臺灣高等法院花蓮分院民事判決 101年度上字第10號
上 訴 人 徐志莉
訴訟代理人 陳信伍律師
被 上訴 人 江麗妍
李淑英
賴秀娟
兼 上三 人
訴訟代理人 徐蓉柳
上 一 人
訴訟代理人 楊本源
上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國10
0年12月14日臺灣臺東地方法院100年度訴字第64號第一審判決提
起上訴，本院於101年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為 之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴 訟法第446條第1項定有明文。本件上訴人於原審主張其與訴 外人黃啟民及莊艷如於民國81年12月31日簽訂土地租賃契約 書（以下簡稱系爭租約），爰依民法第460條之1第1項、土 地法第104條第1項、第107條第1項、耕地三七五減租條例第 15條第1項規定，請求確認就系爭土地（地號詳後述貳、一( 一)所載）有優先承買權，並陳明不依上訴人之夫陳金學於 81年12月31日與黃啟民及莊艷如簽訂之農地出租同意書（以 下簡稱系爭同意書）主張有優先承買權等語（參原審卷第 140頁）；惟上訴人上訴後於本院又改依系爭同意書主張就 系爭土地有租賃關係，爰依土地法第104條第1項、第107 條 第1項規定確認就系爭土地有優先承買權，且陳明不再依系 爭租約主張有優先承買權等語（見本院卷第33頁背面、第80 頁筆錄），因被上訴人對上訴人改依系爭同意書主張有優先 承買權一節表示沒意見、同意等語（見本院卷第33頁背面筆 錄），本院審酌被上訴人既已同意且有助於兩造紛爭一次解 決，上訴人於原審亦曾提出系爭同意書為其有租賃關係之相 關陳述，請求之基本事實相同，爰認上訴人於本院所為訴之 變更合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款之 規定而准許之。
二、本件上訴人無當事人不適格之情形：
1.按依土地法第104條第1項、第107條第1項規定有優先購買權 人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄 。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者， 其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第2項、第 107條第2項定有明文。又繼承人有數人時，在分割遺產前， 各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條定有明文 。如欲就公同共有關係為訴訟，因該訴訟性質係屬固有必要 共同訴訟，參照民事訴訟法第56條第1項各款規定意旨，須 就公同共有人全體起訴或被訴，否則即屬欠缺當事人適格。 2.次按繼承，因被繼承人死亡而開始，民法第1147條亦有規定 。而臺灣地區與大陸地區人民關係條例（以下簡稱兩岸條例 ）第2條規定：臺灣地區人民指在臺灣地區設有戶籍之人民 ，大陸地區人民指在大陸地區設有戶籍之人民。同條例第66 條第1項則規定：大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產， 應於繼承開始起三年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼 承之表示；逾期視為拋棄其繼承權。本件上訴人原住大陸地 區，其夫陳金學於94年4月30日死亡，上訴人乃於94年9月2 日在臺灣地區初設戶籍登記，有戶籍謄本在卷可按（原審卷 第155頁），則上訴人於陳金學死亡繼承開始時起3年內既已 取得臺灣地區人民之身分，即不待向法院為繼承表示當然得 繼承陳金學之遺產。被上訴人以：上訴人須依兩岸條例規定 向法院為繼承之表示始得取得繼承權云云置辯，自屬無據， 先此敘明。
