臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第90號
原 告 蔡錫圭
訴訟代理人 吳家安
王明仁
黃永琛律師
上 一 人
複代理人 馮韋凱律師
劉桂君律師
梁堯清律師
被 告 雷斌
訴訟代理人 陳志偉律師
複代理人 蔡佳秀
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國101年7月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段二六之三地號土地上，如附圖Ａ部分所示之建物即門牌號碼臺北市○○區○○路二段二號房屋（面積四七點四三平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應自民國一百年五月二十三日起至前項所示土地返還之日止，按月給付原告新臺幣玖仟捌佰叁拾肆元。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項於原告以新臺幣叁佰零柒萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明第一 、二項原為：「一、被告應將坐落臺北市○○區○○段2 小 段26-3地號土地（下稱系爭土地）上如附圖Ａ部分所示之建 物即門牌號碼臺北市○○路○ 段2 號房屋（面積約為50平方 公尺，位置及面積以實測為準）（下稱系爭房屋）拆除，並 將該部分土地返還予原告。二、被告應自民國100 年5 月23 日起至第一項所示土地返還之日止，按月給付原告新臺幣（ 下同）79,166元。」（見本院卷第5 、44頁），嗣於101 年 4 月27日具狀將訴之聲明第一項之占用面積變更47.43 平方 公尺，將訴之聲明第二項之請求金額變更為75,492元（見本
院卷第153 頁），原告所為訴之變更，核屬減縮應受判決事 項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地之所有權人，而被告所有未經保 存登記之系爭房屋無權占有系爭土地如附圖所示Ａ部分（面 積為47.43 平方公尺），顯已妨害原告所有權之行使，原告 自得依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告拆除系爭 房屋，並將占用之土地返還予原告。而被告雖辯稱系爭房屋 係由訴外人雷呂數美所興建，興建之初已取得原系爭土地所 有權人同意，惟該土地使用權證明書係載明該土地為臺北縣 景美鎮○○段541 地號土地（下稱系爭541 地號土地），該 土地重測後現為臺北市○○區○○段2 小段27、27-1地號土 地，而非系爭土地，足認雷呂數美在系爭土地上興建系爭房 屋並未經原系爭土地所有權人同意，則被告無權占有系爭土 地甚明，縱認原系爭土地所有權人曾同意雷呂數美在系爭土 地上興建房屋，亦僅有債之效力，不得對抗原告。再者，被 告有事實上處分權之系爭房屋無權占有系爭土地，獲有使用 系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，原 告自得依民法第179 條之規定請求被告給付相當於租金之不 當得利。又系爭土地位於臺北市○○路上，附近商業發達、 交通便利、人潮眾多，應按系爭土地公告現值之10％計算， 而系爭土地於100 年之公告現值為每平方公尺191,000 元， 被告無權占用系爭土地之面積為47.43 平方公尺，則原告得 請求被告給付自原告取得系爭土地所有權之日即100 年5 月 23日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利 75, 492 元（計算式：47.43 平方公尺×191,000 元×10％ ÷12＝75,492元）。爰依民法第767 條第1 項前段、第179 條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如 附圖Ａ部分所示之建物即系爭房屋（面積為47.43 平方公尺 ）拆除，並將該部分土地返還予原告。㈡被告應自100 年5 月23日起至返還土地之日止，按月給付原告75,492元。㈢願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告母親即雷呂數美係在取得重測前系爭541 地 號土地所有權人即訴外人祭祀公業許標重之同意後，始於52 年10月10日向臺北縣（現已改制為新北市）建設局申請營造 執照，並經該局於52年12月5 日發給營造執照，然因雷呂數 美因故未於期限內興建房屋，致使該營造執照失效。嗣雷呂 素美又另向祭祀工業許標重承租重測前臺北縣景美鎮○○段 540 地號土地（下稱系爭540 地號土地，重測後為臺北市○ ○區○○段2 小段26-3地號土地即系爭土地）約30坪興建系
