臺灣桃園地方法院民事判決 100年度訴字第1618號
原 告 孫德君
訴訟代理人 孫紹復
被 告 謝美鈴
二一領袖開發事業有限公司
上 1 人 之
法定代理人 葉國治
上列當事人間請求解除契約等事件，於中華民國101 年7 月19日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者； ；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第 2 款、第256 條定有明文。原告原起訴請求解除其經由被告 二一領袖開發事業有限公司（下稱二一領袖公司）仲介，而 與被告謝美鈴就門牌號碼桃園縣桃園市鎮○街67之2 號3 樓 房屋（下稱系爭房屋）所訂定之買賣契約，且被告謝美鈴應 返還其購屋款、服務費、代書、契稅、規費、損害賠償金及 裝潢施作費，並賠償原告於與訴外人陳麗芬間100 年度桃簡 字第787 號回復原狀事件（下稱另案回復原狀事件）中支出 之裁判費、鑑定費及其他所有一切損害，暨給付新臺幣（下 同）344 萬4,014 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，嗣於訴訟中主張依民法第35 9 條規定解除契約，先位聲明請求被告謝美鈴、二一領袖公 司應分別給付340 萬1,014 元、4 萬3,000 元，及均自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 且追加民法第360 條、消費者保護法第7 條、第8 條損害賠 償規定為請求權基礎，備位聲明請求被告謝美鈴、二一領袖 公司分別給付141 萬8,814 元、4 萬3,000 元，及均自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 核其追加備位聲明請求部分，乃基於系爭房屋是否存有每年 均會發生淹水之瑕疵之同一基礎事實，其餘部分則為更正事 實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，均與上開規定 相符，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告所有系爭房屋係於民國100 年2 月25日經由被告二一領
袖公司副理郭玉梅之仲介向被告謝美鈴以215 萬元購買，並 於100 年4 月7 日交屋。嗣原告於100 年5 月初進行裝潢施 作，竟發覺系爭廚房地板有淹水情形，2 樓即桃園縣桃園市 鎮○街67之1 號屋主陳麗芬於100 年5 月4 日亦反應其天花 板有滲漏水導致裝潢受損情事，原告知悉後即以電話向被告 二一領袖公司副理郭玉梅聯繫，請其通知被告謝美鈴出面解 決，被告並於100 年5 月13日與陳麗芬在系爭房屋客廳內協 商，當日陳麗芬及被告謝美鈴同意各自找廠商估價後擇日再 談，其2 人並證實因1 樓水管堵塞，而陳麗芬於13年前即將 其2 樓通往公用管路之水管堵死，系爭房屋因而會淹水需每 年通1 次水管之事實，原告雖未參與協商，然因原告之父親 即訴外人孫紹復當日與經由被告聯繫前來系爭房屋通水管之 訴外人高金村就在一旁廚房處理淹水問題，故就被告及陳麗 芬當日協商內容聽得非常清楚，系爭房屋所在桃園縣桃園市 青溪里之里長即訴外人游萬金亦曾建議原告可照陳麗芬作法 ，將系爭房屋之水管堵死，如此系爭房屋之廚房即不會淹水 ，當時原告還向游萬金表示：如果系爭房屋堵死水管，不就 是4 樓淹水，4 樓堵死，不就是5 樓淹水，這樣不就沒完沒 了嗎等語，足見系爭房屋10餘年來，確實有約每年屋主發現 淹水而找人來通水管之事實存在。又原告委請施作裝潢工程 之訴外人李健蔚已證實未將水泥水倒入廚房水管內，高金村 先生亦表示100 年5 月13日前已有1 年多未通水管，且當日 淹水係因1 樓水管被廚房污水及油垢堵塞回堵所致，並非是 水泥堵塞造成，原告亦僅改變次臥室隔間，並未更動管線或 增設浴廁，均不致造成淹水，至桃園縣建築師公會於另案回 復原狀事件所為鑑定結果，雖認定公共排水溝有因暴雨排水 不及導致反灌之可能，然原告100 年4 月間始入住系爭房屋 ，並不瞭解公共排水情形，100 年5 月初發生淹水前幾日， 亦未曾發生暴雨，不知該鑑定報告何以如此記載，惟系爭房 屋確實因每年淹水造成樓板損害，其結構經10餘年來應已破 壞殆盡，加上臺灣地區地震頻仍，系爭房屋之安全性實相當 令人擔憂，致使系爭房屋價值大打折扣，將來原告如欲出售 系爭房屋，亦會有無法順利出售之殘酷現實存在，損害原告 利益甚鉅。
