臺灣高等法院民事判決 八十九年度上更㈡字第三二三號
上 訴 人 丙○○
被上 訴 人 乙○○
被上 訴 人 甲○○
右當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國八十五年一月三十一日臺灣臺
北地方法院八十四年度訴字第三八ＯＯ號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發
回更審，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人主張：臺北市○○路一七Ｏ巷二號、四號、六號、八號、十號、十二號、 十四號、十六號建物（計四棟各七層共五十六戶）之基地，即系爭坐落臺北市○ ○區○○段三小段五九號土地，係各建物區分所有人分別共有，伊居住於十號六 樓，為共有人之一。被上訴人乙○○、甲○○分別為六號一樓、八號一樓房屋所 有權人，系爭如附圖所示甲及乙部分各二三．七五平方公尺，即被上訴人房屋後 面之土地，為全體住戶共有之停車位（以下稱系爭停車位），住戶並未訂定分管 契約。被上訴人未經全體共有人同意，竟私自將上開停車位以鐵鍊圍起，專供己 用，顯係無權占有等情。爰本於所有權之作用，求為命乙○○、甲○○將系爭土 地騰空交還與伊及其他共有人之判決。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人乙○ ○應將座落台北市○○區○○段三小段五九地號如附圖土地複丈成果圖所示甲部 分面積廿三．七五平方公尺之土地騰空返還予上訴人及全體共有人。㈢被上訴人 甲○○應將座落台北市○○區○○段三小段五九地號如附圖土地複丈成果圖附圖 所示乙部分面積廿三．七五平方公尺之土地騰空返還予上訴人及全體共有人。㈣ 第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人等共同負擔。㈤上訴人願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人等係分別向葉財記工程有限公司（以下稱葉財記公司） 買受系爭房地，交屋時即有設停車位設施（水泥柱及鐵鍊等），葉財記公司與各 買受人訂立房屋買賣契約書時即約定：「......地上一樓庭院或其他空地部分除 乙方（賣方葉財記公司）保留供停車位使用及公共設施所占用外，甲方（買方） 同意餘歸壹樓業主管理使用....」。上訴人之前手李光華向葉財記公司訂約時， 亦有相同約定。此停車位設施（水泥柱及鐵鍊等）係葉財記公司提供一樓之買主 使用而來，並非被上訴人所設置者。依前開買賣契約所定，當年購屋之全體買主 訂約時均同意一樓庭院及空地歸一樓業主管理使用，已有分管之協議。上訴人之 前手李光華向葉財記公司買受房地時亦有相同之約定，上訴人繼受其所有權，當 然繼受該契約之約束。伊占有使用系爭停車位，並非無權占有等語，資為抗辯。 並聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受 不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、查坐落臺北市○○區○○段三小段五九號土地，原係林敬令等一百六十五人所公 同共有，於民國七十三年二月間經其中一Ｏ三人之同意，依土地法第三十四條之
