臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1352號
上 訴 人 游祥堃
游祥德
游美禮子
陳游蓮
游庭瑞
共 同
訴訟代理人 梁裕勝律師
被 上訴 人 陳明偉
陳明展
共 同
訴訟代理人 宋皇佑律師
黃昭仁律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年10
月28日臺灣板橋地方法院99年度訴字第2243號第一審判決提起上
訴，本院於101年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
確認兩造間就坐落新北市○○區○○段八五五地號（面積二千八百五十二點一三平方公尺）、同地段八五五之二地號（面積一百六十五點七六平方公尺）、同地段八六二地號（面積七十點八六平方公尺）等三筆土地，租期自民國九十八年一月一日至一０三年十二月三十一日止之耕地租賃關係（北縣莊租登字第七十七號私有耕地租約）存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人之被繼承人陳三川於民國50年1 月1 日將所有坐落改制前臺北縣新莊市（已改制為新北市新 莊區○○○段855、855-2、862地號等3筆土地（以下依序簡 稱855、855-2、862地號土地，合稱系爭土地），出租游祥 堃以次4人及訴外人游祥玲之被繼承人游禎談，並訂立北縣 莊租登字第77號私有耕地租約（下稱系爭耕地租約），並依 法每6年期滿續約，其後兩造及游祥玲因繼承關係各自成為 系爭耕地租約之當事人，最近1次租期係自98年1月1日起至 103年12月31日止續租6年，嗣游祥玲於98年10月7日死亡， 其子游庭瑞會同游祥堃以次4人於98年12月間向原臺北縣新 莊市公所（下稱新莊公所）申辦承租人變更登記，被上訴人 竟以系爭土地雜草叢生廢耕多時，且伊未自任耕作為由提出 異議。惟862地號土地上之土地公廟（新莊福德宮）早於清 朝道光年間即存在，嗣於65年間原址重建，被上訴人及其被
繼承人陳三川自始未將土地公廟坐落基地交予伊耕作，系爭 耕地租約無不自任耕作而無效之情；又855、855-2地號土地 已遍植香蕉、果樹，大部分樹齡已有多年，僅少部分毗鄰機 場捷運施工圍籬處，因捷運施工導致附近生長之果樹長期為 塵土覆蓋枯萎而新種植，亦無廢耕任令荒蕪，被上訴人自不 得終止系爭耕地租約。爰求為確認兩造就系爭土地之系爭耕 地租賃關係存在之判決。
二、被上訴人則以：上訴人將862地號土地獻給福德宮建廟，上 訴人游祥德並擔任管理委員，長期不為耕作，系爭耕地租約 自游禎談未經陳三川同意擅自獻地蓋廟不自任耕作之時起， 依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條之規定，已 歸於無效；又上訴人對於855、855-2地號土地長期不為耕作 ，遍佈石塊與垃圾，顯然荒廢已久，伊已於99年7月15日依 同條例第17條第1項第4款之規定終止系爭租約，復於原審繫 屬中以100年3月1日答辯㈣狀繕本送達作為終止系爭耕地租 約之意思表示，兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不復存在 等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明： ㈠原判決廢棄。
㈡確認兩造間就坐落新北市○○區○○段855地號（面積2,85 2.13平方公尺）、同地段855-2地號（面積165.76平方公尺 ）、同地段862地號（面積70.86平方公尺）等3筆土地，租 期自98年1月1日至103年12月31日止之耕地租賃關係（北縣 莊租登字第77號私有耕地租約）存在。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實：
