臺灣板橋地方法院民事判決 100年度訴字第1289號
原 告 張陳貴美
原 告 陳寶蓮
原 告 陳文龍
原 告 陳碧霞
原 告 陳素嬌
原 告 陳文慶
原 告 陳麗鳳
原 告 陳健鴻
原 告 王正雄
原 告 王正成
原 告 王正乾
原 告 王正發
原 告 王麗英
原 告 王麗玉
原 告 陳文貴
前列十五人共同
訴訟代理人 王家鋐律師
被 告 王藍碧卿
訴訟代理人 鄧敏雄律師
上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國101年7月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於新北市○○區○○段七一四地號土地上如附圖所示建物（面積號三九．一六平方公尺，門牌號碼新北市○○區○○路四段二０七號）拆除，並應將該部分土地返還予原告及其他共有人。
被告應給付原告新臺幣柒拾玖萬捌仟捌佰玖拾伍元，及民國100年1月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國100年2月1日起，至將如附圖所示建物拆除且將該部分土地返還予原告及其他共有人之日止，按月給付原告新臺幣壹萬叁仟陸佰拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣貳佰零柒萬貳仟元為原告預供擔保，或將請求之標的物提存，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國100年1月18日，就本件返還土地等事件，依民事 訴法第405條規定，向本院聲請民事調解，並經本院100年度 板調字第10號民事調解案件受理在案，惟調解不成立，並於 100年4月8日收受本院所寄發之調解不成立證明書，依民事 訴訟法第419條第3項規定於調解不成立後10日內起訴，視為 自聲請調解時起已經起訴。
㈡坐落於新北市○○區○○段714 地號土地（下稱系爭土地） 屬原告等人之祖產，早期遭被告無權占用，並於系爭土地上 興建門牌號碼新北市○○區○○路4 段207 號房屋（下稱系 爭房屋，占有面積及範圍如本院複丈成果圖所示）以為使用 。原告等對被告長期占用系爭土地乙事甚感困擾，曾於82年 間由原告陳寶蓮、陳貴美、陳文龍及訴外人陳清標等4 人向 臺北縣土城市調解委會聲請行政調解，並於調解中對於被告 長期占用系爭土地乙事達成共識，約定內容略為被告應給付 過去占用系爭土地之租金及未來每年元月份應給付租金予原 告，並約定一期未給付，視為全部到期等。
㈢該調解內容雖涉及共有土地之出租，然該等內容並未得土地 共有人及應有部分過半數之同意，是該調解內容所載之租賃 關係是否合法存在，顯非無疑（嗣於審理中改稱：調解事件 之聲請人將土地出租予相對人係經其他共有人同意）。 ㈣原告從未爭執該調解書之存在及其效力，又依該調解書第6 條所載：「以上租金給付，若有一期未給付視同全部到期。 」，其中所謂之「到期」應指租約到期，而非指租金到期， 此由該調解書第4條關於租金給付之約定，並未有將租金分 為數期來給付之約定，足徵第6條所謂之全部到期非指全部 租金到期而係指租約到期。被告僅於82年調解時給付過一次 租金，83年以後就再也未曾給付，此由被告答辯狀第4頁第 10行自承「83年以後」等語可證，依調解書內容約訂，該租 約業已到期而消滅，非如被告所述原告否認該調解書之存在 。
㈤縱認為兩造租賃關係，無法依上開調解書第6條之約定而歸 於消滅。然據民法第450條第2項土地出租人得隨時終止兩造 間不定期租賃關係之規定以觀，原告等業於100年1月18日依 民法第820條第1項規定以收取自用為由，並以書狀通知終止 與相對人關於調解書之未定期限租賃關係（酌參本院100 年 度板調字第10號民事調解卷），兩造間租賃關係因100年1 月18日調解書狀送達而歸於消滅，消滅後被告即屬無權占有 。
㈥被告未經原告等同意即擅自將系爭土地出租予第三人，原告
得依民法第443條終止兩造租賃關係。