一規定出售，並於民國七十五年一月十六日以判決移轉之原因，移轉登記給劉西 雅，此有臺灣臺北地方法院七十三年度訴字第一三五五五號判決影本（詳本審卷 第一二六頁至一五一頁）、土地登記簿謄本（外放證物）可憑。據曾任葉財記公 司之經理即證人黃英雄於本院結證稱：該地實際出資買受者係葉財記公司，因伊 受葉財記公司負責人葉根林之命，與前手一百多名之地主接洽簽約，劉西雅並未 介入。所有出賣人領款都是到葉財記公司來，劉西雅乃葉財記公司之員工，葉財 記公司借用其名義買受該筆土地。葉財記公司買受之土地亦曾借用我名義登記， 渠並提供名義給該公司開設帳戶，簽發支票。因土地用公司名義出售要課徵營利 事業所得稅，個人名義則不需課徵此稅等語。（詳本審卷第六十一頁、第九九頁 、第一七九頁、第二五二頁、第二五三頁正面筆錄）。四、葉財記公司旋即計劃在系爭土地上興建「向陽門第」大廈，即臺北市○○路一七 Ｏ巷二號、四號、六號、八號、十號、十二號、十四號、十六號建物，共計四棟 各七層共五十六戶，並於民國七十三年三月初開始預售。本院依黃英雄之前述證 言，以院賓民和字第三一九六號函向該公司借調全部原始買賣契約書，並請其查 明「向陽門第」大廈之基地，即台北市○○區○○段三小段第五九號土地，是否 屬於該葉財記公司所有，何以登記在劉西雅名下，如係公司所有而信託登記於劉 西雅名下，請其提出與原地主之買賣契約書及支付土地價款之資料。經該公司函 復稱：「有關本公司投資興建之『向陽門第』房屋，係本公司與地主劉西雅採合 建分售，因隔多年資料遍尋不著，歉難提供敬祈見諒，今僅提供本公司出售五十 六戶房屋之買賣契約（含土地買賣契約計一一二本）供院方參考....」等語（詳 本審卷第八五頁、第八六頁）。針對該基地是否為該公司所有，信託登記在劉西 雅名下則避重就輕未正面答覆。本院乃再以院賓民和字第六二八四號函，請其提 供與地主劉西雅之合建契約書，據其函復稱：「....因已逾十年以上，資料無法 找尋，且公司負責人葉根林、葉周妙鳳先後逝世，原經管人均已離職或過世，故 無法確實作答，敬請見諒」云云（詳本審卷第一六七頁、第一七Ｏ頁）。查葉財 記公司如係與劉西雅合建，雙方必定簽有合建契約書，該公司第一次復函就有無 合建契約書略而不答，第二次復函則以：「已逾十年以上，資料無法找尋」等語 搪塞。按葉財記公司係於民國七十三年三月初推出「向陽門第」之預售屋，迄今 已經十七年多，其全部五十六戶之房屋買賣契約書連同土地買賣契約書共一百十 二份，均完整保存，唯獨同一個案之合建契約書則付之闕如，該公司與證人華麗 娜所謂與劉西雅合建云云，已屬可疑。且依業界之習慣，所謂「合建」均係由地 主提供土地，建商提供資金、技術建築房屋，而雙方依約定之比例分配取得房屋 及其基地。鮮有地主無條件提供土地給建商興建房屋，地主僅單純出售土地者。 而本件依葉財記公司所提供之全部五十六戶房屋買賣契約書顯示，其所興建之「 向陽門第」大廈房屋，全部五十六戶均係由該公司簽約出售，劉西雅並未分得其 中任何一戶房屋，此亦與業界「合建」之習慣不符，而有違經驗法則。五、證人華麗娜（葉財記公司前會計主任）雖證稱：「向陽門第之基地即系爭土地是 劉西雅買的，實際上支付價款者是劉西雅，開劉西雅的支票，帳戶是華南銀行仁 愛分行一一三五七號，總價款多少不記得。劉西雅原是葉財記公司的職員不是股 東。系爭土地劉西雅買受的，葉財記蓋房子，應該有合建契約，是合作興建。土
地價款繳到葉財記公司由公司代收，再存到劉西雅帳戶。現所有土地買賣契約書 因劉西雅出國，所以均由公司代為保管。陳智芳原為工地副主任但已離開公司二 十年，人是否在國內不清楚。向前手買受系爭土地之土地價款情形不記得，支票 由葉財記公司業務人員代開，因為劉西雅在加拿大有投資開發土地。向陽門第簽 約不清楚，買的人土地、房屋契約同時簽。劉西雅移民美國，確實出資人是劉西 雅，我們是土地房屋合作興建」等語（詳本審卷第一九九頁、第二ＯＯ頁準備程 序筆錄。按劉西雅於民國八十七年四月十九日出境後，即未再回國，詳本審卷第 七七頁、第七八頁內政部警政署入出境管理局函）。但證人黃英雄結證稱：「.. ..劉西雅乃公司員工，不是股東，僅借用其名義登記土地。葉財記公司為起造人 ，劉西雅人已不在國內」（詳本審卷第六十一頁）。「土地葉財記公司以劉西雅 名字登記，所有土地與房屋價款都由葉財記公司收取。