宣 示 判 決 筆 錄
原 告 高美雪
訴訟代理人 余道明律師
被 告 莊秀美
訴訟代理人 林政雄律師
上列當事人間100年度花簡字第184號返還租賃物等事件，於中華
民國101年8月17日在臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭第四法庭公開
宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈士亮
書記官 杜依玹
通 譯 徐宏恩
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應將門牌號碼為花蓮市○○街49號未辦保存登記之房屋遷讓交還原告。並自民國99年10月20日起至交還前開房屋之日止，按月於每月20日給付原告新臺幣玖仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣兩造於民國（下同） 99年1月19日簽定租賃契 約（下稱系爭租賃契約），原告將位於花蓮市○○街49號未 辦保存登記之建物（下稱系爭房屋），以每月租金新台幣（ 下同）9000元租予被告，租期為 99年1月19日至107年1月20 日，系爭房屋於95年經稅捐機關核定現值為57,600元。而系 爭房屋原為訴外人張澄溫於 67、8年間興建，未辦理保存登 記，事實上處分權應為其原始取得，後贈與原告，始於94年 1 月起出租被告，後再於99年1月時續租。95 年間辦理第一 次稅籍登記時，因原告戶籍在台北，因此用弟弟高添財名義 辦理，99年高添財過世後，被告向原告之母即訴外人劉春妹 謊稱取走其相關證件，辦理繼承登記及稅籍變更，後即向原 告稱已有所有權，自99年10月以後，即拒絕支付租金，原告 以口頭及存證信函催告被告給付租金，均相應不理，為此爰 依民法第440條第1、2項及第455條，以本訴狀繕本送達為終 止租約之意思表示，除請求返還租賃物外，併請求相當於租 金之損害賠償等語。並聲明：1.被告應將門牌號碼為花蓮市 ○○街49號房屋遷讓交還原告，並應給付原告自民國99年10 月20日起至交還前開房屋之日止，按月以9000元計算之損害
金。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。⒊訴訟費用由被告 負擔。
二、被告則以系爭房屋為未辦保存登記之房屋，原為原告之弟即 訴外人高添財所有，其亦為系爭房屋之稅籍名義人，並於簽 訂系爭租賃契約當時告知被告，由原告代為處理房屋出租事 宜，然原告從未提出已得高添財授權或同意之證明。後高添 財於99年間往生，系爭房屋之產權及稅籍名義由其母親劉春 妹繼承，被告之子陳柏為再於99年9月15日以6萬元向劉春妹 買受取得系爭房屋之產權，並辦理稅籍名義人變更手續，該 等繼承及買賣過程均屬合法有效，陳柏為已合法取得系爭房 屋之所有權或事實上處分權，原告已確定無法依債之本旨交 付租賃標的物予承租人使用收益，承租人得終止租賃契約。 查陳柏為自 99年9月起同意被告使用收益系爭房屋，是被告 當非無權占有亦非無法律上原因而受有利益，是原告請求被 告遷讓返還系爭房屋及相當於租金之損害賠償，核屬無據。 又原告早於76年即將戶籍遷出系爭房屋，既非系爭房屋之所 有人，亦無事實上處分權，亦未因此受有任何損害，自無權 請求被告將系爭房屋遷讓返還。而原告於 99年9月起已無法 繼續將系爭房屋交付予被告使用收益，被告業於99年11 月5 日發函通知原告終止系爭租賃契約，則系爭租賃契約既已終 止，被告自無給付租金之義務。且被告於95年間向台灣電力 公司申請系爭房屋之用電時所檢具之房屋門牌整編證明，係 由高添財本人親自至戶政機關申請並交付予被告，可徵其確 實應為系爭房屋之所有人無疑。縱原告依租賃契約關係行使 其租賃物返還請求權為有理由，被告將系爭房屋返還與原告 後，原告就系爭房屋仍屬無權占有，尚應返還系爭房屋予真 正所有人陳柏為，是原告行使其返還請求權所能取得之利益 顯非重大，且被告現於系爭房屋內經營服飾店近十年，投入 諸多金錢，此營業所得收入係被告生活經濟來源，若令被告 返還系爭房屋予原告，將造成被告重大之損害，因此原告行 使權力所得之利益，顯然小於被告因此所受之損害，自難謂 合於民法第148 條規定禁止權利濫用原則。另訴外人張澄溫 所興建之車庫與系爭房屋是否同一，仍非無疑，應僅有後半 部木造部分與其當時興建之車庫相似，其餘前半部房屋部分 則非當時所興建，且與系爭房屋之現況，多數材質為水泥、 磚石、鐵皮，顯不相符。縱認為同一標的，惟原告與張澄溫 間就當時之車庫贈與行為未訂立書面契約，違反修正前民法 第760 條規定，自不生贈與效力，而訴外人陳柏為主觀上信 賴系爭房屋之產權為高添財所有且嗣由其母親劉春妹繼承， 再與劉春妹簽訂買賣契約並受讓系爭房屋之事實上處分權，
