臺灣板橋地方法院民事判決 100年度重訴字第400號
原 告 黃美春
訴訟代理人 馬中琍律師
複 代理人 花淑妙
被 告 吳彥威
訴訟代理人 林復宏律師
高靜怡律師
複 代理人 吳家鳳律師
訴訟參加人 喬富房屋仲介有限公司
法定代理人 李建華
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國101年7月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾捌萬肆仟零伍元，及自民國一百年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十六分之一，餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾捌萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴時先位聲明第1 項 及備位聲明第1 項均主張被告應給付原告新臺幣（下同）6, 762 ,868元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即民國100 年8 月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；嗣於本院審 理中更正先位聲明第1 項及備位聲明第1 項分為：被告應給 付原告6,967,718 元，及自100 年8 月25日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息；被告應給付原告451,723 元，及自 100 年8 月25日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（ 分見本院卷第224 頁、第342 頁）。核屬擴張、減縮應受判 決事項之聲明，參酌前揭說明，自應准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠兩造分別經由參加人美商ERA 易而安不動產板橋文化加盟店 即喬富房屋仲介有限公司之仲介（下稱喬富房仲），於100 年5 月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 由原告以總價690 萬元向被告購買坐落新北市○○區○○段
第1438、1438-1地號（下稱系爭土地），權利範圍各4 分之 1 之土地及其上149 建號即門牌號碼新北市○○區○○街12 之2 號3 樓，權利範圍為全部之建物（下稱系爭房屋），兩 造嗣於同年6 月24日辦理所有權移轉登記於原告所指定之人 即廖翊婷名下，並由原告繳交相關稅捐、規費、履約保證費 、代書費（下稱系爭移轉相關費用）共32,868元及貸款開辦 費3,000 元。
㈡原告給付系爭買賣契約之價金後於同年7 月6 日取得系爭房 屋，並隨即著手裝潢系爭房屋，共計支出裝潢費用31,850元 。嗣經鄰居告知，方才知悉系爭土地之忠孝段1438-1地號遭 劃定為板橋擴大都市計畫（埔墘及四汴頭地區）案之綠地， 屬公共設施保留地，將來有系爭土地部分被新北市政府徵收 及系爭房屋部分被拆除之危險。
㈢被告明知上情，竟故意隱匿且於簽約之際，在喬富房仲所提 供「不動產的現況說明書」（下稱系爭不動產說明書）中之 第8 項「本建築改良物是否位於政府徵收預定地內」之選項 中，勾選「否」之選項，藉以詐欺原告，而使原告為應買之 意思表示，原告自得撤銷應買之意思表示，並請求被告依不 當得利規定，返還所收受之價金670 萬元、因原告就系爭房 屋裝潢，被告受有相當於31,850元之裝潢利益及所受原告繳 交系爭移轉相關費用及貸款開辦費共35,868元之利益，合計 共6,967,718 元。
㈣又上開存於系爭土地、房屋之危險，屬重大之瑕疵，原告自 得依物之瑕疵擔保，解除系爭買賣契約。且被告故意不告知 原告系爭土地、房屋存有上開危險而為給付，亦同屬可歸責 被告之不完全給付，原告自得依債務不履行之規定，解除系 爭買賣契約。原告解除系爭買賣契約後，自得依解除契約後 回復原狀之規定，請求被告就上述6,967,718 元為給付。爰 依詐欺、不當得利及解除契約後回復原狀之法律關係為先位 請求，並聲明如前揭程序方面所示；願供擔保請准宣告假執 行。
