬後經選定或指定當事人者，其他當 事人脫離訴訟。」行政訴訟法第29條第1 項及第3 項定有明 文。查原告甲○○○○○○（管理人呂傳勝）、丁○○○○ ○○（管理人呂傳勝）、庚○○○、壬○○、子○○、寅○ ○、辰○○、午○○、申○○、戌○○、天○○、宇○○、 玄○○（呂榮昌之子）、Ｍ○○○（呂榮昌之妻）、Ｏ○○ （呂榮昌之女）、Ａ○○、Ｃ○○、Ｅ○○、Ｇ○○、Ｉ○ ○、Ｋ○○、Ｍ○○、Ｏ○○、Ｑ○○（呂水旺之子）、Ｑ ○○（呂水旺之妻）、Ｓ○○（呂水旺之女）、Ｕ○○（呂 水旺之女）、Ｓ○○、Ｕ○○、Ｗ○○、Ｙ○○、ａ○○、 ｃ○○、ｅ○○、ｇ○○、ｉ○○○、ｋ○○、ｍ○○、ｏ ○○、ｑ○○（呂芳恭之子）、Ｗ○○○（呂芳恭之妻）、 Ｙ○○（呂芳恭之女）、ａ○○（呂芳恭之女）、ｃ○○（ 呂芳恭之女）、ｅ○○（呂芳恭之女）、ｇ○○（呂芳恭孫 子）、ｊ○○（呂芳恭孫女）、ｍ○○（呂芳恭孫女）、ｐ ○○（呂芳恭孫女）、ｓ○○（呂芳恭孫女）、ｓ○○、ｕ ○○、ｗ○○、ｙ○○、甲○○、丙○○、戊○○、庚○○ 、壬○○、子○○、寅○○、辰○○、午○○、申○○、戌 ○○、天○○、宇○○、玄○○、Ａ○○、Ｃ○○、Ｅ○○ 、Ｇ○○、Ｉ○○、Ｋ○○等74人，係多數有共同利益之人 ，是渠等選定申○○、午○○、天○○為當事人，符合上開 選定當事人之規定，自屬適法，其餘原告於選定當事人後脫 離本件訴訟。
二、事實概要：
原告所有坐落桃園縣桃園市○○段601 地號等土地（下稱系 爭土地），經被告於93年10月22日以府地區字第0930276636 號公告徵收作為「南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區） 特定區」新社區工程用地，並以93年10月22日府地區字第09 30276644號函通知原告。原告因補償地價偏低、抵價地比例 不足等由，於公告期間內提出異議，經被告將查處情形分別 函復原告略謂，本區土地目前公告土地現值之訂定，尚屬合 理且符合一般正常交易價格水準。原告不服，提起訴願，經 內政部以系爭土地之徵收補償地價僅為當地一般正常交易價 格（市價）60% 至64% 之間，被告未斟酌行為時（下同）土 地徵收條例第30條第2 項規定，比照一般正常交易價格，給 予系爭土地加成補償為由，以94年10月31日台內訴字第0940 006253號訴願決定，將被告93年10月22日府地區字第093027 6636號公告處分撤銷，責由被告於2 個月內另為適法之處分 。嗣被告將全案提經桃園縣地價及標準地價評議委員會（下 稱地評會）94年5 月31日第3 次會議重新審議，決議：「經
轄區桃園地政事務所依地價調查估計規則作業規定，重新查 估93及94年擬評現值，本案土地之93、94年公告土地現值已 達一般正常交易價格，故本案編號46、604 、605 、606 地 價區段之93及94年度公告土地現值分別為每平方公尺33,000 元、39,400元、56,000元、55,000元。」被告據以94年12月 27日府地區字第0940364262號函通知原告。原告仍不服，提 起訴願，經內政部以被告將原告所有坐落區段徵收範圍內土 地之93年公告土地現值，提經桃園縣地評會94年5 月31日第 3 次會議重新審議及更正93年擬評現值評定通過後，尚未公 告即逕以94年12月27日府地區字第0940364262號函通知原告 ，本案徵收程序即有瑕疵為由，以95年6 月8 日台內訴字第 0950048504號訴願決定撤銷被告94年12月27日府地區字第09 40364262號函，由被告於1 個月內另為適法之處分。被告乃 據以95年7 月4 日府地區字第0950192212號公告（下稱原處 分）重新更正區段徵收補償價額，同時以95年7 月4 日府地 區字第09501922121 號函通知原告。原告猶不服，提起訴願 ，經遭駁回，遂向本院提起行政訴訟。
三、本件原告主張：