3.上訴人於本院主張其夫陳金學於81年12月31日與訴外人黃啟 民及莊艷如簽訂系爭同意書承租系爭土地耕作，陳金學死亡 後其繼承陳金學之承租權，系爭土地於100年5月10日經原審 法院執行處拍定，爰依土地法第104條第1項、第107條第1項 規定，請求確認就系爭土地有優先承買權等語。查上訴人之 夫陳金學於94年4月30日死亡，上訴人與陳金學育有子女陳 禎祥（87年10月21日生）、陳淑英（89年1月31 日生）2人 ，陳禎祥、陳淑英之法定代理人為上訴人，有戶籍謄本在卷 可按（原審卷第155頁），則陳金學就系爭同意書所載之承 租權，依前開說明，應由其全體繼承人即上訴人與陳淑英、 陳禎祥繼承並公同共有，應堪認定。惟上訴人係主張依土地 法第104條第1項、第107條第1項規定就系爭土地有優先承買 權，此優先承買權並非陳金學死亡時之遺產，而係上訴人基 於承租人之身分，於系爭土地在100年5月10日由法院拍定時 ，依土地法規定而發生權利，自非上訴人與其他繼承人所公 同共有之遺產，故上訴人提起本件訴訟自無須陳金學之全體 繼承人一同起訴。況且，上訴人於接獲原審法院執行處出賣
之通知後（100年5月18日東院嵩99執天字第7899號函），並 未於十日內代理陳禎權、陳淑英向執行法院表示欲優先承買 ，有本院調閱之原審法院99年度司執字第7899號執行卷可稽 ，依上開規定，陳禎權、陳淑英已視為放棄優先承買權，則 陳禎權、陳淑英就本件訴訟亦無一同起訴必要。是以上訴人 單獨提起本訴，應有當事人之適格。被上訴人辯稱本件上訴 人一人起訴為當事人不適格云云，尚非可採。
貳、實體部分：
一、上訴人於原審起訴主張：
(一)上訴人於81年12月31日與訴外人黃啟民及莊艷如簽訂土地租 賃契約書（嗣改稱係94年間簽訂，惟簽約日期倒填為81年12 月31日，以下簡稱系爭租約），承租黃啟民所有坐落臺東市 ○○段1110地號、1111地號、1112地號、1128地號、11 63 地號、1173地號、1174地號及1175地號土地（以下合稱系爭 土地），約定租期自81年12月31日起至106年12月31日止， 並約定出租人如出賣系爭土地，依法規定，承租人有優先承 買權。上訴人自承租系爭土地起迄今，均作為耕作水稻使用 ，並依約按收穫季每年分2次繳交租金，嗣因黃啟民及莊豔 如積欠臺東縣臺東地區農會債務，臺東縣臺東地區農會聲請 臺灣臺東地方法院民事執行處查封拍賣系爭土地，案號為99 年度司執字第7899號，系爭土地於100年5月10日拍定，由被 上訴人共同得標，依民法第460條之1第1項、土地法第107 條第1項及耕地三七五減租條例第15條第1項規定，上訴人有 耕地優先承買權。又系爭土地之土地使用分區，其中1110地 號土地及1175地號土地，為農業區，地目為田；1111地號土 地、1173地號土地及1174地號土地，原係農業區，地目為田 ，嗣雖因都市○○○○○道路用地，惟地目仍為田，現仍供 耕作中；1112地號土地、1128地號土地及1163地號土地，嗣 雖因都市計劃改編為住宅區用地，惟地目仍為田，現仍供耕 作中，依民法第460條之1第1項、土地法第107條第1項及耕 地三七五減租條例第15條第1項規定，上訴人對系爭土地有 耕地優先承買權；依土地法第104條第1項規定，上訴人對系 爭土地有基地優先購買權。且訴外人陳金學曾於81年12月31 日與黃啟民及莊艷如簽訂農地出租同意書（下稱系爭同意書 ），承租系爭土地，並自承租日起繼續在系爭土地上耕作， 迄其94年間死亡時止，上訴人於86年間與陳金學結婚，於87 年間來臺灣後，即與陳金學共同耕作系爭土地迄今，上訴人 為陳金學之法定繼承人，依法得繼承系爭同意書之權利義務 關係，主張對系爭土地有耕地優先承買權。因陳金學於94 年間死亡，上訴人乃徵得黃啟民及莊艷如之同意，補簽系爭
租約，倒填簽約日期為81年12月31日，其內容並非虛偽不實 。上訴人於100年5月17日向臺灣臺東地方法院民事執行處（ 下稱臺東地院執行處）聲明對系爭土地有耕地優先承買權及 基地優先購買權，臺東地院執行處於同月18日函覆歉難准許 ，爰依民法第460條之1第1項、土地法第107條第1項及耕地 三七五減租條例第15條第1項規定，請求確認對被上訴人就 系爭土地有耕地優先承買權；並依土地法第104條第1項規定 ，請求確認對被上訴人就系爭土地有基地優先購買權等語。 並聲明：確認上訴人對於系爭土地之優先承買權存在。(二)原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，其陳述除與原 審相同者予以引用外，補充略以：
