臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5587號
原 告 莊凱迪
訴訟代理人 呂其昌律師
被 告 許國裕
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國101年8月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾萬零壹佰肆拾柒元，及自民國一百零一年二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告提起本件訴訟時，訴之聲 明第一項為：「被告應給付原告新臺幣（下同）1,532,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。」（見本院卷㈠第5 頁），嗣於民國101 年2 月 23日當庭將利息起算日變更為自101 年2 月23日民事辯論意 旨狀繕本送達之翌日起算（見本院卷㈡第15頁），原告所為 訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定， 尚無不合。
二、本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於97年4 月6 日簽訂不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），約定由原告向被告購買其所有位於臺北 市文山區敦南山林社區如附表所示之不動產（下稱系爭不動 產）及社區C 區地下1 、2 樓停車位各1 個（停車位編號為 C18 ），買賣總價為2,998 萬元，而建物現況確認表、標的 物現況說明書及車位位置圖均載明停車位有建物產權持分及 有固定位置使用，則依系爭買賣契約第8 條約定，被告自應 擔保原告對上開停車位有專用權。惟原告入住系爭不動產後 ，始經其他住戶告知地下2 樓停車位為社區公共設施，同社 區有持分之住戶均得使用，原告對地下2 樓編號C18 停車位
（目前編號為C30 ，下稱系爭停車位）並無專用權，而敦南 山林社區之全體所有權人對於地下2 樓停車位之使用亦無分 管協議或約定存在，該瑕疵顯無法由被告加以補正；是被告 以不存在之系爭停車位專用權為買賣標的，自應對原告負買 賣權利瑕疵擔保責任及給付不能損害賠償責任。又原告自98 年7 月起有16個月因無法使用系爭停車位，而另行承租停車 位使用，以每月租金2,000 元計算，受有租金損失32,000元 （計算式：2,000 元×16月＝32,000元），加以系爭停車位 之市價約為150 萬元，原告共計受有1,532,000 元（計算式 ：150 萬元＋32,000元＝1,532,000 元）之損害。為此，爰 依買賣權利瑕疵擔保責任之相關規定提起本件訴訟，並聲明 ：㈠被告應給付原告1,532,000 元，及自101 年2 月23日民 事辯論意旨狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭買賣契約後，被告於97年5 月15日 已將系爭不動產、地下1 樓停車位、系爭停車位點交予原告 ，被告前向系爭不動產之建商購買系爭不動產時，即約定權 狀比例中有公共持分12.5坪者即有1 個停車位，公共持份25 坪者即有2 個停車位，而系爭買賣契約已約定原告有公共持 分25坪，亦即原告應有2 個停車位，該權利並無瑕疵。又系 爭停車位係固定為訴外人郭銘富所占用，與被告毫無關連， 是原告請求被告負買賣權利瑕疵擔保責任，顯無理由等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於97年4月6日簽訂系爭買賣契約書，約定由被告將其所 有之系爭不動產及C 區地下1 、2 樓停車位出賣予原告，買 賣總價為2,998 萬元，被告並已將上開不動產所有權移轉登 記予原告（見本院卷㈠第11頁至第16頁）。 ㈡兩造於97年4 月6 日簽認建物現況確認表、標的物現況說明 書及車位位置圖，約定買賣標的物併同停車位出售，停車位 位於地下1 、2 樓，有建物產權持分及固定位置使用，車位 編號為C18 （見本院卷㈠第17、18頁）。四、得心證之理由：
本件原告主張兩造於97年4 月6 日簽訂系爭買賣契約、建物 現況確認表、標的物現況說明書及車位位置圖，約定由原告 向被告購買系爭不動產及C 區地下1 、2 樓停車位各1 個， 停車位有建物產權持分及有固定位置使用，則依系爭買賣契 約第8 條約定，被告自應擔保原告對上開停車位有專用權， 嗣原告始經其他住戶告知地下2 樓停車位為社區公共設施， 系爭停車位並非由原告專用，被告以不存在之系爭停車位專
用權為買賣標的，自應對原告負買賣權利瑕疵擔保責任及給 付不能損害賠償責任，則為被告所否認，並以前詞置辯，是 本件所應審究者為：㈠被告出賣予原告之系爭停車位是否有 權利瑕疵存在？亦即原告請求被告應負權利瑕疵擔保責任是 否有理由？㈡如被告應負權利瑕疵擔保責任，損害賠償金額 為若干？茲分別論述如下：
