臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第八○二號
原 告 甲○○
被 告 正第建設股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 丙○○
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文
被告正第建設股份有限公司應給付原告新台幣肆佰貳拾肆萬元，及自民國九十年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丙○○應給付原告新台幣陸佰貳拾壹萬元，及自民國九十年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告正第建設股份有限公司負擔十分之四，餘由被告丙○○負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹佰肆拾貳萬元或同面額之台灣中小企業銀行萬華分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告正第建設股份有限公司如於假執行程序實施前以新台幣肆佰貳拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣貳佰零柒萬元或同面額之台灣中小企業銀行萬華分行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告丙○○如於假執行程序實施前以新台幣陸佰貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告正第建設股份有限公司（下稱正第建設公司）應返還原告新台幣（下同 ）四百二十四萬元，並自民國九十年一月二十一日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。
二、被告丙○○應返還原告六百二十一萬元，並自九十年四月十四日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。
三、願以台灣中小企業銀行萬華分行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假 執行。
貳、陳述：
一、被告正第建設公司明知其所銷售之新第來亨建築NO51「師大捷運站－大安精 緻生活館」之預售屋並無「四房雙衛」之規劃設計，竟於廣告上繪製確實有 「四房、雙乾濕分離浴室」之室內配置平面圖，以吸引消費者購買其預售屋 ，而原告因考量自己三名子女一人一房之大空間需求，於是前往被告正第建 設公司預售屋現場參觀，經被告正第建設公司現場人員張桂棠及總經理詳加 介紹該預售屋確具有四房之大空間及乾濕分離之雙衛浴外，更以被告正第建 設公司已有二十年合法經營之優良信譽等鼓吹下，使原告興起購屋意願，且 在尚未審閱合約又受到現場銷售人員及經理之慫恿情形下，要求原告決定以 總價二千六百萬元購買坐落台北市○○區○○段三小段一九九地號所興建之 新第來亨建築NO51編號Ａ棟第四層樓房暨其坐落基地，及編號第五號之停車 位一位，於當日即以信用卡支付訂金及簽約金計一百十八萬元，並於翌日與
被告正第建設公司簽訂房屋買賣契約，及與被告丙○○簽訂土地買賣契約。 簽約後原告並依約按期繳納各期房屋及土地款，迄今房屋買賣價款共繳納四 百二十四萬元，土地買賣價款共繳納六百二十一萬元。 二、原告嗣於八十九年十一月十五日前往該屋現場察看興建情形時，竟意外發現 該屋並未依原廣告及合約上之平面圖所載，興建共用衛浴間及儲藏室，且經 原告於八十九年十二月一日向台北市政府工務局建築管理處申請取得建築物 原建造執照所核准之建築平面圖說後，發現並無共用衛浴間及儲藏室之設計 ，被告所稱之共用衛浴之核准用途竟屬公共設施之機房，此時原告始知受騙 。