應已善意取得系爭房屋之產權，原告無權訴請被告遷讓房屋 及給付不當得利等語為辯。並聲明：1.原告之訴駁回。 2. 訴訟費用由原告負擔。3.被告願供擔保，請准宣告免為 假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張伊將系爭房屋，以每月租金9000元租予被告，租 期為 99年1月19日至107年1月20日，而被告自99年10月20 日即藉故拒付房租，經催告仍不置理，業據提出經兩造簽 署上載租金付至 99年9月（見卷第10頁）之系爭租賃契約 、存證信函（見卷第15頁）各乙份附卷可稽，被告對此並 不爭執，自堪信為真實。原告以被告遲延給付租金，依民 法第440條第1、2項、第455條之規定，以訴狀繕本送達為 終止租約之意思表示，請求返還租賃物，併求相當租金之 損害。被告則以：系爭房屋自 99年9月已由被告之子陳柏 為合法取得系爭房屋之產權，並同意由被告使用，被告自 99年10月起占用系爭房屋係來自所有權人陳柏為之同意； 於原告已確定無法依債之本旨交付租賃標的物予承租人使 用收益，被告遂於 99年11月5日終止系爭租賃契約。被告 當非無權占有亦非無法律上原因而受有利益，是原告請求 被告遷讓返還系爭房屋及相當於租金之損害賠償，核屬無 據等語置辯。是本件應審酌者為被告之子陳柏為嗣後取得 系爭房屋之產權，原告是否符合無法依債之本旨交付租賃 標的物予承租人使用收益之情形？
（二）按租賃，乃特定當事人間所締之契約，「租賃契約，係以 當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金 而成立，故出租人對其物有無所有權或其他權利，非租賃 之成立要件。」「出租人固負有使承租人就租賃物為使用 收益之義務，惟此項義務之履行，並不以移轉租賃物之所 有權為必要，故出租人對其租賃物是否有所有權或其他權 利，概非租賃之成立要件。」「租賃乃債權契約，出租人 不以所有人為限，即使出租人非系爭房屋之所有人或無合 法占有權源，仍非不得與承租人成立有效之租賃契約」（ 最高法院76年度台上字第116 號、71年度台上字第4690號 、93年度台上字第2646號判決意旨參照）（三）經查，本件被告原係自94年1月18日至99年1月17日即向原 告承租系爭房屋，有兩造當時之租賃契約在卷足憑（見卷 第52-56頁），被告亦不否認（ 參見卷第62頁之100年8月 10日答辯狀），期滿後再續約如系爭租賃契約，則系爭房 屋自始即由原告交付租賃標的物予承租人使用，其狀態在 繼續中，又無人對被告主張權利或禁止被告使用系爭房屋
，即非以不能之給付為標的或非依債之本旨交付租賃標的 物；況被告已因原告之交付而使用系爭房屋迄今，難認原 告之給付不符債之本旨，故被告辯稱系爭房屋自 99年9月 已由被告之子陳柏為合法取得系爭房屋之產權，並同意由 被告使用，原告已確定無法依債之本旨交付租賃標的物予 承租人使用收益得解除契約云云，並無理由。而被告既自 99年10月起未依約支付租金，經原告以存證信函催告被告 給付租金，仍相應不理，為此爰依民法第 440條第1、2項 及第455 條，以本訴狀繕本送達為終止租約之意思表示， 請求被告返還租賃物，為有理由。
（四）其次，被告主張解除契約，並無理由，已見前述，則於原 告終止租約前，既有支付租金之義務；於原告終止租約後 ，既應返還系爭房屋，其迄未依約返還，原告主張被告無 法律上原因，獲有相當於租金之利益，致原告受有損害， 應自99年10月20日起至返還系爭房屋之日止按月給付租金 或返還其利益等情，亦有理由。
四、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告依約將系爭房 屋遷讓交還原告，並依租賃契約及不當得利之法律關係，請 求被告自99年10月20日起至交還前開房屋之日止，按月於每 月20日給付原告新臺幣玖仟元，為有理由，應予准許。本件 係就民事訴訟法第 427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第 389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執 行。並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如預供擔 保後，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、 第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法院書記官 杜依玹
法 官 沈士亮
上列為正本，係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。如對本判決上訴，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
法院書記官 杜依玹