㈦土地法第103 條規定所指為租用建築房屋之「基地」情形， 然系爭土地並非供建築房屋所用之基地，實無土地法第103 條適用情形，被告逕以原證3 調解書認為兩造屬租用基地建 築房屋，實屬無稽。
㈧綜上，被告顯屬無權占用系爭土地，縱認兩造先前調解內容 所載之租賃關係合法存在，然該租賃關係業因原告等書狀通 知而終止，被告目前之占用實屬無權占用者，對此應無疑義 。
㈨依兩造先前臺北縣土城市調解委員會82年民調字第353號調 解書第3條所載：「對造人所付租金依照政府每年公告現值 百分之一拾給付之。」等語，可知調解書一開始所載內容為 「百分之一拾」，然因朗讀不順等問題，遂將「O」字直接 塗寫覆蓋在「拾」字上，而為今調解書所呈現之「一O」情 形。又不管是「一拾」抑或是「一O」，所代表之文字意涵 均相同，易言之，即為百分之10，此為兩造當時所約定之租 金內容。原告等得依該約定並依民法第179條及第199條規定 向被告請求返還租金利益，及自本件聲請之日回溯5年起請 求返還新臺幣（下同）816,931元租金利益【計算式：公告 現值每平方公尺50,000×約40平方公尺×10%×5年×原告等 之權利範圍為772/945＝816,931元（元以下四捨五入）】， 及至返還系爭土地之日止，被告每月應給付原告等13,6 16 元【計算式：公告現值每平方公尺50,000×約40平方公尺× 10%÷12×原告等之權利範圍為772/945＝13,616元】。 ㈩為此，依民法第455條、第767條及第821條之規定，聲明求 為判決：㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段714地號土 地上門牌號碼新北市○○區○○路4段207號，面積及範圍如 複丈成果圖所示之建物拆除，並將該土地返還予土地共有人 全體。㈡被告應給付原告816,931元，及自調解訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息，並應 自100年2月1日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付 原告13,616元。㈢並願供擔保請准宣告假執行。二、被告抗辯：
㈠臺北縣土城市調解委員會82年度民調字第353 號調解書上之 聲請人（出租名義人）包含陳清標，起訴之原告中卻未包含 陳清標，究竟本件就陳清標之部分，是否曾發生權利義務移 轉之事實（如：繼承、買賣或贈與）？原告中何人為陳清標 之受讓人？本件雖屬債權請求權，惟在陳清標（或陳清標之 受讓人）與張陳貴美、陳寶蓮及陳文龍4 人間，有無合一確 定之必要？如是，陳清標或陳清標之受讓人是否業已一併起
訴？如否，何以就同一租約，出租人可以不一同起訴？類此 問題，均未見原告於起訴狀中加以釋明，自於本件當事人適 格及原告之請求有無理由有所影響。
㈡另在被告之適格部分亦然，臺北縣土城市調解委員會82年度 民調字第353 號調解書上之相對人（承租人）原有2 人，除 被告外，尚有陳慶逢，調解當時，明訂2 人承租之範圍為13 1 平方公尺，租金依土地公告現值百分之1 計算，有關承租 之土地範圍與租金並未明確加以區分，則原告僅就被告加以 起訴，未並列陳慶逢或其受讓人為被告，起訴之當事人是否 適格，亦有疑問。
㈢除調解書聲請人（出租人）以外之土地共有人，均已承認系 爭調解書即租賃契約之效力，即承認陳清標等4 人所為之出 租行為（土地管理行為），故被告對於原告，並非無權占有 ：
