所有權移轉登記等
臺灣高等法院(民事),重上字,100年度,771號
TPHV,100,重上,771,20120808,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　100年度重上字第771號
上　訴　人　圓方創新股份有限公司
法定代理人　徐翊銘
訴訟代理人　陳國雄律師
複代理人　　曾憲忠律師
被上訴人　　項銓平
訴訟代理人　李宗瀚律師
被上訴人　　合作金庫商業銀行股份有限公司
法定代理人　沈臨龍
訴訟代理人　郭宗麒
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國
100年9月16日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第964號第一審判
決提起上訴，並為訴之追加，本院於101年7月25日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審上訴及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、程序方面：
㈠被上訴人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫） 法定代理人原為劉燈城，嗣變更為沈臨龍，業據沈臨龍具狀 聲明承受訴訟，經核無不合，應予准許。
㈡按訴之變更或追加，非經他造同意者不得為之，但民事訴訟 法第255條第1項第2款規定「請求之基礎事實同一者」，不 在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。又請求之基礎 事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加 他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第446條第1項、第 255條第1項第2款規定自明。原告於第二審為訴之追加，苟 其請求之基礎事實同一者，即非法所不許。所謂請求之基礎 事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同 性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而 就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範 圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用 ，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進 而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院90年度台抗字第2 號裁定同此見解。本件上訴人於原審主張代位被上訴人項銓 平向被上訴人合作金庫終止渠等間於民國97年5月30日所簽 訂之不動產信託契約（下稱系爭信託契約），並請求被上訴 人合作金庫應將被上訴人項銓平所有坐落臺北市○○區○○ 段2小段306、323地號2筆土地所有權及其上1600、1601建號



，門牌號碼為臺北市中山區○○○路107巷10號1至4層及地 下層所有權（下稱系爭不動產），於98年11月20日以信託為 原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被上訴 人項銓平所有後，被上訴人項銓平應將系爭不動產之所有權 移轉登記為上訴人所有。於本院審理時，追加備位之訴，依 民法第226條給付不能之法律關係，請求被上訴人項銓平應 給付上訴人新臺幣（下同）8,400萬元，核上訴人追加之備 位之訴與原訴之主要爭點有其共同性，均係基於上訴人與被 上訴人項銓平間關於系爭不動產買賣契約履行，及系爭信託 契約與系爭不動產買賣契約之履行，各請求利益之主張在社 會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟之攻擊、防禦方法 及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性 或一體性，得期待後請求之審理予以利用，俾先後兩請求於 同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭 ，核屬請求之基礎事實同一。