⒈上訴人之夫陳金學於81年12月31日曾與黃啟民就系爭土地簽 訂系爭同意書，陳金學於94年4月30日死亡之後，再由上訴 人與黃啟民簽訂租賃契約，由於上訴人及黃啟民均認為係承 繼陳金學之租賃關係，因此乃有倒填日期之情形，此經被上 訴人向臺灣臺東地方法院檢察署提出偽造文書之告訴，亦經 不起訴處分（100年度偵字第2467號），於該處分書中，黃 啟民證述簽訂租賃契約之過程明確，基此，上訴人與黃啟民 就系爭土地之租賃契約應屬存在。
⒉出租人出賣耕地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土 地法第107條第1項固有明文規定。然所謂耕地係指農地與漁 牧地而言，林地則不得包含在內，觀同法第106條及第2條第 1項自明（最高法院40年台上字第1524號判例參照）。是土 地法第107條之「耕地」，只要是「農地」即足，與92年2 月7日修正之農業發展條例第3條第11款之「耕地」其範圍應 不相同。查系爭土地中1110地號、1175地號土地，使用分區 為農業區用地；1111地號、1173地號、1174地號雖改編為道 路用地；1112地號、1128地號、1163地號，雖為住宅用地， 惟地目等則皆為田，且目前實際上均由上訴人種稻，作農業 使用，有100年2期臺東地區農會稻穀檢驗秤量單一份、100 年12月26日農民出售農產品收據一份、訴外人黃家榮向上訴 人因割稻、插秧之請款單一份，並有建業里里長王正元可證 ，可足證明系爭土地係由上訴人耕作。況上訴人租金之給付 ，平常均以現金給付，100年11月14日債權人臺東地區農會 執此部分之租金債權，亦有臺東地方法院執行命令一份、領 據一份可參，此足證明上訴人有給付租金之事實。綜上，本 件確係耕地租賃關係，即應有土地法第107條之適用。 ⒊系爭1110地號、1175地號土地是否為耕地？ 上訴人所簽之系爭租約，係延續上訴人之夫陳金學所簽系爭 同意書而來，時間係在農業發展條例第3條第11款之修訂前
，而修訂前之農業發展條例第3條第11款之「耕地」，除現 行之「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業 區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，其範圍較廣，自 應適用修訂前之農業發展條例第3條第11款之「耕地」之規 定。
⒋上訴人可得主張優先承買權之範圍：
被上訴人得標之土地係10筆，而本件系爭土地為8筆，其餘 2筆其他之共有人主張優先承買權，此應係其餘二筆有不同 之共有人，不同之土地適用不同之法律關係之故。 ⒌租賃關係自何時開始？是否因在實施查封後而對被上訴人不 生效力？
按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定、負擔或其 他有礙執行效果之行為對債務人不生效力，固為強制執行法 第51條第2項所明定，並為不動產之強制執行所準用（同法 第113條），但此所謂債權人，應指該強制執行事件之債權 人（例如聲請強制執行之債權人或已參與分配之債權人）而 言，不及其他（最高法院70年度台上字第3101號判決參照） ，原判決認為解釋上應認拍定人即被上訴人亦為強制執行法 第51條第2項之債權人，其見解仍值商榷。上訴人於原審雖 係基於租約，而非同意書云云，惟查上訴人係大陸人，對於 中華民國之法律無法知悉，且在100年9月22日之準備狀中已 表明亦依同意書而主張，原審在上訴人不懂法律程序之下， 認為僅依租約請求，顯非事理之平。
⒍上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵確認上訴人對於臺東市○○段 11 10地號、1111地號、1128地號、1163地號、1173地號、 1174地號及1175地號土地之優先承買權存在。⑶第一、二審 訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人答辯則以：
