臺灣臺北地方法院民事判決 100年度訴字第3667號
原 告 方妍晴
訴訟代理人 劉秋絹律師
複 代理人 龔繼核
被 告 陳柏翰
兼 上
法定代理人 陳俊匡
被 告 李姿樺
法定代理人 金秀莉
被 告 李玉梅
李汪倫
陳廟
金富生
上七人共同
訴訟代理人 李漢鑫律師
蕭美玲律師
複代理人 陳建偉律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101 年8月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定 有明文。查原告起訴時係依民法第767條第1項規定，請求被告 遷讓返還房屋，其嗣於訴訟繫屬中追加民法第470條第2項、第 368條第1項為請求權基礎，核原告所為訴之追加，與舊訴係本 於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
原告起訴主張：
㈠被告陳廟前向財政部國有財產局（下稱國有財產局）承租臺 北市○○區○○段二小段504、506-42 地號土地（下稱系爭 基地），並於其上興建未經辦理保存登記之門牌號碼臺北市 中正區○○○路○段70巷17弄61號1-3樓房屋（下稱系爭房屋 ）。嗣訴外人周湧廷於民國98年4 月28日以其女周宛瑩名義 與陳廟簽訂土地建築改良物買賣所有權移轉契約書買賣契約 書，由陳廟將系爭房屋之「所有權」讓與周湧廷，並將稅籍 資料登記於周宛瑩名下，另約定系爭建物借予被告等人繼續 占有使用。
㈡周湧廷嗣偕同周宛瑩於100年4月22日與伊簽訂買賣及轉讓契
約書，將系爭房屋之事實上處分權以新臺幣（下同）170 萬 元售予伊，伊已付訖價金，並向國有財產局辦妥系爭基地承 租人之變更手續，業取得系爭房屋之權利（包括物之所有權 、事實上處分權、債權等一切權利）後，發現系爭房屋目前 由被告無權占有使用，爰類推適用民法第767條第1項規定， 請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈢又伊自周湧廷、周宛瑩處受讓系爭房屋包括所有權、事實上 處分權、對第三人之返還請求權、債權等一切權利，自得依 據受讓自周湧廷、周宛瑩與被告間占有使用系爭房屋約定（ 性質為使用借貸契約）之權利，依民法第470條第2項規定， 請求被告返還房屋；亦得依周湧廷與陳俊匡間之買賣契約（ 民法第348條第1項規定），請求陳俊匡、陳廟交付系爭房屋 。
㈣被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，伊自 得依民法第179 條規定請求彼等返還。參照土地法第97條第 1項規定，其按月得請求被告返還之不當得利數額為1,310元 （系爭房屋現值157,300×10%÷12＝1,310）。 ㈤聲明為：
⒈被告應將系爭房屋（即如附圖A1、A2、A3、A4、A5、B1、 B2、B3部分所示地上建物）遷讓返還予原告。 ⒉被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項所示房屋 之日止，按月給付原告1,310元。
被告則抗辯：
㈠系爭房屋係陳廟於89年間出資興建，雖未經辦理建物所有權 第一次登記，陳廟仍原始取得該屋所有權。又該屋為3 層樓 建築，目前1樓由陳廟使用，2樓由陳廟之子即被告陳俊匡、 其子被告陳柏翰使用，陳俊匡並按月給付陳廟5,000 元之租 金，3 樓則由陳廟出租予被告李玉梅、李姿樺、李汪倫、金 富生，每月租金10,000元。
