遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院(民事),訴字,101年度,753號
KSDV,101,訴,753,20120814,1

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　101年度訴字第753號
原　　　告　統合營造有限公司
法定代理人　黃盈婷
訴訟代理人　林石猛律師
　　　　　　洪濬詠律師
　　　　　　曾英駿
　　　　　　蔡安育
被　　　告　永春營造工程有限公司
法定代理人　陳武男
訴訟代理人　孫志鴻律師
　　　　　　陳意青律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國101 年7 月31
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於高雄市鼓山區○○○○段二二九三地號土地上之同區段三九零九建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路三一七號十七樓之二）及同區段三九八五建號建物中地下二層編號八三號停車位騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣捌萬肆仟元，及自民國一百年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一百年十二月五日起，至遷讓返還上開房屋及停車位之日止，按月給付原告新台幣貳萬捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新臺幣伍拾壹萬元、叁萬伍仟元供擔保後得假執行，但被告如分別以新台幣壹佰伍拾貳萬零捌佰元、捌萬肆仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國100 年8 月24日經法院拍賣程序拍 定取得坐落於高雄市鼓山區○○○○段2293地號土地（權利 範圍98/10,000 ）及其上同區段3909建號建物（門牌號碼高 雄市○○區○○路317 號17樓之2 ）暨共同使用部分即同區 段3985建號建物中之地下2 層編號83號停車位等（以下合稱 系爭不動產）之所有權，於同年9 月5 日取得權利移轉證書 ，嗣於同年9 月20日辦妥所有權移轉登記。詎被告無占用系 爭不動產之權利，竟於伊取得所有權後，仍繼續使用系爭不 動產，伊乃分別於100 年8 月26日、9 月23日通知被告遷讓 返還，被告竟未予置理，伊自得依民法第767 條之規定，請 求被告將系爭不動產遷讓返還予伊。又被告無權占用系爭不 動產復未對伊為任何補償，顯屬無法律上之原因而受有相當 租金之利益，致伊受有損害，系爭不動產出租行情以每月新



台幣（下同）28,000元為合理，伊自得依不當得利之法律關 係，請求被告給付伊自100 年9 月5 日起至100 年12月4 日 止，按月以28,000元計算之相當租金利益84,000元，暨自10 0 年12月5 日起至被告遷讓系爭房屋之日止，按月以28,000 元計算之相當租金利益等語。為此，爰依民法第767 條第1 項、第179 條、第184 條第1 項前段之規定，提起本訴，並 聲明：㈠被告應將系爭不動產騰空遷讓返還予原告；㈡被告 應給付原告84,000元，及自100 年12月6 日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，並自100 年12月5 起，至騰空 遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告28,000元，並陳 明願供擔保，請准宣告假執行（此為減縮後之聲明，詳本院 卷第70頁）。
二、被告則以：系爭不動產之原所有權人因積欠被告債務，故將 所有權狀交付被告持有，其已取得原所有權人轉讓所有權之 同意，由於當時原告對系爭不動產聲請假扣押，致被告無法 辦理過戶，嗣原告於拍定後，曾與被告商議買賣價金，然雙 方未能達成共識，對於被告目前占有系爭不動產之事實，並 不爭執，惟原告所請求之租金顯屬過高，被告是供自己使用 ，應依土地法相關規定計算租金之利益等語置辯。並聲明： 原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠原告於100 年8 月24日經本院拍賣程序拍定取得系爭不動產 ，於同年9 月5 日核發權利移轉證書，並於同年9 月20日辦 理所有權移轉登記完畢。
㈡系爭不動產目前由被告占有中。
㈢如本院認系爭不動產無土地法租金最高額限制規定之適用， 則對於相當於租金之不當得利以28,000 元計算不爭執。四、本件之爭點即為：㈠被告有無占有使用系爭不動產之合法權 利？原告請求遷讓返還，有無理由？㈡原告得請求之相當租 金利益以若干為適當？
㈠被告有無合法占用系爭不動產之權利：
按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，非經登記，不生效力；又債之契約，僅於訂約當事人之間 發生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此觀民法 第758 條、第153 條規定意旨自明」，最高法院86年度台上 字第3580號著有意旨可資參照。被告雖主張其已得系爭不動 產原所有權人轉讓所有權之同意，非無權占用云云，惟查， 原告係經由本院強制執行程序拍定取得系爭不動產之所有權 乙節，業為兩造所不爭且有本院雄院高100 司執逸字第6606 6 號不動產權利移轉證書在卷可稽，並經本院調閱100 年度



司執字第66066 號強制執行卷宗核閱屬實，此部份事實堪可 認定。原告既係經合法程序拍定取得系爭不動產，被告本難 僅以其對原所有權人之權利以資對抗原告，何況系爭不動產 既已進入強制執行程序，為求以最佳價格拍賣而使債權人得 以獲得最大可能之受償，系爭不動產原所有權人亦不得擅自 處分系爭不動產，是被告縱與系爭不動產原所有權人有債法 上之約定，原告亦不受拘束，被告執此對抗原告所有權之行 使，尚非合法，故而原告本於所有物返還請求權請求被告返 還系爭不動產為有理由，應予准許。
㈡原告得請求之相當租金利益以若干為適當：
按「土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城 巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用 房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所 有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題』及同法第3 編第 3 章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城巿住宅用 房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城巿營業用房屋』在外 之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自 明」，此有最高法院93年度台上字第1718號判決意旨可資參 照。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律 上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求 返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念」，亦有最高法院61年臺上字第1695號 判例可資參照。本件被告雖主張其為自用，因此應有土地法 最高租金限制之適用云云，惟查，系爭不動產現為被告作為 內部之辦公室營業使用乙節，業據被告自陳在卷（本院卷第 65頁），且被告為公司，使用系爭不動產係供業務之用乙節 ，亦與常情相符，是被告並非將系爭不動產作為住宅使用乙 節，至為顯明。又如認系爭不動產無土地法租金最高額限制 規定之適用，則對於相當於租金之不當得利以28,000元計算 為兩造所不爭（本院卷第69、70頁），從而，被告既然無權 占用系爭不動產，即可認有獲得相當於租金之不當得利，原 告據此請求以每月28,000元計算被告應給付相當於租金之不 當得利，亦有理由。原告既已於100 年8 月26日以存證信函 通知被告搬遷（詳如本院卷第10頁之存證信函），且原告係 於100 年9 月5 日經本院核發權利移轉證書，是原告得請求 之不當得利金額即為：⑴自100 年9 月5 日起至100 年12月 4 日止，共3 個月，以每月28,000元計算，相當於租金之利 益即為84,000元；⑵自100 年12月5 日起至被告遷讓系爭房 屋之日止，按月以28,000元計算之相當租金利益。



五、綜上所述，原告係系爭不動產之所有權人，被告無權占用系 爭不動產，是原告本於所有物返還請求權請求被告將系爭不 動產騰空遷讓返還予原告即有理由。又被告確係無權占有原 告所有之系爭不動產，因而受有相當於租金之利益且致原告 受有損害，從而原告本於不當得利之法律關係，訴請被告給 付原告84,000元及自100 年12月6 日起至清償日止按年息5 ％計算之利息，以及自100 年12 月5起，至騰空遷讓返還系 爭不動產之日止，按月給付原告28,000元，洵屬有據，應予 准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 與法相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
民事第三庭 法 官 黃宣撫
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 8 月 14 日
書記官 許珈綺