⒈依原告於100年12月間寄發予被告之存證信函，清楚顯示 原告均承認系爭調解書所成立之租賃契約之效力。 ⒉另就系爭調解書所約定之租賃內容來看，其出租人雖僅為 訴外人陳清標，及原告陳寶蓮、張陳貴美與陳文龍等4人 ，惟被告所有之房屋，坐落於原告所有之土地上達數十餘 年之久，包含原告等15人在內之全部土地所有人，不能無 知。又除出租人陳寶蓮、張陳貴美與陳文龍以外之其餘原 告，對於該租賃契約之存在，亦不可能毫無所悉，此從原 告於100年1 月18日民事聲請調解狀中清楚載明：「聲請 人等…遂曾於82 年間向台北縣土城市調解委員會聲請行 政調解，並於調解中對於相對人長期占用系爭土地乙事達 成共識…」、「聲請人等今謹以本書狀…終止與相對人關 於調解書所載之未定期限租賃約定」，是原告中除陳寶蓮 、張陳貴美與陳文龍3人外，其餘12人，雖非出租人，惟 亦承認陳清標、陳寶蓮、張陳貴美與陳文龍等4人所為之 出租行為（性質上為共有人之管理與收益行為），則訴外 人陳清標與原告陳寶蓮、張陳貴美、陳文龍等4人所為之 出租行為，顯然已得其餘原告之事前同意或事後承認，原 告自不能再主張被告為無權占有。縱陳清標等4人，當時 確屬無權管理行為，惟因無權利人就權利標的物所為之處 分，經有權利人之承認後，亦生效力（民法第118條第1項 ），舉重以明輕，則原告之人，既依過去之事實及調解聲 請書記載之意旨，均對陳清標等4人之出租行為無異議， 顯有承認陳清標等人所為管理行為之意思，自不得於嗣後 任行爭執。原告於本件100年4月18日民事起訴狀中，改稱 ：「該調解內容所載之租賃關係是否合法存在，顯非無疑
」云云，非但違反「禁反言」之誠信原則，亦與：⑴原告 除陳寶蓮、張陳貴美、陳文龍外等其餘12人，於過去十餘 年間，從未對於被告之房屋存在系爭土地上一事有所爭執 ，及⑵原告於先前調解聲請狀中，本已明白承認系爭租賃 契約之效力等事實不符，其於本件訴訟程序中，復事爭執 該租賃契約之效力，顯無理由。
㈣按基於債之相對性，出租人以外之土地共有人，雖承認陳清 標等4 人以出租土地之方式所為之土地管理行為（即分管後 之使用、收益行為），惟因非土地出租人，對於被告仍無租 金之直接收取權。然依原告起訴意旨，似謂原告起訴之全部 15人，均有本於出租人之地位向被告請求返還尚未給付之租 金之權，容有錯誤存在。另原告中之張陳貴美、陳寶蓮與陳 文龍等3 人，與被告訂有租約，縱被告未依約給付租金，張 陳貴美、陳寶蓮與陳文龍等3 人所得請求者，要僅為終止租 約前回溯5 年之租金而已，對其等3 人，被告並無不當得利 可言。原告未區分出租人與非出租人，遽認均得依民法第17 9 條之規定，向被告請求返還終止租約前之「不當得利」， 亦有未洽。
㈤系爭租約（調解書）確以土地公告現值百分之1計算每年（ 非每月）之租金，原告有溢算之處：
⒈系爭調解書第3條內容中，所有關於「十」字之寫法，均 寫為「十」，未有寫為「一０」者。原告指調解內容第3 條「…百分之一０」之記載，始係當事人之真意云云，對 照調解書內其餘相同用字之寫法，此種說法顯難成立。 ⒉從塗銷之字體下方，依稀仍可辨識，遭塗銷之字，為「給 」字之錯字。
⒊再從系爭調解書所載租金之金額加以計算，能確定被告與 出租人所定之年租金額，為土地公告現值之百分之1：系 爭調解書約定之承租人包含廖慶逢（已歿）與被告2人， 全部承租之土地範圍則為131平方公尺，依調解書第4條之 記載，79年至82年共4年間之租金額為149,000元，依此計 算，13 1平方公尺之土地，當時平均年繳之租金應為 37,250元，換算39.16平方公尺每年應繳之租金僅約 12,000餘元（現今每年以百分之1計算應繳之租金則約 19,580元），故知原告顯然溢算。
⒋系爭土地99年公告現值固為每平方公尺50,000元，惟95年 至100年間，其土地之公告現值若何？是否與現狀相同？ 原告完全未說明與舉證。
㈥系爭調解書於第4 項第2 點明定：「另八十三年起租金每年 元月份給付，由聲請人向對造人收」，即已明定本件為「往
取債務」，就每年之租金，出租人應親自或派員向被告收取 ，惟原告於83年以後，從未親自或派員向被告收取（原告如 主張有此事實，應由原告舉證），且出租人與被告間，並未 指定固定收取租金之人員，被告不知應向何人繳付租金，又 土地公告現值，每年可能不同，被告所承租之土地，並非調 解書所定131 平方公尺全部，當時亦未就被告承租之土地範 圍加以丈量，在出租人未告知土地公告現值與應繳租金多寡 之情形下，被告自無從知悉應繳付多少租金予出租人，上述 情形均屬出租人收取租金之受領遲延情形，被告自不負給付 遲延之責任。又被告既不負遲延之責任，原告即無終止租約 之權，其以調解聲請書所為終止租約之意思表示並不合法， 兩造之租賃關係仍屬存續，原告訴請拆屋還地並無理由。 ㈦依系爭調解書之記載，系爭租約屬於法律所定租用建築房屋 基地之不定期限租約，土地法第103 條有許多終止租約之限 制規定，尚非原告所得任意主張終止租約。原告主張以「收 回自用」為由，已於100 年1 月18日終止租約云云，既未於 事前催告，復其所主張之租約終止事由，不合於土地法第10 3 條所定之要件，其租約之終止，並非合法。
