臺灣高雄地方法院民事判決 100年度岡簡字第293號
原 告 王林秀鳳
原 告 王黃月鳳
原 告 王怡文
原 告 王秋鑾
原 告 王美淑
原 告 王仁德
原 告 王仁傑
兼前列七人
共同訴訟代
理 人 王仁俊
前列八人共
同複訴訟代 呂郁斌律師
理人
前一被告訴 黃敏哲律師
訟代理人
被 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處
法定代理人 吳宗明
訴訟代理人 何旭苓律師
複訴訟代理 劉彥伯律師
上列當事人間租佃爭議事件，於民國101年8月27日辯論終結，本
院判決如下：
主 文
確認原告與被告就高雄市○○區○○段第三四二七號土地之耕地租賃契約存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告王仁智提起本件訴訟後，於民國（下同）101年8月4日 病故，其全體繼承人即原告王黃月鳳、王怡文具狀聲明承受 訴訟（見卷282頁），於法核無不合，應予准許。二、原告主張：原告之被繼承人王木火（原告王黃月鳳、王怡文 之再轉被繼承人）於民國（下同）70年以前，即向當時之高 雄縣政府承租坐落岡山區○○段第184 之4 地號之土地，供 作礦區○○○○○段第3427地號土地（下稱系爭土地）由中 華民國78年3 月24日完成所有權第一次登記後，即由高雄縣 政府管理，並將系爭土地出租予王木火，雙方簽有耕地租賃 契約，惟因184-4 地號土地有一部分納入系爭土地範圍，其 餘184-4 地號土地所留存之範圍，則另編成目前之184-4 地 號土地。王木火承租之系爭土地，初始雖編列為宜農地，但 因有部分土地係184-4 地號礦區沉砂地，無法供耕作使用，
故王木火與高雄縣政府就系爭土地所簽署之租賃契約自非可 以一般耕地視之，亦即系爭土地並非專供農林漁牧耕作之用 ，系爭租約並無耕地三七五減租條例之適用。嗣後系爭土地 之管理者變更為被告，王木火於租約到期後，亦與被告續訂 國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期限自93年1 月1 日起至102 年12月31日止，而王木火亡故後，即應由原 告繼承系爭租約之承租人地位，並向被告申請繼承換約手續 。詎被告受理原告申請派員視察後，先係以99年5 月3 日台 財產南管字第09900006247 號函表示，系爭土地上有鐵皮磚 造平房、鐵棚（下置貨櫃）及水池使用等物為由，要求原告 將上開設施縮小為100 平方公尺，以符合國有出租耕林養地 同意興建相關農業林業養殖設施審查作業要點第4、5點之規 定，否則撤銷租約。待原告予以改正後，被告又以99年6 月 18日台財產南管字第0990007927號函表示，原告於系爭土地 違約居住使用，非自任耕作為由，依耕地三七五減租條例第 16條第1 項之規定，主張系爭租約無效，並拒絕原告之繼承 換約請求，已侵害原告繼承系爭租約之權利。爰依法提起本 件確認之訴，求為判決如主文所示。
三、被告則以：被告受理原告之繼承換約申請後，於99年1月22 日派員勘察系爭土地，發現系爭土地上建有一專供居住使用 、有門牌編號之鐵皮磚造平房（嘉新東路二段10巷3-1號） ，並設有景觀水池、水泥地（兼通道）、草皮庭院、石椅、 小葉欖仁樹及松樹等景觀樹種及擺設籃球架、搖椅、石椅、 草皮庭園等非供耕作使用之物，依最高法院70年台上字第 4637號等相關判例意旨之見解，已屬非自任耕作且變更約定 之使用方式，違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定 及系爭租約第5 條特約事項之約定，使系爭租約歸於無效。 被告曾發文原告要求於期限內以書面澄清鐵皮專造平房、鐵 棚（下置貨櫃）是否作居住使用，倘否，且該磚造平房如屬 農業設施使用範圍，請於指定期限內將水池、磚造平房、鐵 棚使用面積所小至100 平方公尺以內，係指農業設施之面積 須為100 平方公尺以內，始符合國有出租耕林養地同意興建 相關農業林業養殖設施審查作業要點第4 、5 點規定，並非 謂改正至100 平方公尺以下，租約即非無效。原告雖主張系 爭租約不適用耕地三七五減租條例之適用，惟原告所提出台 灣省政府時代訂立之採取土石租約所載部分土地範圍納入系 爭土地內，而有部分重疊之處，被告已於99年3 月31日之函 文內敘明該重複部分非屬耕作使用範圍，應予撤銷租賃關係 ，其餘部分土地應依系爭租約自任耕作，強制適用耕地三七 五減租條例之規定。又王木火於86年10月2 日就系爭土地與
