臺灣臺北地方法院民事判決 100年度簡上字第522號
上 訴 人 劉建雨
被上 訴 人 喜臨門大廈管理委員會
法定代理人 陳履義
訴訟代理人 陳清美
蕭賢經
上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於民國100 年9
月26日本院臺北簡易庭99年度北簡字第17906 號第一審判決提起
上訴，本院於101 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣柒萬捌仟零肆拾壹元，及自民國九十九年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之三十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠上訴人於民國72年間取得臺北市○○路○段25號「喜臨門大 廈」地下室（下稱系爭地下室）所有權，為區分所有權人之 一，依喜臨門大廈區分所有權人及住戶規約（下稱系爭規約 ）第5 條規定，區分所有權人均應按月繳交管理費，逾期未 繳即應加計以未繳金額週年利率10% 計算之遲延利息，而依 伊89年第3 次會議紀錄，上訴人應按月繳納之管理費為新臺 幣（下同）2,400 元。
㈡上訴人將系爭地下室劃分停車位供出租收益使用，其出入車 道為「喜臨門大廈」全體區分所有權人共有，面積為38.15 平方公尺，大廈住戶共同使用之電錶箱（2.82平方公尺）、 發電機（15.25 平方公尺）、蓄水池（2 平方公尺）及污水 池（0.5 平方公尺）則係設置在為上訴人專有之系爭地下室 （占用面積合計20.57 平方公尺）。兩造就占用對造土地使 用償金計算公式，業經本院90年度訴字第3288號給付管理費 等事件民事判決、臺灣高等法院92年度上易字第213 號給付 管理費等事件民事判決及本院98年度訴字第736 號確認通行 權存在事件民事判決認定為「按占用土地面積（平方公尺） ×申報地價（即公告地價80% ）×6%÷樓層數÷12月」，以 計算兩造按月應分別給付對造使用土地部分之使用償金如附 表所示。
㈢上訴人自91年11月1 日起至99年7 月31日止，共積欠管理費
22萬3,200 元（即2,400 元×93月）及使用償金7 萬8,041 元，屢催不理。伊為此起訴請求上訴人給付伊30萬1,241 元 （即管理費22萬3,200 元及使用償金7 萬8,041 元）。 ㈣至於伊94年度主任委員為陳履義，上訴人100 年3 月23日提 出陳松銘曾於94年11月18日與上訴人達成協議而出具之「具 結書」，僅係陳松銘個人行為，未經伊授權且與本件無關。 其餘上訴人指訴所謂破壞系爭地下室「蓄水池蓋板、公用給 水管漏水、水泥地、逃生梯封閉」損害等情節及相片，均經 前揭法院調查勘驗之陳年舊資料，上訴人據以為拒絕給付管 理費及使用償金之理由，實屬無據。
㈤並聲明：⒈上訴人應給付被上訴人30萬1,241 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉ 願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：伊沒有使用大樓公共設施，沒有使用大廈電梯 、也沒有使用垃圾清潔服務，被上訴人收取管理費標準及依 據不明，相關被上訴人之會議紀錄非屬合法有效。被上訴人 曾由陳松銘出面與伊達成協議，有具結書同意退還伊27萬元 ，但迄未退還。另被上訴人在94年7 、8 月間及100 年7 月 2 日進行大廈發電機更換等工程施工時，造成地下室蓄水池 蓋板凸起、公用給水管漏水、水泥地板刮痕、逃生梯封閉等 損害共21萬8,550 元，迄今尚未未修繕，伊主張抵銷。況查 管理費性質屬於不及一年之定期債權，伊主張被上訴人逾5 年之管理費請求權已罹於時效消滅。伊不同意前揭法院判決 所載管理費及使用償金計算式，請求駁回本件被上訴人之訴 云云。
三、原審判決以：上訴人應給付被上訴人22萬2,041 元，及其中 14 萬4,000元自99年9 月10日起至清償日止，按年息10 %計 算之利息；另7 萬8,041 元自99年9 月10日起至清償日止， 按年息5%計算之利息, 並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不 服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢 棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。至原審判決駁 回被上訴人請求上訴人給付91年11月至94年7 月之管理費7 萬9,200 元部分，未經被上訴人上訴而告確定。四、被上訴人主張係喜臨門大廈管理委員會，上訴人為喜臨門大 廈之區分所有權人，喜臨門大廈為地上12層樓，地下1 層之 大廈，上訴人於72年11月21日登記取得喜臨門大廈地下一樓 之專有部分所有權。被上訴人曾於89年3 月2 日召開89年第 三次管理委員會決議調高系爭地下室管理費為2,400 元；系 爭地下室中有屬全部住戶所共有之共用部分即電氣室、管理
員室及車道等；亦有位在系爭專有部分內但供全部住戶使用 之電錶箱、發電機、蓄水池及污水池之進出口，而前開電錶 箱、發電機、蓄水池及污水池之進出口之公共設施，於喜臨 門大廈67年建造完成時即已設置，被上訴人對上訴人請求給 付83年6 月1 日至91年10月31日管理費案件，經本院90年度 訴字第3288號、臺灣高等法院92年度上易字第213 號判決認 定上開公共設施面積共計18.07 平方公尺，嗣被上訴人對上 訴人請求確認通行權案件，經本院98年度訴字第736 號判決 認定上開公共設施面積共計20.57 平方公尺；而前述車道面 積均經上開判決認定為38.15 平方公尺，此為上訴人所不爭 執，且有前揭民事判決可考（見本院卷第54頁至第57頁、第 62 頁 至第66頁），自堪信為真實。