㈡陳俊匡於98年4 月向周湧延借款20萬元，應周湧廷之要求將 系爭房屋稅籍及系爭基地承租人變更為周宛瑩，並由陳廟與 周宛瑩針對系爭房屋簽訂買賣契約書以為前開借款之擔保。 前開借款因陳俊匡轉向他人借貸而得以清償，孰料周湧廷拒 不配合回復陳廟之稅籍及基地承租人，至原告提起本件訴訟 ，始知周湧廷係以擔保為由詐欺系爭房屋，自始無變更回復 系爭房屋稅籍及基地承租人身分之意，從而並未催告陳俊匡 還款，反係取得系爭房屋稅籍後隨即將之移轉於他人。 ㈢依最高法院84年度台上字第2483號判決意旨，可知違章建築 事實上處分權之讓與以現實上移轉占有為必要。而原告之所 以得自周宛瑩處取得系爭房屋之稅籍，乃陳俊匡為擔保其對
周湧廷之借款債務，得陳廟同意後才將系爭房屋稅籍變更為 周宛瑩，周宛瑩才得以將系爭房屋稅籍以「出賣」之方式變 更予原告。不論係移轉系爭房屋稅籍、變更系爭基地承租人 名義、甚至簽立買賣契約，其目的皆為擔保陳俊匡之債務， 陳廟與周宛瑩之間除債權契約外，自始未有物權契約或物權 移轉，況周宛瑩未曾現實占有系爭房屋，自始未取得系爭房 屋之所有權及事實上處分權，自無從將之讓與原告。 ㈣無論動產或不動產之善意取得，除要求讓與人為無權處分外 ，尚須受讓人有值得信賴之外觀存在（參見民法第801 條、 第948條、第759之1 條規定）。而系爭房屋係違章建築，並 無建物所有權之登記，其自始皆由被告占有，原告並無可供 信賴之外觀存在；再者，系爭建物現今之市價為600 萬元， 原告買受之價格卻僅170 萬元，與市價落差甚大，原告是否 善意，亦顯有可疑之處，其自無善意取得系爭房屋事實上處 分權之餘地。
㈤況原告與周湧廷針對系爭房屋之買賣過程，所證述之付款金 額、次數雖一致，但與原告提出之匯款資料不符，實令人懷 疑渠等係相互配合，方為相同之錯誤陳述。且原告陳述之交 易過程如：簽約前未曾調閱登記謄本、未進入屋內查看屋況 、知悉無法擁有系爭房屋之所有權且該屋遭他人占用仍願買 受等情，均明顯悖於常理，尤證該買賣應非真正。另周湧廷 證稱其在出售系爭房屋前並不認識原告，但經鈞院調閱周湧 廷投保資料後，周湧廷方陳報曾在98年間即透過原告投保保 險，足證原告為周湧廷之家庭保險業務員，關係密切而有長 期服務及信賴關係，彼等證言既有前開不實及悖於情理之處 ，應堪認定彼等間針對系爭房屋所為之買賣契約，乃通謀虛 偽而為，應屬無效，原告對系爭房屋即無任何權利可資主張 。
㈥退步言之，縱認原告已取得系爭房屋事實上處分權，然究非 取得系爭房屋之所有權，其得否依民法第767 條主張權利， 亦有疑問。
㈦至原告另依民法第470條第2項、第348條第1項規定，請求被 告交付系爭房屋部分，原告並未舉證證明被告與周湧廷間有 其所指之使用借貸契約、買賣契約存在，其此部分之主張， 亦非有理。
㈧聲明為:原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠系爭房屋為未經辦理所有權第一次登記之建物，屬違章建築 ，目前由被告占有使用。
㈡系爭房屋業經臺北市稅捐稽徵處中正分處編列稅籍，原納稅
義務人為陳廟，嗣於98年4月28日變更為周宛瑩，復於100年 4月26日變更為原告（見本院卷㈠第67-6頁）。 ㈢陳廟於75年4 月11日以系爭房屋所有人身份，向國有財產局 申請承租系爭基地，經該處核准後與之訂有租約，迭經續租 換約，租期至100年12月31日止。嗣陳廟於98年4月29日會同 周宛瑩申請過戶換約，該處遂與周宛瑩換訂租約，租期自98 年4月29日起至100年12月31日止。周宛瑩復於100年4月28日 會同原告向該處申請過戶換約，該處乃與原告換訂租約，租 期自100年4月28日起至108年12月31日止（見本院卷㈠第68- 1頁）。