㈡詎被告謝美鈴事後卻表示系爭房屋出售價格便宜，故發生淹 水係小事，根本不回應原告，也不提供其聯絡方式，復陳稱 係原告施工導致淹水等語，與其於100 年5 月13日協商時所 述矛盾，其既於本件訴訟中已坦承出售系爭房屋予原告約1 年前，曾發生廚房淹水之事實，卻於系爭房屋現況說明書勾 選未有滲漏水、排水系統正常，其就隱瞞系爭房屋存有淹水
問題自應負起瑕疵擔保責任，故而原告先位請求依民法第35 9 條規定解除契約，被告謝美鈴應返還買賣價金215 萬元， 及賠償原告已支出之代書費、契稅與規費2 萬6,724 元、裝 潢施作費96萬9,500 元、另案回復原狀事件之裁判費1 萬79 0 元，並給付精神損害賠償10萬元、原告迄今未敢使用廚房 而外購膳食1 年所需費用10萬8,000 元、居家品質及系爭房 屋樓板結構安全之1 年損害賠償3 萬6,000 元，共計340 萬 1,014 元，倘系爭房屋所存淹水瑕疵未能解除契約，並依民 法第360 條規定，備位請求被告謝美鈴賠償原告已支出之代 書費、契稅及規費2 萬6,725 元、另案回復原狀裁判費1 萬 790 元、修繕工程費70萬7,300 元，及給付購屋買賣不實之 損害賠償43萬元、精神損害賠償10萬元、原告迄今未敢使用 廚房而外購膳食1 年所需費用10萬8,000 元、居家品質及系 爭房屋樓板結構安全之1 年損害賠償3 萬6,000 元，共計14 1 萬8,814 元。另被告二一領袖公司不認系爭房屋廚房淹水 係重大瑕疵，一味聽信被告謝美鈴之片面之詞，而不主動暸 解真相及積極作為，已違反仲介之職責，並於原告告知陳麗 芬已提起另案回復原狀事件之訴訟，且於100 年9 月22日寄 發存證信函限期於5 日內函復後續處理方式後，仍完全不理 會原告之請求，被告二一領袖公司顯然未負起保障原告購屋 安全取得之絕對責任，應依民法第360 條、消費者保護法第 7 條、第8 條規定，退還原告已支付之服務費4 萬3,000 元 等語。
㈢並聲明：⒈先位聲明：⑴被告謝美鈴應給付原告340 萬1,01 4 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。⑵被告二一領袖公司應給付原告4 萬3,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。⒉備位聲明：⑴被告謝美鈴應給付原告141 萬 8,814 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。⑵被告二一領袖公司應給付原告4 萬3, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。
三、被告則以：
㈠被告謝美鈴部分：
被告謝美鈴居住系爭房屋長達18年，並非每年均需通水管1 次，僅於出售系爭房屋予原告前約1 年，曾發現廚房有淹水 情形，當時被告謝美鈴根本沒有想過要向2 樓住戶陳麗芬詢 問其是否將廚房排水孔堵死，亦完全未想要探討淹水之原因 ，因系爭房屋屋齡已經10幾年，偶有淹水情形應屬正常，且 該次淹水問題已經解決，被告謝美鈴於系爭房屋現況說明書
內勾選無滲漏水情形，並無不實，系爭房屋於100 年5 月初 又發生淹水，應係原告施工不當所導致，不無因水沙混合排 入水管而造成堵塞之可能，且桃園縣建築師公會於另案回復 原狀事件所做鑑定報告，認定系爭房屋及2 樓有因分間牆裝 修變更敲打產生裂縫龜裂而導致漏水之可能，其餘可能漏水 原因均係自然因素，而非人為因素，故而被告謝美鈴應不負 瑕疵擔保責任，無返還買賣價金及賠償原告損害之義務等語 ，資為抗辯。