㈠系爭土地因被告辦理開發「南崁新市鎮都市計畫（多功能○ ○○區○○○區○○區段徵收，自64年即無法使用，損失慘 重。系爭土地總面積達16公頃，位於桃園市中心，地價每坪 高達新臺幣（下同）數十萬元，公告現值亦逐年提昇，以週 邊土地桃園市○○段為例，89年7 月土地公告現值為36,800 元／㎡、90年7 月公告現值為36,900元／㎡、91年7 月、92 年1 月及93年1 月之公告現值均為42,000元／㎡，有地價謄 本記載可稽，5 年來每平方公尺調漲5,200 元，調昇幅度達 14.13%，週邊其餘土地5 年來亦均依此比例調漲。系爭土地 5 年來竟連續調降公告現○○○區○○○鄰○○市○○路之 新埔段土地為例，88年7 月之公告現值為140,000 元／㎡、 89年7 月及90年7 月公告現值調降為86,450元／㎡、91年7 月公告現值調降為36,555元／㎡，93年1 月公告現值調降為 53,470元／㎡，有地價謄本記載可稽，6 年來公告現值每平 方公尺調降86,530元，調降幅度達61.8% ，另就腹地桃園市 新埔段766-17、766-18、766-19及807 地號土地為例，88年 、89年、90年7 月之公告現值均為50,000元／㎡，91年7 月 公告現值調降為40,000元／㎡、92年1 月及93年1 月再調降 為33,000元／㎡，有地價謄本記載可稽，6 年來公告現值每 平方公尺調降17,000元，調降幅度達34% ，本件區段徵收之 其餘土地6 年來亦均依此比例調降土地公告現值，極不合理 。況桃園縣地評會94年第3 次會議紀錄亦記載「本案桃園市
藝文園區土地禁建20多年且地價連續3 年調降，致地價與毗 鄰地區地價差異極大，如不適度合理調整，難以說服民眾」 等語，被告竟置之不理。
㈡政府徵收土地，一般均依公告徵收當年之土地公告現值加40 % 至70% 補償地主。以被告於93年10月15日公告徵收桃園市 中埔一街（南平路－大興西路）第2 期工程用地為例，其補 償費均依徵收當年公告現值加5 成補償，另新北市○○區○ ○○段辦理第2 條原水輸幹線工程用地徵收補償，亦按公告 現值加4 成，且公告現值逐年調漲，其他土地徵收均依公告 現值加成最高達7 成補償（內政部89年10月25日台內地字 第8970553 號函釋參照）。被告於94年間辦理本件區段徵收 ，不僅未依公告現值加40% 至70% 補償，竟以逐年調降之最 低公告現值為補償地價，致地主所獲補償未及市價之一半。 且未依土地徵收條例第30條規定，按毗鄰非公共設施保留地 之平均公告土地現值補償其地價，及比照一般正常交易價格 加成補償（為土地徵收當年之公告地價加40% 至70% ）。又 本件區段徵收發給抵價地僅只徵收總面積42% ，已課徵工程 受益費部分之土地，亦只徵收總面積47% ，有土地徵收公告 說明六之記載可稽，與土地徵收條例第39條第2 項前段規定 不符，嚴重侵害原告之財產權益。
㈢被告係以辦理開發「南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區 ）特定區」，將系爭土地以每坪10餘萬元之超低價格強制徵 收，不按核准計畫於所定期限使用，竟以每坪高達670,000 元之高價轉賣廠商，獲取暴利，並由廠商建築高樓大廈（參 中國時報95年8 月22日、95年10月6 日、96年10月6 日報導 ）。平均地權條例施行細則第79條之1 規定，區段徵收抵價 地標售總額以收回開發總費用為原則，其立法意旨為防止地 方政府辦理區段徵收故意低估補償、獲取暴利。依被告99年 6 月編印之桃園縣「南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區 ）區段徵收」成果報告書（下稱成果報告書），開發總收入 之可標售土地收入9,171,520,368 元，而補償費僅發放2,52 8,562,710 元，顯然地價補償偏低，違反財務收支平衡原則 。該成果報告書承認徵收系爭土地以超低價之價格補償，亦 未依徵收時之公告現值加40% 至70% 補償，並承認低價徵收 之系爭土地標售廠商後，獲利高達數十億甚至於百億。 ㈣內政部編印「都市地區地價指數」，係提供民眾正確都市地 價資訊，所刊載地價具絕對公信力。第25期135 頁列載桃園 市○○區○○○區段地價每平方公尺分別為：92年9 月30日 130,150 元，93年3 月31日129,002 元，93年9 月30日126, 963 元。系爭土地46、604 、605 、606 區段之93年、94年