㈣陳廟於98年4 月28日與周宛瑩簽訂土地建築改良物買賣所有 權移轉契約書（見本院卷㈠第27頁）。
㈤原告與周宛瑩於100年4月22日簽訂買賣及轉讓契約書，約定 由原告向周宛瑩買受系爭房屋，價金170萬元（見100年度北 簡字第7002號卷第4-5頁）。
得心證之理由：
㈠原告起訴主張：其向周宛瑩買受系爭房屋，已取得該屋之事 實上處分權，惟該屋現由被告無權占有，其即得訴請被告遷 讓返還之等語。被告則以原告與周宛瑩間之買賣契約係通謀 虛偽而為，原告並未取得該屋之權利等語置辯。經查： ⒈針對買受系爭房屋之緣由及過程，原告及周宛瑩、周湧廷 分別到庭為如下陳述：
①原告部分（見本院卷㈠70-72 頁）：
⑴當初係在報紙上看到房屋出售廣告，直接依廣告上之 的電話號碼打電話過去，接電話的是周湧廷，後來有 與周湧廷見面談買賣事宜，周湧廷說房子是周宛瑩的 ，他是周宛瑩的爸爸，代周宛瑩出售，買賣細節一次 就談妥，周宛瑩本人則是在簽約當天才出現。
⑵簽約時其並不知道系爭房屋是違章建築，是到支付第 二期款時周湧廷才告知此事。其在保險經紀公司擔任 保險業務員7、8年，之前也做過其他工作，已就業30 多年。為了換屋，曾有3、4次買賣不動產之經驗，但 其在本次簽約前並未先去調閱系爭房屋之登記謄本以 確認房屋所有權人為何人，因認為房子很便宜，在臺 北市要買到這麼便宜的房子很難，所以沒有想很多。 ⑶周湧廷曾告知本件買賣標的只有房屋，不含土地，且 基地是國家的，買了房子以後，每個月要付給國稅局 1 千多元；惟其在簽約前並未查證目前向國稅局承租 基地者是否為周湧廷或周宛瑩，因其認為代書會處理 。
⑷簽約前周湧廷曾帶其去看系爭房屋，但並沒有進去房 屋裡面看，只從外面看房屋的外觀。那時覺得房子很 便宜，很想趕快買，而且周湧廷表示周宛瑩在上班， 鑰匙在周宛瑩身上，所以不能進去看。其在簽約前並 不知系爭房屋非由周湧廷或周宛瑩在居住使用，是在 沒辦法交屋以後才知道。簽約當天沒有跟賣方約定交 屋時間，是簽約後才催賣方要交屋，但賣方那時表示 系爭房屋有別人在居住，無法辦理交屋。而因房子買 得很便宜，其希望能保有房屋，故去找律師來打本件 官司，但到目前為止，均未向賣方主張權利。
⑸其在簽約前，就先交5 萬元斡旋金給周湧廷，那時周 湧廷即告知房子不能辦理過戶也不能點交，賣方一開 始出價是280 萬元，但其得知房子不能過戶又不點交 後，有再與賣方議價，最後談妥以170 萬元成交。本 案代書是是周湧廷找的，但費用由其我支付，代書是 幫彼等辦理簽約及後續手續，但其不知代書除了簽約 外，還辦了什麼手續。
⑹本件買賣的價金170萬元總共分4次支付，第一次是簽 約前支付的斡旋金現金5 萬元，第二次是簽約當天匯 款付了65萬元，餘款100萬元是分兩次各匯款50 萬元 ，均匯至周宛瑩帳戶內。
②周宛瑩部分（見本院卷㈠第72-74 頁）： ⑴其聽父母說李志信欠他們很多錢，因為沒有能力還債 ，故以系爭房屋來抵債。周湧廷買入系爭房屋後，並 未實際居住使用，因為聽說有人住在房子裡面，而且 其家人有房屋自住，沒有必要住在該屋。
⑵其之前就建議周湧廷將系爭房屋賣掉，因為該屋土地 為國有，且是違章建築，長期持有價值會降低，故周 湧廷有在報紙、網路上刊登廣告，也有找仲介，後來 有好幾個買方來聯繫，因為其沒有看過系爭房屋，都 是由周湧廷出面跟買方談，最後是跟原告談定買賣條 件，因周湧廷買系爭房屋時係以其名義購買，故出售 房屋時，亦由其為賣方出面去跟原告簽約。
⑶與原告見面簽約當天，因原告覺得土地租金1 個月要 多5 千元太貴，就跟周湧廷當場議價，後來決定賣方 折讓給買方50萬元，但不負瑕疵擔保責任，不負責點 交房屋。