爭房屋，堪認系爭房屋係合法坐落於系爭土地上，自屬有權 占用系爭土地，嗣雷呂數美將系爭房屋贈與予被告，被告自 應繼受系爭房屋之全部權利義務。又原告於100 年5 月23日 始取得系爭土地之所有權，依一般社會交易常情，原告於買 受系爭土地前即應至現場查看，應可知悉系爭房屋坐落於系 爭土地上，原告仍執意購買系爭土地，即應繼受其前手所負 被告得使用系爭土地之容忍義務，是原告提起本件訴訟顯已 違反誠信原則，並有權利濫用之情事。縱認原告請求有理由 ，惟依土地法第105 條準用第97條之規定，本件相當於租金 之不當得利應以系爭土地之申報價額為計算基礎，而原告以 系爭土地之100 年公告現值為計算基礎，顯有違誤；況系爭 房屋於53年間建造使用迄今，其建築效能及利用價值已不高 ，原告主張以10％計算不當得利金額，實屬過高等語，資為 抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠祭祀公業許標重於52年10月9 日簽立土地使用權證明書，載 明完全認可雷呂數美在本縣景美鎮○○段541 地號之內面積 80平方公尺土地建築永久式住宅申請營造執照（見本院卷第 84頁）。
㈡雷呂數美於52年10月10日就建築基地為重測前系爭541 地號 土地向臺北縣建設局申請營造執照，臺北縣建設局並於52年 12月5 日以52營字第530 號營造執照准予給照興工（見本院 卷第59頁、第50頁）。
㈢原告於100年5月23日以買賣為登記原因，登記為系爭土地之 所有權人（見本院卷第10頁）。
㈣被告有事實上處分權之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示Ａ 部分，面積為47.43 平方公尺（見本院卷第141頁）。四、得心證之理由：
本件原告主張被告所有系爭房屋無權占用系爭土地之一部分 ，被告應拆除坐落於系爭土地之系爭房屋，將該部分土地返 還予原告，並應給付相當於租金之不當得利，則為被告所否 認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被告有事實上 處分權之系爭房屋是否無權占有系爭土地？㈡若被告有無權 占用系爭土地之情事，原告得否請求被告返還相當於租金之 不當利益？若可，金額以若干為適當？茲分別論述如下： ㈠被告有事實上處分權之系爭房屋無權占有系爭土地： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請 求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而
僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占 有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權 源之事實證明之，最高法院85年台上字第1120號裁判意旨可 資參照。經查，系爭土地為原告所有，為兩造所不爭執，並 有土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第10頁），堪信 為真實。又被告有事實上處分權之系爭房屋占用系爭土地如 附圖所示Ａ部分，面積為47.43 平方公尺，為被告所不否認 ，並有臺北市古亭地政事務所101 年3 月29日北市古地測字 第10130394800 號函所檢附之土地複丈成果圖等件為憑（見 本院卷第140 、141 頁），亦堪予認定。系爭土地既為原告 所有，揆諸前揭裁判意旨，自應由被告就占用系爭土地之合 法權源負舉證之責。
⒉被告雖辯稱雷呂數美興建系爭房屋之初，業已取得原系爭土 地所有權人即祭祀公業許標重同意，自屬有權占有云云。惟 查：
①依被告提出之營造執照申請書及新北市建設局營造執照內容 所載（見本院卷49、50頁），業主姓名為雷呂數美、建築用 途為住宅、建築地址為重測前系爭541 地號土地、基地主姓 名為祭祀工業許標重，復經本院向新北市政府調取52營建字 第530 號執照案卷資料，查核無誤，可知臺北縣政府建設局 係就重測前系爭541 地號土地核發營造執照予雷呂數美。又 祭祀工業許標重出具之土地使用權證明書係記載：「茲有雷 呂數美擬在本縣景美鎮本人所有興福段五四一地號之內面積 八○平方公尺之土地建築永久式住宅，業經本人完全認可茲 申請營造執照特予證明。」（見本院卷第84頁），足見祭祀 工業許標重同意雷呂數美使用建築者係為重測前系爭541 地 號土地；而重測前系爭541 地號土地於69年6 月27日經地籍 重測後變更為臺北市○○區○○段2 小段27地號土地，該27 地號土地再於72年9 月6 日分割出27-1地號土地；重測前系 爭540 地號土地先於53年7 月9 日因實施平均地權條例而逕 為分割出540-2 、540-3 地號土地，該540-2 、540-3 地號 土地於69年6 月27日經地籍重測後變更為臺北市○○區○○ 段2 小段26地號土地，該26地號土地再於72年9 月6 日分割 出26-1、26-2、26-3地號土地，亦有土地人工登記第二類謄 本附卷可稽（見本院卷第116 頁至第134 頁），足見重測前 系爭541 地號土地與本件系爭土地顯非同一。再者，依新北 市政府工務局於101 年6 月4 日北工施第0000000000號說明 三所載為：「卷查52營建字第530 號營造執照內留存原臺北 縣政府55年9 月8 日北建都字第13525 號函為軍人雷光鑫無 照違建乙案，說明第二段載有：『本案原准景美鎮公所52.