(一)系爭土地已於74年5月15日公布實施都市計畫，其土地使用 分區：1112地號土地、1128地號土地及1163地號土地為住宅 區，1110地號土地及1175地號土地為農業區，1111地號土地 、1173地號土地及1174地號土地為道路用地，均非農業發展 條例第3條第11款規定之耕地，並無民法第460條之1第1項、 土地法第107條第1項及耕地三七五減租條例第15條第1項規 定耕地優先承買權規定之適用；又依民法第449條第1項規定 ，租賃契約最長為20年，如未經公證，應縮短為5年，系爭 租約之租期為25年，於法不合，且有違常理，上訴人應提出 給付租金之證明；且依土地法第104條第1項規定，有優先購 買權者，須以建築房屋為目的而承租基地，上訴人並非以建 築房屋為目的而承租系爭土地，並無基地優先購買權；陳金
學於81年間與黃啟民及莊艷如簽定之系爭同意書，於陳金學 死亡後，其契約關係應歸於消滅，上訴人於87年間始因結婚 來臺，其主張於94年間簽訂系爭租約，簽約日期倒填為81年 12 月31日，惟系爭土地於91年12月4日即經法院查封，足見 系爭租約應係通謀虛偽，內容不實，應為無效等語，資為抗 辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
(二)原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴後，被上訴人陳述除 與原審相同者予以引用外，補充陳述略以：
⒈另依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第66條規定，應於繼 承開始起3年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表 示，逾期視為拋棄其繼承權，爰此上訴人何時拿到中華民國 身分證，是否有繼承權及所有繼承人得依法於法定之10 日 內主張優先承買權，尚有疑問。
⒉上訴人與所有權人黃啟民間就系爭土地無租賃關係： 上訴人與黃啟民間之系爭租約未經公證，早已喪失租賃之法 定時間；更因為租賃前，系爭土地即已是劃為都市土地（為 非耕地）；土地契約書第18條更添加優先承買權條款，孰不 知優先承買權是土地法第34條之1共有人才適用，不可私下 添加來對抗善意第三人，故契約於前揭三種立基點錯誤下， 早已無效，更不可對抗善意第三人，因為私契約內容不能牴 觸法律規定。至於被上訴人向臺灣臺東地方法院檢察署提出 偽造文書告訴，經不起訴處分後被上訴人暫放棄再議機會， 其意義乃點到為止，否則土地租賃契約書倒填日期，且第18 條再填寫優先承購權，均已影響善意第三者之權益，與原土 地同意書相差甚遠。又證人臺東市建業里里長所出具之證明 書，上訴人自承其94年開始承租系爭土地，該證明書上之記 載與事實不符，自難執此認定效力。另上訴人與黃啟民之租 約是否真實，除租賃書上倒載日期，加添優先購買權字樣， 發生時間更是系爭土地被查封後，更顯有虛意通謀之嫌。 ⒊本件並非耕地租賃關係，無土地法第107條之適用： 農地如已依都市計畫法劃為住宅區後，實難再認其為農地； 私契是在發布都市計畫後始簽訂，私契效力實不得牴觸法律 規定；況私契倒填日期是在94年為之，且再補寫優先承購權 ，而本件查封是在90年6月及91年12月，亦可見上訴人與所 有權人有蓄意通謀之動機。
⒋上訴人主張系爭同意書與系爭租約同時存在，亦顯非事理之 平：
上訴人說詞反覆，有主張援用系爭同意書，又主張援用系爭 租約，實為投機玩弄法律。至系爭同意書是否真實，尚須經 過調查，包括：⑴資金流程：需證明94年以前的農會轉入陳
金學帳戶資金（收入），及陳金學帳戶轉入黃啟民或莊艷如 帳戶之資金（支出）；⑵上訴人應提出94年以前的臺東地區 農會稻穀檢驗秤量單和農（漁）民出售農（漁）產物收據， 而非上訴人所提供之100年資料；⑶原債務人黃啟民及莊艷 如於81年至94年間租金收入所得資料（可自稅捐處綜所稅申 報租金所得資料查詢），否則被上訴人實難以信服系爭同意 書之真實性。況且據臺灣臺東地方法院執行處於100年4月21 日東院嵩99司執天字第7899號公告中第14條第5項陳述「據 第三人徐志莉陳報：由其承租中，期間自81年12月31日至 106年12月31日止」，此一陳報係以系爭租約為據，此亦為 上訴人於原審均以系爭租約作主張，而今上訴人又主張系爭 同意書，倘若上訴人租賃事實確實存在，何需有兩張不同之 租賃契約書，此乃欲蓋彌彰，該契約應不足採信。 ⒌上訴人主張土地優先承買權之範圍並非可採： 被上訴人於原審法院執行處購買之土地含系爭土地共計10筆 ，其中2筆為其他共有人購得，乃因不同之土地適用不同之 法律關係，然其法理已明，系爭之土地，如是屬耕地租約， 即耕地承租人對土地有優先承買權，其權利應大於共有人之 優先承買權，故說明系爭土地，並非耕地租約。另如上訴人 優先承買權範圍僅系爭8筆土地，則被上訴人以標金新台幣 （下同）2,723,003元，標得系爭10筆土地，其中地號1164 及1172等2筆土地，因共有人購得，扣除後應繳交之標金為 2,318,000元，則該2筆土地標金405,003元，自宜退回。 ⒍按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他 有礙執行效果之行為，對債權人不生效力，為強制執行法第 51條第2項所規定，所指債權人應包括其他利害關係人，故 查封後始出租，且租賃契約所載租賃期間為25年，均因違反 本條意旨而無效。
⒎並聲明：⑴上訴駁回。⑵訴訟費用由上訴人負擔。三、兩造不爭執之事項：
⒈系爭土地之所有權人為黃啟民。
⒉依上訴人提出其與黃啟民及莊艷如簽訂之系爭租約上之記載 ，簽約日期為81年12月31日，租期自81年12月31日起至106 年12月31日止。
⒊臺東縣臺東地區農會因黃啟民及莊艷如積欠其債務，聲請臺 東地院執行處查封拍賣系爭土地，案號為99年度司執字第78 99號，系爭土地於100年5月10日拍定，由被上訴人共同得標 ，拍定價額為2,115,100元。
⒋依臺東縣政府100年7月7日府建都字第1005002208號函上之 記載，系爭土地已於74年5月15日公布實施都市計畫，其土
地使用分區，1112地號土地、1128地號土地及1163地號土地 為住宅區，1110地號土地及1175地號土地為農業區，1111地 號土地、1173地號土地及1174地號土地為道路用地。四、本院得心證之理由：
本件爭執之重點，為上訴人主張依土地法第104條第1項、第 107條第1項就系爭土地有優先承買權，有無理由？又上訴人 之夫陳金學於81年12月31日是否與黃啟民就系爭土地簽訂系 爭同意書，約定將系爭土地租予陳金學耕作？茲敘述如下：(一)上訴人依土地法第104條第1項規定，主張就系爭土地有優先 承買權，為無理由：
按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。其順序以登記之先後定之」，土地法第104條 第1項定有明文。其立法目的旨在使基地與基地上之房屋合 歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人 於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用。 本件上訴人自陳系爭土地係供耕作使用（本院卷第106頁背 面），且有卷附系爭土地之照片可佐（原審卷第118-121頁 、本院卷第117、118頁），參照系爭同意書亦明確記載：系 爭土地係出租予陳金學供「耕作農務」，每半年租金壹萬參 仟元於收成後十日內繳付租金等語，有系爭同意書在卷可按 （原審卷第149頁），揆諸前開說明，上訴人既非以系爭土 地為建築房屋之基地使用，自無從依土地法第104條第1項之 規定主張有優先承買權，上訴人請求確認其依土地法第104 條第1項就系爭土地有優先承買權云云，洵屬無據，應予駁 回。
(二)上訴人依土地法第107條第1項規定，主張就系爭土地有優先 承買權亦無理由：
1.按「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承 買或承典之權」，土地法第107條第1項定有明文。又土地法 第104條第1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優 先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權， 須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故 提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存 在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上 第700號判例意旨參照）。本件上訴人主張其夫陳金學於81 年12月31日起向訴外人黃啟民、莊艷如承租系爭土地耕作， 並簽立系爭同意書，陳金學於94年間死亡後，上訴人因繼承 而對系爭土地有承租權，爰依土地法第107條第1項規定，就 系爭土地有耕地優先承買權等情，揆諸上開說明，上訴人自
