臺灣臺中地方法院民事判決 101年度簡字第15號
原 告 何宜玲
訴訟代理人 林道啟 律師
複 代理人 高鈺芬
被 告 何信蒼
上列當事人間請求交付委任事務款項暨損害賠償事件，本院於民
國101年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬零陸佰貳拾伍元，及自民國一○○年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣貳拾陸萬零陸佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明原為「被告應給 付原告新臺幣（下同）2,565,187元，及其中783,150元自民 國98年6月20日起；其中335,625元自起訴狀繕本送達被告翌 日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」 ，嗣101年3月5日準備程序變更聲明為：「被告應給付原告 335,626元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。」又於101年4月23以準備書㈡ 狀變更聲明為「被告應給付原告260,625元，及自起訴狀繕 本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息。」核為減縮原告應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定 ，自應准許，合先敘明。
貳、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠兩造、訴外人何佳玲（原告大姐）、何淑芬（原告二姐） 、何宜靜（原告小妹）於86年2月18日就如附表所示不動 產之處分事宜達成協議，並簽訂協議書（下稱系爭協議書 ），上開協議書第2條約定：「前條編號⑴⑵⑶之不動產 ，應於簽訂本協議書之日起伍年內出售。其中編號⑴之不 動產出售時，其出售所得價款扣除必要之稅捐、規範、手 續費後，優先撥付戊方（即被告）新台幣伍拾萬元整後， 餘款由甲、乙、丙、丁四人（即何佳玲、何淑芬、原告、 何宜靜）均分之。編號⑵⑶之不動產出售時，則於扣除必
要之稅捐、規費、手續費等後，餘款由甲、乙、丙、丁四 人均分之。倘前條編號⑴⑵⑶三筆不動產中之任一登記權 利人未於五年內出售其標的不動產者，甲、乙、丙、丁四 人中之任一非登記權人皆有權請求就該未行出售之標的不 動產登記四分之一持分。」嗣於97年8月21日，為順利執 行上開協議書事宜，又再簽訂補充協議書（下稱系爭補充 協議書），約定委由被告以如附表所示委託售價欄所示價 格為底價出售不動產，及約定被告應將出售所得價金，扣 除稅捐、代書費等必要費用後，依上開協議書之約定分配 匯入指定帳戶，而編號⑴房屋面積為25.65坪，委託售價 為每坪450,000元，總價應為11,542,500元。詎被告未經 原告同意，將編號⑴不動產擅自以10,500,000元價格出售 ，即每坪409,357元，此部分差額原告依約可分配四分之 一即260,625元。為此，爰依委任契約之法律關係，請求 被告賠償不動產之差價損害，並聲明：⑴被告應給付原告 260,625元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起（即100年 1月12日）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息； ⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈兩造之父何順合於62年間過世，其遺產繼承事宜由母親 何張謹決定由被告及何張謹繼承，為彌補遺產處理不公 情形，被告及何張謹陸續將如附表所示之不動產贈與原 告及何佳玲、何宜靜。關於編號⑴之不動產係於74年5 月間由何張謹出資950,000元以何佳玲名義購買，房貸 700,000元由兩造及何佳玲共同支付；關於編號⑵⑶不 動產於82年間因何張謹無償提供土地供被告所經營之冠 柏公司興建文心春曉華廈30戶，被告因姐妹未分得遺產 分毫，故登記於原告及何宜靜名下。系爭協議書兩造及 其他姐妹之真意係將附表所示之不動產視為共有財產， 使用文字為「目前登記所有權人」，如不動產未於5年 內出售，任一非登記權利人有權就該不動產登記四分之 一持分。故各該不動產之處分應共同為之，登記名義人 並無單獨處分各該不動產之權利，各姐妹間之借名登記 關係於各不動產出售後終止。