⑷本件交易價金原告均匯至其帳戶內，其不清楚支付方 式，是隔了一段時間去刷存摺，確認有170 萬元進帳 。
③周湧廷部分（見本院卷㈠第75-76 頁）： ⑴有關系爭房屋之交易，係由其出面與原告談，因周宛 瑩在上班，且非系爭房屋真正所有權人。在與原告簽 約前，其並沒有告知系爭房屋是違章建築，只有說房 子沒有辦保存登記，土地是跟國有財產局承租，租金 很便宜。
⑵在簽約前其無法確認原告是否真的有誠意要買系爭房 屋，故並沒有告訴她簽約以後房屋不點交。而其在簽 約前與原告談好之買賣價金是220 萬元，到了簽約當 天原告也要求要降價，理由是她原來以為每月土地租 金只要1千多元，但事實上是要6千多元，10年就會差 距50多萬元，其趁機告訴原告系爭房屋目前有其他人 住在裡面，其不負擔瑕疵擔保責任，原告也同意此條 件，故其同意減價50萬元，最後以170 萬元成交。 ⑶簽約前其帶原告去看屋時，原告有出價220 萬元，其 收了5萬元訂金，第一期款應為65萬元加訂金5萬元， 是在簽約以後付的，後來兩期款金額各50萬元，三期 款均以匯款或轉帳的方式入到周宛瑩之帳戶。
⑷系爭買賣契約書是在律師事務所簽的，律師的簽約見 證人費用係由其負擔。其係簽約後方認識原告，最近 向原告買了1 張保單。
⒉查房地交易金額甚高，復有許多細節（例如：是否有違建 、是否能點交、是否為凶宅…）須注意，一般人買受房地 時，如未委由仲介代為進行相關產權調查以保權益，衡情 亦會自行向地政機關調閱謄本以確認權利人。原告自承其 已就業30年，且曾數次買賣房地，為有相當智識能力且非 全無房地交易經驗之人，然依其所言，其係在簽約前即得 知系爭買賣標的只有房屋，不及於基地，基地部分須另向 國有財產局承租，且當時其並不知系爭房屋為違章建築， 惟其在與周宛瑩簽約前，竟未向賣方要求出具或自行調閱 房屋之登記謄本，或要求賣方出具其確有該屋基地承租權 之證明，顯然悖於常情。再者，原告陳稱其在簽約前並未 曾進入系爭房屋查看屋況，亦顯與一般房地交易慣例相違 ；另針對系爭房屋是否點交一節，原告先稱簽約時周湧廷 即告知其房屋不能辦理過戶也不點交一事，繼稱其在簽約 後有催賣方交屋，賣方當時才表示房屋是別人在居住，無 法辦理交屋，所言前後矛盾，非可遽信。
⒊另經比對原告與周宛瑩、周湧廷陳述之締約經過，彼等針 對賣方是否負有點交房屋義務、簽約當天究竟是代書或律 師陪同在場、費用由何人支付、簽約當天雙方再度議價並
決議減價之原因各節，所述均有出入。而周湧廷另證稱系 爭基地每月租金6千餘元，原告誤認為1千餘元一節，經本 院向國有財產局函查，該局覆函記載：「經查旨述土地98 年8月至98年12月止每月應繳租金額為3,863元，嗣99年度 公告地價調整，自99年1月起迄今，每月應繳租金為4,085 元」（見本院卷㈠第106 頁），尤徵周湧廷前開證詞與事 實不符。而原告與周湧廷針對系爭買賣價金之給付方式， 雖均稱分4期交付，第1期款為現金5萬元，第2-4期分別以 匯款65萬元、50萬元、50萬元支付等語，然此核與原告提 出之付款記錄顯示價金係以匯款方式分3 期給付，每次給 付金額分別為65萬元、50萬元、55萬元互歧（見100 年度 北簡字第7002號卷第7 頁），彼等對於付款方式及金額竟 為相同內容之錯誤陳述，則彼等是否預就證詞內容互相勾 串，即非無疑。更有甚者，周湧廷明確證稱其係因本件交 易認識原告，事後方透過原告投保，然經本院依被告聲請 調閱周湧廷之投保記錄後，其方具狀表示原告為其妻友人 ，98年間即曾透過原告投保等語（見本院卷第115 頁）。 原告與周湧廷於本院為陳述時，刻意隱瞞彼等為舊識之事 實，動機、作法均屬可議。本院審酌上情、彼等對締約經 過為相異之陳述及原告陳稱之締約經過多有違背交易慣例 各情，認被告主張原告與周宛瑩間之買賣並非真正一節， 尚非無的放矢之論，原告與周宛瑩間之買賣應屬通謀虛偽 而為，堪可認定。