葉財記公司與劉西雅並未 訂立合建契約」（詳本審卷第九九頁）。「朱介曾是華僑，大安區○○段○○段 一五九、一六Ｏ、一六三等三筆土地蓋凌雲通商大樓。名義上買受人為劉西雅與 朱介曾，實際出資者為葉財記工程公司與朱介曾。大安段三小段五十九號土地名 義上是劉西雅買受，實際出資人是葉財記公司，因為土地買賣契約書是我訂的（ 按證人此處所指之土地買賣契約書，係指向前手林敬令等一百六十五人買入土地 時之契約書，而非指興建「向陽門第」大廈後出售土地之土地買賣契約書）。葉 財記公司買受的土地也曾經登記在我的名下，但我實際並未出資。所有出賣人領 款都是至葉財記公司來，陳智芳是公司職員，陳智芳已移民國外」等語（詳本審 卷第一七九頁準備程序筆錄）。
六、按系爭土地既係黃英雄受葉財記公司負責人葉根林之命，與前手林敬令等一百多 名地主接洽簽約買進，而劉西雅並未介入，葉財記公司之會計主任即證人華麗娜 亦未參與，以買進系爭土地之金額高達一億零五百四十五萬一千五百元（詳本審 卷第一三九頁臺灣臺北地方法院判決影本事實欄）。興建「向陽門第」大廈預售 之土地價款，依葉財記公司提供之五十六份土地買賣契約書統計，更高達一億四 千七百十六萬五千元。而前述土地買賣契約書，均係與葉財記公司出售「向陽門 第」之房屋買賣契約書同時簽訂。此五十六份土地買賣契約書中有四十份係由葉 財記公司之職員陳智芳代為簽訂（即蓋用陳智芳與劉西雅之橡皮戳，而於陳智芳 之名下寫一「代」字，其中僅三份有蓋劉西雅之印章，其餘三十七份均未蓋章） ，另十一份以原子筆書寫劉西雅之姓名（此十一份僅其中一份有蓋用劉西雅印章 ，其餘十份均未蓋章）；其餘五份則蓋劉西雅之橡皮戳（其中僅一份有蓋用劉西 雅印章，其餘四份均未蓋章）。依上述黃英雄之證言及土地買賣契約書顯示，劉 西雅不但於買進系爭土地時並未參與，葉財記公司推出「向陽門第」預售屋，出 售劉西雅名下之系爭土地時，亦均係由葉財記公司之職員辦理簽約手續，劉西雅 亦未過問。依華麗娜所稱：地價款繳到葉財記公司由公司代收，再存到劉西雅帳 戶....，支票由葉財記公司業務代開，因為劉西雅在加拿大有投資開發土地等語 （筆錄頁數詳上述理由五）。劉西雅並非葉財記公司之負責人或董、監事或股東 ，僅係公司內之一小職員，伊果係系爭土地之實際買受人，對此鉅額土地價款之 支出、收入，實無不加聞問置身事外，將一切收支均委由葉財記公司處理之理。 故證人黃英雄所稱：葉財記公司為了節稅，借用劉西雅名義登記為系爭土地所有
人，應屬合理可信。而葉財記公司為符合稅法規定，土地款借用劉西雅名義開設 帳戶簽發支票，亦與常情無違。是以證人華麗娜所稱：系爭土地之實際買受人係 劉西雅乙節，應非可採。
七、按分管契約固應由共有人全體共同協議定之，但不以書面為必要，以明示或默示 之意思表示成立均無不可。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之 部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷 有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院八十三年度台上字第一三 七七號判決參照）。系爭土地名義上雖登記為劉西雅，但實際上為葉財記公司所 有，理由已如前述。而葉財記公司與最初承購其預售房屋之全部買受人，所訂之 房屋買賣契約書第八條均約定：「地上一樓庭院或其他空地部分，除乙方（即葉 財記公司）保留供停車位使用及公共設施所占用外，甲方（即買方）同意餘歸一 樓業主管理使用」字樣等語，此有本院向葉財記公司調取之全部五十六戶「向陽 門第房屋買賣契約書」原本可憑。葉財記公司八十四年十二月五日之函文亦明示 ：「....本大廈....