臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第276號
原 告 劉昇益
訴訟代理人 林春發律師
被 告 王玉鳳
訴訟代理人 張敬其
林堯順律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國101年9月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣參拾萬元及自民國壹佰零壹年伍月玖日起至清償止，按週年利率百分之伍計算之利息。
訴訟費用新台幣參仟貳佰元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國101年2月5日向被告購買其所有座落嘉義縣中埔 鄉○○段70地號面積306.05平方公尺、所有權全部之土地( 下稱系爭土地)，總價款為新台幣(下同)320萬元，並交付簽 約款30萬元，簽約前訴外人新明房屋經紀有限公司所提供之 土地標示現況說明書關於系爭土地是否面臨計畫道或現有巷 道之勾選欄為「否」，卻於101年2月5日簽約時該欄位改為 「是」面對現有巷道。原告擬購地建屋自住，購買之土地能 否建築攸關購買意願，故原、被告簽約當時雙方同意於不動 產買賣契約書（下稱系爭契約）之其他約定事項載明：「( 一)雙方同意由乙方(賣方)申請指定建築線，倘無法申請核 准，雙方同意撤銷(註：實係解除之意)本買賣契約，返還簽 約價金，互不賠償。」詎被告事後單獨指定建築線被駁回( 此與原告前申請70地號亦被駁回之結果同)，被告竟於101 年2月間以變相方法就70地號土地與同段66、73地號土地一 併申請指定建築線，又針對被告前塗改是否面臨現有巷道欄 位一事，顯係施用詐術，而實際上70地號土地係面臨私人巷 道，並非既成道路，所以無法指定建築線及申請建築執照， 故原告於101年4月23日以嘉義中山郵局第154號存證信函寄 予被告以主張撤銷受詐欺而承買之意思表示，系爭買賣契約 既經解除，依照系爭契約其他約定事項及民法第259條第一 款之規定，被告自應返還簽約款30萬元;另原告撤銷受詐欺 而承買之意思表示，被告收受簽約金30萬元亦屬不當得利， 應依民法第179條返還。爰依契約約定、民法第259條、第 179條，為訴之選擇合併，請求被告返還30萬元。並聲明： 被告應給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償止
，按年息百分之5計算之利息。
(二)對於被告抗辯之陳述：被告申請出非緊鄰70地號基地之建築 線，實際指定之建築線距離70地號土地尚有數十公尺之遠， 被告所申請之建築線既無緊鄰70地號土地，即未符合契約之 約定。原告希望購買之土地單純化，不想與他人有所糾葛， 更不想有通行權之糾紛，被告未經原告同意而擅自合併3筆 土地申請建築線，且被告逼迫原告買下實際面臨私設巷道之 70地號土地，致原告需另取得74地號土地所有權人共18人之 同意下方可核准通過取得建築線，一旦該18人中之資格有所 不符情況下，原告所取得之建築線也會隨時遭註銷，徒增日 後諸多糾紛，恐造成原告面臨無法建築之風險或74地號土地 所有權人要求原告購買持分土地或支付通行費用之風險及額 外支出，原告深感權益受損。
二、被告則以：
有關本件系爭土地與同段63及73地號土地一同申請指定建築 線係因該3筆土地皆為被告所有而欲建築房屋，為圖方便而 一併申請建築線，然亦可單獨就70地號土地申請建築線，也 從未申請遭駁回而退案，被告並無違反契約內容。且當初與 原告訂約時，其中特約事項之意思是只要能指定建築線即可 ，並無特別約定僅能就70地號土地單獨申請。至於土地現況 說明書上之是否面臨現有巷道一事，是嗣後發現74地號土地 因土地所有人作為私人巷道使用，故於簽約前亦明確告知原 告系爭土地面臨現有巷道，並改勾選為「是」面臨現有巷道 ，此均為原告簽約前明知之事實，原告若不同意，可於簽約 前主張不符需求而拒絕簽約，被告並無詐欺之行為。並聲明 ：駁回原告之訴。
三、本件之爭點：
(一)不爭執事項：
１、兩造於101年2月5日就座落嘉義縣中埔鄉○○段70地號面積 306.05平方公尺、所有權全部之土地，簽訂買賣契約，總價 款為320萬元，原告並已交付簽約款30萬元。２、訴外人新明房屋經紀有限公司所提供之土地標示現況說明書 於系爭土地之土地標的現況說明書之「土地現況是否面臨計 畫道或現有巷道」欄位勾選欄為「是」。