依上開規定，應予准許。二、上訴人主張：被上訴人項銓平於98年11月20日將系爭不動產 信託登記予被上訴人合作金庫。嗣上訴人與被上訴人項銓平 簽訂土地買賣契約（下稱第一份買賣契約），購買系爭不動 產，並約定總價款2億3,300萬元，付款方法為簽約款8,400 萬元及交地款（即尾款）1億4,900萬元（第3條），尾款由 上訴人向銀行貸款支付（第4條），該買賣契約第5條「產權 移轉」並約定：「雙方應於備證款付款同時將移轉登記及抵 押權設定登記所須檢附之文件書類備齊，並加蓋印鑑章交予 雙方指定之地政士專責辦理」，因該買賣契約並無備證款及 完稅款之約定，被上訴人項銓平應於上訴人完成給付簽約款 後，即備齊系爭不動產過戶文件以辦理所有權移轉登記，俾 利進行後續尾款之交付，且因系爭不動產有信託登記，故被 上訴人項銓平應先行將系爭信託契約終止，回復所有權登記 為項銓平，再將所有權移轉登記予上訴人，然上訴人簽約時 即已依第一份買賣契約給付被上訴人項銓平簽約款6,000萬 元，嗣於99年2月8日再給付2,400萬元。惟被上訴人項銓平 自收受簽約款迄起訴時已逾6個月，期間除未終止系爭信託 契約外，亦未提供系爭不動產所有權移轉登記文件予上訴人 辦理，致損及上訴人權益，乃代位被上訴人項銓平終止與被 上訴人合作金庫就系爭不動產之信託關係，以本件起訴狀繕 本送達被上訴人合作金庫作為終止信託之意思表示，被上訴 人合作金庫應將系爭不動產信託登記予以塗銷，並回復登記 為被上訴人項銓平所有後，被上訴人項銓平應將系爭不動產 之所有權移轉登記為上訴人所有。如因系爭信託契約第2條 約定，被上訴人項銓平不得再自行處分系爭不動產，被上訴



人項銓平已給付不能，上訴人自得依民法第226條第1項規定 ，請求被上訴人項銓平給付8,400萬元損害賠償。原審駁回 上訴人之訴，上訴人提起上訴，並追加備位之訴，聲明：㈠ 先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人合作金庫應將系爭不 動產於98年11月20日以信託為原因所為之所有權移轉登記予 以塗銷，並回復登記為被上訴人項銓平所有。⒊被上訴人項 銓平應將系爭不動產所有權移轉登記為上訴人所有。㈡備位 聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人項銓平應給付上訴人8400 萬元，及自101年1月4日上訴理由狀繕本送達被上訴人項銓 平之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上訴 人願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人項銓平則以：㈠被上訴人項銓平與上訴人雖於99年 1月27日，固就系爭不動產簽訂第一份買賣契約，約定被上 訴人項銓平應將其所有之系爭不動產讓售上訴人，然第一份 買賣契約除有眾多條文規定不完備，例如：上訴人與被上訴 人項銓平於第一份買賣契約，未約定備證款，然第一份買賣 契約第4條第1項第1款、及第5條第1項規定仍一再出現「備 證款」等文字，導致上訴人與被上訴人項銓平就契約各該條 文之解釋多所歧異，且欠缺「不動產買賣交易安全之保護機 制」等缺失，故上訴人與被上訴人項銓平乃另委由中信房屋 股份有限公司（下稱中信房屋公司）為兩造辦理系爭不動產 買賣相關事宜，並經被上訴人項銓平之代理人李祥剛與上訴 人法定代理人徐翊銘曾親至中信房屋公司寧波加盟店洽談簽 約事宜，在雙方洽談長達4、5個小時之久後，最後兩造除就 系爭不動產之買賣簽訂第二份買賣契約（編號為中信房屋 L0000000號）及房屋交易安全契約（下稱交易安全契約）外 ，亦連同另外之「臺北市○○區○○路2小段796等地號之土 地」、及「臺北市○○區○○段386地號土地」等不動產買 賣一併締約，此有中信房屋公司之仲介蔡佩君及被上訴人項 銓平之代理人李祥剛可證，是第二份買賣契約絕非上訴人主 張之僅係磋商文件，故系爭不動產買賣應悉依第二份買賣契 約及交易安全契約履行，上訴人主張依第一份買賣契約第3 條及第5條第1項請求被上訴人項銓平移轉系爭不動產，實無 理由。又依第二份買賣契約第3條約定：「價款支付方式： ……買賣價款分3期支付，其方式如下：第1期：簽約備證 ：甲方（即上訴人）應支付8400萬元（契約記載5400萬元， 應為筆誤，兩造並無變更前契約簽約款8400萬元之意），本 期價金甲方以□現金□即期支票壹次付清，同時簽發與尾款 同額指定乙方（即被上訴人項銓平）為受款人之『禁止背書 轉讓』本票乙紙交付特約地政士保管，以作為擔保（俟尾款