㈠被告出賣予原告之系爭停車位有權利瑕疵存在，原告請求被 告應負權利瑕疵擔保責任為有理由：
⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係 存在，民法第349 條、第350 條前段分別定有明文。而所謂 權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的 物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言（最高法 院72年度台上字第4265號裁判要旨參照）。次按出賣人不履 行第349 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務 不履行之規定，行使其權利；而因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定，行使其權利，民法第353 條、第227 條第1 項亦有明 文。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任， 不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法 院70年度台上字第422 號裁判要旨參照）；此外，權利瑕疵 擔保之要件與債務不履行之要件並非相同，前者為法定無過 失責任，後者為過失責任，是民法第353 條規定所謂「依關 於債務不履行之規定」應解釋為僅適用其「效力」規定已足 ，不以具備債務不履行之要件為必要，先予敘明。本件系爭 買賣契約第8 條第1 項、第3 項亦約定：「乙方（即被告） 擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或 占用他人土地或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本 契約另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支付完稅款以 前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損害，乙方應 負完全賠償責任。」、「甲方於本買賣標的物點交後始發覺 上述情事，乙方仍應負完全清理責任，否則即為違約，若甲 方因此受有損害，乙方應負完全賠償責任。」（見本院卷㈠ 第13頁）。準此，出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於 買受人不得主張任何權利，故出賣人縱使依約將買賣之標的 物交付予買受人，但如有第三人出面主張其權利時，無論出 賣人是否有可歸責之事由，均應負權利瑕疵擔保責任。 ⒉經查，系爭買賣契約之買賣標的物包含系爭停車位在內，而 建物現況確認表及標的物現況說明書中均記載：「地下地B1 、B2層車位均為坡道平面式、有建物產權持分、有固定位置
使用，車位編號C18 。」（見本院卷㈠第17、32、34頁）， 可知被告應確保原告對系爭停車位有專用權存在。然依敦南 山林社區所有權第一次登記申請文件之分配協議書記載略以 ：「C1至C14 地下一層車庫、自用儲藏室（編號詳如後表） 分別登記為木柵路4 段159 巷16弄34、36、38、40、42、44 、46、48、50、52、54、56、58、60號等各棟門牌之附屬建 物。其餘C1至C11 地下一層防空避難室兼停車場車道及地下 二層停車場歸屬木柵路4 段159 巷16弄34、36、38、40、42 、44、46、48、50、52、54、56、58、60、75、77、79、81 、83、85、87、89、91、93、95號門牌之共同使用。（小公 ）詳如權屬及權利位置分配表。」，而權屬及權利位置分配 表則記載略以：「C18 劉竹蘭：木柵路4 段159 巷16弄89號 、主建物全部、大公108/10000 、小公438/10000 。」（見 本院卷㈠第80至86頁），堪認地下二層停車位係屬上開門牌 號碼之住戶所共同使用，而非特定住戶得專有使用。再者， 敦南山林社區住戶即證人謝淑珍於100 年3 月16日到庭具結 證稱略以：「有幾個停車位是依權狀記載，權狀上有比例， 200/10000 是1 個停車位，400 是2 個停車位。該社區停車 位有分地下1 、2 樓，地下1 樓建商已經畫好，哪一個住戶 就是哪一個車位，地下2 樓沒有畫，所以我們就自己找自己 的位置，住戶就以住戶編號，找相對應之停車位編號位置， 當時本來有要作分管協議，但是沒有成功，住戶間並無明確 或書面之分管約定或契約存在。」（見本院卷㈠第134 頁至 第135 頁反面），可知證人謝淑珍雖證稱公共持份如為400/ 10000 （即相當於25坪）者應有2 個停車位，該部分核與被 告所辯相符，然系爭不動產之所有權狀上僅載明共有部分之 權利範圍，而建商就地下2 樓停車位並未劃定由何住戶使用 何特定車位，住戶間亦無任何分管協議或約定存在，則原告 就系爭停車位是否有專用權存在，已非無疑。