３、被告於101年2月間就嘉義縣中埔鄉○○段70地號土地與同段 66、73地號土地一併申請指定建築線。
(二)爭執事頁：
１、被告於系爭土地之土地標的現況說明書之「土地現況是否面 臨計畫道或現有巷道」欄位勾選欄為「是」，是否構成詐欺 ，而構成得撤銷買賣契約之事由？
２、被告於101年2月間就嘉義縣中埔鄉○○段70地號土地與同段 66、73地號土地一併申請指定建築線，是否違反契約之約定 ，而構成撤銷或解除契約之事由？
四、本院之判斷：
(一)查原告主張兩造於101年2月5日就座落嘉義縣中埔鄉○○段 70 地號面積306.05平方公尺、所有權全部之土地，簽訂買 賣契約，總價款為320萬元，原告並已交付簽約款30萬元等 情，有不動產買賣契約書、土地登記第二類謄本、地籍圖謄 本、建築線指示(定)申請書、存證信函及回執等件可證(本 院卷第6頁至第8頁、第10頁至第18頁)。而訴外人新明房屋 經紀有限公司所提供之土地標示現況說明書於系爭土地土地 標的現況說明書之「土地現況是否面臨計畫道或現有巷道」 欄位勾選欄為「是」，亦有該土地標的現況說明書可證(本 院卷第9頁)，且經證人張正歆證述在卷(本院卷第82頁至第 84頁)。而被告於101年2月間就嘉義縣中埔鄉○○段70地號 土地與同段66、73地號土地一併申請指定建築線等情，亦有 嘉義縣中埔鄉公所101年5日17日中鄉建字第1010006471號函 附建築線指示(定)申請書可稽(本院卷第28頁至第40頁)，且 為兩造所不爭執，自堪信為真實。
(二)原告主張被告於系爭土地之土地標的現況說明書之「土地現 況是否面臨計畫道或現有巷道」欄位勾選欄為「是」，致原 告陷於錯誤，誤以系爭土地面臨現有巷道，可用以單獨指定 建築線及申請建築執照，原告自得撤銷受詐欺而為承買之之 意思表示。被告則辯稱，土地現況說明書上之是否面臨現有 巷道一事，是嗣後發現74地號土地因土地所有人作為私人巷 道使用，故於簽約前亦明確告知原告系爭土地面臨現有巷道 ，並改勾選為「是」面臨現有巷道，此均為原告簽約前明知 之事實，原告若不同意，可於簽約前主張不符需求而拒絕簽 約，被告並無詐欺之行為等情。經查，土地標的現況說明書 之「土地現況是否面臨計畫道或現有巷道」欄位勾選欄為「 是」，已如前述。而經證人即仲介公司臺灣房屋新明加盟店 之員工張正歆到庭證稱，前揭欄位勾選為「是」，係由賣方 所為，而之所以會勾選為「是」面臨現有巷道，是因為經其 等仲介公司調查後發現系爭土地確有面臨既有巷道，而簽約 時兩造均在場，經確認後由賣方修改，買方亦有確認。而會 認定為現有巷道，是因依照78年之航照圖已是大眾通行之道 路，而現地會勘後發現有中埔公所鋪設之柏油路面，因而認 為是面臨既有巷道，而雖然事後鄉公所於指定建築線時認定 是私設巷道，但是否為現有巷道或私設巷道是由政府認定， 然而當初其等認定時認為是既有巷道，只是仍應由政府核定
等情，有證人之證述可參(本院卷第80頁至第86頁)。且原告 亦自承仲介公司已當面告知面臨既有巷道，且經其親自簽名 (本院卷第91頁)，復有土地標的現況說明書可參。足見本件 買賣有關74地號土地究竟是否為現有巷道或私設巷道，純係 兩造與仲介公司之員工張正歆會勘之結果，而證人張正歆認 定74地號土地係屬現有巷道或私設巷道係憑航照圖及柏油路 面而認定，至於是否真正為現有巷道或私設巷道，其亦無法 認定，而認為應委由政府機關判斷，故從會勘及認定究竟如 否為現有巷道之過程觀察，尚難認為證人張正歆有為故意之 詐欺行為，又被告係依據仲介公司之建議而修改前揭土地標 的現況說明書，而將之勾選為「是」面臨現有巷道，故亦難 認定被告有故意使原告陷於錯誤之詐欺行為。
(三)依兩造不動產買賣契約書其他約定事項欄所載：「(一)雙方 同意由乙方(即被告)申請指定建築線，倘無法申請核准，雙 方同意撤銷本買賣契約，返還簽約價金，互不賠償。」等情 ，有該不動產買賣契約書附卷可稽。則被告於101年2月間就 嘉義縣中埔鄉○○段70地號土地與同段66、73地號土地一併 申請指定建築線，是否違反契約之約定，而構成撤銷或解除 契約之事由？查依前揭契約之內容僅「雙方同意由乙方(即 被告)申請指定建築線」，但究意如何指定並未約定，是否 僅就嘉義縣中埔鄉○○段70地號土地指定，或可連同同段66 、73地號土地一併指定建築線？亦均未約定，故本件自應從 當事人訂約之真意解釋契約之內容。