㈠訴外人陳三川（已歿）於50年1月1日與訴外人游禎談（已歿 ）簽訂系爭耕地租約，將其所有坐落改制前臺北縣新莊市○ ○段頭前小段90號土地（面積8,293平方公尺）出租予游禎 談耕作，並於租期屆滿後每6年續訂租約，嗣上開土地歷經 分割、重測及政府徵收部分土地，系爭耕地租約之承租範圍 包括855地號（面積2,852.13平方公尺）、855-2地號（面積 165.76平方公尺）、862地號（面積70.86平方公尺）等3筆 土地。
㈡系爭耕地租約最近1次係由游禎談之繼承人即游祥堃以次4人 及訴外人游祥玲向陳三川之繼承人即被上訴人辦理續租，租 期自98年1月1日起至103年12月31日止。 ㈢坐落系爭862地號土地上建有福德宮（門牌號碼：改制前臺 北縣新莊市○○路○段218號），該地號土地全部範圍為福德 宮所占用。
㈣系爭耕地租約之承租人游祥玲於98年10月7日死亡，上訴人 游庭瑞為其繼承人，於98年12月10日會同游祥堃以次4人向 新莊公所申請辦理承租人變更登記（將游祥玲變更為游庭瑞 ），經該所於98年12月18日函知出租人表示意見，被上訴人 於99年1月6日以承租人不自任耕作為由，不同意辦理變更登 記，迭經新莊公所、原臺北縣政府（下稱北縣府）分別於99 年2月25日、5月21日、6月25日、8月23日調處均不成立，經 原北縣府於99年8月25日函送原法院審理。 ㈤被上訴人依減租條例第17條第1項第4款規定，於99年7月15 日委任律師發函終止系爭耕地租約，最末送達者為上訴人游 庭瑞於99年7月26日收受。
以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第58頁反面、59頁）， 且有系爭耕地租約、地籍圖、寺廟登記證、門牌證明書、律 師函及掛號郵件收件回執、原北縣府99年8月25日北府地籍 字第0990820401號函送租佃爭議事件調處資料為證（見原審 卷㈠第3-89、109-112、151、176、177、196-197頁），， 並經原審至現場勘驗，製有勘驗測量筆錄可稽（見原審卷㈠ 第209-211頁），堪信為真正。
五、上訴人主張系爭耕地租約中之862地號土地上原有興建土地 公廟，被上訴人及其被繼承人陳三川自始未將土地公廟坐落 基地交付耕作，另855、855-2地號土地遍植香蕉、果樹，並 無不自任耕作或廢耕任令荒蕪之情，系爭耕地租約自屬有效 ，被上訴人亦不得終止系爭耕地租約等語，為被上訴人所否 認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠系爭耕地租約 是否因承租人不自任耕作而無效？㈡被上訴人得否依減租條 例第17條第1項第4款之規定終止系爭耕地租約？六、茲就上述爭點析述如下：
㈠系爭耕地租約並無承租人不自任耕作之情形： ⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定 有明文。所謂承租人「不自任耕作」，應指耕地承租人將耕 地非供耕作之用，或轉租他人使用或與人交換耕作等，不合 耕地租賃目的之積極行為，不包括任令耕地荒蕪不為耕作等 消極行為在內（最高法院87年度台上字第2049號、88年度台 上字第1434號判決意旨參照）。上訴人主張：862地號土地 上福德宮於清道光13年即存在，嗣於65年間重建，被上訴人 或其被繼承人陳三川從未將862地號土地交付其耕作等語， 為被上訴人所否認，辯稱：原承租人游禎談未經地主陳三川 同意於65年間擅將862地號土地獻供福德宮重建，顯有不自
任耕作之情云云。