付清時即應返還該本票予甲方），乙方則將所有之土地及建 物權狀正本交由特約之地政士保管…本條買賣價款均應存入 保管銀行之中信房屋交易安全專戶內」，準此，被上訴人項 銓平將系爭不動產過戶予上訴人，係以「上訴人將8,400萬 元之簽約備證款存入系爭不動產之交易安全專戶」、「上訴 人簽發票據金額為1億4,900萬元，且指定被上訴人項銓平為 受款人之本票乙紙，並將該本票交付特約之地政士保管」為 「必要條件」，惟上訴人既未將8,400萬元之簽約備證款全 部存入系爭不動產之交易安全專戶，亦未簽發「票據金額為 1億4,900萬元、且指定被上訴人項銓平為受款人」之本票乙 紙，並將該本票交付特約之地政士保管，故上訴人請求被上 訴人項銓平將系爭不動產移轉登記於伊，實無理由。㈡上訴 人雖主張第二份買賣契約與交易安全契約未載明簽約日期， 該2份契約並非契約正式文件，僅係磋商文件耳，然契約簽 約日期是否填載，原非契約成立或生效要件，況上訴人另向 訴外人李祥剛購買臺北市○○區○○路2小段796等地號之土 地，其與訴外人李祥剛簽立土地買賣契約書，該份契約與第 二份買賣契約亦均未填載簽約日，然上訴人仍執該份未填載 簽約日期之契約，對訴外人李祥剛提起民事訴訟主張權利， 足見上訴人主張第二份買賣契約未載明簽約日期，並非契約 正式文件等語，與契約法不符，亦自相矛盾。況被上訴人項 銓平先前致函上訴人請求上訴人將未付價金1億9,750萬元儘 速存入系爭不動產交易安全專戶時，上訴人亦僅表示：「… 台端所稱於收到本公司簽約款8,400萬元整後，將簽約款中 之4,850萬元整以匯款方式退還本公司乙事，誠與事實不符 ……」等語，上訴人亦未否認第二份買賣契約之法律效力及 上訴人依約應將系爭不動產交易尾款存入交易安全專戶。嗣 於原審99年10月14日言詞辯論時，上訴人亦主張：「〔對於 被證1、2（即第二份買賣契約及交易安全契約，下同）為正 式文件，是否有爭執？）『沒有爭執』，上訴人有簽立被證 1 、2，但雙方沒有依照被證1、2履行，而是依原證3（即第 一份買賣契約）履行……」等語，此時上訴人以第二份買賣 契約及交易安全契約雖係正式文件，但兩造於簽訂契約後， 已另行合意仍依第一份買賣契約履行為由，主張被上訴人應 將系爭不動產過戶於伊，上訴人之主張顯有自相矛盾之虞， 縱認被上訴人項銓平抗辯不可採，然上訴人既主張第二份契 約係正式文件，但上訴人與被上訴人項銓平已另行合意仍依 第一份買賣契約履行，自應舉證證明該合意存在。㈢按第二 份買賣契約及交易安全契約所以約定買賣價金應存入履約保 證專戶，其目的在於出賣人收受買賣價金後捲款潛逃或陷於



無資力，而無法履行將系爭不動產移轉登記並交付之上訴人 義務時，買受人仍得自履約保證專戶取回其已支付之價金， 故買賣價金應存入履約保證專戶實係為保障上訴人之權利， 上訴人要拋棄其依第二份買賣契約及交易安全契約得享有之 權利，被上訴人項銓平自無意見，但第二份買賣契約第3條 既規定上訴人要先付清簽約備證款、清償尾款、交付本票， 被上訴人項銓平始負有將系爭不動產移轉登記並交付予上訴 人之義務，亦係為保障被上訴人項銓平之權益，被上訴人項 銓平從未表示拋棄第二份買賣契約第3條之權利，至系爭交 易之實際履約過程，未依第二份買賣契約之規定將簽約備證 款8,400萬元存進兩造約定之履約保證專戶，並非因被上訴 人項銓平之指示或兩造另行合意，自不得作為簽訂第二份買 賣契約後另行合意依第一份買賣契約履行之證據。㈣縱依不 存在之第一份買賣契約第5條第1項亦僅規定：「雙方應於備 證款付款同時將移轉登記及抵押權設定登記所需檢附之文件 書類備齊，並交予『雙方指定之地政士』……」，並非約定 被上訴人項銓平應逕將系爭不動產移轉登記予上訴人、或將 移轉登記所需檢附之文件交付上訴人，遑論上訴人既否認第 二份買賣契約及交易安全契約之效力，又何來「雙方指定之 地政士」存在？