臺灣臺南地方法院民事判決 99年度重訴字第72號
原 告 黃滿
訴訟代理人 張文嘉律師
黃正彥律師
黃雅萍律師
被 告 高育民
訴訟代理人 吳明澤律師
被 告 高育仁
訴訟代理人 蔡良靜律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國101年7月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之土地及建物，應予變賣，所得價金，各按如附表二所示應有部分比例分配之。
訴訟費用由被告高育民、高育仁各負擔百分之十六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第 一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行 程度以書面通知該第三人，民事訴訟法第67條之1第1項定有 明文。本件原告就附表一土地及建物之應有部分均設定有擔 保債權總金額新臺幣2,400萬元之最高限額抵押權予訴外人 台灣土地銀行股份有限公司，為避免影響抵押權人之權利， 故本院依法告知訴訟，但受告知人台灣土地銀行股份有限公 司並未於言詞辯論期日到場，且未聲明參加訴訟，亦未提出 任何資料供本院參酌，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）兩造共有附表一所示之土地及建物，應有部分如附表二所 示，兩造就上開土地及建物並無禁止分割特約，亦無不能 分割情事，且兩造因上開土地建物之使用多有爭執並有訴 訟糾紛，兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項 規定訴請分割共有物。
（二）兩造共有之四筆土地呈酒瓶形狀，南側臨台南市○○路○ 路寬僅約6.5公尺，若依兩造應有部分比例分配，被告每 人所能分配之臨路面寬僅約97.5公分，實難出入，若依被 告主張將面臨青年路之土地全部分配予被告二人，將使原 告所分得之土地無通路通行青年路，而兩造就該部分土地 之使用已曾有訴訟糾紛，亦無法再保持共有，是以系爭四
筆土地之形狀實難以原物按共有人之應有部分比例合理分 配予各共有人，故各共有人均受原物之分配顯有困難，爰 依民法第824條第2項第1款但書規定請求將土地全部分歸 原告取得，再由原告以金錢補償被告二人。
（三）又兩造共有之台南市○○區○○段建號847建物為日式木 造房屋，建物已老舊，且坐落於系爭753地號土地上，橫 跨753地號土地北側，建物東西兩側距離地界線僅約1.5 公尺、0.9公尺，若依兩造應有部分比例分割將使建物損 壞，亦宜由一人單獨取得較為適當，而原告主張四筆土地 分歸原告一人取得，為使建物與土地同歸一人所有，避免 紛爭，自亦應將建物分歸原告取得，被告未受分配部分， 則由原告以金錢補償之。
（四）有關金錢補償部分，原告同意按元一不動產估價師事務所 所鑑定之系爭四筆土地臨青年路土地每平方公尺新臺幣（ 下同）118,200元，臨華興街13巷土地以每平方公尺36,40 0元計算，並同意以系爭753、754地號土地均為臨青年路 土地以每平方公尺118,200元及系爭752、760地號土地以 每平方公尺36,400元之價格計算各筆土地及建物之價值按 被告應有部分補償予被告二人。並聲明：兩造共有如附表 一所示之四筆土地應予分割由原告一人取得，而由原告補 償被告二人各9,099,513元；兩造共有如附表一編號5所示 之建物應予分割由原告單獨取得，而由原告補償被告二人 各43,165元。
二、被告高育民答辯以：
（一）如附表一所示之土地及建物與系爭752地號土地上之同段 846建號鋼筋二層樓建物，原係民國40餘年間被告之母高 陳綾綢購買所有，嗣再經由被告之母就846號建物增建三 、四層樓而成為四層樓建物，但該增建之三、四層建物未 辦理所有權保存登記，應仍屬被告之母高陳綾綢所有，被 告之母死亡後，屬高陳綾綢之遺產，應屬高陳綾綢之全部 繼承人包含被告之父高錦德、被告二人及訴外人高懿惠、 高育新....等人公同共有，原告現雖已經地政機關登記為 846建號一、二層建物之所有權人，但增建之三、四層增 建物屬高陳綾綢之全體繼承人所有，原告起訴未以全體繼 承人為被告，不但當事人顯有欠缺，且該846建號三、四 層增建部分乃為不同之共有人共有，原告並非共有人，亦 無權利請求分割他人之房屋，是原告本件起訴應予駁回。 。
（二）如無法駁回原告之訴，則請依被告所提出之如附圖所示之 分割方案分割，以符公允合法，其理由如下：
1、系爭847建號日式二層木磚造房屋係坐落於系爭753地號土 地內之北側與系爭752地號土地南邊相鄰，僅一線之隔， 該753地號及752地號土地價值應屬相同，故由被告二人分 得847建號房屋及其所坐落之753地號土地即土地北部部分 ，而原告可分得846建號建物所坐落之752地號及其餘部分 之土地，被告分得847建號房屋所坐落之A部分土地並未超 過被告二人之應有部分，且將752地號、753地號及760地 號土地相連接成整片得以便利分割復無位置與價額之差異 亦無找補之必要。原告主張將全部共有物分歸原告而由原 告補償之方案，不但不公允且滅殺被告唯一祭祀紀念高家 宗祠之場所，亦違反民法第824條分割共有物之各項規定 。