⒋按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效，民法第87條第1 項前段定有明文。原告與周宛瑩間 針對系爭房屋所簽訂之買賣及轉讓契約書係彼等通謀虛偽 而為，如前述，該買賣契約即屬無效，原告自未因此取得 系爭房屋之任何權利。則其以系爭房屋事實上處分權人自 居，主張被告占有使用系爭房屋為無權占有，並類推適用 民法第767條第1項規定訴請被告將之遷讓返還，另依民法 第179 條規定請求被告返還相當於租金之不當得利，即乏 依據。其另主張已受讓周宛瑩得對被告主張之返還使用借 貸物請求權、交付買賣標的物請求權，故得依民法第 470 條第2 項、第368條第1項規定請求被告交付系爭房屋，亦 非有理。
㈡退步言之，縱認原告與周宛瑩間針對系爭房屋而為之買賣契 約並非無效，本院基於下列理由，亦認原告並未取得系爭房 屋之事實上處分權：
⒈針對周宛瑩為何有權利將系爭房屋售予原告一節，周湧廷 證稱：「陳俊匡與李志信有合開一間京鑽公司，他們常常
以公司名義或個人名義向我借錢，98年4 月間李志信與陳 俊匡告訴我他們是系爭房屋的實際所有權人，所以他們以 這個房子的所有權做擔保，向我借了200萬元，後來到了6 月份，這200 萬元還沒有還，但他們又向我借錢，我認為 擔保不足，所以不同意，隔天他們說既然擔保不足，房子 乾脆賣給我，但我認為這房子坪數少，又沒有土地持分， 還是違章建築，實在不想買，但為了收回之前借出的 200 萬元，就不得不買，後來我與他們談定買賣房屋的價金為 280萬元，頭期款200萬元是以陳俊匡取回之前向我借款所 簽發的同額支票來給付，餘款80萬元是分3次給付，第1次 款是給陳俊匡現金30萬元，陳俊匡有簽發同額本票作為領 據，李志信及他太太也在該本票背書，第2 期款25萬元是 我拿現金去京鑽公司付的，但有扣除之前200 萬元借款的 利息7 萬元，所以這期款是實付18萬元，這期款陳俊匡也 有簽發18萬元的本票作為領據，李志信及他太太也在本票 上背書，本來我與陳俊匡是約定好給付第三期款的時候， 他應該將系爭房屋的鑰匙交給我，但他在交屋前有打電話 給我，請我寬限他一段時間，等他找到房子再搬家，拖延 期間我所發生的損害他個人會負責，而且他之前私人向我 借款的20萬元也會如期償還本息，我聽了以後覺得條件還 可以，而且我也不急著用房子，所以第三期款25萬元就先 以現金交付給陳俊匡，但直到我將系爭房屋出售，陳俊匡 都還沒有將房子的鑰匙交給我」、「98年4 月他們以系爭 房地做擔保向我借款，當時就已經將納稅義務人名義及基 地承租人名義都變更為周宛瑩了，所以同年6 月買斷系爭 房屋，就沒有另外再簽買賣契約書」等語（見本院卷㈠第 74-75頁），依其所言，100年4 月間其將系爭房屋之房屋 稅納稅義務人及系爭基地承租人名義變更為周宛瑩，且當 時並未要求陳俊匡等人交付系爭房屋，目的是以該屋之所 有權作為200萬元借款之擔保。是98年4月間為辦理前開手 續，而由周宛瑩與陳廟針對系爭房屋簽訂土地建築改良物 買賣所有權移轉契約書，雙方真意並非為買賣系爭房屋甚 明。
⒉周湧廷雖稱：98年6 月間陳俊匡等人因向其借款未果，乃 將系爭房屋以280 萬元售予其云云，然針對此交易價金之 給付，周湧廷稱除其中200 萬元是以其對陳俊匡等人之借 款債權互為抵銷外，餘款80萬元則分3 期支付，付款時由 陳俊匡簽發收款之同額本票作為領據，另由李志信及其妻 背書云云，惟關於價金之支付，周湧廷為債務人，陳俊匡 等人則為債權人，焉有債權人於受領款項時還簽發同額本