故上訴人主張依第一份買賣契約第3條及第5 條第1項請求被上訴人項銓平移轉系爭不動產，實無理由。 ㈤被上訴人項銓平係於99年2月8日因上訴人董事長徐翊銘以 上訴人發生財務困難，商請被上訴人項銓平將其中4,850萬 元暫退回上訴人，並指示將該款項匯至上訴人董事長徐翊銘 之個人帳戶，徐翊銘為上訴人之董事長，依公司法第208條 第3項規定對外代表上訴人，且被上訴人項銓平與上訴人董 事長徐翊銘個人並無任何債權債務關係，倘非信賴徐翊銘係 上訴人之董事長，被上訴人項銓平豈可能將上開簽約備證款 4,850萬元退回至徐翊銘之個人帳戶？㈥退萬步言，縱法院 認被上訴人項銓平上開抗辯不可採，然於上訴人履行第一份 買賣契約第4條第1項之義務前，被上訴人項銓平自得行使民 法第264條第1項規定之同時履行抗辯權，依第一份買賣契約 第4條第1項約定：「貸款處理：買方預定貸款壹億肆仟玖佰 萬元抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜 ：買方應於『交付備證款同時』提供辦理貸款必備之文件 及指定融資貸款之金融機構並親自完成辦理開戶、對保；未 指定者，得由賣方指定之……」，在上訴人完成給付簽約款 同時，提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構 並親自完成辦理開戶、對保之義務前，得拒絕將系爭不動產 移轉登記予上訴人，否則上訴人如於支付第一份買賣契約約



定之簽約款8,400萬元後，即將系爭不動產處分他人，被上 訴人項銓平即無法自金融機構處受償前契約交地款1億4,900 萬元之債權，況上訴人已發生財務危機，如此將對被上訴人 項銓平之權益造成重大危害，被上訴人項銓平為此曾數度懇 求上訴人盡速出具上開文件予被上訴人項銓平，以利契約之 履行，然上訴人均置若罔聞，是上訴人主張被上訴人項銓平 應逕將系爭不動產移轉登記予伊，顯無理由。㈦上訴人主張 代位被上訴人項銓平及九大聯合實業有限公司（下稱九大公 司）終止與被上訴人合作金庫間之系爭信託契約，並請求移 轉所有權予被上訴人項銓平云云，惟上訴人尚有簽約備證款 4,850萬元未存入系爭不動產之交易安全專戶，亦未簽發票 據金額為1億4,900萬元，且指定被上訴人項銓平為受款人之 本票乙紙，並將該本票交付指定之地政士保管，上訴人亦未 出具辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構並親自 完成辦理開戶、對保，更遑論第一份買賣契約第5條第1項約 定並未賦予上訴人逕行請求被上訴人項銓平將系爭房地移轉 登記於伊之權利，故被上訴人項銓平並無任何對上訴人給付 遲延之情事，而訴外人九大公司更與上訴人無任何債權債務 關係，上訴人主張代位被上訴人項銓平終止與被上訴人合作 金庫間之系爭信託契約，並請求移轉所有權予被上訴人項銓 平，與民法第242條、第243條之規定不符。況系爭信託契約 第14條第3項明文約定終止事由，非有該項約定之事由，不 得片面終止，上訴人以被上訴人項銓平將系爭不動產信託予 被上訴人合作金庫後，仍與上訴人簽立不動產買賣契約為由 ，進而主張代位被上訴人項銓平及訴外人九大公司終止系爭 信託契約，顯不合系爭信託契約第14條第3項約定，故上訴 人上開代位之主張，實無理由等語。並聲明：上訴及追加之 訴均駁回。
四、被上訴人合作金庫則以：被上訴人項銓平同時擔任訴外人九 大公司與被上訴人合作金庫間貸款契約之連帶保證人，依上 開貸款契約之約定，被上訴人項銓平以地主身分提供系爭不 動產信託登記予被上訴人合作金庫屬授信條件之一，現被上 訴人合作金庫既未完全受償，又無被上訴人項銓平、訴外人 九大公司與被上訴人合作金庫間所訂立不動產信託契約書第 14條所約定之得片面終止契約事由，被上訴人項銓平自無權 片面任意主張終止系爭信託契約，故上訴人主張其代位被上 訴人項銓平終止系爭信託契約於法不合。又依系爭信託契約 第14條第3項第1款約定：「因天災或其他不可抗力事由，或 因法令變更或其他重大事由，致信託目的無法達成或信託事 務無法執行」，其中「天災或其他不可抗力事由，或因法令