評定地價，如以92年9 月30日平均區段地價130,150 元計算 ，僅為25.35%（46區段）、30.27%（604 區段）、40.02%（ 605 區段）、42.25%（606 區段）。本案徵收之4 區段屬於 「南崁新市鎮都市計畫」（面積3,260 公頃）之中心商業區 ，其區段地價理應比桃園市○○區○○○區段地價為高，始 為合理。內政部對於都市地價查估，依其用途分別採不同之 查估方法，原告為探求真實地價，就不同方法所查估地價加 以比較推估，系爭補償地價為92年9 月桃園市○○區○○區 段地價130,150 元以上，應屬可信。依土地徵收條例第30條 第2 項之立法意旨，「加成補償」係為使被徵收地主得以補 償金購回同等性質之土地。本案徵收補償僅為桃園市○○區 ○○區段地價130,150 元之25.35%。又目前各縣市公告土地 現值與市價有差距，為何只有被告公告土地現值與市價相同 ？
㈤被告為無償取得藝文展演用地5.16公頃，於93年9 月23日編 ○○○區區段徵收計畫書（下稱區段徵收計畫書）：「本區 私有土地約15.65 公頃，預計發還抵價地面積約3.92公頃， 剩餘可供公開標售，標租之可建築土地面積4.76公頃，預期 開發費用為40.21 億元，標售底價85,000／㎡，財務計畫尚 可平衡。」報請內政部以93年10月21日函核准無償取得藝文 展演用地5.16公頃。嗣後被告99年6 月成果報告書記載：98 年10月2 日標售剩餘土地17,117.60 ㎡，決標金額3,846,25 5,588 元，平均224,703 元／㎡，為預估標售價85,000元／ ㎡之2.64倍。被告地價查估人員明知桃園市商業區92年9 月 30日平均區段地價130,150 元／㎡，一面低估補償地價為33 ,000元／㎡（46區段）、39,000元／㎡（604 區段）、56,0 00元／㎡（605 區段）、55,000元／㎡（606 區段）以減少 財務支出；一面低報標售剩餘土地85,000元／㎡以減少財務 收入。被告既以財務計畫尚可平衡，報請內政部誤信為真， 核准無償撥給藝文展演用地5.16公頃，而執行結果實際財務 收支獲利62億元，自應將該不法之獲利加成補償，發還被徵 收地主。
㈥被告重新檢討徵收範圍內土地區段之劃分為46、706 及707 三區段，其地價均為33,000元，將原604 （39,400元）、60 5 （56,000元）、606 （55,000元）3 區段取消分別改劃入 706 及707 地價區段，並調低地價為33,000元，提地評會96 年第1 次會議評議通過，為何要調整地價區段之劃分？604 、605 、606 區段地價均調低為33,000元，為何仍可照公告 現值評定補償地價？被告為無償取得公共設施用地，以公權 力強徵民地，與土地開發公司以對價取得民地謀取盈利不同
。被告辦理區段徵收既然無償取得公共設施用地7.42公頃， 如以99年6 月22日自由時報所登載興富發公○○○區段○○ ○○區段土地2,560 坪得款27億元，換算每坪105.5 萬元（ 351,666 元／㎡），計算被告既已獲利230 億元，就不能於 區段徵收財務收支再獲暴利，以防止地方政府辦理區段徵收 故意低估補償獲取暴利（平均地權條例施行細則第79條之1 規定參照）。土地徵收條例第30條第1 項規定，被徵收之土 地應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。被告雖於 徵收前逐年調降土地公告現值，並辯稱公告現值已完成法定 程序，原告無適時提行政救濟而不能改變。但被告並未依土 地徵收條例第30條第2 項規定，比照「一般正常交易價格」 加成提交地評會評定補償地價。