五、至被上訴人主張上訴人應給付自91年11月1 日迄今之管理費 及車道之使用償金等情，則為上訴人所否認，並以前揭情詞 置辯。是本件之爭點厥為：㈠被上訴人請求上訴人給付91年 11月1 日迄今之管理費，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人 給付91年11月1 日迄99年7 月31日之車道使用償金，有無理 由？㈢被上訴人上開請求如有理由，上訴人抗辯以陳松銘前 於94 年11 月18日出具之具結書同意返還27萬元及上訴人對 被上訴人於94年7 、8 月間、100 年7 月2 日損害系爭地下 室裝潢之損害賠償21萬8,550 元與管理費、車道使用償金抵 銷，有無理由？茲分述如下：
㈠被上訴人請求上訴人給付91年11月1 日迄今之管理費，有無 理由？
⒈按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：... 區分所 有權人依區分所有權人會議決議繳納。」、「管理委員會： 指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工 作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組 織。」、「管理委員會之職務如下：區分所有權人會議決 議事項之執行。…收益、公共基金及其他經費之收支、保 管及運用。…其他依本條例或規約所定事項。」，公寓大 廈管理條例第3 條第9 款、第18條第1 項第2 款、第36條第 1 款、第7 款、第13款分別定有明文。又喜臨門大廈於88年 10月19日訂有系爭規約，其第5 條第1 款規定「為充裕共同 部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權 人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費」，此觀之系爭 規約甚明（見本院90年度訴字第3288號卷第63頁至第65頁） 。可知喜臨門大廈管理費之收取標準應由區分所有權人會議 決議定之，管理委員會僅係區分所有權人會議決議事項及公 寓大廈管理維護工作之執行機關，自應依區分所有權人會議
之決議收取。
⒉惟查，喜臨門大廈區分所有權人會議雖於88年10月19日召開 時決議通過系爭規約，但未同時依系爭規約第5 條第1 款規 定訂定收取管理費之標準，亦未授權由被上訴人決定，此有 上開會議紀錄在卷可查（見本院90年度訴字第3288號卷第58 頁）。被上訴人雖於89年3 月2 日召開89年第三次會議，於 會議中決定調整系爭地下室之管理費為2,400 元，此有上開 會議紀錄及附件在卷可憑（見原審卷第74頁、第75頁），惟 此收取管理費之標準未經喜臨門大廈區分所有權人會議決議 ，則被上訴人主張依89年第三次會議決議按月向上訴人收取 管理費2,400 元，難認有據。
㈡被上訴人請求上訴人給付91年11月1 日迄今之車道使用償金 ，有無理由？
系爭車道前經喜臨門大廈其他全體共有人同意歸由上訴人之 前手及上訴人專用，以供車輛出入系爭地下室車庫之用，上 訴人於72年10月間向法院標得系爭地下室後繼續使用系爭車 道，屬權利之正當行使而非無權占有；系爭車道係由上訴人 所使用，通連上訴人一人專有之地下室等情，此經臺灣高等 法院88年度上更㈠字第182 號、92年度上易字第213 號、本 院90年度訴字第3288號判決認定在卷（見本院卷第58頁至第 66 頁 ），而系爭規約第9 條規定「共用部分之約定專用者 或專有部分之約定共用者，應繳交或給付使用償金。」，有 系爭規約附卷可憑（見本院90年度訴字第3288號卷第64頁） ，惟被上訴人未舉證證明喜臨門大廈區分所有權人會議曾經 決議使用償金之計算標準一事，是審酌系爭土地坐落在臺北 市○○路○段，臨通化、信義等商圈，交通便捷，地段條件 優越，生活機能佳，及兩造實際上使用專有部分、共用部分 之情形，分別為設置公共設備及地下室車庫通道之用，認以 系爭土地申報地價總價額年息百分之六計算使用償金為適當 。查喜臨門大廈於89年7 月、93年1 月、96年1 月、99年1 月之公告地價分別為13萬6,444 元、14萬3,791 元、16萬3, 787 元、17萬2,958 元，此經上開判決認定在卷，依平均地 權條例第16條之規定，以公告地價百分之八十為其申報地價 ，又系爭大廈為地上12層樓，地下1 層之大廈，此為兩造所 不爭執，則兩造應給付對造之使用償金之計算公式為「占用 土地面積（㎡）×公告地價（元）×80﹪×6 ﹪÷樓層數（ 12層樓加地下室）÷12個月（元以下四捨五入）」，以此計 算，兩造應互相給付之每月使用償金經抵銷後，上訴人尚應 給付被上訴人之使用償金如附表所示，上訴人辯稱其非無權 占有系爭車道，無須給付使用償金云云，顯屬無據。
㈢上訴人主張被上訴人上開請求如有理由，因陳松銘前於94年 11月18日出具之具結書及上訴人對被上訴人於94年7 、8 月 間、100 年7 月2 日損害系爭地下室裝潢之損害賠償予以抵 銷，有無理由？
⒈上訴人固提出陳松銘於94年11月18日所出具之具結書，其中 載明「茲答應劉建雨先生對本管理會提出之三項要求：壹、 退還貳拾柒萬元法院判返還給劉建雨先生。... 」（見本院 卷第88頁），惟被上訴人於94年1 月27日已改選陳履義為主 任委員，陳松銘並未擔任管理委員，此有被上訴人94年1 月 會議紀錄在卷足憑（見原審卷第92頁），上訴人雖請求傳訊 證人陳松銘以證明確曾達成如上開具結書所示之協議，惟陳 松銘無權代表被上訴人與上訴人達成協議，因認無傳訊之必 要，上訴人執此具結書主張以之抵銷車道使用償金云云，顯 屬無據。