是如以價金分配，應將共有物全部進行拍賣，並由逾底價 之最高價額者得標，再將拍賣價金分配與共有人最為公允 有利，原告主張將共有物逕行歸屬原告，不但無據，亦屬 違反民法第824條之規定。
2、系爭754地號土地乃係青年路旁之騎樓用地，並作為到青 年路之通行用地，自有維持共有之必要，另753地號土地 成喇叭形，北寬南窄，南半部自鐵捲門到大木門止為長方 形，作為系爭土地到青年路之必經通道並得停放兩部汽車 亦有維持共有之必要。另自753地號土地上大木門至日式 貳層木磚造847建號建物大門距離約4公尺，被告2人仍保 有持分土地為27.86平方公尺（即被告2人所有752、753、 760地號土地持分總面積大於847建號建物坐落土地面積） ，換算後寬度約7公尺（計算式：4×7= 28），被告二人 可作為847建號建物至前開長方形共有土地通往青年路之 通道暨空地。此分割方法，兩造均可便利通行到青年路， 而846、847建號建物均可為原被告各自使用，確屬公允便 利合法之分割方法，更符合民法第824條第4項：「原物為 分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之 一部分仍維持共有」之規定。
（三）並聲明：原告之訴駁回，如無法駁回，則請求依如附圖所 示之分割方案分割即：1.A部分，面積247.64平方公尺分 歸被告高育民、高育仁共同取得，並按應有部分各2分之1 比例保持共有。另A部分土地上847建號建物，分歸被告高 育民、高育仁共同取得，並按應有部分各2分之1比例保持 共有。2.B1部分面積242.96平方公尺（即同段752地號土 地）、B2部分面積10.75平方公尺（即同段760地號土地） 、B3部分，面積63.81平方公尺（即同段753地號土地東北 邊），均分歸原告取得。3.C1部分，面積148.44平方公尺
（即同段753地號土地南邊），分歸原告、被告高育民、高 育仁共同取得，並按原應有部分比例依序為8分之6、8分 之1、8分之1保持共有。4.C2部分，面積21.86平方公尺（ 即同段754地號土地），分歸原告、被告高育民、高育仁 共同取得，並按原應有部分比例依序為5分之3、5分之1、 5分之1保持共有。
三、被告高育仁答辯以：
（一）不同意分割，被告願意與原告及被告高育民繼續保持共有 維持既有使用方式即可。又系爭752地號土地上所坐落目 前由原告使用之846建號建物，僅一、二層部分登記為原 告所有，三、四層部分並未經高錦德贈與原告，是三、四 層部分顯然係高錦德全體繼承人所共有，原告起訴之際未 將該建物列為本件分割標的，顯無法解決兩造間之紛爭。（二）如必須分割，因系爭土地上各有獨立之建號847建物及建 號846建物，建號847建物係被告兄弟姐妹及父母六十年來 居住之老屋，對被告家族具有重大之紀念價值，應分歸由 被告二人，並由被告二人繼續保持共有，另原告所有系爭 846建號房屋坐落於系爭752地號土地，故將系爭752地號 土地分歸原告取得，再通路部分則可將原通往青年路部分 之通道繼續由兩造保持共有即可，故被告高育仁同意被告 高育民所主張之如附圖之分割方案，而依附圖所示之分割 方案將C1、C2區域維持分割前之現況繼續作通路使用，原 告並無何損失，原告仍可維持其原來使用方式停放車輛， 又原告本即居住於752地號土地上之846建號房屋內，將B1 土地分歸原告所有，亦無礙原告目前居住情形，是如附圖 所示之分割方案可使原告目前居住情形不作任何改變，繼 續維持目前居住情況，該方案最為公平合理。
四、兩造不爭執之事實：
（一）附表一所示之土地及建物為兩造所共有，其應有部分如附 表二所示，兩造就該四筆土地及建物並無禁止分割特約， 此並有土地謄本四份及建物謄本一份在卷可稽。（二）系爭752、753、754及760地號四筆土地間相互緊鄰，全部 土地約呈南北走向，其北、東、西側均與他人土地相鄰， 無道路可通往公路，全部土地惟有按南側所臨之青年路始 有辦法通行至公路，青年路寬約15米之柏油道路，現系爭 753地號南側約86平方公尺部分為一通道（通往青年路之 通道），其上搭建有雨遮，前面鐵捲門，後有木門予以區 隔，目前係供通往系爭土地內側通行使用，另753地號土 地北側有屋齡約80年至100年間之日式木造建築房屋一棟 （即847建號），其內供俸有被告高氏祖先牌位及被告祖
