臺灣臺北地方法院民事判決 101年度重訴字第89號
原 告 晟泰建設股份有限公司
兼法定代理人譚成育
共 同
訴訟代理人 黃秀蘭律師
複 代理人 陳超凡律師
被 告 生福祠管理委員會
法定代理人 郭明光
訴訟代理人 黃安然律師
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於101年7月26日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
㈠按當事人能力，即指為民事訴訟當事人而起訴或受訴之能力 ，此項能力之有無，專依當事人本身之屬性定之，當事人之 適格，則指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言， 此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之， 兩者迥不相同；按當事人之適格，係指當事人就特定訴訟標 的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與 特定訴訟標的之關係定之，且係依原告起訴主張之事實決之 ，非依法院判斷之結果定之。在給付訴訟，主張權利存在之 人，以其主張有給付義務之人為被告，當事人即為適格。最 高法院26年渝上字第639號判例、最高法院82年度台上字第 1801號判決足資參照。查本件原告主張其為坐落於台北市○ ○區○○段4小段488地號土地及同市區段489-1地號土地（ 下稱系爭土地）之所有權人，請求無權占用系爭土地之被告 拆屋還地，依上開意旨原告及告皆為適格，被告抗辯其為不 適格之當事人云云，即無可採。
㈡又原告於系爭土地測量後，變更聲明，為被告所同意（本院 卷第142頁參照），依民事訴訟法第255條第1項第1款應予准 許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地分別為原告譚成育在內之共有人及原告晟泰建設股 份有限公司（下稱晟泰公司）所有，被告並未取得原告等之 同意，更無任何使用權源，即擅自在原告所有之系爭土地上 搭建地上物，作為「生福祠」供人參拜收取香油錢之用，已
嚴重影響所有土地共有人之所有權益，並嚴重貶損土地所在 之吾愛吾家大廈之經濟價值，原告晟泰公司多次通知被告出 面協商無權占用返還土地事宜，被告均置之不理，被告所為 業已使原告之權益受損，原告本於所有權受損，自得依民法 第767條規定，提起本件訴訟，請求被告拆除占用系爭土地 之違法建物，並將上開占用之土地返還予原告。被告雖提出 台北市神壇調查表並稱其係向地主訴外人簡阿揚借用系爭土 地，然其並未提出借貸契約，自不足以證明有該借貸契約存 在，況且借貸並無如民法第425條、第425條之1所謂買賣不 破租賃之相同或準用規定，原告即無繼受貸與人之地位而受 該契約之拘束。又原告買賣系爭土地時，該生福祠雖已存在 其上，但原告曾要求被告搬遷未果，原告始在建築大樓時另 砌築圍牆阻隔，並求外表美觀一致，惟此並非表示原告已同 意被告繼續使用系爭土地，否則原告何須寄發如被告101 年 2月8日答辯狀附被證2號之通知，更何須寄發如起訴狀附原 證4號所示之存證信函。
㈡被告占用原告所有之系爭土地多年，原告就被告之無權占有 使用土地部分顯受有相當於租金之損害，就被告此項不當得 利，原告依民法第179條規定，自得請求被告返還前開相當 於租金之不當得利。而按「城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，土地法第 97條第1項定有明文，系爭土地坐落於台北市○○區○○街 38巷，附近商家林立、街市繁榮，原告等僅請求以土地申報 地價年息8％計算之相當於5年租金之損失，並無不合。本件 被告無權占有原告等所有之土地搭蓋不法建物自屬不該，原 告等依法請求被告拆屋還地及返還相當於租金之不當得利自 屬合法有理。並聲明：1.被告應將坐落台北市○○區○○段 4小段488地號土地上之建物，如101年3月28日台北市中山地 政事務所複丈成果圖所示面積12.88平方公尺拆除，將土地 返還予原告譚成育在內之所有土地共有人。2.被告應將坐落 台北市○○區○○段4小段489-1地號土地上之建物，如101 年3月28日台北市中山地政事務所複丈成果圖所示面積4平方 公尺拆除，將土地返還予原告晟泰建設股份有限公司。3.被 告應給付原告譚成育在內之所有土地共有人新臺幣（下同） 47萬9964元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。4.被告應給付原告晟泰公司15 萬1040元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭土地原為訴外人簡阿揚所有，生福祠於54年 1月10日興建時時，向簡阿揚借用，此有台北市神壇調查表