㈦公共設施用地之劃設，涉及人民財產權益甚大，因此都市計 畫法第4 章第42條至第47條嚴格列舉其項目，未授權行政機 關得增加該章所列舉以外之項目，同法第42條第1 項第4 款 規定甚明。被告明知「藝文展演用地」非該章列舉項目，其 用途依都市計畫細部計畫第7-1 頁規定，為辦公室、商場、 餐廳、觀光旅館、停車場、攝影場等，非全部公共設施使用 不能認定為都市計畫法之公共設施用地。被告依土地徵收條 例第44條第1 項第3 款，於區段徵收計畫書不實陳報藝文展 演用地屬道路等9 項以外之公共設施用地，並以「本府依據 財務計畫需要，同時考量本地區特性，開發目的及土地所有 權人受益程度，其中本特定區內之『藝文展演用地』將無償 撥供桃園縣政府使用……」報請內政部以93年9 月21日函准 無償撥用，顯然違法。被告違法無償取得藝文展演用地經過 3 年7 個月，於97年4 月14日公告變更細部計畫，增加建築 坪數以利民間參與建設商場、觀光旅館等，並以97年5 月21 日府地徵字第0970157355號函略以：該藝文展演用地依法徵 收點交，該筆土地已屬公有，倘依促進民間參與公共建設法 提供興辦有關公共設施，合於該法第15條規定。 ㈧區段徵收計畫書所報辦理區段徵收之法令依據，為土地徵收 條例第4 條、都市計畫法第58條規定及本特定區細部計畫公 告，報請內政部核准辦理執行區段徵收所為93年10月22日府 地區字第0930276636號公告及原處分，都只公告區段徵收之 法律依據為「土地徵收條例第4 條」，不公告項、款，拒不 公告都市計畫法第58條規定，顯與司法院釋字第513 號解釋 意旨有違，非重新公告不生徵收效力。依都市計畫法第9 條 規定，都市計畫分為市○○○○○○○街計畫、特定區計畫 ，同法第58條係接續第57條適用於市（鎮○○○○○○區段 徵收計畫書所報為「特定區計畫」，並無適用，對照同法第
57條、第17條、第15條甚明。依職權劃分，被告所屬城鄉發 展局並無依都市計畫法第57條規定，擬具事業計畫實施新市 區建設，被告所屬地政局如何能虛構新市區建設，以不實之 法律依據報奉內政部核准區段徵收並無償取得公共設施用地 。而都市計畫法其他條文，並無○○○區○○○○○區段徵 收藉以取得公共設施之規定。被告既以區段徵收之法律依據 係都市計畫法第58條報奉核准，區段徵收後，自應將所核准 區段之法律依據據實公告。
㈨原告以內政部核准區段徵收之行政處分違法，提起行政訴訟 期間，被告拒絕發給區段徵收成果報告書，未適時將區段徵 收財務收支暴利之違法事證提出，最高行政法院99年度判字 第1018號判決因而為不利原告之判決。被告屢稱該判決確定 而有拘束力，實際上最高行政法院99年度判字第1018號判決 認定「藝文展演用地5.16公頃」係屬都市計畫法第42條第1 項規定之公共設施用地……內政部核准無償撥供被告使用， 均屬有據。則該「藝文展演用地5.16公頃」必須依都市計畫 法第30條第2 項授權訂定之「都市計畫公共設施用地多目標 使用辦法」規定使用。被告100 年5 月26日函稱：目前藝文 展演用地業已開闢廣場等語，但遍查都市計畫公共設施用地 多目標使用辦法，並無「藝文展演用地」可以多目標闢為廣 場，而屬違法使用。綜上，系爭土地徵收補償費違反土地徵 收條例第30條、平均地權條例施行細則第79條之1 規定及司 法院釋字第406 號解釋意旨等情。並聲明求為判決撤銷訴願 決定及原處分，並請求被告應作成按徵收當時原告系爭土地 公告土地現值加7 成補償費之行政處分。
四、被告則以：
㈠系爭土地93年地價區段劃分、調整及其區段地價之調查估計 與評定，被告皆依法辦理，並無違誤：