先所留物品，752地號土地上有846建號建物坐落，846建 號建物現為三樓四之ＲＣ造樓房，上開二棟房屋相鄰之一 樓部分，中間有興建加強磚造通道連結，通道西側有規劃 廁所，中間連接處有設置一道雙扇鐵門，鐵門係設置於通 道最南側與日式木造房屋內之走廊相連結，其餘部分則為 空地，另系爭752地號土地北側係鄰原告所有同段370地號 土地，370地號土地留設有一寬約1.2米之通路可往西通行 至道路，此並有本院99年7月12日及100年2月14日勘驗筆 錄及現場照片在卷可憑。
（三）被告高育民前曾因上開四筆土地及建物之使用方式對原告 訴請返還不當得利，經本院以97年度訴字第1662號民事判 決及台灣高等法院台南分院99年度上字第11號民事判決確 定在案，此並有上開二民事判決影本附卷可憑（本院南調 卷第23頁至30頁、卷㈡第24頁至第29頁）。（四）被告高育仁原所主張之台南市台南地政事務所100年8月17 日函送之分割方案（如本院卷㈠第250頁之分割圖），原 告及被告高育民均不同意，原告高育仁亦認為不適當而改 採同意依被告高育民所主張如台南市台南地政事務所複丈 日期101年6月14日之複丈成果圖即附圖所示之分割方案為 分割方式（本院卷㈡第109頁背面、第154背面）。五、本件兩造爭執要旨：（一）附表一所示土地及建物是否應准 予分割？（二）附表一所示土地及建物應依何分割方法予以 分割為適當？
六、本院之判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查原告主張系 爭四筆土地及系爭建物為兩造所共有，兩造應有部分比例 如附表二所示；業據其提出系爭土地地籍圖謄本、土地登 記謄本、建物登記謄本等件為證，堪信屬實。又兩造就系 爭土地及建物並無訂有不分割之特約，且依系爭土地地籍 圖謄本所示，系爭四筆土地相鄰，且系爭土地地目均為建 ，亦無何不能分割之情事存在，且查被告二人均反對分割 ，亦無法達成分割之協議，則原告訴請合併分割系爭四筆 土地及建物，依民法第823條第1項之規定，並無不合，自 應准許。
（二）被告雖辯稱系爭752地號土地上另有846建號四層樓房屋， 其中三、四層增建部分為被告母親所增建屬被告與其他繼 承人全體公同共有，原告無權利訴請分割，本件分割應予 駁回云云，惟本件原告並未訴請分割846建號房屋，況846
建號房屋係已保存登記建物，登記為原告一人所有，有84 6建號建物登記第二類謄本一份在卷可憑，並非兩造所共 有，依法本即不得與系爭四筆土地及建物合併分割，被告 以上開846建號建物增建情事抗辯原告不得訴請分割系爭 土地及建物云云，顯有誤會，亦不足採。
（三）再按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列 之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共 有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有 未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償 之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形， 得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產 ，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部 分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有 人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前 項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者， 仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共 有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買 者，以抽籤定之」民法第824條定有明文。又分割共有物 ，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自 由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人 之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等 公平決定之（最高法院著有84年度臺上字第1756號判決意 旨可參），是裁判分割共有物之原則，應防止共有物之細 分，維持共有物應有之經濟規模，充分發揮其經濟效用， 並兼顧共有人之利益與實質公平。經查：