可證。生福祠至今每日仍香火鼎盛，因借地蓋廟之使用目的 尚未完畢，依民法第470條第1項規定，原告自不得請求返還 系爭土地。又原告於86年5月27日購買系爭土地時，生福祠 已建47年，且該廟磚砌圍牆，係原告於90年間興建吾愛吾家 大廈時加砌。另原告興建該大樓時，是時亦借用被告水電興 建大樓，足証彼時原告已同意被告繼續使用該土地，迄今已 11年，故原告購買該地時已知該廟存在，依法應承繼前手之 義務。另同小段488地號土地，並非生福祠坐落之土地，原 告訴求生福祠管理委員會拆除及訴求不當得利，並無理由， 且生福祠非以營業為目的，僅無償立祠供善男信女膜拜，亦 無不當得利可言。是以原告訴求被告拆屋還地及不當得利， 亦顯無理由。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。三、兩造均不爭執之事實：
原告為系爭土地之所有權人，有卷附土地登記第二類謄本可 憑（起訴狀證一、二）；被告所管理之生福祠占用系爭土地 如101年3月28日台北市中山地政事務所複丈成果圖所示部分 ，其中生福祠主體占用系爭489-1地號土地共4平方公尺，占 用系爭488地號土地共12.88平方公尺等情，經本院會同台北 市中山地政事務所人員至現場履勘及測量屬實，有卷附勘驗 筆錄、台北市中山地政事務所101年3月28日北市中地測字第 10130461200號函檢附複丈成果圖可稽（詳本院卷第73-74頁 ），堪信為真。
四、本院之判斷：
原告主張被告所管理之生福祠無權占有其等所有之系爭土地 ，侵害原告及其他全體共有人之權利，被告應拆除生福祠， 並將系爭土地返還予原告及全體共有人與給付相當租金之不 當得利等語，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件爭點厥 為：㈠原告請求被告將其所管理之坐落系爭土地上之生福祠 占有其所有土地之部分拆除，並將土地占有返還於全體共有 人，有無理由？㈡若有，原告請求被告給付相當於租金之不 當得利，是否恰當？本院審酌如下：
1.按關於依法取得土地所有權人之同意後而興建之永久性房屋 ，是否因土地所有權人更易，而讓其上興建之房屋取得人由 有權占有變更為無權占有？近代民法固以私法自治及所有權 絕對（私有財產制）為原則，惟隨著社會變遷、工商業之進 步，所有權絕對原則於長久實行後，產生諸多社會問題，植 基於社會本位之「所有權社會化」思潮應運而生，認為私人 之所有權，不僅包含權利，亦包含義務，即所有權之行使， 不但係為個人之利益，對社會亦有其應盡之職分，以兼顧社 會利益，上開所有權社會化之思想亦見諸我民法之條文，如
民法第148條第1項：「權利之行使，不得違反公共利益，或 以損害他人為主要目的」、第765條：「所有人，於法令限 制之範圍內，得自由、使用、收益、處分其所有物，並排除 他人之干涉」、第773條：「土地所有權，除法令有限制外 ，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干 涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之」、第774條至第 800條有關土地所有權人或其他用益權人在相鄰關係上有防 免鄰地損害及容忍鄰地使用之義務等，均在強調所有權之社 會化，緩和所有權之絕對性，以達到物盡其用之理想。若土 地所有人同意其所有土地供他人使用以興建房屋，此同意之 性質於法律上固屬債權契約，惟此同意之目的既在讓他人於 土地上興建永久性房屋，則著眼於經濟效益，以及房屋不能 與土地分離而存在之事物本質，則土地所有人自得預期並推 認房屋所有人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止 ，使用土地之目的始為終了。則於房屋建竣，基於信賴保護 原則、維護交易安全及不動產公信公示性，衡諸情理，房屋 定著於土地之上，若非有合法使用土地之權源，房屋所有人 豈敢甘冒拆屋還地之風險，於系爭土地上興建永久性房屋， 其公示足使他人具有相當之確信，認房屋係合法占用坐落基 地者。而同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之 後手，既得由完善之占有公示得知悉其買受之土地，現實存 在永久性房屋，土地承買人知悉有合法房屋後仍予買受，顯 見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸前開所有權 社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時 ，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房 屋滅失或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初 係未得土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異，自 不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房 屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對房 屋使用人主張侵害土地所有權、應拆屋還地者，實有違房屋 公示及物盡其用之原則。