變更」等，皆屬例示約定，而「其他重大事由」則為一概括 約定，故「其他重大事由」之範圍必須受前述例示約定之限 制，亦即須與前述例示事由之規範意旨相當，而為前述例示 事由未約定者，始足當之，是須屬「非可歸責於雙方當事人 之其他重大事由致使信託目的無法達成或信託事務無法執行 」，始符合該條約定，而被上訴人項銓平於系爭信託契約簽 訂後，始另與上訴人簽立系爭不動產買賣契約之行為，顯不 符合非可歸責於雙方之事由，且該行為與信託目的無法達成 亦不具因果關係，故被上訴人項銓平自無權援引該條片面任 意主張終止系爭信託契約，上訴人主張依民法第242條規定 代位被上訴人項銓平終止系爭信託契約亦無理由等語。並聲 明：上訴及追加之訴均駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人項銓平與被上訴人合作金庫於97年5月30日簽訂系 爭信託契約，並於98年11月20日以信託為原因，將系爭不動 產辦理信託登記予被上訴人合作金庫。
㈡上訴人與被上訴人項銓平簽訂第一份買賣契約書，以2億3,3 00萬元，購買系爭不動產，第1期款簽約款為8,400萬元，未 有備證款之約定，交地款（尾款）為1億4,900萬元，並於第 1條買賣標的，載明土地建物目前信託予被上訴人合作金庫 ，委託人為被上訴人項銓平（原審卷㈠第19至22頁）。嗣後 雙方就相同不動產簽訂未載日期，總價款為2億0,300萬元， 第一期款為5,400萬元之第二份買賣契約、交易安全契約。 （原審卷㈠第72至83頁），上開二份契約書形式上真正不爭 執。
㈢上訴人與被上訴人項銓平就系爭不動產之總價金為2億3,300 萬元、簽約備證款為8,400萬元不爭執。
㈣上訴人於99年1月27日、99年2月8日分別將6,000萬元、 2,400萬元匯至被上訴人項銓平之帳戶，此為系爭不動產的 簽約備證款，有華南商業銀行匯款回條聯、被上訴人項銓平 出具之收據在卷可稽。（原審卷㈡第132至135頁） ㈤被上訴人項銓平於99年2月8日匯款400萬元、2,000萬元、 450萬元，於同年月10日匯款2,000萬元，合計4,850萬元至 上訴人董事長徐翊銘之個人帳戶，有合作金庫匯款申請書代 收入傳票㈡影本4紙在卷可稽。（原審卷㈠第107至108頁） ㈥上訴人未依第二份買賣契約書將「票據金額為1億4,900萬元 、受款人為被上訴人項銓平」之本票交付予特約地政士保管 。
六、兩造爭執事項：
㈠上訴人與被上訴人項銓平間系爭不動產之買賣，究係應依第



一份買賣契約，或依第二份買賣契約、交易安全契約履行？ 上訴人有無依該契約履行？
㈡如係依第一份買賣契約履行，上訴人依該契約第3條及第5條 第1項約定請求被上訴人項銓平移轉系爭不動產之所有權， 有無理由？
㈢上訴人得否依民法第242條、第243條規定，代位被上訴人項 銓平及訴外人九大公司依信託法第63條第1項、或系爭信託 契約第14條第3項第1款約定終止與被上訴人合作金庫就系爭 不動產所簽訂之系爭信託契約？
㈣上訴人得否請求被上訴人合作金庫將系爭不動產於98年11月 20日以信託為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復 登記為被上訴人項銓平所有？
㈤如因系爭信託契約約定，被上訴人項銓平不得再自行處分系 爭不動產，被上訴人項銓平是否已給付不能？上訴人依民法 第226條第1項規定，請求被上訴人項銓平給付8,400萬元損 害賠償，有無理由？
七、本院得心證理由及判斷：
㈠上訴人與被上訴人項銓平間系爭不動產之買賣，究係應依第 一份買賣契約，或依第二份買賣契約、交易安全契約履行？ 上訴人有無依該契約履行？
上訴人主張：上訴人與被上訴人項銓平間就系爭不動產之買 賣，應依第一份買賣契約履行，至於第二份買賣契約及交易 安全契約買賣總價款為2億0,300萬元，簽約款為5,400萬元 ，尾款為1億4,900萬元，均與兩造合意之總價款不符，僅係 磋商文件，亦未經上訴人董事會通過，故未載有日期等事項 云云，惟為被上訴人項銓平所否認，並抗辯上訴人與被上訴 人項銓平固曾簽訂第一份買賣契約，然該契約有諸多條文規 定不完備，導致條文解釋歧異，且欠缺不動產買賣交易安全 之保護機制，故雙方乃於中信房屋另行簽訂第二份買賣契約 及交易安全契約，且雙方於該第二份買賣契約及交易安全契 約就付款方式及分幾期付款等交易上重要事項達成合意，自 應受第二份買賣契約及交易安全契約之拘束，其所以暫不同 意於第二份買賣契約及交易安全契約上記載日期，係因上訴 人商請被上訴人項銓平能配合其內部帳戶處理之流程之故， 絕非有意使該等契約附條件而暫不生效力，並非如上訴人所 主張其法定代理人徐翊銘在董事會決議前，其並無權力簽訂 第二份買賣契約及交易安全契約，況上訴人亦於第二份買賣 契約簽訂後匯款8,400萬元予被上訴人項銓平，且於原審亦 承認第二份買賣契約及交易安全契約係正式文件，但上訴人 考量依第一份買賣契約直接將8,400萬元匯給被上訴人項銓