⒈本案「南崁新市鎮都市計畫（多功能○○○區○○○區○區 段徵收範圍位於桃園市○○○區○○路、新埔六街、南平路 及大興西路之間，93年地價區段劃分依地價調查估計規則等 有關區段劃分規定，將臨接北側（南平路）、西側（中正路 ）、南側（大興西路）道路之土地，劃分在桃園市604 、60 5 、606 一般路線價地價區段，餘皆劃屬46地價區段（含藝 文展演用地○○○區○○○○道路）。其區段地價經提請桃 園縣地評會評定通過，分別為33,000元／㎡（46區段）、39 ,400元／㎡（604 區段）、56,000元／㎡（605 區段）、55 ,000元／㎡（606 區段），系爭土地93年公告土地現值，復 依地價調查估計規則第23條予以計算及公告。 ⒉惟原告因補償地價偏低、抵價地比例不足及區段徵收程序有
誤為由，於公告期間內分別提出異議、復議，嗣不服復議結 果，提起訴願，經內政部94年10月31日台內訴字第09400062 53號訴願決定將被告93年10月22日府地區字第0930276636號 公告處分撤銷，責於2 個月內另為適法之處分。被告遂責成 土地所在轄區桃園地政事務所，按照平均地權條例及地價調 查估計規則等相關規定，重新辦理地價檢討與估計。因系爭 土地係都市○○○區段徵收方式整體開發之限制發展地區， 在未整體開發前，限制任何土地開發及建築行為，致本區土 地為一處雜草叢生之窳陋地區，與毗鄰已開發地區形成強烈 對照，兩者於市場上合理土地交易價格應有一定差距。另系 爭臨路桃園市604 、605 、606 一般路線價地價區段，因屬 無買賣實例區段，應依地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定，以鄰近或適當地區選取2 個以上○○○區○○○○ ○區段，作為比○○○區段○○○○○區段地價，惟重新檢 討發現，原選取之比較基準區段大多為桃園市火車站前已發 展成熟之商圈，其使用分區雖同屬商業區，但其土地使用現 況、繁榮及人潮狀況與藝文園區土地存有極大差異，致推估 出之區段地價未能符合當地實際合理土地單價。準此，桃園 地政事務所就系爭土地93年受限情況及發展情形等事實，重 新依法估計系爭土地93年、94年位處之桃園市46、604 、60 5 、606 擬評區段地價（一般正常交易價格）（桃園市藝文 園區土地93年地價重新調查結果報告參照）。 ⒊重新估計之桃園市○○○○區段【新埔－藝○○○區○○○○○ ○○區段【新埔－多功能○○○區○○○路○○○路－新埔 六街）】、605 地價區段【新埔－多功能○○○區○○○路 ○○○路－大興西路）】、606 地價區段【新埔－多功能○ ○○區○○○○路○○○路－新埔六街）】，因屬無買賣實 例區段，按照地價調查估計規則第21條第1 項第2 款規定， 分別選取鄰近或適當地區使用分區相同或使用性質類似或其 他○○○區○○○○○○○區段A 、B ，並按「土地使用管 制」「自然條件」「公共建設」「特殊設施」「工商活動」 「發展趨勢」「其他影響因素」（內政部訂頒之影響地價區 域因素評價基準表）等項目之差異程度修正，其中於「土地 使用管制」有無限制建築（整體開發、面積限制、高度限制 ）項目下，因系爭土地長期以來係受都市計畫管制，並需以 區段徵收方式整體開發（限制發展地區），在未整體開發前 限制任何土地開發及建築行為，故其市場正常合理價格，實 與基準區段等未受限地區不同，故桃園地政事務所按「桃園 縣實施地價調查估計作業規定」（地價調查估計規則第24條 規定參照）訂定之桃園市影響地價區域因素評價基準明細表
（商業用地）內所調查之優劣等級差異程度，修正約略4 成 （-37.5%），以反應其當時受限及未開發之事實狀態，並以 選取與目標區段現況發展較為接近與相似○○○區段○○○ ○○區段之擬評區段地價後（估計結果依序分別為36,700元 ／㎡、44,000元／㎡、58,900元／㎡及58,100元／㎡），提 交桃園縣地評會94年5 月31日第3 次會議重新評定，因委員 考量系爭土地當期（93年）確實受有都市計畫限制建築與開 發，以致影響該區一般正常交易價格，以及當時現況大都為 農業使用，僅有零星建築等事實狀態，顯與毗鄰已開發地區 市場正常價格有所差距之情況下，決議：「經轄區桃園地政 事務所依地價調查估計規則作業規定，重新查估93及94年擬 評現值，本案土地之93、94年公告土地現值訂定已達一般正 常交易價格，故本案編號46、604 、605 、606 地價區段之 93及94年公告土地現值分別為每平方公尺33,000元、39,400 元、56,000元、55,000元。」準此，系爭土地93年之擬評區 段地價、公告土地現值及徵收地價補償費，復經地評會重新 審議確認已合當地受限狀態下之合理價格，於法無違，更無 不當。