地上一樓庭院或其他空地部分，除本公司保留供停車位使用 所占用者外，甲方（註：指二樓以上之承購戶）同意餘歸一樓業主管理使用」。 可知停車位顯為本公司所保留，僅依交易習慣，原則上本公司同意由一樓業主管 理使用之」等語（參原審卷證物袋內葉財記公司函）。系爭土地之實際所有權人 葉財記公司既與全體土地、房屋買受人，就地上一樓庭院或其他空地部分、亦即 系爭停車位達成由一樓使用之約定，其已有分管契約，至為顯然。至於被上訴人 之訴訟代理人於本院前審固陳稱：「車位給一樓住戶使用，但沒有分管契約，在 買賣時有將車位的價錢算入一樓的價款中，因契約書是制式契約書，所以一樓的 契約書與別樓層的契約書均相同」（詳本院八十五年度上字第五五Ｏ號卷第二Ｏ 七頁反面）。此所謂：「車位給一樓住戶使用，但沒有分管契約....」，已證明 與事實不符，且其於本院更㈠審時更正以上之陳述稱：「被上訴人所稱沒有分管 契約，係指五十六戶屋主並未同立契約....」（詳本院八十七年度上更㈠字第四 七二號卷第三十頁準備書狀），尚難以此否定分管契約之存在。八、證人黃英雄更於本院履勘現場時結證稱：「四維路一七Ｏ巷二、四、六、八、十 、十二、十四、十六號大廈稱為『向陽門第』。向陽門第大廈依建築法須劃設停 車位，一樓前面劃設之停車位於使用執照通過後已改為『騎樓』，後面為『後院 』。後院所設置之鐵柱是葉財記公司施作，並非依據後附平面圖上（按平面圖附 於本審卷第六十三頁）停車位位置設置，依各戶之對應位置，乃劃設作為各該戶 之後院給一樓住戶使用，含在一樓買價內。因當時葉財記公司為了回饋地主，地 主亦留巷道給我們使用（按證人此處所指之地主，係指系爭土地後面相鄰土地之 地主，而非指系爭土地之地主）。整棟大樓基地，只有大安段三小段五十九號一 個地號，葉財記公司借用『劉西雅』名義買下，劉西雅乃公司員工，不是股東， 僅借用其名義登記土地。葉財記公司為起造人，劉西雅人已不在國內」等語（詳 本審卷第六十頁、第六十一頁勘驗筆錄）。按建築物必須附設有停車空間，此乃 建築法規所明定。雖然「向陽門第」大廈之設計平面圖上，其前面、後院劃有十 四個停車位，但經本院勘驗現場結果，該大廈前面原設計圖上之停車位已改建為 騎樓，而後院亦非依平面圖劃設之停車位直線停車，而係採斜停方式停車。二號
、八號、十六號之後院，分別有ＡＢ、ＣＤ、ＥＦ六根鐵柱，此六根鐵柱之材質 、形狀均相同（詳本審卷第六十、第六十一頁勘驗筆錄）。故系爭停車位上之鐵 柱，應係葉財記公司於興建「向陽門第」大廈時所設置，要無可疑。故平面圖上 所劃設之停車位，乃純粹為應付建管單位之檢查而已，於建管單位核發使用執照 後，即已變更用途。證人黃英雄前述證詞，核與勘驗現場之結果相符，應堪採信 。
九、分管契約雖屬債權契約，惟有契約之當事人始受其拘束，並不當然隨應有部分之 移轉而移轉予受讓人，亦即應有部分之受讓人，除契約另有約定外可不受前手分 管契約之拘束，但為避免共有人於訂立分管契約後，任意將應有部分轉讓他人致 破壞原有分管之狀態與效力，遂認為共有人與他人訂立共有物分管之特約後，縱 將其應有部分讓與第三人，其分管契約對受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年 度台上字第一Ｏ六五號判決參照）。後經大法官會議第三四九號解釋：「最高法 院四十八年度台上字第一Ｏ六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有 物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於 受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分 之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分 管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨 有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用....」