平，足見第二份買賣契約及交易安全契約業已合法生效等語 。查：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必 要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必 要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之 。」民法第153條定有明文。次按「不動產物權之移轉，應 以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不能生 移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為 ，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣 契約即為成立。」（最高法院57年台上字第1436號判例要旨 參照）。又按「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真 意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準 ，不能拘泥文字致失真意。」（最高法院19年上字第453號 判例要旨參照）。本件上訴人與被上訴人對於系爭不動產之 總價款為2億3,300萬元，第1期款8,400萬元，尾款為1億4, 900萬元均不爭執，是上訴人與被上訴人項銓平就系爭不動 產買賣契約之買賣標的及總價款為2億3,300萬元，第1期款 8,400萬元，尾款為1億4,900萬元等系爭不動產買賣契約必 要之點，業已互相表示意思一致，是該系爭不動產買賣契約 業已成立，為上訴人與被上訴人所不爭執。從而被上訴人項 銓平抗辯第二份買賣契約所載之總價款2億0,300萬元、第1 期款即簽約備證款5,400萬元顯係筆誤，自屬可採。 ⒉第二份買賣契約及交易安全契約係於98年11、12月間簽訂， 業據上開仲介蔡佩君於另臺灣士林地方法院99年度重訴字第 281號土地所有權移轉登記事件審理時證述在案，有該事件 之言詞辯論筆錄影本在卷可稽（原審卷㈡第103頁），且為 上訴人與被上訴人項銓平所不爭執（原審卷㈡第76頁背面、 第77頁），則上訴人所提出之第一份契約其簽約日期應在第 二份買賣契約前，惟第一份買賣契約上記載簽約日期卻係99 年1月27日（原審卷㈠第22頁），較第二份買賣契約簽訂日 期為晚，顯然與事實不符，是被上訴人項銓平抗辯第一份買 賣契約原本亦未記載日期，係上訴人擅自填寫等語為可採信 ，足見第一份買賣契約之簽約日期99年1月27日為上訴人臨 訟所填寫，以附和其於同日匯款6,000萬元，同年2月8日匯 款2,400萬元予被上訴人項銓平之事實，並用以依第一份買 賣契約為主張。
⒊第一份買賣契約第3條付款約定載明，付款期分別為簽約款 8,400萬元、交地款（即尾款）1億4,900萬元，其中簽約款 8,400萬元約定應於簽訂契約同時由上訴人支付之及本期款