⒉至上訴人復抗辯系爭地下室裝潢遭被上訴人於94年7 、8 月 間、100 年7 月2 日修繕電器設備、加裝管線時破壞，應對 上訴人負損害賠償21萬8,550 元，應與車道使用償金抵銷云 云，並於本院審理時提出現場照片及估價單為證（見本院卷 第84頁至第92頁、第93頁），惟被上訴人否認為其所造成， 且觀諸上訴人所提出之照片及估價單，其項目與上訴人於原 審時提出抵銷抗辯所舉之照片拍攝及說明包含加高蓄水池蓋 、破壞水泥地面、加裝水管破壞結構及漏水、大型發電機、 隔間裝潢等相符（見原審卷第106 頁至第113 頁），而上訴 人業於原審至系爭地下室勘驗時陳稱其於原審提出之照片均 為被上訴人於93年間施工後所拍攝（見原審卷第149 頁）， 是上訴人於上訴後始改稱上開損害為被上訴人於94年7 、8 月間及100 年7 月2 日進入系爭地下室破壞水泥地面、隔間 牆裝潢、加高蓄水池蓋、天花板漏水、加裝水管破壞結構及 漏水，即屬無據，且上訴人又未提出證據證明確實為被上訴 人所造成之損害，從而上訴人主張以此部分金額與車道使用 償金抵銷，為無理由。
六、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付車道使用償金，洵屬有 據，且上訴人以抵銷抗辯拒絕給付，並無理由。從而，被上 訴人請求上訴人給付7 萬8,041 元，及自99年9 月10日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開准許部分 為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，並無不合 ，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由， 應予駁回。惟原判決命上訴人給付逾此範圍之部分，尚有未 洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由
，爰由本院予以廢棄改判如主文第1 項、第2 項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後 ，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘 明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由， 依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第 450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 21 日
民事第三庭 審判長法 官 郭美杏
法 官 曾益盛
法 官 林芳華
以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 21 日
書記官 楊茗瑋
附表：車道使用償金
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│期間 │被上訴人每月應付償│上訴人每月應付償金│經抵銷後，上訴人│上訴人於期│
│ │金 │ │每月應給付償金 │間內應給付│
│ │ │ │ │之償金總額│
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│91年11月1 日│18.07 ×109,155.2 │38.15 ×109,155.2 │1,602-759 ＝843 │843 ×12＝│
│至92年10月27│×6 ％÷13÷12＝75│×6 ％÷13÷12＝1,│ │10,116 │
│日（共12月）│9 │602 │ │ │
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│92年10月28日│20.57 ×109,155.2 │38.15 ×109,155.2 │1,602-864 ＝738 │738 ×2 ＝│
│至92年12月31│×6 ％÷13÷12＝86│×6 ％÷13÷12＝1,│ │1,476 │
│日（共2 月）│4 │602 │ │ │
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│93年11月1 日│20.57 ×115,033 ×│38.15 ×115,033 ×│1,688-910 ＝778 │778 ×36＝│
│至95年12月31│6 ％÷13÷12＝910 │6％ ÷13÷12＝1,68│ │28,008 │
│日（共36月）│ │8 │ │ │
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│96年11月1 日│20.57 ×131,030 ×│38.15 ×131,030 ×│1,923-1,037 ＝88│886 ×36＝│
│至98年12月31│6 ％÷13÷12＝1,03│6％ ÷13÷12＝1,92│6 │31,896 │
│日（共36月）│7 │3 │ │ │
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│99年1 月1 日│20.57 ×138,366.4 │38.15 ×138,366.4 │2,030-1,095 ＝93│935 ×7 ＝│
│至99年7 月31│×6 ％÷13÷12＝1,│×6％ ÷13÷12＝2,│5 │6,545 │
│日（共7 月）│095 │030 │ │ │
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│合計：10,116＋1,476＋28,008＋31,896＋6,545＝78,041 │
├─────────────────────────────────────────┤
│使用償金計算公式：占用土地面積（平方公尺）×申報地價（公告地價×80％）×6 ％÷樓層│
│數（12樓＋地下室1 樓）÷12個月 │
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