又敦南山林社 區住戶即證人郭銘富於101 年1 月13日到庭具結證稱略以： 「當初購買敦南山林社區房地時，有包含2 個地下1 樓之停 車位在內，也有使用過C 區地下2 樓之停車位，之前有位置 我就停，也有停過卷內第232 頁地下2 樓編號30之停車位， 現在有固定停編號29之停車位，因為據我瞭解，C 區地下2 樓停車位是建商多挖出來的，建商有沒有賣給住戶，我不瞭 解，但是我認定地下2 樓停車位是大家共有公用的，大家都 可以停。我有聽說有些住戶是跟建商買的，但建商與住戶如 何協調或約定我都不知道。後來大家協調之後，也沒有任何 結論，因為占住位置的人不想走，大家都是鄰居也不想撕破 臉。」（見本院卷㈡第3 頁至第4 頁反面），益證敦南山林
社區之住戶認定C 區地下2 樓之停車位係屬公用，證人郭銘 富亦曾使用過系爭停車位。是被告將系爭停車位出售予原告 ，並於建物現況確認表及標的物現況說明書中確保原告對系 爭停車位有專用權存在，卻未能使原告取得系爭停車位之完 整專有使用權，系爭停車位顯非原告所得專用，任何敦南山 林社區C 區住戶均有向原告主張使用系爭停車位之可能，自 有民法第349 條之權利瑕疵存在。是以，原告主張系爭停車 位有權利瑕疵存在，即非無據。
⒊再查，系爭停車位既有權利瑕疵存在，影響原告對系爭停車 位之專有使用權，被告顯未依債之本旨為給付，依法自應負 權利瑕疵擔保責任，而被告應負之瑕疵擔保責任係法定無過 失責任，無論被告與建商間係如何約定，均不能免責。又敦 南山林社區迄今均未能就C 區地下2 樓停車位部分達成分管 協議，使原告取得系爭停車位之專用權，則該瑕疵已難由被 告加以補正，而屬給付不能，是原告主張依民法第353 條規 定及系爭買賣契約第8 條第1 項、第3 項約定請求被告負給 付不能之損害賠償責任，自為有理由。
㈡原告所受之損害為不能專用系爭停車位之損害，得請求被告 賠償900,147 元：
按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項定有 明文。經查，原告係於97年4 月6 日以買賣總價2,998 萬元 向被告購買系爭不動產、C 區地下1 樓停車位及系爭停車位 ，而系爭停車位係位於C 區地下2 樓無法由原告專用，已如 前述。又本院於100 年7 月14日送請中聯不動產估價師聯合 事務所鑑定系爭停車位於97年4 月之市場價值為若干，經中 聯不動產估價師聯合事務所於100 年8 月31日100 年聯估字 第032 號函覆鑑定經過及結論略以：「勘估標的（即系爭停 車位）係坐落於臺北市○○區○○路4 段159 巷16弄內之不 動產，價格種類為正常價格，考量委託人提供之勘估標的基 本資料，評估勘估標的於現行不動產市場正常條件下之合理 價值。經針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個 別因素、不動產市場及最有效使用之分析後，採用比較法估 價方法進行評估，評估結果及最終價格決定為108 萬元」等 情，有中聯不動產估價師聯合事務所100 年8 月30日第R-00 0000000 號鑑定報告書乙份在卷可參；而原告雖主張因完全 無法專用系爭停車位，故所受之損害即為一整個專用停車位 之損害，然原告自承日前有找機會將廢棄車輛停入系爭停車 位，故目前系爭停車位係由原告所占有使用等語（見本院卷 ㈠第239 頁），足見原告僅係不得專用系爭停車位，並非完
全不能或無法使用系爭停車位，自難遽以系爭停車位於97年 4 月之市場價值認定即為原告所受之損害。嗣本院再於101 年4 月16日送請中聯不動產估價師聯合事務所鑑定系爭停車 位於97年4 月如未能約定專用因此減損之價值為若干，經中 聯不動產估價師聯合事務所於101 年6 月5 日101 年聯估字 第09號函覆鑑定經過及結論略以：「若系爭停車位無法約定 由原告專用，系爭停車位使用權利以每年抽籤方式較為公平 ，則原告未抽到使用權而須自行承租車位之機率為27/28 ， 累計至房屋耐用年數期滿之車位租金，即為系爭停車位無法 約定專用之價值減損金額。系爭停車位建築結構為鋼筋混凝 土造，建築完成日期為81年7 月10日，其耐用年數為50年， 計算至價格日期97年4 月，建物已經歷年數為15.8年，建物 可使用剩餘耐用年數約為34年。以市場比較法評估97年間車 位市場租金，並以原告自97年至131 年計34年期間，未能使 用系爭停車位情形下，承租車位支出之租金，以收益法之折 現現金流量，計算其價值為900,147 元。」（見本院卷㈡第 37至47頁），該鑑定意見已考量原告無法使用系爭停車位之 機率及可能性，並計算系爭不動產之耐用年數，再評估車位 之市場租金，據以認定系爭停車位於97年4 月間倘無法約定 專用價值將減損900,147 元，尚非無據，應堪憑採。