票，並要求他人在本票背書交予債務人作為領據之理？周 湧廷此部分之陳述與常情相違，委無足採，彼等間究竟有 無買賣房屋、交付價金之合意及事實，容有可疑。 ⒊況觀諸卷附周湧廷於99年間親筆書寫之文件（見本院卷㈠ 第86頁），其內載有：「三元街債之部份；㈠其地位為擔 保『李志信對周湧廷』債之部份。㈡擔保陳俊匡（或陳伯 伯）對周湧廷債之部份（含移轉成本、前欠多年的地租與 房屋稅之本利和）。㈢擔保品之本體人為債務人使用致生 的地租或房屋稅。以上兩條三項為債務人應認知與面對的 現實狀況，特以文字敘述，說明如上。務請速為商議後續 見盼」等語，周湧廷坦認該文件所載「三元街」即指系爭 房屋（見本院卷㈠第77頁），是該文件顯已表明系爭房屋 在99年間仍為陳俊匡等人對其債務之擔保品，由是足證其 稱業於98年6 月間買斷系爭房屋一事，並非事實。 ⒋綜合上開事證，堪認系爭房屋之房屋稅納稅義務人及系爭 基地承租人名義，雖均於98年4 月間由陳廟變更為周宛瑩 ，但係作為陳俊匡等人對周湧廷所負債務之擔保，此核與 一般債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人 ，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所 有權之信託讓與擔保無異，故倘陳俊匡等人不依約清償債 務，周湧廷始得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償 。惟本件並無任何事證顯示以系爭房屋擔保之債務已屆期 而未清償，周湧廷得否將該屋變賣或估價以受償，誠有疑 義，要難遽認其或周宛瑩已取得系爭房屋之事實上處分權 。則周宛瑩另將系爭房屋售予原告，就移轉該屋事實上處 分權部份，屬無權處分，該契約未經陳廟承認即不生效力 （參見民法第118條第1項規定），原告自未能取得該屋之 事實上處分權，併予指明。
⒌原告非系爭房屋之事實上處分權人，如前述，則其類推適 用民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並 依民法第179 條規定請求被告返還相當於租金之不當得利 ，均於法不合。另原告並未能舉證證明周宛瑩或周湧廷間 針對系爭房屋另成立使用借貸或買賣契約，且其已受讓該 等權利，自亦無權依民法第470條第2項、第368條第1項規 定，請求被告交付系爭房屋。
㈢綜上所述，原告類推適用民法第767條第1 項、依民法第470 條第2 項、第368條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋 ；另依民法第179 條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日 起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1,310 元，均無理 由，不應准許。
㈣本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結 果無影響，於茲不贅。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 8 月 29 日
民事第八庭 法 官 陳婷玉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 29 日
書記官 吳鸝稻