2.又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地 及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使 用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（ 最高法院48年度台上字第1457號判例要旨參照）。民法於88 年4月21日修正時，增訂有第425條之1規定：「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓
與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓與土地受讓人間 ，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第 449條第1項規定之限制」，旨趣亦係本於上開判例之精神， 以維護房屋受讓人及社會之經濟利益，除有特別約定外，應 推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，並兼顧土地 受讓人之權益，而以房屋使用人支付代價，即藉由租賃之法 律關係，由房屋使用人或受讓人給付地租之方式以資解決。 3.查原告於買賣系爭土地時，生福祠已存在於系爭土地上，為 兩造所不爭執，而生福祠依被告所稱係其於54年1月10日向 原系爭土地所有權人簡阿揚所借用，雖原告認僅憑台北市神 壇調查表尚不足以為證，然生福祠於54年間既已存在於系爭 土地上，乃至於台北市政府民政課製作該調查表時也是於69 年間，是生福祠於建竣後，迄至簡阿揚將系爭土地賣與原告 時之86年間，已歷30餘年，原土地之所有權人簡阿揚從未主 張被告無權占用系爭土地之事實，況原告於系爭土地上建築 前雖曾於86年7月31日通知要求被告與原告協商，惟隨後卻 於87年間退縮建築線，此亦經原告之訴訟代理人於本院101 年7月26日言詞辯論時自認（詳本院卷第142頁），並經本院 依職權向臺北市政府建管處調閱原告公司於系爭土地之建照 執照全卷核閱屬實，益徵原告亦有默示同意被告繼續使用該 土地之意思。是系爭土地係經簡阿揚同意而借用予被告管理 之生福祠使用，生福祠雖未辦理物權登記，惟實與上開判例 與民法第425條之1規定之同一利益狀態中之「讓與」有相同 基礎，基於相同事物相同處理之原則，因認具有類推適用上 開判例及民法第425條之1規定，就本件亦推斷土地受讓人（ 即原告）默許原告之生福祠繼續使用土地，在生福祠得使用 之期限內，系爭房屋共有人與土地受讓人間以租賃之法律關 係，即足解決土地受讓人不能直接占有使用系爭房屋坐落部 分土地之損失，以充分發揮房屋之經濟效益。是原告基於所 有權之法律關係，請求被告拆屋還地，難認有據。 4.原告另主張生福祠已嚴重影響所有土地共有人之權益，並嚴 重貶損系爭土地所在之吾愛吾家大廈之經濟價值云云。然大 廈之經濟價值雖係取決於該建築物本體及建築物週遭環境， 惟生福祠在吾愛吾家大廈建築前既已經存在，並非因嗣後發 生而使該建築物價值因而貶損，亦即該大廈建築時該週遭環 境使該大廈所能取得之經濟價值即已確定，即非如原告所稱 是因生福祠之存在而嚴重貶損系爭土地所在之吾愛吾家大廈 之經濟價值。且若在生福祠得使用之期限內，被告與原告間 以租賃之法律關係，即足以解決原告不能直接占有使用生福
祠坐落部分土地之損失，以充分發揮房屋之經濟效益。況權 衡所有權社會化之精神，不容因土地所有權人之更易，逕使 原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，而違背 房屋公示及物盡其用之原則，是本件原告主張被告應負拆屋 還地之義務如其聲明第一、二項所示云云，自屬無據，難以 准許。
5.承上，原告既不得請求被告拆屋還地，是其另主張被告應負 返還相當租金之不當得利損害賠償金之義務，亦屬無據，不 應准許，則爭點㈡即無庸另為論斷，一併敘明。五、綜上所述，原告基於所有物返還請求權及不當得利之法律關 係，請求被告拆屋還地，並給付相當租金之不當得利之損害 賠償金如其訴之聲明，均屬無據，為無理由，應予駁回。又 原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列， 併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 16 日
民事第五庭 法 官 洪純莉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 16 日
書記官 邱美嫆
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