㈤況且，縱認原告前揭先位之主張無據，原告亦得依物之瑕疵 擔保規定，請求就系爭土地及不動產買賣價金減去存在該瑕 疵下系爭土地及房屋現時市價之差額數384,005 元（計算式 6,90 0,000元-6,515,995元），為價金之減少，並就原告已 支出之裝潢利益31,850元、系爭移轉費用及貸款開辦費共35 ,868元，合計共451,723 元，同依不當得利之法律關係為備 位請求，並聲明如前揭程序方面所示；願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地中忠孝段1438-1地號雖為公共設施保留地，惟目前 並不在公告徵收、都市更新事業申請及市地重劃範圍內，被 告於系爭不動產說明書內「本建築改良物是否位於政府徵收 預定地內」之選項中，勾選「否」之選項，並無與事實不符 。再者，依據證人方寶貴及李建華到庭後之證言可知，被告 於向方寶貴買受系爭土地及房屋時，並沒有被告知有上開遭 劃定為公共設施保留地之情事，且實務上房地產買賣除單純 賣土地外，多僅會查看土地登記謄本以瞭解土地是否有使用 上之限制，而不會去查看土地使用分區證明書，故被告委託 房仲業者出賣系爭土地及房屋，亦無從得知有上開瑕疵存在 。從而，原告主張被告故意隱匿該瑕疵屬詐欺行為而使其為 應買之意思表示，恐有誤會。
㈡又都市計劃每三年或五年內至少應通盤檢討一次，對於已經 發布實施之都市計畫中非必要之公共設施用地，應視實際情 況，迅速變更其使用，都市計畫法第26條、第27條定有明文 。故系爭土地遭劃定為公共設施保留用地部分，將來仍有可 能取消，非當然日後即必受公用徵收，而無改建或都更之可 能性，足徵該瑕疵上非屬重大瑕疵，原告應不得主張解除系 爭買賣契約或減少買賣價金。
㈢系爭土地及房屋供原告居住功能及所有權自由處分權限並未 因系爭土地部分遭劃定為公共設施保留用地而有影響，故被 告給付無違債之本，原告主張被告應負不完全給付之責，況 且，縱認該瑕疵之存在使原告得主張減少買賣價金，喬富房 仲亦同時為原告委託處理系爭土地及房屋買賣事宜之代理人 ，故喬富房仲未調閱系爭土地使用分區證明書，以致不知系 爭土地之部分有遭劃定為公共設施保留地，自屬有過失，且 此過失應視為原告之同一過失，則依過失相抵之法理，原告 亦僅能就減少價金數額之一半部分即192,003 元（計算式： 原告主張之上開384,005 元除以2 ）等語置辯，並聲明駁回 原告之訴及其假執行之聲請；如受不利益之判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、參加人陳述略以：被告於系爭不動產說明書內「本建築改良 物是否位於政府徵收預定地內」之選項中，勾選「否」之選 項，以至於參加人所雇用之仲介人員在查證過程中受到誤導 ，方未查出有上開遭劃定為公共設施保留地之瑕疵存在，尚 難遽認參加人未盡查核義務，而有過失。
四、兩造不爭執之事項
㈠兩造間曾簽訂系爭買賣契約，原告業已給付全數買賣價金69 0 萬元與被告，被告亦已將系爭土地、房屋移轉登記於原告 指定之人廖翊婷名下，並交付與原告乙節，有系爭買賣契約
契約書及系爭土地、房屋登記謄本在卷可佐（分見本院卷第 7-18頁、第297 頁、第300 頁）。
㈡兩造同時委託喬富房仲仲介處理兩造間就系爭土地及房屋之 不動產概況調查及買賣契約締結、履約相關事宜，喬富房仲 於兩造締約及履約時未能查出系爭土地之部分為公共設施保 留地乙節，為兩造及參加人所不否認，且業經證人李建華證 述明確（見本院卷第233 頁）及有系爭買賣契約契約書、不 動產說明書各1 份在卷可佐（見本院卷第7 頁、第28頁）。 ㈢被告於系爭不動產說明書內「本建築改良物是否位於政府徵 收預定地內」之選項中，勾選「否」之選項乙節，有系爭不 動產說明書1 份在卷可稽。
㈣系爭土地中坐落新北市○○區○○段1438-1地號，於60年1 月25日遭劃定為板橋擴大都市計畫（埔墘及四汴頭地區）案 之綠地，屬公共設施保留地，迄今仍未變更但未曾納入政府 公告徵收範圍內乙節，亦有新北市板橋區公所100 年11月6 日，新北板工字第1001006004號函及隨函檢附之系爭土地新 北市都市計畫土地使用分區證明書1 紙在卷可稽（見本院卷 第90頁至第91頁）。
五、本件爭點厥為：㈠被告是否有故意隱匿系爭土地中部分為公 共設施保留地此等瑕疵情事，致使原告受詐欺而為應買之意 思表示? ㈡上開瑕疵是否已屬重大而達得主張解除契約之程 度? ㈢若原告不得主張解除系爭契約，是否得主張為買賣價 金之減少? ㈣被告是否可抗辯原告應就代理人即參加人喬富 房仲未發見上開瑕疵之過失負同一責任，而依過失相抵之規 定，僅能就減少買賣價金之一半部分為主張? ㈤原告已支付 之系爭移轉相關費用及貸款開辦費，是否可依不當得利規定 ，請求被告返還? 茲分述如下：