⒉經查：福德宮所在地門牌號碼為改制前臺北縣新莊市○○路 ○段218號，係於35年10月1日設籍，嗣於47年12月向台灣電 力股份有限公司（下稱台電公司）申請裝表供電等情，有原 臺北縣寺廟登記證、門牌證明書、台電公司台北西區營業處 書函可稽（見原審卷㈠第176-181頁）；又862地號土地為福 德宮基地之一部，土地全部範圍均為該廟所占用，並無任何 農作物耕種痕跡，亦經原審到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄為 證（見原審卷㈠第209-211頁），且有兩造不爭執之福德宮 建築基地占地位置示意圖可參（見原審卷第20頁、本院卷第 115、117頁）；再參諸862地號土地之地籍圖騰本（見原審 卷㈠第151頁），足見現存福德宮建物坐落於862地號土地及 同路段864、854-2、854-4、868-5地號等土地上。據證人徐 景惠證稱：「我印象中4、5歲懂事以來，福德宮就一直在那 邊，後來約在64、65年改建，前後工時1年多，改建前後基 地位置相同」、「改建後的面積約20坪左右，較原來福德宮 稍微擴大一點（約5坪）」、「五工六路原來只是1、2米寬 的產業道路，道路的右邊是上訴人在種田，左邊是福德宮， 因五股工業區設立才開闢」、「福德宮是在原地往左邊改建 ，因為右邊面臨道路（指五工六路）沒有基地」、「福德宮 建築本體略微擴大，但原先的使用範圍並無變動」等語（見 原審卷第184頁、本院卷第145-146頁），而福德宮現址右側 為五工六路，證人徐景惠係33年1月31 日生（見本院卷第 117、144頁反面），足證系爭耕地租約於50年1月1日成立時 ，862地號土地上已建有福德宮，現存之福德宮則係於65年 間在原址基地重建，是上訴人主張：被上訴人或其先人從未 交付862地號土地供其或其先人耕作等語，即屬信而有徵。 被上訴人雖抗辯：福德宮現有建築於84年3月間進行地籍圖 重測時，尚未存在於862地號土地上，可見其係於84年3月以 後才占地興建云云，並提出地籍圖重測地籍調查表為憑（見 原審卷㈠第194頁）。惟：民事訴訟法第355條第1項公文書 推定為真正之規定，係僅指公文書之形式證據力而言，至於 公文書是否具備實質證據力，法院仍應依自由心證，本諸經 驗法則判斷之。862地號土地為福德宮基地之一部，土地全 部範圍均為該廟所占用，並非空地，已如前述，被上訴人復 未舉證福德宮於65年原址重建後又於84年3月以後拆除，上 開重測地籍調查表記載862地號土地之使用狀況為空地，核 與事實不符，不足為有利於被上訴人認定之依憑。是被上訴 人此部分辯解，不足採信。
⒊被上訴人復抗辯：原承租人游禎談未經地主陳三川同意擅於
65年間將862地號土地獻地供作福德宮重建之基地，並提出 福德宮重建樂捐芳名紀念碑文上記載「游禎談、游清溪獻路 地」之照片為憑（見原審卷㈠第21、128頁、本院卷第195頁 ）。上訴人則陳稱：游禎談、游清溪並非捐贈862地號土地 供作福德宮重建之基地，而係獻出緊鄰福德宮進出通路之同 路段853-1、854地號共有土地，供作進出福德宮信眾之通行 「路地」等語（見原審卷第140頁）。查：系爭耕地租約之 原始承租人為游禎談，不包括游清溪（見原審卷㈠第109頁 ），則該碑文上記載游禎談、游清溪所獻「路地」，是否係 指游禎談將862地號土地獻作「基地」，未據被上訴人舉證 以實其說；遑論862地號土地僅係游禎談向陳三川承租，並 非其所有，游禎談如何提出862地號土地權狀獻供福德宮基 地使用；又上訴人主張：福德宮原對外聯絡道路使用之854 、854-1地號土地，係屬國有土地、寬約1米寬左右，業經提 出臺灣省臺北縣土地登記簿、土地登記謄本為憑（見原審 卷㈠第152- 154頁），復為被上訴人於本院言詞辯論終結 前所不爭，堪信為真。而同路段853-1、859地號土地係游 禎談、游清溪共有，毗鄰同路段854、854、1地號土地，亦 有原臺灣省臺北縣土地登記簿及地籍圖謄本可考（見原審 卷㈠第143-149、151頁），則上訴人主張：游禎談、游清 溪將上開緊鄰通往福德宮狹窄道路之共有土地獻作「路地 」供通行等語，即非全然無稽。