㈡被告二一領袖公司部分：
被告謝美鈴於不動產現況說明書內係勾選無滲漏水情形，被 告二一領袖公司亦有與原告逐條確認系爭房屋現況，已善盡 調查之義務，應不負民法物之瑕疵擔保責任，且100 年5 月 13日協商當日，被告二一領袖公司法定代理人有至地下室查 看，曾聽聞公共排水管有碎石在水管裡撞擊之聲音，系爭房 屋應係原告於交屋後使用不當，始導致有淹水之情形。另被 告二一領袖公司僅係仲介，應無消費者保護法第7 條、第8 條規定之適用，亦無為原告聯繫被告謝美鈴之義務，況被告 二一領袖公司有幫忙原告聯繫，係被告謝美鈴不願提供聯繫 方式予原告，應無賠償原告損害之責任等語，資為抗辯。 ㈢均聲明：如主文第1項所示。
四、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋買賣契約書及不動產 標的現況說明書、被告二一領袖公司之服務費簽收確認單、 訴外人律信地政士事務所之服務收費明細表、桃園縣政府地 方稅務局總局100 年契稅繳款書、李健蔚開立估價單2 紙及 收據、原告於100 年9 月22日寄發存證信函、照片影本2 張 、100 年桃園氣象站逐日雨量資料、另案回復原狀事件裁判 費收據及調解筆錄等件為證，被告謝美鈴固就其出售系爭房 屋前，系爭房屋曾發生淹水情形，其並於系爭房屋之不動產 標的現況說明書內勾選無滲漏水之事實，並未爭執，而被告 二一領袖公司就系爭房屋乃其仲介兩造進行買賣，並收取原 告給付之服務費4 萬3,000 元等節，亦未爭執，然就其等應 否負物之瑕疵擔保責任及消費者保護法之損害賠償責任，則 以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭房屋是 否存有每年均會發生淹水之瑕疵？㈡被告應否負物之瑕疵及 損害賠償責任？經查：
㈠系爭房屋並未存有每年均會發生淹水之瑕疵： ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程 度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明
文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張系 爭房屋於被告謝美鈴出售時，存有每年均會發生淹水之瑕疵 云云，惟為被告所否認，依上開規定，自應由原告負舉證之 責。
⒉然觀諸證人高金村到庭具結證稱：「（問：67號也是每年都 要通水管？）我不清楚，他（即被告謝美鈴）只有去年找我 去通過，但我知道後來67號1 樓住戶有改過排水系統，他將 1 樓之排水管先導往汙水池，再接水管排去鎮三街的水溝。 」、「（問：之前有無聽過2 樓的住戶與被告謝美鈴因漏水 或積水發生糾紛過？）我沒有聽說過，但有無我不清楚。」 等語，及證人游萬金結稱：「（問：有無向原告建議將他3 樓廚房的排水孔堵起來，這樣就不會有積水情形？）我不是 這樣講，我是建議他不要使用3 樓廚房的舊排水孔，另外再 做1 個排水孔，將水引流出去。」等語（見本院卷第79頁、 第79頁反面、第80頁反面、第81頁），均與原告所述不同， 尚無從認定系爭房屋有每年均因淹水而需通水管之情形存在 。至證人游萬金固復證稱：「（問：去年去通水管時，2 樓 住戶也有在，有無聽到他說每年都要通水管的事？）我有聽 到有人講說水管老舊，每年都要通水管，但不確定是誰講的 。」等語，且證人李健蔚亦結稱：「（問：你在100 年4 月 到原告家做裝潢時，有無發現3 樓有積水的情形？）我在10 0 年5 月3 日下班時因為工具都放在廚房，隔天早上上班時 才發現廚房有積水的情形，…我有跟2 樓表示3 樓廚房都沒 有在使用，為何會漏水，2 樓屋主表示這是老舊公寓，他自 己幾乎每年通1 次水管。」等語（見本院卷第80頁反面、81 頁反面），然此僅得認系爭房屋樓下2 樓屋主陳麗芬自陳其 有須每年通1 次水管之事實，系爭房屋既與2 樓房屋分屬不 同樓層，且系爭房屋位處樓層在2 樓之上，仍難憑此推論系 爭房屋亦有因每年淹水而需通水管1 次之瑕疵存在，是原告 所為本件主張，尚乏實據，並非可採。