應舉證證明其就系爭土地確有租賃關係存在，否則即無從認 其就系爭土地有耕地優先承買權之可言。
2.查系爭土地之所有權人為訴外人黃啟民，有土地登記簿謄本 (見本院卷第59至74頁）可稽，訴外人即債務人黃啟民、其 妻莊艷如與黃陳婌貞等人因積欠債權人臺東縣臺東地區農會 新台幣1,330萬元、500萬元及遲延利息等債務，經債權人就 系爭土地分別於89年7月12日、90年6月11日、91年12月4日 聲請強制執行而辦理查封登記，有本院調閱之原審法院99年 司執字第7899號執行案卷及卷內所附債權憑證、系爭土地登 記簿謄本（原審卷第59-74頁）等可按。上訴人主張其夫陳 金學於81年12月31日起向黃啟民、莊艷如承租系爭土地及另 7 筆土地耕作之事實，雖提出檢察官不起訴處分書、系爭同 意書（原審卷第149頁）、里長王正元之證明書、100年12月 26 日100年2期台東地區農會稻榖檢驗秤量單、100年12月26 日農民出售農產物收據、100年12月26日訴外人黃家榮割稻 及載運請款單、100年8月邱路搖打地、秧苗、載秧、插秧之 請款單、100年3月22日執行法院准債權人臺東地區農會向上 訴人收取租金債權之執行命令、臺東地區農會100年11月14 日向上訴人收取1萬3千元租金之領據、系爭土地於101年5月 23 日拍攝之照片、訴外人陳健作101年6月25日出具之證明 書（本院卷第142頁）等，並請求傳喚證人黃啟民、莊艷如 、林素妹、陳健作、林桓毅等人為證。惟查：
⑴系爭同意書形式上雖記載：「茲本人（黃啟民）及莊艷如 之土地座落台東市○○段...等共15筆土地，同意出租陳 金學耕作農務，每半年租金壹萬參仟元，於收成後十日內 繳付租金，上述土地不得再出租他人耕作，否則本件將收 回所有土地，不再出租，為恐口無憑，立此同意書由陳金 學保管。中華民國81年12月31日」並由黃啟民、莊艷如及 陳金學簽名，有系爭同意書影本在卷可按。然上訴人卻於 陳金學94年間死亡後，與黃啟民、莊艷如倒填簽約日期， 製作簽約日期為81年12月31日之系爭租約1份（原審卷第 151 頁），記載租期自81年12月31日起至106年12月31日 止共25年，並於系爭租約第18條以手寫記載黃啟民等人如 出售出租之土地時，乙方有優先承購權等語，除將簽約人 改為上訴人並另行約定租賃起迄期間外，特別強調上訴人 於承租之土地出售時有優先承購權等語，並不尋常，不無 為上訴人之優先承購權紛爭而刻意製作系爭租約之嫌，被 上訴人質以：系爭租約倒填日期簽約且是在系爭土地被查 封後，上訴人與黃啟民、莊艷如就租約有通謀虛偽之嫌等 情，並非無據。而陳金學既已死亡，黃啟民、莊艷如則為
債務人，就系爭土地有重要利害關係，復與上訴人共同倒 填日期簽訂上開有特殊目的之系爭租約，則系爭同意書自 難作為已死亡之陳金學確有向黃啟民、莊艷如租用系爭土 地耕作使用之證明。上訴人於原審雖請求傳訊黃啟民及莊 艷如以證明租賃關係存在云云，惟黃啟民及莊艷如就系爭 土地既有前述利害關係及倒填日期簽訂系爭租約等情形， 彼等顯有迴護上訴人而勾串證詞之嫌，原審認無傳喚之必 要，並無不合，本院亦不再傳喚黃啟民及莊艷如到庭作證 。
⑵上訴人雖提出里長王正元於100年8月1日出具之證明書（ 見原審卷第117頁），其上記載：查徐志莉承租黃啟民所 有之農地（地號建本段1110、....）雙方並訂有土地租賃 契約書，租期自81年12月31日至106年12月31日，自承租 以來均依照契約書規定種植水稻，未作其他用途，證明人 臺東市建業里里長王正元等文字，惟上訴人為大陸地區人 民，於87年2月11日始與陳金學結婚，有戶籍謄本在卷可 按（原審卷第155頁），上訴人亦稱其嫁過來後，陳金學 就已承租，陳金學死亡後，其才繼承租約等語（本院卷第 34頁），足見該王正元於上開證明書上之記載顯與事實不 符，有附和上訴人說詞之嫌，難以採信，自難據以證明陳 金學自81年起即承租系爭土地或上訴人自94年起確有租用 系爭土地之事實，自無傳喚證人王正元到庭之必要（上訴 人亦已捨棄傳喚王正元作證，參照本院卷第34頁背面筆錄 ）。