⒋原告仍對前開重新評議之補償價格不服，被告復按平均地權 條例暨其施行細則第63條規定，及地價調查估計規則等有關 地價區段劃分規定，重新檢討系爭93年「南崁新市鎮都市計 畫（多功能○○○區○○○區○區段徵收範圍內土地區段之 劃分，並調整桃園市46（新埔－藝文中心區）、47（新埔－ 南平路、同安街、大興西路與新埔六街○○區○○○區段範 圍為46（新埔－多功能藝文園區40米綠地東側商業區）、47 （新埔－南平路、同安街、大興西路與新埔六街住宅區）、 706 （新埔－多功能藝文園區展演用地＜含南側5 米綠地＞ ）及707 （新埔－多功能藝文園區40米綠地西○○○區○○ ○區段，並按平均地權條例施行細則第63條（公設保留地區 段）及地價調查估計規則第21條（有、無實例區段）等規定 ，調查估計前○○○區段○區段地價後，提交桃園縣地評會 96年第1 次會議評定，分別為33,000元／㎡（46區段）、38 ,100元／㎡（47區段）、33,000元／㎡（706 區段）、33,0 00元／㎡（○○○ 區段○○○○○區段範圍調整及其區段地價 之評定，被告皆依法令辦理查估作業及提交地評會審議通過 ，依法並無違誤。系爭土地93年公告土地現值，依地價調查 估計規則第23條規定重新計算後，並無有所變動。 ⒌綜上，被告在地價之查估與評定作業上，均按法令規定及程 序辦理，並無違誤，系爭範圍土地現值亦多次（同區訴外案 件或本案）提交桃園縣地評會審議（復議），由不同屬性代
表，根據不同見解，獨立行使職權，共同作成決定之地評會 委員合議評定確認並無偏低情事，價格尚屬合於該地受限狀 態下之一般正常交易價格（擬評區段地價依法係由被告調查 估計，至評定結果係地評會委員權責），故系爭土地無原告 所稱刻意長期以都市計畫限制建築，進而致使地價大幅調降 或偏低而有利徵收之情形，原告一再以99年6 月區段徵收成 果報告書及區段徵收完成後之變更價值（生地變熟地，公共 設施相繼完成，未有禁限建等限制、人口聚集、建商進駐等 ），反推當時（93年）受限事實之土地價值，乃屬不確定性 之法律概念，實無理由。且若系爭範圍抵價地標售價格不如 預期，無法彌補開發成本時，被告亦不可能向原所有權人求 償，因此各階段之法律行為與程序，皆需以符合當時法律規 定及事實狀態為準。另關於系爭土地93年之地價爭議，前經 鈞院95年度訴字第1922號判決，復經最高行政法院97年度裁 字第1001號裁定確定在案，綜觀前開判決，與本案相同區段 93年之地價爭議，業經法院予以相當程序與事實核判，應有 行政訴訟法第213 條既判力規定之適用。
㈡系爭土地受限制建築，且長期以來有管制開發之客觀事實： ⒈因64年發布實施之南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區） 規定市鎮中心應作整體設計方得開發，故在未完成整體規劃 設計並以區段徵收方式辦理開發前，不得建築開發且利用受 限。參照桃園縣92年公告實施之「變更南崁新市鎮都市計畫 【市鎮中心（中心商業區）為藝文展演用地及商業區、市鎮 中心（文事中心）為商業區】主要計畫書」，及93年「擬定 南崁新市鎮都市計畫（多功能藝文園區）細部計畫書」之「 計畫緣起」指出：「本計畫區原為南崁新市鎮都市計畫區內 之市鎮中心（含文事中心及中心商業區），該計畫於64年10 月3 日公告發布實施，依該計畫書規定，市鎮中心應作整體 設計方得開發，……，惟計畫實施迄今，市鎮中心尚未辦理 整體設計，以致民眾無法申請建照進行開發。在長期限制發 展之情況下，基地內建物稀落，土地或未開發或為農業使用 。」又該計畫書第3-2 頁貳、土地使用記載「一、計畫區內 ：由於長期管制開發，目前基地內部的土地使用強度極低， 街廓內大部分之土地為農業使用，少部分為低層民宅，臨街 面部分商業使用，建物不多，……。」足證本區長久以來因 尚未辦理整體設計，長期受限自由發展，土地大都呈現未開 發、農業使用或低度利用。