1、兩造共有之系爭四筆土地及建物之現況如不爭執事實（二 ）所示，該四筆土地既均相鄰且僅有最南側之系爭754地 號土地臨青年路，其餘土地均未臨路，無法對外通行，則 該四筆土地自需合併使用並藉由754地號土地及753地號土 地南側對外聯繫始能發揮全部土地之效用，顯不適於將土 地再為分割細分，再者系爭753地號土地上尚有847建號建 物坐落，該建物亦僅有一獨立出入口，亦無從為原物分割 ，僅能由一共有人單獨取得，始能為完整之利用，被告雖 以847建號建物係被告從小居住及祭祀祖先之處所，而堅 持主張847建號建物應分歸由被告二人共同取得，並提出
如附圖所示之分割方案，然系爭建物依兩造陳述屋齡已近 一百年，固有歷史價值，惟其持續使用年限乃相當有限， 況被告現實際均居住臺北，已多年未居住使用系爭建物， 是否確有保留及分得系爭建物之必要，實堪質疑，又系爭 建物坐落系爭四筆土地之中間位置，坐落面積高達247.6 4平方公尺，以兩造就全部土地之應有部分計算及土地公 平分配原則而言，實難將土地及建物以原物方式分配予被 告，被告經多方斟酌計算固提出如附圖所示之分割方案， 惟依此分割方案分割結果，被告分歸之土地即A部分土地 佔據全部土地之中間，且呈不規則形狀，而原告分得之土 地即B1、B2及B3部分亦呈不規則形狀，且略呈梯形形狀， 而B3部分南邊土地寬度更僅約1.5公尺寬，另分割出之C1 土地則呈T型形狀，將來均顯難以整體規劃利用或興建建 築物，有損土地價值，且原告對全部土地之應有部分大於 被告甚多，所分得之B部分土地則大抵為全部土地之最裏 地，經濟價值亦較偏低（此亦有鑑定報告可參），已有違 公平原則，再者系爭土地僅可藉由南邊土地通行青年路， 而該部分土地亦無法再予細分，被告所提分割方案將全部 土地再細分出C1、C2土地，並將該部分土地分歸兩造繼續 共有，造成新的共有狀態，日後仍可能產生爭端，與共有 物之分割不宜再細分之原則亦有所違，且該分割方案分割 結果亦不符合兩造應有部分比例，被告分得之面積增加， 原告分得土地之面積明顯少於依其應有部分比例應分得之 面積，且負擔大部分C1、C2土地之面積卻無法自行規劃使 用，均明顯與公平均衡原則有違，是本院認被告此分割方 案與經濟、公平均衡原則均有違，非適宜之分割方案，自 無可採。而本件審理長達二年期間，被告就原物分割並無 從提出更適宜之分割方案，另原告起訴時原亦主張原物分 割，惟亦無法提出適當可行之分割方案，足見系爭土地及 建物予以原物分割予共有人確屬困難。
2、原告原亦主張本件原物分割顯有困難，認分割方式應以變 賣方式為適當，嗣於101年2月29日言詞辯論期日變更分割 方案聲明主張依民法第824條第2項第1款後段規定以原物 分配於共有人顯有困難主張將原物即全部共有物分配予原 告一人，並願以系爭土地及系爭建物之鑑定價格即以系爭 753、754地號土地均為臨青年路土地以每平方公尺118,20 0元及系爭752、760地號土地以每平方公尺36,400元之價 格計算及建物之鑑定價格依被告之應有部分補償予被告， 原告上開主張確亦屬民法第824條所規定之分割方法，以 本件系爭土地及建物顯難以原物分割予各共有人情形下，
固亦屬可採行之分割方案，惟本院斟酌考量下列情事，認 系爭附表一所示土地及建物應予變價分割較為適當：①系 爭鑑定報告係元一不動產估價師事務所人員於100年10月 12日勘察製作而來，與本案言詞辯論期日終結日期有近一 年之差距，再者，該鑑定書之鑑定方式乃係依被告高育仁 原所提之分割方案鑑定被告應補償金額，其鑑定方式係以 將全部土地切割為二部分之基礎為鑑價，並未就全部土地 均能統一整體規劃之情形為鑑價，與系爭四筆土地得合併 使用之實際市場價格應有所別，又系爭土地及系爭建物之 位置坐落於臺南市中西區○○○○路，屬經濟繁榮之路段 ，且鄰近臺南火車站、新光三越百貨商圈、北門路3C商區 及東市場，此亦有鑑定報告及其內之附近照片附卷可參， 就一般社會通念及生活經驗，確足以認知系爭土地之市價 不斐，若逕由原告單獨一人逕以鑑定報告以分割為二筆土 地應如何互相補償所鑑定之價格購買，尚難認上開價格確 實符合市價，是逕由原告一人取得，而以鑑定價格計算補 償金，即難謂對各共有人為公平有利之分割方式。如依變 價分割之方式予以變賣，則買受人可就整體之土地加以開 發利用，或就土地與具有歷史意義之日式建築老屋予以整 體規劃運用，應更能發揮全部土地及建物之經濟效用，而 兩造當事人均可聚資於變賣時參與買受，經良性公平競價 之結果，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人 ，且兩造或其他第三人參與競標，則取得之土地面積將更 大，就當事人而言，能享受之利益更大，而系爭四筆土地 及建物亦可發揮更大之經濟效用。②再者，原告雖稱願意 補償，然原告前於本院詢問其就系爭土地及建物設定抵押 情形時，陳稱尚積欠銀行債務無法清償，則其是否有資力 拿出補償金予被告，尚待質疑，如原告無資力逕以金錢補 償被告，則經分割由原告單獨取得全部土地及建物，再由 被告依民法第824條之1第4項規定就補償金額於原告所取 得之土地及建物登記抵押權，則兩造間即仍存有複雜之法 律關係，參酌兩造共有人已因系爭土地建物使用方式衍生 其他訴訟，且兩造就系爭土地與建物無法達成任何協議， 於訴訟期間亦爭執甚大，為避免再生其他補償或將來處分 不動產之其他糾紛，應不適宜採取此種分割方式，應逕以 變價方式分割，方可使兩造共有及其他可能產生之抵押權 關係完全解消，並可經由競價而使兩造受最大之分配利益 。