⒉系爭補充協議書係約定兩造與其他姐妹共同協議公平處 理及分配形式上登記於各人名下之不動產，並非被告分 別與原告及其他姊妹間之各自協議，被告並附有向任一 姐妹報告不動產銷售之義務，足證銷售不動產之事務係 原告及其他姊妹共同委任。為使被告取得代理權以執行 委任事務，原告、何佳玲、何宜靜才依補充協議書約定
簽立委託授權書。
⒊原告及其他姊妹既已約訂出售底價，倘發生降價求售之 情形，應由原告及其他姊妹四人再合意約定底價，系爭 委託授權書係提醒被告應向登記名義人報告其委託仲介 之委託賣價及成交價，屬注意規定，被告出售不動產之 成交價仍應受補充協議書約定底價之限制。被告未經原 告同意降價求售編號⑴之不動產，有違補充協議書之約 定，屬逾越其權限之行為，並有重大過失，原告自得依 民法第548條規定請求損害賠償。
⒋依系爭補充協議書第3條，被告於委託期間內無降價求 售之權利，訴外人林哲豪於98年5月12日購買編號⑴之 不動產後，即向土地銀行辦理房屋貸款，設定本金最高 限額10,080,000元抵押權，揆諸金融機關核准房屋貸款 之額度約為市價七成左右，可以推估該不動產市價應有 13,000,000元，被告謂房市景氣不佳而降價求售一節， 應非事實。
被告抗辯：
㈠被告為冠柏建設公司之負責人，附表編號⑵⑶之不動產原 為冠柏公司興建，被告基於姐弟情誼而將該不動產移轉登 記為原告及何宜靜所有；編號⑴之不動產被告亦有幫忙繳 納貸款。為使姐妹間之公平分配，兩造與其他姐妹於86年 間就如附表所示不動產簽立系爭協議書，約定將出售價金 均分與原告及其他姐妹。嗣又於97年間簽立系爭補充協議 書，原告、何佳玲、何宜靜各自簽署委託授權書將名下不 動產委託被告出售，再將售屋所得價款平均分配與四姐妹 ，被告並已將編號⑴之不動產以10,500,000之價格出售， 分配與四姐妹。
㈡編號⑴之不動產為何佳玲所有，非兄弟姊妹共有，無所謂 借名登記契約，其售價應由何佳玲決定，故何佳玲於委託 授權書第2條載明委託賣價及最終成交價格，被告應事先 知會何佳玲。編號⑴之不動產雖未依原委託售價每坪450, 000元之價格出售，但何佳玲既已同意以該價格出售，被 告自無過失或越權。另原告亦曾簽立類似之委託授權書， 已知悉最終成交價格應知會屋主同意之意旨。
㈢原告與何佳玲雖於同一份補充協議書中載明委任被告處理 房屋出售事宜，惟此係將分別委任之關係記載於其中，且 原告與何佳玲委任出售之房屋不同，並各自出具委託授權 書，自屬個別委任關係。故就編號⑴不動產部分，委任人 乃何佳玲，原告非委任人，無權依據民法第544條之規定 向被告請求損害賠償。
㈣原告主張附表所示不動產為姐妹共有及借名契約，未盡舉 證之責。況原告於本案停止訴訟期間出售附表編號⑵所示 之不動產，嗣當庭表示願以每坪115,000元價格承受該不 動產，原告之出售及承受均未徵詢其他姊妹之同意，一方 面主張不動產為姐妹共有，一方面又單獨出售及承受不動 產，顯與原告主張之共有關係，須徵得共有人同意自相矛 盾。
㈤系爭補充協議書之委託受價只是賣方開價，非買方也能接 受的成交價，賣方的開價與最後買方同意接受的成交價價 差，並非賣方損失，而是議價的結果，自無所謂跌價損失 存在。原告應先舉證證明委託受價是一個已經確定、可得 預期的價格，而不是單方面一廂情願的賣方開價。又委託 期間房地產景氣不佳，被告徵求何佳玲同意降價求售，而 一般設定抵押權是借款的1.2倍，林哲豪向土地銀行貸款 ，授信最高限額抵押權10,080,000元，表示大約只有貸得 8,400,000元，可見該不動產當時市價已低於委託價格。 等語。並聲明：⑴原告之訴；⑵願供擔保請准宣告免為假 執行。
參、得心證之理由：
原告主張兩造、何佳玲（原告大姐）、何淑芬（原告二姐） 、何宜靜（原告小妹）於86年2月18日就如附表所示不動產 之處分事宜達成協議，並簽訂系爭協議書，該協議書第2條 約定：「前條編號⑴⑵⑶之不動產，應於簽訂本協議書之日 起伍年內出售。其中編號⑴之不動產出售時，其出售所得價 款扣除必要之稅捐、規範、手續費後，優先撥付戊方（即被 告）新台幣伍拾萬元整後，餘款由甲、乙、丙、丁四人均分 之。編號⑵⑶之不動產出售時，則於扣除必要之稅捐、規費 、手續費等後，餘款由甲、乙、丙、丁四人均分之。倘前條 編號⑴⑵⑶三筆不動產中之任一登記權利人未於五年內出後 其標的不動產者，甲、乙、丙、丁四人中之任一非登記權人 皆有權請求就該未行出售之標的不動產登記四分之一持分。 」嗣為順利執行上開協議書事宜，於97年8月21日又就再簽 訂系爭補充協議書，約定委由被告以如附表所示委託售價欄 之售價為底價出售編號⑴⑵⑶不動產，及約定被告應將出售 所得價金，扣除稅捐、代書費等必要費用後，依上開協議書 之約定分配匯入指定帳戶。而編號⑴房屋面積為25.65坪， 委託售價為每坪450,000元，總價應為11,542,500元。詎被 告未經原告同意，將編號⑴不動產以10,500,000元價格出售 （含仲介費及稅款，扣除後每坪409,357元）等情，業據其 提出協議書、補充協議書（見本院卷第10至16頁）、中信房