10.10 北景建字第8565號函送雷呂數美擬在景美鎮○○路八 號原有房屋西鄰隔離原有房屋45公分處（即該鎮○○段541 地號）內建築二樓住宅工程營造執照申請書件前來，經查該 申請位置係在都市計劃住宅區，本局於52年10月29日派員實 地調查並經指示建築線，於52年12月5 日依法核發52營字第 530 號營造執照，並以52.12.12北府建都字第7655號及執照 位置圖副本函送本縣警察局新店分局各在案，該工程在執照 有限期間（自52年12月5 日起至53年6 月5 日止）內既未動 工亦未申請延期，依照建設廳53.9.15 建四字第46507 號函 釋示：『已領執照在核准期中全未興工復未申請延期，過期 後原執照效力自然消失…』之規定當已失效，本局以53.12. 21北府建都字第9689號函警察局敘明在案。……本建案起造 人雷呂數美並未申請將興建房屋坐落之土地地號變更為臺北 縣景美鎮○○段540 地號。」（見本院卷第166 頁），復參 酌臺北市建築管理工程處於101 年7 月2 日北市都建照字第 10168604000 號函說明記載：「系爭土地無其他申請執照紀 錄。至101 年3 月20日始與相鄰之景美段二小段23-2等15筆 地號土地合併申請並領有101 建字第0068號建造執照，申請 人並非雷呂數美。」（見本院卷第193 頁），可知雷呂數美 所申請營造執照之土地並非系爭土地，且該營造執照因未於 有效期間內動工已失效，雷呂數美嗣後亦未就系爭土地申請 營造執照，堪認系爭房屋並非係雷呂數美取得營造執照後而 合法建造。
②再查，被證8 證明書係記載：「雷呂數美承租臺北縣景美鎮 ○○路541 號私有土地1 段計30坪，因申請建築2 樓工程， 茲因該地段內有北幹四枝13號（橋邊）高壓線乙根妨礙工程 進行及安全屬實，懇請惠賜證明轉請電力公司，以保民之生 命、財產之安全，而利工作。謹呈景美鎮公所鎮長。申請人 雷呂數美、證明人興福里里長許阿通。中華民國53年11月25 日」（見本院卷第217 頁），可知雷呂數美在上開營造執照 失效後取得之被證8 證明書亦係記載建築基地為重測前系爭 541 地號土地，而非系爭土地；又該證明書係由興福里里長 所開立，並非原重測前540 或541 地號土地所有權人即祭祀 公業許標重所開立，其內容亦係在要求移除高壓線，並非用 以證明租賃關係存在，自不能以此認定雷呂數美與祭祀公業 許標重有租賃關係存在。至被告雖辯稱該證明書之地號應為 重測前540 地號土地，541 地號土地係為誤載，然前開土地 使用權證明書記載之面積80平方公尺（約24.2坪）與被證8 證明書之面積30坪雖有不同，然被證8 證明書係在上開營造 執照失效後所出具，而土地使用權證明書係雷呂數美為申請
上開營造執照所提出，兩者開立之時間不同，自難僅以建築 面積不同或該兩地號土地相鄰，即認被證8 證明書之地號係 屬誤載。是以，被告辯稱雷呂數美興建系爭房屋已取得原系 爭土地所有權人同意云云，自非可採。
⒊復按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148 條第1 項定有明文。又該條所稱權利之行 使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所 能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失 ，比較衡量以定之；倘其權利之行使，自己所得利益極少， 而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人 為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而 茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。最 高法院71年台上字第737 號、45年台上字第105 號判例意旨 均可資參照。經查，原告為系爭土地之所有權人，而系爭土 地供原告作為土地開發、整體都市利用之一部分，原告為此 目的請求被告拆除占用系爭土地之系爭房屋，並返還該部分 土地，核屬其所有權範圍內之正當權利行使，難認原告係以 損害被告為主要目的。又系爭土地面積為53平方公尺，系爭 房屋占用系爭土地之面積高達47.43 平方公尺，被告已無權 占用系爭土地大部分面積，且被告自承系爭房屋於52年間興 建，迄今已約50年屋齡，並為未經保存登記之房屋，相較原 告所受侵害，被告所受侵害利益較小，難認原告請求被告拆 除占用系爭土地之系爭房屋，有何權利濫用或違反誠信原則 之情事。是被告辯稱原告請求被告拆除系爭房屋有權利濫用 或違反誠信原則，即非有據，尚不足採。
⒋綜上，本件原告為系爭土地之所有權人，而被告有事實上處 分權之系爭房屋既無權占有系爭土地，則原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告將如附圖所示Ａ部分之系爭房 屋拆除，並將該部分土地返還原告，即屬有據，應予准許。 ㈡被告無權占用系爭土地為無法律上之原因而受有利益，原告 得請求被告給付相當於租金之不當利益：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年 台上字第1695號判例要旨可資參照。經查，被告有事實上處 分權之系爭房屋無權占用系爭土地如附圖所示Ａ部分，已如 前述，依一般社會通念，可消極減免其應支付使用系爭土地