⒊原告雖復主張：陳麗芬於13年前即將其2 樓房屋通往公共排 水管之管路堵死，致使公共排水管堵塞回堵之污水會淹至系 爭房屋，被告謝美鈴亦自承系爭房屋於其出售前1 年即發生 過廚房淹水情形，可知系爭房屋存有每年發生淹水之瑕疵云 云。然系爭房屋廚房發生淹水之原因，乃因暴雨導致公共排 水溝排水不及，雨水沿排水溝及排水管反灌至廚房，有桃園 縣建築師公會於另案回復原狀事件中所作鑑定報告在卷可稽 （見本院卷第99頁反面），參之該公會係依據其勘查系爭房 屋所在大樓之外部排水溝、排水系統、排水坡度、陰井水流
狀況，以及訪查1 樓住戶後而為認定，尚非僅憑另案回復原 狀事件當事人所為之陳述，且原告於100 年5 月4 日受陳麗 芬通知漏水時，當日及100 年5 月1 日至3 日均有下雨，10 0 年5 月4 日總雨量12.5毫米亦明顯較前幾日總雨量0.5 毫 米至1.5 毫米為高，有原告提出100 年桃園氣象站逐日雨量 資料可憑，足認前開鑑定報告所為結論係屬有據，是系爭房 屋既係因不可抗力之天然因素而導致淹水，且公共排水溝非 屬系爭房屋之一部分，自難認系爭房屋因前揭鑑定報告所指 因素導致淹水，係有滅失或減少系爭房屋價值之瑕疵存在。 至被告謝美鈴固自承系爭房屋出售前1 年曾發生廚房淹水情 形，惟倘該次淹水原因亦係因暴雨反灌所致，此難認系爭房 屋存有瑕疵，已如前述，而倘其淹水原因係其他因素所肇生 ，則該原因既與100 年5 月4 日淹水原因不同，且業經被告 謝美鈴於出售系爭房屋予原告前修復，即難認系爭房屋存有 每年淹水而需通水管1 次之瑕疵存在，是原告此部分之主張 ，仍非可採。
㈡被告不負物之瑕疵及損害賠償責任：
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；買賣之物 ，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物 之瑕疵者，亦同，民法第359 條前段、第360 條定有明文。 次按從事設計、生產、製作商品或提供服務之企業經營者， 於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或 服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性；從事 經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生 產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任，消 費者保護法第7 條第1 項、第8 條第1 項前段亦有明文。是 依上開規定可知，係出賣人、經銷商始分別負有民法第359 條、第360 條之物之瑕疵擔保責任、消費者保護法第8 條之 經銷商損害賠償責任，則原告請求系爭房屋之居間人即被告 二一領袖公司應負物之瑕疵擔保責任及經銷商損害賠償責任 ，即非適法。又系爭房屋並未存有每年發生淹水之瑕疵，如 上所述，則原告請求被告謝美鈴應依民法第359 條、第360 條之物之瑕疵擔保責任，被告二一領袖公司應負消費者保護 法第7 條之企業經營者損害賠償責任，難認有據。五、從而，原告先位之訴主張解除契約，請求被告謝美鈴給付34 0 萬1,014 元及法定利息，被告二一領袖公司應給付4 萬3, 000 元及法定利息，暨其備位之訴主張損害賠償，請求被告 謝美鈴給付141 萬8,814 元及法定利息，被告二一領袖公司
應給付4 萬3,000 元及法定利息，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 郭琇玲
法 官 邱璿如
法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 17 日
書記官 黃昰澧
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