屋不動產買賣契約書、不動產產權點交書（見本院卷第128 至134頁）為證，且為被告所不爭執（見本院卷第136頁）， 堪信原告所陳上情為真正，本院即採為判決之基礎。 原告復主張被告未依系爭協議書之委託售價每坪450,000元 出售附表編號⑴所示之不動產，竟將該不動產以每坪409,35 7元之價格出售，致原告受有價差損害260,625元，應對原告 負損害賠償之責等語，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯 。是以本件應予審究者厥為：被告未經原告同意，就附表編 號⑴所示不動產依每坪409,357元之價格，而非依委託售價 每坪450,000元出售，是否應賠償原告此部分之價差損失？ 經查：
㈠按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所 生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條定有 明文。查兩造及何佳玲、何宜靜、何淑芬所簽訂之系爭補 充協議書約定，何佳玲、原告、何宜靜願將附表所示之不 動產全權委託被告尋覓可靠之房屋仲介公司仲介出售，何 佳玲、原告、何宜靜、被告並得分別尋覓不同之房屋仲介 公司分別進行估價，以估價最高者為準，委託仲介出售， 若未於補充協議書簽立後10日內覓得可靠之房屋仲介公司 者，願以附表委託售價欄之價額為底價，委託被告處理出 售事宜（參見補充協議書第1、4條，本院卷第14頁）。準 此，被告即應受該補充協議書之拘束，就附表編號⑴所示 之不動產以每坪450,000元之最低委託價格出售，方符合 債之本旨。然被告未經補充協議書全體當事人之同意，逕 以每坪409,357元之價格出售該不動產，顯屬逾越委任事 務權限之行為，揆諸上開規定，應對委任人負損害賠償之 責。而附表編號⑴所示建物之面積為84.81平方公尺，有 建物登記謄本在卷可查（見本院卷第24頁），經換算約 25.66坪（84.81×0.3025＝25.655025），依此計算，原 告出售該不動產之價格與補充協議書約定之最低委託售價 兩者價差共計1,042,697元【計算式：（450,000－409,35 7）×25.655025＝1,042,697，元以下四捨五入，下同】 ，故被告對委任人之損害賠償數額為1,042,697元。次按 數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律 另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民 法第271條前段規定甚明。本件被告對原告及其他委任人 所負之損害賠償責任為金錢可分之債，依上開規定，原告 得分受之金額應為260,674元【1,042,697÷4＝260,674】 ，是以原告請求被告賠償260,625元之價差損失，洵屬有 據。
㈡被告雖抗辯附表編號⑴所示之不動產為何宜玲所有，伊出 售該不動產之價格僅需何佳玲之同意云云，並提出何佳玲 之民事說明狀為證（見本院卷第126至127頁）。惟附表編 號⑴所示之不動產係由兩造之母出資850,000元之頭期款 以何佳玲名義購買，房屋貸款700,000元於何佳玲居住期 間由何佳玲繳付，何佳玲遷出後，由兩造繼續繳納；編號 ⑵⑶之不動產為被告所經營之建設公司興建，資金來源係 兩造之祖產，完工後由被告移轉登記與原告及何宜靜，嗣 因原告及其他姊妹認為上開不動產價值不等，有分配不公 平之情形，故而共同簽立協議書等節，業據兩造陳明在卷 （見本院卷第112頁反面、第113頁），並經證人何宜靜、 何佳玲證述明確（見本院卷第113頁正反面、第160頁以下 ）。