被告訂立國有耕地租賃契約當時，系爭土地即為農牧用地， 且訂約目的係約定為耕地使用，依農業發展條例第20條第2 項規定，於86年間即應強制適用耕地三七五減租條例，嗣王 木火於93年1 月1 日與被告就系爭土地續約而簽訂系爭租約 書，依農業發展條例第20條第2 項規定及台灣高等法院94年 度上字第888 號判決意旨，系爭租約為原租約之續約，仍應 適用耕地三七五減租條例之規定。從而原告違反應自任耕作 之規定，系爭租約自屬無效，原告之請求顯無理由等語，資 為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）原告主張渠等繼承王木火與被告所訂系爭租約之承租人地 位，為被告所否認，則原告就系爭土地可否以承租人地位 予以占有使用，即有法律上不安之狀態，且非提起本件訴 訟，該不安之狀態無法除去，是以原告提起本件確認之訴 ，與民事訴訟法第247 條第1 項規定核無不合，應予准許 ，先予敘明。
（二）本件爭點在於系爭租約是否有耕地三七五減租條例之適用 ？原告使用系爭土地之方式，是否違反系爭租約第5 點之 約定？茲詳述如下：
1、系爭租約不適用耕地三七五減租條例之規定： ⑴耕地三七五減租條例所規定之租約登記，係便利行政機關 管理之目的所由設，非謂未登記之耕地租約即無該條例之 適用，合先敘明。
⑵關於耕地租約是否強制適用耕地三七五減租條例之規定， 參照最高法院88年台上字第1 號判例意旨「耕地租用，係 指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而 言，土地法地106 條第1 項定有明文。所稱農地參照同條 第2 項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人、之 非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地 三七五減租條例之適用」，可見耕地三七五減租條例所規 範之耕地租約，係以承租他人之農漁牧用地，且為耕地使 用者為限。經查，①系爭土地之編訂使用種類依土地謄本 所載雖為農牧用地，然系爭土地之土地範圍包括同段184- 4 地號之部分土地，而該部分土地原係採礦區，地質屬沉 砂地，無法耕作，此為被告所不爭執，且被告於99年3 月 31日台財產南管字第09960009081號函亦表示「經查本案 土地登錄前部分土地為拕子段184-4地號確曾以礦業用地 出租與王木火君，租期業於79年間屆滿，與台端陳述事實 相符，故地上沉砂地、雜樹草（護坡）部分原即非屬耕作 使用範圍，應予撤銷租賃關係。至地上作鐵皮磚造平房、
鐵棚（下置貨櫃）及水池使用部分是確係自任耕作尚有疑 義，是請於旨述期限內書面澄清磚造平房、鐵棚、貨櫃及 水池之用途，併附其建築使用時間至明文件送處，逾期本 處逕認違反應自認耕作規定，原訂租約無效」等語（見卷 276頁）。顯見王木火所承租之系爭土地，確有部分土地 屬可耕地、部分屬無法耕作之土地。被告雖於上開函文表 示該無法耕作部分之租賃關係應予撤銷，惟被告片面撤銷 之行為，是否有效，尚未可知，且系爭租約係於93年1 月 1 日續約，續約時系爭土地之可耕部分與無法耕作部分之 位置與範圍面積如何，雙方均未能確定，被告自不得要求 原告於無法耕作部分土地亦應作耕地使用。②又查，與系 爭土地相鄰者，尚有同段3424、3425、3495地號3 筆土地 ，該等土地之使用分區均與系爭土地相同，編定為山坡地 保育區，使用類別現雖編定為農牧用地，然王木火於78年 7 月16日承租系爭土地時，使用類別均為山坡地，直到83 年9 月6 日地政機關才將使用類別編定為山坡地保育區農 牧用地，有79年至85年之佃租收據影本在卷可查，是以王 木火於78年承租時，即屬山坡地，並非農地或牧地，所訂 租約並非當時耕地三七五減租條例所欲規範之耕地租佃。 ③另查，與系爭土地相鄰之同段1067、3424、3425、3495 地號土地承租人與被告，均於所簽訂之租賃契約第5 條特 約事項約定：「本租約依農業發展條例地二十條規定，不 適用耕地三七五減租條例之規定」，有國有耕地租賃契約 書1 份在卷可查（見卷194 頁），而該等土地與系爭土地 均係於78年1 月21日由中華民國申請登記為所有權人，並 於78年3 月24日完成所有權登記，則系爭土地所訂之系爭 租約，依同一地段同一處理之經驗法則，亦應不適用耕地 三七五減租條例。