⑶上訴人提出之100年3月22日執行法院准債權人臺東地區農 會向上訴人收取租金債權之執行命令、臺東地區農會100 年11月14日向上訴人收取1萬3千元租金之領據（本院卷第 18-20頁），僅能證明上訴人於本件起訴後之100年11月14 日有依執行法院之命令，將其主張之半年租金給付債權人 之事實，且上訴人就100年11月14日以前之租金如何給付 一節，陳稱都是直接拿現金給地主等語（本院卷第106 頁 背面），是上訴人對其給付租金給黃啟民之事實亦無法舉 證以實其說，上開執行命令及領據均不足以認定上訴人或 陳金學承租系爭土地之事實。
⑷又上訴人提出系爭土地之照片（原審卷第118至121頁照片 及本院卷第117頁101年5月23日拍攝之照片），亦僅得證 明系爭土地供種植稻作之事實，無從作為陳金學自81年12 月31日起繼續在系爭土地耕作及有租賃關係之證明。 ⑸上訴人另舉證人林素妹以證明其與陳金學確有在系爭土地 耕作一節，查證人林素妹於本院證稱：今年（即101年）
農曆過年前我才跟上訴人有講話，大約7、8年前知道有上 訴人這個人，我只有跟她老公借水管，她老公名字不知道 ，好像姓陳，住知本，我家離他家不遠，平常沒有什麼往 來，（問：上訴人有在做田？）最近，好像她老公死後， 有時也會請人去做，上訴人是種植水稻，一年種二次，都 是請人去做，她有去巡視，她老公死前大約都是她先生在 做，我認識她先生也是大約7、8年，我是大約92、93年才 去菜園種菜，才認識上訴人的先生等語（本院卷第127頁 ），觀其證詞，就上訴人何時在系爭土地種稻一節，或稱 最近，或稱好像她老公死後（按即94年），就上訴人是否 親自種稻一節，先稱有時會請人去做，又改稱都是請人去 做云云，證詞含糊不清且前後不一，已難遽信；退步言之 ，縱認證人林素妹所述屬實，亦僅可認定92、93年間上訴 人及其夫在系爭土地上種稻之事實，無法證明上訴人或其 夫自81年12月31日起至91年間止亦在系爭土地種稻之事實 ；且系爭土地在89、90、91年間已陸續遭法院查封，上訴 人或其夫陳金學與訴外人即債務人黃啟民及莊艷如間究係 基於何種關係，而同意上訴人或陳金學在系爭土地上耕作 ，證人林素妹亦無法證明，故證人林素妹之證詞並不足以 為上訴人或其夫陳金學與黃啟民及莊艷如間租賃關係之證 明。
⑹至於上訴人提出之100年12月26日100年2期台東地區農會 稻榖檢驗秤量單、100年12月26日農民出售農產物收據、 100 年12月26日訴外人黃家榮割稻及載運請款單、100年8 月訴外人邱路搖打地、秧苗、載秧、插秧之請款單等文書 ，均是上訴人於100年5月24日起訴後所製作，且僅能證明 上訴人於100年間有在系爭土地種稻之事實，故無傳喚黃 家榮、邱路搖到庭作證之必要；上訴人另請求傳喚證人陳 健作並提出陳健作出具之證明書1紙以證明上訴人自95 年 間起有向陳健作購買農藥及肥料之情形（參本院卷第140 頁、142頁），惟依陳健作出具之證明書記載：「徐志莉 小姐自民國95年到民國98年間陸續均有在本農藥行購買農 藥及肥料以供水稻種植之需要」等語，亦僅能證明上訴人 於95年到98年間有向陳健作購買農藥及肥料之事實，無法 證明上訴人在該段期間所購農藥及肥料係用於何處；又上 訴人請求傳喚證人林桓毅以證明其自96年起收購上訴人生 產之稻米等情，惟林桓毅縱然自96年起收購上訴人生產之 稻米，仍不能證明上訴人及其夫陳金學是自何時起、基於 何種關係使用系爭土地之事實，故上訴人請求傳喚證人陳 健作、林桓毅作證，本院認為尚無必要。
⑺又臺灣臺東地方法院檢察署檢察官100年度偵字第2467號 不起訴處分書內容雖以：上訴人及黃啟民以自己名義製作 系爭租約，且上訴人之辯解與證人黃啟民之證詞就製作系 爭租約之過程相符，因認上訴人無偽造文書之犯意，不構 成偽造文書罪嫌等語，仍不足以作為上訴人或其夫陳金學 確實有承租系爭土地耕作之佐證。
⑻從而，上訴人既無法證明其夫陳金學與黃啟民間自81年12 月31日起就系爭土地確有耕地租賃關係存在，其主張陳金 學死亡後，其繼承陳金學之承租權而就系爭土地依土地法 第107條第1項規定，有耕地優先承買權存在云，即屬無據 。