三、由於建築法第七十三條及第九十條規定，建築物非經領得變更使用執照，不 得變更其使用，否則建築物之所有權人或使用人恐遭主管機關處六萬元以上 三十萬元以下之罰鍰，且該變更部分並有遭強制拆除之虞。被告正第建設公 司前揭以銷售廣告及契約上之「合法之公共衛浴及儲藏室」等不實情事欺瞞 原告，使原告陷於錯誤致向被告正第建設公司購買該違法變更房地之行為， 顯已構成詐欺。
四、原告業於九十年一月十六日以存證信函向被告正第建設公司撤銷購買房地及 車位之意思表示，並限期於函到後三日內要求返還原告已繳納共計一千零四 十五萬元之價金。又原告與被告正第建設公司於八十九年四月二十四日所簽 訂以被告丙○○為名義上出賣人之土地買賣契約書第九條第二項約定：「本 契約不得單獨成立，應與第一條、第二條款所稱房屋、車位之預定買賣契約 書及其附件共同簽署，並應併同履行始生法律效力，其解除時亦同」，原告 既已於九十年一月十六日寄發存證信函撤銷為各該買賣契約之意思表示，依 前揭約定原告與被告丙○○間之「土地買賣契約書」亦已生解除效力，惟為 求慎重，原告復於九十年四月九日再發函解除系爭土地買賣契約，併請求返 還共計六百二十一萬元之價金。為此依不當得利之法律關係，訴請被告給付 如聲明所示。
五、被告雖辯稱該共同持分之機房由毗鄰機房之各戶約定專用云云，惟被告原始 廣告圖說中確實畫有四房雙衛之設計，與其送交核發建照時並無雙衛，明顯 不同。嗣經原告向公平交易委員會檢舉上開情事，公平交易委員會以被告違 反公平交易法第二十一條第一項規定，處以被告十五萬元之罰鍰。顯見被告 廣告不實，確係屬實，其所佯稱之得合法使用實為非法之二次施工，依建築 法第七十三條、第九十條及第九十四條規定，建築物所有權人或使用人將遭 主管機關處罰鍰或一年以下有期徒刑，且變更部分並有遭強制拆除之虞。然 被告竟以與原告訂有分管協議之約定，即得合法使用機房。除非被告取得該 機房之變更使用執照，否則依建築法規定，被告仍然違法。 六、被告又辯稱依建築技術管理規則規定，得將衛浴設備設於公共部分即機房云 云，然機房係指供整棟建築物裝設供多數住戶使用之電機設備、排水或給水 管之經過、消防設備之裝設、污水處理設備之裝設，與被告廣告圖說中之浴 室，絕不相同。
七、被告另於系爭房屋買賣契約中再三強調依台北市政府工務局核准之圖說、建
造執照、使用執照等依法施作云云，惟鈞院於九十年八月二十三日會同台北 市政府工務局建築管理處施工管理科程幫工程司勘驗系爭房屋現場程幫工程 司指出「現狀與竣工圖不符，如在使用執照核發前，在此情形即不會核發使 用執照」，且被告之訴訟代理人在場亦表示「機房是在使用執照核發後一個 月加裝衛浴設備，系爭建物衛浴設備是在主臥室內，相關位置與竣工圖相符 」。是此可見被告已自承其於使用執照核發後違法施工，且系爭房屋為四十 多坪之優質住宅，果依其竣工圖說，衛浴設備僅有一套且係在主臥室內，則 與一般四房高級住宅其設計規劃暨使用有間，顯不合常理，準此即證明被告 一開始即以廣告不實手法欺瞞原告。
八、退萬步言，縱認原告撤銷系爭房地買賣契約返還已付全部價款之請求尚非可 採，惟被告將原告所給付之全部價金沒收，作為損害賠償之違約金，亦顯屬 過高。原告因信賴被告之不實廣告而於八十九年四月二十四日與其簽訂房地 買賣契約，自簽約以來，原告皆按期繳納各期工程款，詎八十九年十一月間 ，原告即發現被告所施作之建物，並無當初廣告之共用衛浴間及儲藏室，乃 於八十九年十二月七日發函要求於前揭問題未解決前暫緩繳納剩餘期款，詎 被告竟於九十年二月九日以存證信函解除雙方之房地買賣契約，且隨即將系 爭房地出售，顯然被告並未因此受有任何損害，是被告沒收高達一千零四十 五萬元之價金以為違約金，顯屬過高，請求酌減違約金。 參、證據：提出銷售廣告節錄、房屋買賣契約書節錄、土地買賣契約書節錄、預售 停車位買賣契約書、建築平面圖節錄、使用執照申請書、行政院公平交易委員 會處分書等影本各一件，統一發票影本十件，收據影本七件，照片四幀，存證 信函影本二件及掛號郵件查詢單影本一件為證，並聲請勘驗系爭房地現場。乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利判決願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、不同意原告追加丙○○為被告。