姑不論附表所示之不動產原來為登記名義人所有，或 係原告與其他姐妹共有而有借名契約之存在，兩造與其他 姐妹既因上開不動產價值不等，有分配不公之情形，而以 系爭協議書約定委託被告將該不動產出售，所得款項由原 告及其他姐妹四人均分，已協議重行分配上開不動產之價 值，則各該不動產之委託售價得否調整即非登記名義人單 方所得決定，仍應經原告及其他姐妹全體之同意始得變更 協議書所訂之委託售價，被告上開所辯，委不足採。另系 爭補充協議書第3條亦約定：「...屆期如未售出，（委託 ）期限自動延長，最低售價另議」等語，益見上開不動產 之委託售價應由全體當事人協議之，非屬各登記名義人一 人得遽以變更。則縱使被告在委託期間內，按當時之市場 交易狀況，有難以依系爭補充協議書之委託價格出售之情 形，被告應保持待價而沽，或與原告及其他姐妹商議調整 售價，要不得擅自降價求售，其辯稱系爭補充協議書所定 委託售價高於當時市價，為賣方一廂情願之開價，原告無 法證明委託售價為可得預期、確定之價格，不能因此認為 受有價差損失云云，亦不可採。
㈢至於系爭委託授權書第2點所載：「何信蒼有權代理本人 在委託仲介出賣不動產之委託書及有關不動產買賣之各類 契約書上簽署名字。但關於上揭不動產之委託賣價及最終 成交價格，何信蒼應事先知會本人。」等語（見本院卷第 17 頁），應係各登記名義人授權被告得對外表示已得本 人授權處理不動產買賣事宜之意，蓋對第三人而言，各登 記名義人仍推定為不動產之所有權人（民法第759條之1規 定參照）；而兩造及其他姐妹間對內仍應依補充協議書之 約定辦理，此觀諸系爭補充協議書第1條：「...為順利出 售附表所示不動產，丁方（即何信蒼）有權代理甲（即何
佳玲）、乙（即何宜玲）、丙（何宜靜）在委託銷售契約 等有關文件上簽署名字，收取價款。委託書另立之。」亦 明。故關於附表所示不動產之委託售價，除經當事人合意 變更外，仍應依系爭補充協議書約定之。
綜上所述，兩造及其他姐妹就如附表所示之不動產已約定委 由被告按委託售價欄之價格出售，被告就編號⑴之不動產即 應以每坪450,000元之價格出售，然被告未經系爭補充協議 書全體當事人之同意，擅自以每坪409,347元售出，自應對 原告及其他姊妹負損害賠償之責，且此債務為金錢可分之債 ，經計算後，被告應賠償原告260,674元。從而，原告依委 任契約之法律關係，請求被告給付260,625元，及自起訴狀 繕本送達被告之翌日即100年1月12日起至清償日止，按週年 利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。 本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告陳明 願供擔保聲請宣告假執行，應僅在促使法院注意依職權宣告 假執行而已，此部分尚無庸另為准駁之諭知。而被告陳明願 供擔保請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔 保金額准許之。
肆、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第389 條第1項第3款、第392條第2項。
中 華 民 國 101 年 8 月 13 日
民事第四庭 法 官 林筱涵
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 13 日
書記官
附表：
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│編號│土地坐落 │建物門牌號碼 │目前登記所有權人│委託售價/坪 │
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│⑴ │臺北市大安區金華│臺北市○○○路○段 │何佳玲 │450,000元 │
│ │段4小段543地號 │192巷31號5樓 │ │ │
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│⑵ │臺中市西屯區何厝│臺中市○○路○段29 │原告 │115,000元 │
│ │段260之8地號 │巷10號 │ │ │
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│⑶ │臺中市西屯區何厝│臺中市○○路○段29 │何宜靜 │115,000元 │
│ │段260之8地號 │巷6號及6號2樓之1 │ │ │
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