3.又按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其 他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法 第51條第2項定有明文。此一規定，依強制執行法第113條規 定，於不動產之強制執行，準用之。又拍賣之不動產，買受 人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動 產所有權，強制執行法第51條第2項、第98條第1項分別定有 明文。所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權 人及拍定人而言（最高法院94年台上第1924號判決意旨參照 ）。而系爭土地分別在89年7月12日、90年6月11日、91年12 月4日經原審法院查封並辦理查封登記，已如前述，即令認 定上訴人提出之前開證人林素妹所述上訴人於92、93年起即 在系爭土地耕作而推認自92、93年間起與黃啟民間有租賃關 係等情為真，然黃啟民於系爭土地遭查封後將系爭土地於92 、93年間租予上訴人之行為，依上揭說明，對拍定人即被上 訴人亦不生效力，上訴人請求確認就系爭土地有耕地優先承 買權存在，仍不能准許。
4.再按「以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者 ，為耕地租用。前項所稱耕地，包括漁牧。」土地法第106 條亦有明文，則土地法所稱之耕地解釋上係指供耕作或漁牧 使用之土地而言。又農業發展條例第20條第1項、第2項規定 ：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用 地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條 例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關 法律之規定。本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕 地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租 約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、 租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」其92年2 月7日修正之立法理由以：「一、第1項酌作文字修正，其餘 各項未修正。二、原條文規定，本條例修正施行後所訂立之
耕地租賃契約不適用耕地三七五減租條例之規定，因第3條 第1項第11款及第14款分別就耕地及耕地租賃作定義，故對 於第3條第1項第10款規定之農業用地中之『耕地以外之農業 用地』訂立租賃契約，有無耕地三七五減租條例之適用，滋 生疑義。三、為避免土地所有權人因出租耕地以外之農業用 地，供承租人作農業使用，有適用耕地三七五減租條例之疑 慮而保留不予出租，致土地無法有效利用，爰修正凡農業用 地所訂立之租賃契約均不適用耕地三七五減租條例之規定， 俾臻周延。」因此農業發展條例第20條第1項乃將「耕地」 租賃契約，修正為「農業用地」租賃契約，以釐清該條文規 範之範圍係包含耕地及耕地以外之農業用地。而該條文第2 項規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地 三七五減租條例...訂定租約者，除出租人及承租人另有約 定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依 該法律之規定。」其規範之範圍亦應作相同之解釋，即包含 耕地及耕地以外之農業用地，是土地法與農業發展條例關於 耕地之涵義及範圍並不一致，原判決理由以系爭土地非農業 發展條例規定之耕地而認上訴人不得依土地法規定主張有優 先承買權等語，尚嫌速斷。惟上訴人既無法舉證證明其就系 爭土地確有租賃關係存在，爰不再就系爭土地是否為土地法