④綜上所述可知，系爭租約係自78年間 王木火與高雄縣政府就系爭土地所訂租約屆滿後，展轉續 約而來，78年最初訂約之時，系爭土地即屬山坡地，並未 編列農牧用地，且當時即有部分土地係作礦區使用之沉砂 地，無法耕作使用，且租賃雙方均未就系爭土地可耕部分 與無法耕作部分之位置與範圍申請地政機關丈量而無法確 定，此外，審酌同區段之1067、3424、3425、3495地號土 地於101 年1 月1 日訂約時，均排除耕地三七五減租條例 之適用，可見王木火所承租之系爭土地，於承租之初即非 專供農牧之用，且於可耕地無法明確劃分之情況下，參照 前揭前揭最高法院88年台上字第1 號判例意旨之反面解釋 ，應認為系爭租約並無耕地三七五減租條例之適用。被告 僅以王木火與被告於93年1 月1 日續約時，系爭土地編訂
為農牧用地及繳租方式以農作物計算，即謂系爭租約有耕 地三七五減租條例之適用，並以原告違反該條例第16條第 1 項之規定為由，辯稱系爭租約無效，於法自有未洽，為 無理由。
2、原告使用系爭土地之方式，是否違反系爭租約第5 點之約 定？
系爭租約不適用耕地三七五減租條例已如前述，故系爭租 約之法律規範應為民法租賃相關規定與系爭租約之約定。 系爭租約第5 條特約事項第2 款係約定「承租土地，承租 人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事 ，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還 土地，絕無異議」，故本件爭執之一，在於原告是否無反 自任耕作之約定，倘有，違反效力如何？經查，原告於系 爭土地上雖設置有門牌編號之鐵皮磚造平房（嘉新東路二 段10巷3-1號）及景觀水池、水泥地（兼通道）、草皮庭 院、石椅、小葉欖仁樹及松樹等景觀樹種及擺設籃球架、 搖椅、石椅等物，總面積超過100平方公尺，惟系爭土地 有部分土地無法耕作已如前述，則原告於無法耕作部分設 置非農業設施，尚難謂渠等有違反自任耕作之約定。又系 爭土地租約面積達3.7591公頃，幅員廣闊，並有部分土地 未能供耕作使用，原告縱使於系爭土地之一小部分設置水 池、石椅，庭園草皮等，亦不能遽指其違反自任耕作之規 定。又原告於系爭土地耕作，有使用中型農具之必要，而 現場附近經本院勘驗結果，附近並無住家或商場，則原告 建造鐵皮磚造廚房及廁所，用以解決生理需求及設置貨櫃 屋，放置農具，以便上鎖預防宵小偷竊，應認與自任耕作 之目的無違，更何況被告於發現上開設施之存在後，曾以 99年5 月3 日台財產南管字第09900006247 號函通知原告 ，要求原告將上開設施縮小為100 平方公尺，以符合國有 出租耕林養地同意興建相關農業林業養殖設施審查作業要 點第4 、5 點之規定，否則撤銷租約云云，顯見王木火承 租系爭土地，本即可依上開作業要點事先申請興建100 平 方公尺內之相關農業林業設施，縱使事先未申請，依該作 業要點，亦得事後通過申審查，補正申請要件。此外依改 制前高雄縣岡山鎮耕地租佃調解委員會調解程序筆錄所載 ，全體委員均認為系爭土地上鐵皮磚造平房雖有門牌編號 ，但無人設籍居住，現場貨櫃鐵皮屋供放置農具等，確為 農業所需，並無違反自任耕作之情形，有上開調解筆錄在 卷可稽及原告提出改正後水池施工照片、鐵平磚造平房剷 平施工照片8 張、系爭土地上房屋無人居住之里長證明書
等證物在卷可查（60頁至63頁、65頁），並經本院勘驗結 果，確如照片所示，已予改正，有本院100 年12月8 日勘 驗筆錄1 份在卷可查，足認原告經被告要求後，確已改正 ，被告事後辯稱原告設置之地上物違反租約第5 條第1 款 應自任耕作之規定，租約無效云云，並無理由。（三）綜上所述，原告主張系爭租約為有效，求為判決如主文所 示，為有理由，應予准許。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、 第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
岡山簡易庭 法 官 吳文婷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
書 記 官 蕭主恩