之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益； 而原告係於100 年5 月23日取得系爭土地之所有權（見本院 卷第10頁），則原告請求被告返還自100 年5 月23日起至系 爭土地返還之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。 ⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。而土地法 第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價， 建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額， 為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法 第148 條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價， 而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉 辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未 於該期間內申報者，以公告地價之80％為其申報地價，平均 地權條例第16條亦規定甚明。惟土地法97條第1 項之以年息 10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，非謂所有租賃房 屋之租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之 位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利 益，彼等關係及社會感情等情事以為決定之，最高法院46年 台上字第855 號、68年台上字第3071號判例要旨亦可參照。 經查，本件系爭房屋為3 層樓磚造建物，一樓原出租於第三 人使用，但一年多前承租人即離開，未將鑰匙返還，目前空 置；二、三樓則供居住使用；而系爭房屋位於興隆路上，步 行10分鐘約可達景興國中，步行5 分鐘可達公車站牌，步行 15分鐘可達景美市場，有本院101 年3 月19日勘驗筆錄在卷 可憑（見本院卷第101-1 至101-3 頁）。本院審酌系爭房屋 所在位置，鄰近學校、市場及公車站，交通狀況普通，生活 機能尚稱便利良好，惟系爭房屋之屋齡迄今已近50年，甚為 老舊，被告使用系爭土地之經濟價值及所受利益等情，認本 件應以系爭土地申報地價年息5 ％計算為適當，原告主張每 月相當於不當得利之租金以年息10％計算尚嫌過高，應予酌 減。又揆諸前揭規定，城市地方房屋之租金應以系爭土地之 申報地價計算，若未於期間內申報者，則以公告地價之80％ 為其申報地價，是原告主張依系爭土地於100 年1 月之公告 現值計算相當於租金之不當得利，即屬無據。再查，系爭土 地之當期申報地價為每平方公尺49,760元，權利範圍為全部 ，有系爭土地登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第10頁） ，而被告有事實上處分權之系爭房屋占用系爭土地之面積為 47.43 平方公尺，是被告每月應給付予原告相當於租金之不 當得利金額為9,834 元（計算式：49,760元×47.43 平方公 尺×5 ％÷12＝9,834 元，小數點以下四捨五入）。是以，
原告請求被告應給付自100 年5 月23日起至被告將如附圖Ａ 部分所示土地返還之日止，按月給付原告相當於租金之不當 得利9,834 元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求， 洵屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告為系爭土地之所有權人，被告有事實上處分 權之系爭房屋既無權占有系爭土地之一部分，是被告自應將 系爭房屋拆除，並將該部分土地返還予原告；而被告因使用 系爭土地而受有利益，致原告受有損害，自應返還相當於租 金之不當得利。從而，原告依民法第767 條第1 項前段、第 179 條規定，請求：㈠被告應將坐落系爭土地上，如附圖Ａ 部分所示之建物即系爭房屋（面積47.43 平方公尺）拆除， 並將該部分土地返還予原告；㈡被告應自100 年5 月23日起 至返還前項所示土地之日止，按月給付原告9,834 元，為有 理由，應予准許。至逾此部分之請求，則為無理由，應予駁 回。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免 為假執行，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗 訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訟 法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 8 月 3 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑜鳳
法 官 林秀圓
法 官 林怡伸
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 3 日
書記官 吳純敏