由上訴人分2次給付，交地款部分則依第4條約定貸款處理， 其中簽約款部分同時約定「於簽訂本契約同時支付之」及「 本期款由買方分二次給付」，前者係約定由上訴人於第一份 買賣契約簽訂同時支付，而後者係由上訴人分二次給付，其 給付之時期及方式係相互矛盾。再者，第一份買賣契約第3 條未有備證款交付之約定，然第4條第1項第1款及第5條第1 項分別記載：「買方（即上訴人）應於交付『備證款』同時 提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構並親自 完成辦理開戶、對保；未指定者，得由賣方（即被上訴人項 銓平）指定之」、「雙方應於『備證款』付款同時將移轉登 記及抵押權設定登記所須檢附之文件書類備齊，並加蓋印鑑 章交予雙方指定之地政士專責辦理」（原審卷㈠第20頁）， 有關貸款手續及移轉登記及抵押權手續之辦理卻均以備證款 之交付為條件，而未有備證款之給付約定，辦理該等手續之 條件將無從成就，顯然第一份買賣契約就價款之約定確有矛 盾、缺漏不明之情形，是被上訴人抗辯為可採信。 ⒋又第二份買賣契約第3條有關價款支付方式第1項約定：「為 配合『房屋交易安全制度』，本買賣之產權移轉登記、抵押 權塗銷及設定、貸款申報及償還等事項，甲乙雙方指定見證 人加盟總部之特約地政士……代為辦理」等語，第2項則約 定買賣價款之給付方式分為2期，其中第1期簽約備證款給付 同時，上訴人應簽發與尾款同額指定被上訴人項銓平為受款 人之「禁止背書轉讓」本票乙紙交付特約地政士保管，以作 為擔保（俟尾款付清時即返還該本票予上訴人），被上訴人 項銓平則將系爭不動產權狀正本交由特約地政士保管，同時 雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士 ，第2期為尾款1億4,900萬元，被上訴人項銓平同意上訴人 得以金融機構所能核准之最高額度貸款支付尾款，並於核撥 同時支付，但塗銷原抵押設定所需金額高於上訴人應支付之 尾款時，差額部分應由被上訴人項銓平於完稅前以現金1次 補足，並約明本條買賣價款均應存入保管銀行之中信房屋公 司房屋交易安全帳戶內；第6條第1項約定被上訴人如需申辦 貸款作為尾款時，應於簽訂本買賣契約後20天內完成對保、 開戶，並負責於抵押權登記完畢3日內撥款代清償被上訴人 項銓平原有銀行貸款，餘額於原抵押權塗銷完畢3日內匯入 保管銀行之房屋交易安全專戶內；第5條明文約定交付地點 均以中信房屋公司臺北市簽約中心之辦公處或該中心指定之 地點為價金支付及交付證件之所在地（原審卷㈠第73頁）， 雙方同時簽訂系爭交易安全契約書，其第1條明定上訴人應 將第1期價款（含定金）交付特約地政士收受，上訴人及被



上訴人項銓平應將買賣標的物所有權狀正本、辦理不動產移 轉登記及解除買賣契約辦理退稅之所有資料、文件交付特約 地政士保管（原審卷㈠第78頁），佐以訴外人中信房屋公司 確已依約出具房屋交易安全保證書（原審卷㈠第82頁），就 相關付款及所有權移轉，及被上訴人項銓平塗銷抵押權時程 均有明確約定，較第一份買賣契約第3條付款約定顯然週延 ；至第一份買賣契約第4條第3項亦僅約定：「賣方（即被上 訴人）因債務關係提供本買賣標的物設定之抵押權，其所擔 保之未償債務，賣方應於交付屋款（即交地款）前清償並塗 銷抵押權。或由買方（即上訴人）自貸款額內代償，如有餘 額始交付賣方，如有不足由賣方補足。」；與第二份買賣契 約上開第6條第1項約定，關於時程及上訴人之代償責任，及 被上訴人項銓平之塗銷抵押權義務均與交易安全契約配合， 使上訴人及被上訴人之權利均更獲保障，使交易有明確時程 ，而利於雙方交易順暢比較，第一份買賣契約顯然過於簡單 而不週延。再參諸證人即系爭不動產買賣之特約地政士藍明 傳到庭證稱：「被證1、2契約（即第二份買賣契約、交易安 全契約，下同）簽署時，我有在場，上訴人事後沒有依被證 1買賣契約（即第二份買賣契約，下同）的約定交付價金， 依照被證1買賣契約，匯款應該要匯到履約專戶，我在雙方 簽訂被證1、2契約後，有透過仲介告知上訴人要把買賣價金 存入履約專戶，雙方在洽談被證1、2契約的過程花了4個小 時，契約總共寫了2、3次，本來契約有寫日期，上訴人要求 日期不要寫上去，『雙方在簽立被證1、2契約前，仲介公司 說他們已經成交了，只是因為要用中信房屋的履約保證制度 ，所以必須來中信房屋簽立被證1、2契約。』」等語（原審 卷㈡第42至44頁）。核與第二份買賣契約簽訂同時，訴外人 李祥剛即第二份買賣契約及交易安全契約被上訴人項銓平代 理人，就另件其自己所有之臺北市○○區○○段386地號等 土地亦因為使用中信房屋公司履約保證制度，而與上訴人簽 訂相同格式之買賣契約及交易安全契約，證人即當時中信房 屋公司仲介蔡佩君於臺灣士林地方法院99年度重訴字第281 號土地所有權移轉登記事件，亦證稱：原本上訴人與被上訴 人項銓平就有1份合約，雙方都想找自己的代書辦，後來就 找中信房屋公司作公正的平台，依中信房屋公司規定，一定 要用中信房屋公司總部制式契約書及中信的代書，而且要作 履約保證，依照契約是簽約後就應該要付第1期款付到履約 專戶，最晚是隔1天等語（原審卷第101至103頁）相符，是 上訴人與被上訴人項銓平於簽訂第二份買賣契約及交易安全 契約前，即已就系爭不動產之買賣達成意思合致，除原訂第