⒉依土地稅法第22條第1 項規定，都市土地依法限制建築，仍 作農業使用者；或依法不能建築，仍作農業用地使用者，不 課徵地價稅而改課徵田賦（目前田賦停徵）。內政部93年4
月12日台內地字第0930069450號令訂定之「平均地權條例第 22條有關依法限制建築、依法不能建築之界定作業原則」第 2 條規定，依法不能建築，仍作農業使用者，指依法令規定 無明確期間禁止其作建築使用，仍作農業使用之土地。故為 均衡受限制建築管制地區土地所有權人開發上利益，政府依 法給予稅賦上之優惠，以為補償。被告以90年4 月19日90府 城鄉字第69977 號函復方珮玲函查系爭區內土地使用情形時 ，已具體指明：「本案自64年10月由本府辦理細部計畫規劃 中，未完成程序，尚無法發照建築」，更顯見系爭土地自64 年10月都市計畫發布實施，至被告於93年完成細部計畫規劃 及辦理區段徵收開發前，長久以來確實有被限制建築之客觀 事實，被告依據該客觀事實辦理地價評定，顯屬有據。 ⒊本徵收區毗鄰之住宅區大樓林立，如徵收當時新埔六街有中 悅登峰廣場、弘新花園廣場等建築，均係15層以上之豪宅， 可知系爭區段與毗鄰地區在現況建築利用情形及土地使用強 度上，差距極大。況系爭土地之法定使用強度，須於區段徵 收完成開發後始能實現，開發前系爭土地利用仍受相當限制 ，現況發展及具市場性之程度，顯遠低於毗鄰地區，地價自 有差距。因此，本區地價之訂定並無不符土地使用強度及正 常市場價格之情形，更無不當或刻意調降情事。再者，依地 價調查估計作業等有關規定，公告土地現值之調整應切合「 地價調查當時」之地價動態，非永久不變。92、93年間國內 經濟持續不景氣，又88年921 大地震、90年美國911 事件、 92年SARS疫情影響，一連數年國內外景氣看淡，土地市場亦 不例外。依內政部訂頒「影響地價區域因素評價基準」中， 「土地使用管制」主要項目下之「有無限制建築」細項，及 「桃園縣實施地價調查估計作業規定」之附件3 之2 地價區 段勘查表填寫說明，有關「限制建築情形與否」，係以該土 地有無整體開發限制、面積限制及高度限制等情事，為填載 判別限制建築之依據。故系爭開發區內，因都市計畫管制長 期受限制，致區內建物稀落，土地或未開發或為農業使用， 少部分為低層民宅，臨街面部分商業使用，建物不多，土地 使用強度極低等，皆會影響系爭土地位屬區段地價之評價結 果。
㈢區段徵收係公共政策之遂行，開發完成後，以土地處分所得 回收開發成本。撥用、讓售及標售底價，係以開發總費用為 基準，按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施 及預期發展等條件優劣估定之。標售價格亦受經濟景氣及市 場供需影響，而區內環境品質、公共設施規劃設計、土地使 用強度等亦有絕對之關係。被告為積極鼓勵地主共同參與開
發，於93及94年先後舉辦2 次抵價地申領作業，主要係為提 高原地受益程度，將地下停車場工程改列未來被告編列預算 辦理，經依法報准後，將發還抵價地比例由42% 及47% （已 課徵工程受益費），提高至47% 及52% ，顯優於其他各縣市 辦理之區段徵收案，原告有關抵價地比例嚴重侵害財產權益 等節，與事實不符。本案地主申領抵價地之比例僅約55% ， 顯見土地所有權人對於本案開發普遍不具信心、對未來前景 並不看好，故紛領取現金。
㈣桃園縣各年度公告土地現值之調整，均依法規程序合理評定 、公告，並無偏頗：