證人徐景惠亦證述：「當 初地方熱心人士有意將舊廟改建，由福德宮輪值爐主主導 改建，先找地理師堪輿風水，再由附近民眾捐獻蓋廟基金 ，並由在地建築師傅主導興建工程，當初重建並未管土地 是何人的，因為當初那邊土地常會淹水不值錢，興建過程 亦未向政府申請建照」、「游禎談並未捐地福德宮」、「 舉辦廟會活動時會借用上訴人土地供活動使用，為感謝他 們才會以碑文紀念」等語（見本院卷第145-147頁），參諸 福德宮係原址基地改建，業如前述，尚難徒憑該碑文記載 「游禎談、游清溪獻路地」等詞，驟認系爭耕地租約之原 承租人游禎談將862地號土地捐獻福德宮建廟使用。縱游禎 談擔任福德宮管理委員屬實，亦無從推認其擅自捐贈862地 號土地供福德宮改建使用。是被上訴人辯稱：游禎談於65 年間捐贈682地號土地供興建福德宮，並空言否認證人徐景 惠證詞之真正云云，亦均無憑採。
⒋又兩造曾因租金支付問題，於93年9月30日經原北縣府耕地 租佃委員會成立調解，有租佃爭議調解成立證明書可考（見 原審卷㈠第85頁），依該證明書記載，本件租佃租約期間， 承租人（佃農）雖因海水倒灌、工業區施工等因素造成有一
段時間不能耕作，惟承租人（佃農）確實有依約繳納租金之 誠意，經承租人（佃農）之說明及委員們居中協調下，地主 同意由佃農游清溪及游禎談之繼承人游祥德等5人給付地主 陳明偉及陳明展積欠18年之租金本息總計90萬元，並自94年 起依據租佃租約之約定按期繳交租金等旨，除未見被上訴人 舉證證明業已請求拆除福德宮外，被上訴人於93年間向原北 縣府耕地租佃委員會申請租佃爭議調解期間，亦從未執此主 張上訴人未自任耕作，堪認兩造之先人雖就系爭土地訂有系 爭耕地租約，然陳三川或被上訴人迄未依該租約將862地號 土地交付上訴人或其先人占領使用，並容忍福德宮之存在， 縱舊有福德宮於拆除後至新廟興建前，862地號土地於該段 期間為空地，被上訴人既未將862地號土地交付上訴人或其 先人耕作，乃被上訴人猶以上訴人擅將862地號土地捐獻供 福德宮建築使用，認原訂系爭租約自65年間即屬無效云云， 自無可取。
㈡被上訴人不得依減租條例第17條第1項第4款終止系爭耕地租 約：
⒈按減租條例第17條第1項第4款所稱之「繼續一年不為耕作」 者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上 繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言；又同 條例第1條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規 定者，依土地法及其他法律之規定，則出租人依民法第423 條之規定，應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態。倘兩造於成立耕地租賃關係時，本含有容許其中一部 耕地上存有建物之意思，而不影響他部耕地之充分利用，承 租人主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續1年不 為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定 之適用。
⒉查：兩造之被繼承人陳三川、游禎談簽訂系爭耕地租約，由 游禎談承租坐落改制前臺北縣新莊市○○段頭前小段90號土 地（面積8,293平方公尺）耕作，並於租期屆滿後每6年續訂 租約，嗣上開土地歷經分割、重測及政府徵收部分土地，系 爭耕地租約之現承租範圍僅限於系爭土地，其中855地號土 地面積2,852.13平方公尺、855-2地號土地面積165.76平方 公尺、862地號土地面積70.86平方公尺。上訴人承租之862 地號土地上固建有福德宮，惟福德宮早於系爭耕地租約成立 前即已存在，現址福德宮係原址改建等情，業經本院認定如 前，且862地號所占面積70.86平方公尺，相較於游禎談原始 承租之耕地面積8,293平方公尺，占地甚微，顯見兩造之先