3、從而，本院衡酌系爭土地及建物之使用情形、經濟效用、 兩造之利益等一切情形，認為系爭土地及建物之分割方法
，應以變賣共有物後以價金分配於各共有人之方式為適當 。
（四）綜上所述，原告訴請裁判分割兩造共有如附表一所示土及 建物為有理由，應准予合併分割，至其分割方法則應以變 價分割方式為宜，即合併變賣附表一所示之土地及建物， 所得價金由兩造各依附表二所示應有部分比例分配之，爰 諭知如主文第一項所示。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟 酌後，認為均對本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
七、按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提 起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定所不得 不然，是本件訴訟費用應由兩造各依其就系爭土地及建物之 應有部分之比例分擔始為公允，而兩造就附表一所示土地及 建物應有部分有所不同，爰以各筆土地面積合併計算後，判 命兩造訴訟費用負擔比例如主文第二項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 。中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
民事第三庭 法 官 童來好
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 20 日
書記官 凌昇裕
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│附表一： │
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│編號│建物/土地 │地目 │面積 │
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│ 1 │臺南市○○區○○段752地號土地 │ 建 │251.45平方公尺 │
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│ 2 │臺南市○○區○○段753地號土地 │ 建 │451.73平方公尺 │
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│ 3 │臺南市○○區○○段754地號土地 │ 建 │21.86平方公尺 │
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│ 4 │臺南市○○區○○段760地號土地 │ 建 │10.75平方公尺 │
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│ 5 │臺南市○○區○○段847建號建物（門牌號 │登記總面積 │
│ │碼臺南市○○路173號，權利範圍：全部） │262.88平方公尺 │
│ │ │ │
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│附表二： │
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│編│ 共有人 │附表一編號1 │附表一編號2 │附表一編號3 │附表一編號4 │附表一編號5 │
│號│ │土地應有部分│土地應有部分│土地應有部分│土地應有部分│建物（權利範 │
│ │ │ │ │ │ │圍：全部）應 │
│ │ │ │ │ │ │有部分 │
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│1 │黃滿 │5分之3 │8分之6 │5分之3 │5分之3 │5分之3 │
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│2 │高育仁 │5分之1 │8分之1 │5分之1 │5分之1 │5分之1 │
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│3 │高育民 │5分之1 │8分之1 │5分之1 │5分之1 │5分之1 │
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