㈠被告是否有為詐欺原告部分：
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示，民法第92條第1 項定有明文。次按，當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7 條亦定有明文，則關於系爭買賣契約買受人即原告之應買 意思是否係受詐欺而為，而可主張撤銷意思表示，屬權利關 係障礙或消滅事由，自應就主張該事由存在之買受人即原告 就此等詐欺之事由存在負舉證之責任，合先敘明。 ⒉經查：被告承受系爭土地及房屋之前手即證人方寶貴到庭證 稱：伊一開始托仲介出賣系爭土地及房屋，後與被告私底下 成交；伊當時告知被告要賤賣系爭土地及房屋，乃是因家庭 因素，不願被前夫糾纏而急欲搬遷離開；伊有跟被告講系爭 土地所坐落地段可能列入都市計畫，房價可能會漲，又伊當
初買系爭土地及房屋時，前手也不曾跟伊說過系爭土地中部 分有公共設施保留地的問題等語以觀（見本院卷第234 頁背 面至第235 頁），審酌該證人與兩造間並無利益糾葛，且無 嫌隙，當不至於甘冒偽證罪制裁之風險而為虛偽之陳述，足 認原告主張被告涉有詐欺之情形，恐有疑問。
⒊證人李建華到庭證稱：一般仲介人員對於不動產現況及產權 之調查方式，多僅調閱謄本、地籍圖、建築平面圖等語（見 本院卷第233 頁背面）及系爭土地登記謄本上並未就系爭土 地中部分為公共設施保留地為記載乙情（見本院卷第15 頁 、第16頁），則被告自前手承受系爭土地及房屋時，因屬私 下成交，衡情應無調閱系爭土地使用分區說明書而得清楚知 悉系爭土地使用類別詳細狀況。又證人李建華為喬富房仲之 法定代理人，喬富房仲因屬本件兩造買賣系爭土地及房屋之 仲介，與兩造間就本件爭訟有利害關係，且其證言係基於他 人轉述而來，則於無其他積極補強其證言證明力之事證存在 下，尚難為採。證人方寶貴雖另證稱有告知系爭土地有部分 是綠地，然其亦告訴被告有都市計畫，房價應該會上漲等語 以觀，究是綠地將提高房價或其他，被告是否能清楚知悉「 綠地」真正之意涵，亦非無疑。
⒋又觀諸系爭土地中部分自60年1 月25日被劃定為公共設施保 留地以來，皆未曾納入政府公告徵收範圍內，且都市計畫將 其劃歸為公共設施保留地，僅能謂將來該部分與系爭房屋有 遭列入公告徵收範圍之風險，尚不能謂系爭房屋位於政府徵 收預定地中，則雖存在被告於系爭不動產說明書內「本建築 改良物是否位於政府徵收預定地內」之選項中，勾選「否」 之選項乙節，惟尚不能執此即逕認被告係出於詐欺原告之意 思，故意就系爭土地中部分為公共設施保留地此情事為隱匿 ，而原告迄今並未就被告有何有故意隱匿該等情事之行為積 極舉證證明，故其此部分主張即非可採。
㈡系爭土地1438-1地號遭劃定為公共設施保留地此瑕疵，是否 已屬重大而達得得使原告主張解除契約之程度？ ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條第1 項定有明文。 次按，物之瑕疵雖於締約時即已存在，惟出賣人因故意或過 失未告知買受人該瑕疵而為給付，仍應負擔不完全給付之責 。再按，買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約或請求減少 其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求 減少價金，民法第359 條定有明文。又因債務不履行而主張
解除契約，雖未有如民法第359 條但書之規定，惟為維護公 平計，亦應為相同之解釋，倘債務不履行所造成之損害非屬 重大，債權人應不得主張解除契約。
⒉本院審酌買受人須因而承擔將來系爭土地中部分遭徵收及房 屋遭拆除之風險，縱使系爭土地及房屋之居住功能及所有權 處分權限未因此受限，應認為構成物之瑕疵擔保事由，惟非 必然構成解除契約。經查：系爭土地及房屋因該遭劃定為公 共設施保留地之事由，造成價值約有8.61％之減損此有大一 不動產估價師事務所101 年5 月14日，大一估字第1010036 號函及隨函檢附新北市○○區○○段1438、1438-1 地 號之 不動產鑑定報告1 份在卷可稽（見本院卷第246 頁、第288 頁），此物之瑕疵，參酌前揭價值損失比例，應足推論出瑕 疵並非重大。又喬富房仲為被告之代理人，其代理被告處理 系爭土地及房屋不動產概況調查及買賣契約締結、履約相關 事宜，依照通常房仲業者標準處理流程，應須調取土地使用 分區證明書以查明該土地之詳細狀況，此有本院電詢新北市 不動產仲介經紀商業同業公會之電話查詢登記表1 份在卷可 佐( 見本院卷第128 頁) 。則喬富房仲漏未調閱以致不知存 於系爭土地及房屋之上開瑕疵而未即時告知原告，即有過失 ，被告依民法第224 條之規定，即應負同一責任。是被告因 過失未告知原告有該等瑕疵之存在而為給付，造成原告受有 該瑕疵損害，即屬不完全給付。