二、系爭房屋之買賣面積，已於契約書中明白約定其範圍、內容及專用範圍，原 告對於應如何規劃其買賣標的之內容，知之甚詳。系爭房屋面積為一五二． ０六平方公尺，即四十六坪，包含主建物九二．九九平方公尺，附屬建物十 四．五七平方公尺，共用面積四四．五平方公尺。其中有關各樓層機房面機 ，已於合約書附件一面積計算說明書五（二）１（１）明白說明編號Ａ機房 面積由一至三層編號A1戶及四至五層編號Ａ之所有人共同持分。該共同持分 之機房由毗鄰機房之各戶約定專用，此有原告所簽立之分管協議書第八條約 定「本大樓之露台及機房歸屬購買毗鄰露台及機房之各戶約定專用，毗鄰露 台及機房之各戶就該範圍內得合法管理使用」可稽。原告購買四樓編號Ａ之 房屋，其得分管專用四樓編號Ａ之機房面積，為原告所確知。 三、系爭房屋買賣契約第九條第一項約定「買方若有要求室內格局變更：：：， 辦理變更時，買方需親自簽認：：：」，原告就前開買賣標的之專用空間部
分之室內格局規劃，非限於被告之原圖規劃，原告聲稱系爭房屋未能依約給 付四房雙衛云云，容有誤會。
四、機房所設置之機電設備係指電機、煤氣、給水、排水、空氣調節、消防及汙 物處理等設備，建築技術規則第五章第一百六十二條第二款可資參照，此所 以甚多大樓，皆將衛浴設備設於公共部分，以節省室內空間。本件，該公共 持有之機房衛浴空間，因已約定為原告專用，是不生原告不能予以規劃使用 之問題。
五、兩造已明白約定原告買受得規劃之空間，並敘明各項面積及約定分管專用之 範圍，被告並無施予詐術。且室內格局得由原告規劃變更，原告亦無陷於錯 誤。原告以受詐欺為由撤銷系爭買賣契約，並請求返還已付價金，自無理由 。
參、證據：提出買賣契約附件面積計算說明書、分管協議書等影本各一件為證。 理 由
一、本件原告起訴原主張其受被告正第建設公司詐欺，訂立房屋、基地及車位等買賣 契約，已撤銷買受之意思表示，訴請被告正第建設公司返還其已付價金計一千零 四十五萬元並法定遲延利息。嗣於起訴狀繕本送達被告正第建設公司後，雖追加 被告丙○○，並變更其聲明主張為因受被告正第建設公司詐欺，分別與被告正第 建設公司訂定房屋買賣契約，與被告丙○○訂定基地買賣契約，已撤銷與其向被 告正第建設公司買受房屋之意思表示，與被告丙○○所訂契約亦隨同解除，爰訴 請被告正第公司返還已付價金四百二十四萬元，被告丙○○返還六百二十一萬元 。被告正第建設公司雖陳明不同意原告訴之追加變更，惟原告上開訴之追加及變 更，核不甚礙被告之防禦及訴訟終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七 款規定，應准其追加，先予敘明。
二、原告主張被告正第建設公司明知其於台北市○○區○○段三小段一九九地號土地 上所興建之新第來亨建築NO51「師大捷運站－大安精緻生活館」預售房屋，並無 雙衛浴設備之規劃設計，竟於預售屋銷售廣告上，繪製具有「四房、雙乾濕分離 浴室」之室內配置平面圖。於原告前往預售屋現場參觀時，復詳加介紹該預售屋 確具有乾濕分離之雙衛浴。原告因考量自己三名子女一人一房之大空間需求，誤 信其廣告及介紹，而分別與被告正第建設公司、丙○○簽訂房屋、土地買賣契約 ，以總價二千六百萬元購買編號Ａ棟第四層房屋一間暨其坐落基地之應有部分， 及編號第五號之停車位一位，並按期繳納房屋買賣價款共四百二十四萬元，土地 買賣價款計六百二十一萬元。嗣原告前往該屋現場察看興建情形，發現該屋並未 興建銷售廣告上所繪共用衛浴間及儲藏室，經向台北市政府申請取得上開建物之 建造執照核准建築平面圖說，該房屋亦無共用衛浴間及儲藏室之設計，被告所稱 之共用衛浴之核准用途，竟屬公共設施之機房。此時原告始知受騙，乃於九十年 一月十六日以存證信函向被告正第建設公司撤銷購買房地及車位之意思表示，並 限期於函到後三日內返還原告已付價款。而原告與被告丙○○所訂土地買賣契約 ，約定應與上開房屋、車位之買賣契約併同履行始生法律效力，解除時亦同，是 原告撤銷房屋買賣契約之意思表示時，原告與被告丙○○間之土地買賣契約亦已 生解除效力，原告復於九十年四月九日發函解除系爭土地買賣契約，併請求返還