。依該解釋，共有人與他人 訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，受讓人若不知悉有分管 契約，亦無可得而知之情形，受讓人固不受該分管契約之拘束，但受讓人如知悉 有分管契約存在或可得而知之情形，仍應受分管契約之拘束。十、本件系爭坐落臺北市○○區○○段三小段五九號土地，其實際之所有人既為葉財 記公司，而全體區分所有建物承購戶包括上訴人之前手李光華，均與葉財記公司 於訂立之房屋買賣契約書時，同意「地上一樓庭院或其他空地部分，除葉財記公 司保留供停車位使用及公共設施所占用外，餘歸一樓業主管理使用」，縱系爭土 地之登記名義人為劉西雅，但其既僅係登記名義人，依據常情，實際所有人葉財 記公司自有權與全體建物承購戶為上開「保留系爭土地供停車位使用」之約定， 劉西雅自然同意並授權葉財記公司為上述約定，參諸最高法院四十八年臺上字第 一Ｏ六五號判例及司法院大法官會議釋字第三四九號解釋，上開保留供停車位使 用之約定，倘為上訴人所知悉或可得知悉，上訴人即應受其拘束。查被上訴人係 於七十五年一月十七日因買賣取得系爭土地，同年十二月廿七日移轉登記，上訴 人則係於民國七十七年十二月一日向李光華買受系爭土地之應有部分，同年月廿 一日移轉登記，此有土地、建物謄本在卷可按。在上訴人向李光華買受房地前， 被上訴人已使用該分管土地即系爭停車位將近有二年之期間，各共有人互相容忍 ，未予干涉。而上訴人買受系爭房地後，迄其於民國八十四年十月十八日提起本 件訴訟，亦已將近七年之時間，姑不論其前手於出售時，是否明白告知有分管契 約之情形，縱未告知，因系爭停車位長期由被上訴人佔用，上訴人亦應已知悉被 上訴人佔用系爭停車位之事實。且依一般交易習慣，一樓因可以使用空地，房價 均較其他層樓高出很多，買受者對此亦均了然於胸。則各共有人按分管契約占有 土地之特定部分，受讓人已有可得而知分管契約存在之情形，自應受分管契約之
拘束，與前開大法官會議解釋無違。上訴人既為分管契約之受讓人，並無善意第 三人之情形，仍不得據為主張分管契約對其不生效力。因而被上訴人本於分管契 約之約定，使用該系爭停車位自非無權占有。上訴人據以提起本訴，請求被上訴 人應將系爭停車位之土地騰空返還予上訴人及全體共有人之判決，即無理由，不 應准許。
十一、綜上所述，本件上訴人主張，為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。是則上訴人 執此主張被上訴人應將系爭土地騰空返還予上訴人及全體共有人云云，自屬無據 其請求為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為 上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨，仍執陳詞指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二 十 日 臺灣高等法院民事第十二庭 審判長法 官 林 丁 寶
法 官 高 鳳 仙
法 官 林 恩 山
右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十三 日 書記官 鄭 麗 兒附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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