⒈依地價及標準地價評議委員會組織規程第4 條規定，地評會 成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之 專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政 士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商業同業公 會代表、銀行公會代表、農會代表及地政、財政、工務或都 市計畫、建設或農林、稅捐機關主管人員等。顯見有關地價 及徵收補償地價加成補償成數之判斷，係經由委員會所作成 ，其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同見解，獨立行 使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。惟在判斷餘地 範圍內，行政法院仍應就行政機關判斷時，有無遵守法定程 序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原 則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關 行政機關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院10 0 年度判字第1029號判決參照）。次按司法院釋字第425 號 、第440 號、第516 號解釋及土地徵收條例第30條第1 項規 定，徵收土地應給與之補償，應遵循之原則乃「合理補償」 ，非「盡量補償」或「較優補償」。復按公告土地現值，除 得作為徵收土地補償地價之標準外，依平均地權條例第38條 第1 項、第46條規定，又作為課徵土地增值稅時計算漲價數 額之依據。公告土地現值較高，被徵收土地之所有權人可獲 得較高之補償地價，固較有利；惟對移轉或設定典權土地之 所有權人而言，因需繳納較高之土地增值稅，較為不利。故 公告土地現值之評定，自應依平均地權條例第46條、地價調 查估計規則等相關法令規定作成，不得僅因欲達特定目的， 刻意設法予以提高或降低。從而，於評定公告土地現值時， 不得因欲使受徵收土地之原所有權人獲較高或較低之補償， 而於具體地價評定時故為有利或不利於原土地所有權人之作 為。
⒉再按土地徵收條例第30條第1 項、平均地權條例第10條規定 可知，被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補
償其地價，在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非 公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價，而公告 土地現值之查定，應依平均地權條例第46條暨其施行細則第 63條及地價調查估計規則等相關規定辦理，故倘任一或少數 地主欲達特定目的，即提出應予提高或調低（二者利益相反 ）之主張，則無論地價（公告土地現值）如何訂定都無法令 地主滿意，且其法律關係亦無法處於確定狀態，甚易造成社 會動盪與不安。因此，依法定程序訂定地價，即屬合理公平 （改制前行政法院74年度判字第331 號判決參照）。 ㈤原告誤解內政部編印之都市地區地價指數，第25期列載之92 年9 月（130,150 元／㎡）、93年3 月（129,002 元／㎡） 、93年9 月（126,963 元／㎡○○○區○○○○區段地價及 其計算原則：
⒈依內政部92年11月5 日台內地字第0920074899號令修正都市 地區地價指數查編要點規定○○○區○○○區段地價之查價 方法，係以都市計畫○○○區○○○○○區段，按其上期區 段地價之高低，劃分為高、中、低3 個區段地價等級，於各 個區段地價等級中，選1 區段界線穩定性高之○○○區段○ ○○○區段，並按地價調查估計規則規定估計區段地價，再 用各個區段地價等級面積予以加權平均，得出各該使用分區