已付土地價款。惟被告均拒不返還，為此依不當得利之法律關係，訴請被告正第 建設公司返還已付房屋價款四百二十四萬元，被告丙○○返還已付土地價款六百 二十一萬元，並均加計法定遲延利息等情。
二、被告則以兩造所訂契約已明白約定買賣房屋之面積及專用範圍，依約原告得分管 專用做為系爭共用衛浴設備使用之機房。而該機房設置給水、排水及汙物處理之 衛浴設備並無違法，被告自無施用詐術。又原告依約就買賣範圍之專用空間，有 權規劃室內格局，非以被告之原圖規劃為限，原告亦無陷於錯誤可言等語，資為 抗辯。
三、查原告主張被告正第建設公司於坐落台北市○○區○○段三小段一九九地號土地 上興建之新第來亨建築NO51「師大捷運站－大安精緻生活館」預售房屋銷售廣告 上，繪製具有「四房、雙乾濕分離浴室」之室內配置平面圖。於原告前往預售屋 現場參觀時，復詳加介紹該預售屋具有乾濕分離之雙衛浴。原告因考量自己三名 子女一人一房之大空間需求，分別與被告正第建設公司、丙○○簽訂房屋、土地 買賣契約，以總價二千六百萬元購買編號Ａ棟第四層房屋一間暨其坐落基地之應 有部分，及編號第五號之停車位一位，並按期給付被告正第建設公司房屋買賣價 款共四百二十四萬元，給付被告丙○○土地買賣價款計六百二十一萬元。然依台 北市政府核發上開建物之建造執照核准建築平面圖說，系爭房屋並無共用衛浴間 及儲藏室之設計，上開銷售廣告所稱之共用衛浴之核准用途，係屬公共設施之機 房。原告乃於九十年一月十六日以存證信函向被告正第建設公司撤銷購買房地及 車位之意思表示，並限於函到後三日內返還原告已付價款。另原告與被告丙○○ 所訂土地買賣契約約定應與上開房屋、車位之買賣契約併同履行始生法律效力， 解除時亦同，原告復於九十年四月九日發函解除系爭土地買賣契約，併請求返還 已付土地價款，被告則迄未返還等事實，業據其提出銷售廣告節錄、房屋買賣契 約書節錄、土地買賣契約書節錄、預售停車位買賣契約書、建築平面圖節錄、使 用執照申請書、統一發票、收據、存證信函及掛號郵件查詢單等影本為證，並為 被告所不爭，堪信為真正。
四、至於原告另主張被告正第建設公司明知系爭房屋並無兩套衛浴設備之設計，所稱 共用衛浴之核准用途係屬公共設施之機房，竟於上開銷售廣告上繪製具有雙浴室 之室內配置平面圖，復於預售屋現場介紹該預售屋具有雙衛浴，致原告誤信而與 被告訂立房屋、土地買賣契約，自得以受詐欺而撤銷其意思表示一節，則為被告 所否認，並以前詞置辯。因此，本件首應審究者，乃在被告正第建設公司未於銷 售系爭房地時，告知原告系爭共用衛浴之核准使用用途係公共設施之機房，是否 構成詐欺。
五、按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項 前段定有明文。所謂詐欺，乃故意欺騙他人，使其陷於錯誤，並進而為不利於自 己且本來不願意表示之意思。詐欺行為之形態，除為積極虛構事實外，如當事人 有告知義務，而故意不為告知，亦可構成。觀本件原告所提出之上開銷售廣告， 其上標示：「私房推薦：坪四房優質住宅」，足見被告正第建設公司主觀上將 所銷售之系爭房屋，定位為住宅使用。又原告購買系爭房地亦係供家眷居住之住 宅使用，已如前述。而住宅房屋之衛浴設備，其規劃配置及數量，與居家生活使
用息息相關，自屬購買房屋之重要考量因素。被告正第建設公司復於系爭銷售廣 告上繪製平面圖，標示「公共浴室採乾濕分離」，顯有強調系爭房屋除主臥室內 之衛浴設備外，尚有公共浴室之規劃。且兩造所訂係為預售屋之買賣契約，原告 當係依憑銷售廣告以認識其所購建物之設計及配置。則被告正第建設公司就上開 公共浴室得否合法使用，自有告知原告之義務。六、系爭公共浴室係被告正第建公司於建物領得使用執照後，自原核准為公共設施使 用之機房，改建而成，改建後與核准使用執照之竣工圖並不相符等事實，有原告 提出之建築平面圖節錄影本可查，並經本院會同建築主管機關台北市政府工務局 建築管理處派員現場勘驗明確，製有勘驗筆錄在卷可稽。而建築物非經領得變更 使用執照，不得變更其使用；違反規定擅自變更使用者，處建築物所有權人或使 用人六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令停止使用，建築法第七十三條、第九 十條第一項定有明文。