而系爭 買賣契約之買賣總價2,998 萬元係包含系爭停車位在內，系 爭停車位如能約定專用於97年4 月間之市場價值應為108 萬 元，如未能約定專用於97年4 月間之市場價值則僅為179, 853 元（計算式：108 萬元－900,147 元＝179,853 元）， 而原告既無法完整專有使用系爭停車位，卻以108 萬元之價 值購買系爭停車位，堪認原告確受有900,147 元之損害。至 原告雖另請求因無法使用系爭停車位而另行承租停車位使用 之租金32,000元，然原告因無法專用系爭停車位所受之損害 已將原告須另行承租車位之損害算入，是原告再重複請求被 告應賠償租金損失32,000元，即屬無據，應予駁回。五、綜上所述，系爭停車位有權利瑕疵存在，影響原告對系爭停 車位之專有使用權，被告顯未依債之本旨為給付，依法自應 負權利瑕疵擔保責任，而敦南山林社區迄今均未能就C 區地 下2 樓停車位部分達成分管協議，使原告取得系爭停車位之 專用權，則該瑕疵已難由被告加以補正，而屬給付不能，是 原告主張被告應負給付不能之損害賠償責任，即屬有據，而 原告因未能專有使用系爭停車位所受之損害僅為900,147 元 ，至逾此範圍之請求，即屬無據。從而，原告依買賣權利瑕 疵擔保責任之相關規定，請求被告應給付原告900,147 元， 及自101 年2 月23日民事辯論意旨狀繕本送達之翌日即101
年2 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由 ，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行， 爰酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第390 條第2 項， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 陳靜茹
法 官 鄭佾瑩
法 官 林怡伸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 30 日
書記官 吳純敏
附表：
┌───────────────────────────┐
│土地標示 │
├──┬────────┬──┬──────┬─────┤
│編號│土地坐落 │地目│土地面積 │權利範圍 │
│ │ │ │（平方公尺）│ │
├──┼────────┼──┼──────┼─────┤
│1 │臺北市文山區博嘉│建 │279.94 │109/10000 │
│ │段4小段286地號 │ │ │ │
├──┼────────┼──┼──────┼─────┤
│2 │臺北市文山區博嘉│建 │1,673.48 │101/10000 │
│ │段4小段288地號 │ │ │ │
├──┼────────┼──┼──────┼─────┤
│3 │臺北市文山區博嘉│建 │4,033.55 │106/10000 │
│ │段4小段290地號 │ │ │ │
├──┼────────┼──┼──────┼─────┤
│4 │臺北市文山區博嘉│建 │1,266.65 │109/10000 │
│ │段4小段291地號 │ │ │ │
├──┼────────┼──┼──────┼─────┤
│5 │臺北市文山區博嘉│建 │2,197.6 │109/10000 │
│ │段4小段292地號 │ │ │ │
├──┼────────┼──┼──────┼─────┤
│6 │臺北市文山區博嘉│建 │63.16 │109/10000 │
│ │段4小段293地號 │ │ │ │
├──┼────────┼──┼──────┼─────┤
│7 │臺北市文山區博嘉│建 │127.17 │109/10000 │
│ │段4小段406地號 │ │ │ │
└──┴────────┴──┴──────┴─────┘
┌──────────────────────────────────────┐
│建物標示 │
├──┬──┬──────┬──────────┬─────────┬────┤
│編號│建號│基地坐落 │建物門牌 │ 建物面積 │權利範圍│
│ │ │ │ │(平方公尺) │ │
├──┼──┼──────┼──────────┼─────────┼────┤
│1 │590 │臺北市文山區│臺北市○○區○○路4 │總面積206.81 │全部 │
│ │ │博嘉段4小段 │段159巷16弄89號 │陽台21.71 │ │
│ │ │239地號 │ │平台4.3 │ │
│ │ │ │ │露台5.34 │ │
│ │ │ │ │花台0.74 │ │
├──┴──┴──────┴──────────┴─────────┴────┤
│備註： │
│共有部分：博嘉段4小段597建號，1,562.43平方公尺；權利範圍108/10000 │
│共有部分：博嘉段4小段598建號，1,843.22平方公尺；權利範圍437/10000 │
└──────────────────────────────────────┘