一份買賣契約有上開缺漏，且為使用中信房屋公司之履約保 證制度，始另行簽訂第二份買賣契約及交易安全契約，規範 雙方之權利義務。第二份買賣契約及交易安全契約係就第一 份買賣契約所約定之缺漏為更完全之約定，顯係以第二份買 賣契約及交易安全契約取代第一份買賣契約，是被上訴人抗 辯上訴人與被上訴人項銓平簽訂第二份買賣契約書及交易安 全契約以取代第一份買賣契約之目的，係因第一份買賣契約 有上開不完足之處，而再簽訂第二份買賣契約及交易安全契 約，雙方既已意思表示合致，且上訴人對於第二份買賣契約 上之簽章亦不爭執，第一份買賣契約業已因上開第二份買賣 契約之簽訂而不存在，洵屬有據。是上訴人主張第一份買賣 契約仍存在，且依第一份買賣契約為請求，尚無可採。 ⒌上訴人於原審陳稱：「（對於第二份買賣契約、交易安全契 約為正式文件）沒有爭執，原告有簽立被證一、二（即第二 份買賣契約、交易安全契約，下同），但雙方沒有依照被證 一、二履行，而是依照原證三（即第一份買賣契約）履行， 被證一、二本來是要找仲介專戶，後來兩造考量還是依照原 證三的方式直接將8,400萬（元）匯給被告項銓平，被證一 、二交割的方式、條件與原證三不同……。」承認第二份買 賣契約及交易安全契約為正式簽訂之文件，且主張上訴人與 被上訴人項銓平係經合意不依簽訂之第二份買賣契約及交易 安全契約等語，而上訴人所為上開主張係以第二份買賣契約 對其有拘束力為前提，足見上訴人亦認第二份買賣契約及交 易安全契約業已生效力，對其已有拘束力，否則何須主張業 經與被上訴人項銓平合意依第一份買賣契約，而不依第二份 買賣契約等語。再參諸上訴人於98年11、12月間簽訂第二份 買賣契約及交易安全契約後約1個月，未有任何保留或依第 一份買賣契約約定之表示，於99年1月27日、2月8日先後匯 款6,000萬元、2,400萬元，應足認係依第二份買賣契約給付 第1期簽約備證款，俾上訴人得請求被上訴人項銓平提供移 轉所有權之文件予特約地政士；從而上訴人顯已同意其董事 長徐翊銘所代表簽訂之第二份買賣契約及交易安全契約，只 是臨訟主張依第一份買賣契約之權利，並擅自於第一份買賣 契約填載簽約日期99年1月27日以附和其說而已，亦如上所 述。至證人藍明傳及仲介蔡佩君上開證述，僅能證明簽約當 時之情形，不足為上訴人簽訂後未同意第二份買賣契約及交 易安全契約，對上訴人不生效力之證明。另上訴人稱其與被 上訴人項銓平後來考量還是依照第一份買賣契約的方式直接 將8,400萬元匯給被上訴人項銓平云云，惟未據舉證證明其 與被上訴人項銓平有上開合意，尚難採信。




⒍上訴人於簽訂第二份買賣契約及交易安全契約後，始為上開 匯款，且未有任何保留或依第一份買賣契約之表示，如上所 述，而上開履約保證制度係保障上訴人給付全部總價款後， 得以取得無負擔之系爭不動產所有權，同時亦保障被上訴人 項銓平於移轉所有權及塗銷抵押權後，得以取得全部價款， 則上訴人未依第二份買賣契約及交易安全契約之約定將第1 期簽約備證款匯入指定之房屋交易安全專戶，而係逕匯入被 上訴人項銓平帳戶，固與第二份買賣契約及交易安全契約之 約定不符，惟如上所述，第二份買賣契約及交易安全契約係 取代第一份買賣契約，且上訴人亦認對其生拘束力，第一份 買賣契約已被取代不復存在，自難認係依第一份買賣契約， 且匯入房屋交易安全專戶旨在保障上訴人之權益，如上訴人 將該期款逕匯給被上訴人項銓平，僅係使保障功能減少，無 損上訴人依約請求交付所有權移轉文件，及請求被上訴人移 轉所有權及塗銷抵押權之權利。況如上開第一期簽約備證款 8,400萬元匯入指定之房屋交易安全專戶，則上訴人之法定 代理人亦無從於99年2月8日匯款2,400萬元予被上訴人項銓 平當日，請被上訴人項銓平退還匯款2,850萬元，同月10日 再匯2,000萬元至徐翊銘帳戶，合計4,850萬元。是被上訴人 抗辯上訴人未依約匯款至指定之房屋交易安全專戶，係上訴