被告自承上開做為系爭共用浴室使用之機房，並無申請變 更使用用途，或領得變更使用執照，則原告於買受系爭房地，使用上開機房做為 共用浴室，即係擅自變更建築物用途而為使用，依上揭規定，建築主管機關即得 處原告以罰鍰，並得勒令停止使用。衡諸常情，如原告知此情事，當會要求被告 正第建設公司就此加以改善解決。尤以系爭房屋除系爭共用浴室外，另一衛浴設 備係設在主臥室之內，如供共用衛浴使用，須經由主臥室進出，於家居生活極其 不便，此亦經本院現場勘驗明確。而原告依照兩造所訂買賣契約約定，係有權規 劃設計系爭房屋之室內格局，此為兩造所是認，倘原告知悉系爭房屋之共用衛浴 係違反核准使用之用途，有經禁止使用之虞，應不致於任令被告依上開銷售廣告 平面圖建造，而不要求變更衛浴設備之格局。然系爭房屋係依上開銷售廣告平面 圖建造，此為兩造所是認，足見原告從未要求變更室內格局設計。依此足可推知 原告就系爭共用浴室之設置有違背核准使用用途等情事，並無所知。則原告據此 主張未獲被告告知系爭共用衛浴係違法改建，致因不知此情事而與被告訂立系爭 買賣契約等情，自可採信。
七、被告正第建設公司就系爭共用浴室得否合法使用，有告知原告之義務，其未告知 系爭共用浴室係違法改建，致原告陷於錯誤而與之訂立系爭房屋買賣契約，依首 揭民法規定，原告自得以其受詐欺，撤銷其與被告正第建設公司所訂立系爭房屋 買賣契約之意思表示。原告已於九十年一月十六日以存證信函向被告正第建設公 司撤銷購買系爭房屋之意思表示，被告正第建設公司並在九十年一月十七日收受 ，則原告依不當得利之法律關係，請求被告正第建設公司返還已付房屋價款四百 二十四萬元，尚非無據。又原告與被告丙○○所訂系爭土地買賣契約，約定應與 上開房屋買賣契約併同履行始生法律效力，解除時亦同，則原告與被告丙○○所 訂土地買賣契約，自應於原告撤銷與被告正第建設公司所訂房屋買賣契約時，自 始失其效力。原告自亦得依不當得利之法律關係，請求被告丙○○返還其已付之 土地價款六百二十一萬元。
八、末按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所 得之利益，或知無法律上原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；又給付有 確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為 標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未
經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第一百八十二條第二項、 第二百二十九條第一項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條定有明文。 從而原告請求被告正第建設公司給付四百二十四萬元，及自九十年一月二十一日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及被告丙○○給付六百二十一萬元 ，並自九十年四月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無不合 ，應予准許。
九、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌 定相當之擔保金額予以宣告。
十、原告依不當得利之法律關係請求被告給付如其聲明所示之金額，已獲全部勝訴之 判決，原告另主張兩造約定違約金過高，請求酌減部分部分，即無庸審酌。又兩 造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十 日 民事第六庭法 官 黃明發
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十七 日 法院書記官 謝梅琴
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