查原告主張其曾以系爭 土地單獨指定建築線，經主管機關以「本案基地臨接道路( 和睦段74地號)非屬計畫道路或既有道路」，故無法於該處 指定建築線而遭駁回，此有嘉義縣中埔鄉公所100年12月6日 中鄉建字第1000016494號函附卷可稽，足見原告希望以系爭 土地單獨指定建築線。又查本件不動產買賣契約所約定買賣 不動產之標的物僅有系爭土地，亦有該不動產買賣契約書可 稽(本院卷第6頁至第8頁)，故兩造於約定契約時，契約內之 事項原則上當然基於買賣標的而為約定，如有例外約定，自 應為特別之約定，因而本件依兩造不動產買賣契約書其他約 定事項欄所載：「(一)雙方同意由乙方(即被告)申請指定建 築線」原則上當然以約定之標的物即系爭土地作為約定之事 項，亦即所謂申請建築線係單獨以系爭土地作為申請對象， 否則如謂被告可連同其他同段66、73地號土地指定，是否被 告亦可連同其他數百筆土地亦一併申請指定建築線，而無限 擴大可申請之範圍，此種解釋當非契約之本旨。故如被告欲 以其他系爭土地以外之土地一併作為申請指定建築線之標的 ，契約內容自應明確訂定，而非僅以模糊之用語訂定契約之
內容，以保護交易之安全。其次，證人張正歆及凌于雯亦證 稱訂定契約時被告並未向原告提及欲將系爭土地連同其他土 地申請指定建築線(本院卷第85頁、第88頁)，故從兩造契約 之訂定過程及內容觀察，前揭契約內容「雙方同意由乙方( 即被告)申請指定建築線」，所謂申請指定建築，當應僅指 就系爭土地指定建築線，被告將系爭土地連同其他同段66 、73地號土地指定建築線，當已違反契約之其他約定事項。 而證人張正歆雖同時證稱被告於申請指定建築線時曾告知原 告欲連同其他二筆土地一併申請指定建築線，且原告並無反 對之意思(本院卷第86頁)，惟此為契約訂定後申請指定建築 線時發生之事實，並不當然足以反推而解釋契約之內容擴及 被告可將系爭土地連同其他同段66、73地號土地指定建築線 。何況本件被告就系爭土地連同其他同段66、73地號土地指 定建築線，系爭土地於申請建築時應檢附通路之土地使用同 意書，此有嘉義縣中埔鄉公所101年8月10日中鄉建字第1010 011273號函附卷可稽，而本件系爭土地之通路即為同段74地 號土地，原告將來於申請建築時應檢附同段74地號土地即通 路之土地使用同意書，故原告主張此部分增加原告無法建築 之風險、可能支付持分土地或通行費之負擔等情，即有可採 。被告雖抗辯原告仍可就系爭土地建築房屋，與原告購地建 房之目的相符，並無違反契約內容，並提出土地登記第二類 謄本、土地使用權同意書等件為憑云云(本院卷第43頁至第 57 頁)，惟如前所述，被告申請連同其他土地指定建築線之 行為業已違反契約之約定，且建築時須檢附通路之土地使用 同意書，此業已增加原告之負擔，非訂約時所可預料，被告 所辯委無可採。
(四)綜上所述，原告主張被告於系爭土地之土地標的現況說明書 之「土地現況是否面臨計畫道或現有巷道」欄位勾選欄為「 是」，尚難認為構成詐欺行為。而被告於101年2月間就嘉義 縣中埔鄉○○段70地號土地與同段66、73地號土地一併申請 指定建築線，已違反契約其他約定事項欄(一)之約定，而得 依契約之約定「撤銷本買賣契約，返還簽約價金」，因而原 告主張依契約之約定解除契約，並請求返還30萬元及自起訴 狀繕本送達翌日即101年5月9日起至清償止，按年息百分之5 計算之利息，自屬有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果 不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。又本件原告基於契約 及不當得利請求權之選擇合併訴訟，僅有單一之聲明，原告 基於契約返還請求權既已獲勝訴判決，本院自毋庸再就不當 得利部分為裁判，併予敘明。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，本院 自應依職權宣告假執行，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執 行，就原告勝訴部分，亦僅係促本院依職權發動而已，併予 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 黃義成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 9 月 28 日
書記官 陳世勳
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