人於成立系爭耕地租賃關係時，本含有容許862地號土地上 存有福德宮建物之意思。上訴人並在福德宮所在土地以外之 其餘耕地種植農作物（詳如後述），由系爭土地使用情形整 體觀察，上訴人係利用系爭土地供自己耕作之用，此與承租 人主觀上已放棄承租土地一部之耕作權之意思，客觀上繼續 不從事耕作，任令承租之一部耕地荒蕪廢耕之情形有別，揆 諸上開說明，被上訴人執此依減租條例第17條第1項第4款規 定終止系爭耕地租約，洵不合法。
⒊被上訴人復辯稱：855、855-2地號土地遍佈石塊與垃圾，偶 有稀落存在之香蕉成串傾倒，地瓜藤則散漫於荒地間，任其 腐壞、自生自滅，與一般耕作景觀差別天嚷，足見上訴人長 期不在系爭土地耕作云云，固提出855地號重測地籍調查表 、現場照片為憑（見原審卷㈠第23-32、195、218-220 頁） 。為上訴人所否認，且上開證據充其量僅能證明855、855-2 地號於地籍調查時（84年）或拍攝照片時（99年1月13日、 100年2月15日）之土地使用狀況而已，尚不足證明上訴人有 繼續1年不為耕作之情形；對照上訴人提出於99年1月15日、 同年7月14日拍攝855、855-2地號土地上種植果樹、蔬菜之 照片（見原審卷㈠第59-62、238-248頁），足證被上訴人提 出之現場照片並非855、855-2地號土地之使用狀況全貌；再 參諸上訴人提出95年6月28日之空照圖，其地上為林木覆蓋 ，無法判定為人為栽種或自然生成。另航空照片係中心投影 無座標系統，常因地面起伏不平及攝影軸傾斜等因素存在， 而有高差位移限向，各處比例尺均不一致且存在比例尺誤差 ，因此無法確定其覆蓋面積，各有圈註855地號之航照圖、 行政院農業委員會林務局農林航空測量所100年8月22日農測 調字第1009250044號函可考（見原審卷㈠第237頁、卷㈡第 18頁），顯見855地號在95年6月28日並非空地，則被上訴人 抗辯：於95年間發現上訴人未在系爭土地自為耕作云云（見 原審卷㈠第210頁反面、本院卷第83頁反面），已無憑據； 又系爭土地經原審現場勘驗結果，其中855-2地號土地為三 角形狹長土地，土地上種有香蕉樹、木瓜樹；855地號土地 並種植蔬菜及果樹等情，亦有原審100年3月1日勘驗筆錄可 稽（見原審卷㈠第209-211頁），縱系爭土地部分有石頭及 帆布覆蓋、果實掉落於地、地瓜藤零星散漫於地屬實，因種 植蔬果本有季節性，遇有不適宜天候本即影響作物生長，亦 常見農民將落果棄置於地留供肥料使用，帆布覆蓋土地並以 石塊堆置，無非藉此保護土地養分不受捷運施工流失，再觀 諸被上訴人提出系爭土地荒蕪部分毗鄰捷運施工圍籬，上訴 人主張：855、855-2地號土地毗鄰捷運施工覆土致原本植栽
作物枯萎等語，堪以採信，尚難執此驟謂上訴人任令系爭土 地荒蕪而不自任耕作。被上訴人復始終未就上訴人不為耕作 已繼續1年以上之利己事實舉證以實其說，是被上訴人據此 終止系爭耕地租約，於法尚有未合。
七、綜上所述，上訴人主張：系爭耕地租約為有效，被上訴人片 面終止系爭耕地租約為不合法，應屬可採；被上訴人抗辯： 系爭耕地租約無效，若非無效，亦得依減租條例第17條第1 項第4款終止系爭耕地租約云云，為不可採。從而，兩造間 就系爭土地之租賃關係仍然存在，上訴人請求確認兩造間就 系爭土地之系爭耕地租賃關係存在，洵屬有據，應予准許。 原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2 項所示。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條第1項 、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 21 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 胡宏文
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 21 日
書記官 王增華