⒊次查：系爭土地、房屋因該遭劃定為公共設施保留地之瑕疵 ，造成減損率約為8.61％，足見該瑕疵之存在尚不至於大幅 減損系爭土地及房屋之價值，已如前述。再者，系爭土地中 部分自60年間遭劃定為公共設施保留地以來，迄今尚未曾被 納入公告徵收之範圍，則衡情將來系爭土地及房屋遭徵收或 拆除之可能性，亦屬極微。基此，該瑕疵損害尚非重大，揆 諸首揭說明，為免顯失公平，自不應使原告得主張解除系爭 買賣契約，是原告此部分主張，即非可採。
㈢原告主張減少買賣價金部分：
⒈上開遭劃定為公共設施保留地之事由，屬存於系爭土地及房 屋之物之瑕疵，已如前述。基於買賣契約對價性之要求，原 告依物之瑕疵擔保責任之規定請求被告就系爭土地及房屋因 該瑕疵而造成價值上減損，減少買賣價金，即非不許。 ⒉經查：系爭土地及房屋因該瑕疵造成之減損比率約8.61％， 則原告得請求減少買賣價金之數額，應以買賣價金乘以上開 減損比率所得之數額594,090 元（計算方式：6,90 0,000元 乘以8.61％）為準，被告逾此範圍內買賣價金之受領，即屬 無法律上之原因，自應負不當得利返還之責。原告僅就其中
384,005 元為主張，參酌前揭說明，應屬可取。 ㈣本件減少價金是否有過失相抵之適用乙節?
⒈按損害之發生或擴大被害人與有過失者，法院得減輕賠償金 額，或免除之。又於被害人之代理人或使用人與有過失者， 準用之，民法第217 條第1 項、第3 項定有明文。 ⒉本件喬富房仲同為原告之代理人，其因過失未能查知系爭土 地中部分遭劃定為公共設施保留地之瑕疵存在，依上開說明 ，固同屬原告之過失。惟此瑕疵之形成，與原告上開過失並 無相關，原告上開過失並未造成或擴大該瑕疵損害，自無過 失相抵法理之適用，足認被告此部分抗辯自不可採，應予敘 明。
㈤原告已支付之裝潢費用、系爭移轉相關費用及貸款開辦費， 是否可依不當得利規定，請求被告返還乙節?
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。是須他人確受有利益，且受有該利益為無 法律上之原因，該利益應歸屬於己身，方可向該他人為不當 得利返還之主張。
⒉經查：原告支付裝潢費用31,850元、系爭移轉相關費用及貸 款開辦費共35,868元，並未因而讓被告受有何等利益。縱認 此屬被告受利，惟系爭買賣契約既未經解除而仍有效存在， 則被告受有該利益亦非無法律上原因。準此，則原告此部分 主張即非可採。
六、綜上所述，原告迄今無法舉證證明被告有何詐欺之行為，且 系爭土地之瑕疵屬於重大瑕疵，解除契約未達顯失公平之情 事，原告據此先位之主張，為無理由，應予駁回。至於減少 價金部分，亦應以購買當時之情況判斷減少之比例，是以， 原告依據物之瑕疵擔保及不當得利備位請求減少價金，主張 被告應給付原告如主文第1 項所示之價金及其法定遲延利息 ，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，則無理由， 應予駁回。
七、末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職 權宣告假執行，民事訴訟法第 389條第1項第5款定有明文， 本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分， 本院所命給付之金額僅為 384,005元，未逾50萬元，依上開 規定，本院就此部分自應依職權宣告假執行，原告聲請願供 擔保宣告假執行，此不過促使法院職權發動，本院無須就其 此部分為准駁之判決。至原告敗訴部分，其餘假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。九、訴訟費用負擔依據：第79條。
中 華 民 國 101 年 8 月 23 日
民事第二庭 法 官 吳振富
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 23 日
書記官 吳語杰
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