㈧按租金係以兩期未付，始得終止租約，為民法所定保護承租 人最基本之條件（民法第440條第2項規定參照），再一般附 而言，僅有分期付款之債務，始有「加速條款」之適用，而 租金並非分期付款之債務，實乃分別到期之債務，各期債務 ，本於到期時始發生，並非原已存在原應一次清償之債務， 故調解書第6條「以上租金給付，若有一期未給付，視同全 部到期」之記載，顯為當時參與調解人員不諳法律下所為錯 誤之記載，自不能指其為有關租約終止之規定。 ㈨為此，聲明求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關 係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當 事人即為適格。本件原告係主張其為系爭土地之所有權人兼 出租人，王藍碧卿為對系爭未辦理保存登記房屋有事實處分 權人，且為占用系爭土地之人兼承租人，則原告以王藍碧卿 為被告，訴請拆除建物返還土地，當事人適格即無欠缺。 ㈡原告主張坐落新北市○○區○○段七一四地號土地，為原告 所共有，為被告所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本在 卷可證（本院卷第8頁至第13頁、第151頁至第157頁），原
告此部分主張堪信為真實。原告又主張坐落於系爭土地上如 附圖所示未辦理所有權第1次之建物（門牌號碼新北市○○ 區○○路四段二０七號），係被告所有，稅籍資料亦登記在 被告名下，被告對該建物有事實上之處分權，被告並占有使 用系爭建物所坐落之土地之事實，亦為被告所不爭執（本院 卷第143頁），其實際使用前揭土地之面積及位置並經本院 囑託新北市板橋地政事務所測量完竣，實際使用前揭土地之 面積為39．16平方公尺，此有本院100年9月5日勘驗筆錄及 新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第 58 頁），原告此部分主張洵堪信為真實。
㈢查原告陳寶蓮、陳貴美、陳文龍及訴外人陳清標等4人與被 告及訴外人廖逢慶，於82年12月20日，在臺北縣土城市調解 委員會，就系爭土地租賃事件，成立調解，雙方就租金給付 等事項達成共識，有該委員會82年民調字第353號調解書影 本在卷可稽（本院卷第92頁）。原告於審理中並陳稱：上述 聲請人出租土地有得到其他共有人同意（本院卷第139頁反 面），是該租賃契約之效力係存在於兩造間。且由該調解書 內容以觀，其中並未提及「租用建築房屋之基地」等事項， 被告認為應適用土地法第103條規定云云，自屬無據。系爭 土地原共有人陳清標雖於94年5月20日將其應有部分6分之1 ，買賣並移轉登記予盧明德，盧明德於94年7月12日將受讓 應有部分買賣並移轉登記於葉海萍，葉海萍於94年10月4日 將其受讓應有部分買賣並移轉登記予陸榮木；原共有人之陳 萱瑜及徐秀玉於99年11月11日將其應有部分共1890分之31買 賣並移轉登記予簡旭東、李富麟，有土地異動索引可憑（本 院卷第151頁至第157頁）。惟按民法第425條第1規定：「出 租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第 三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，可知土地 共有人與土地使用人間所存在租賃關係，不因其他共有人應 有部分讓與他人而受影響。又由上述調解內容，及被告所有 建物占用之位置觀之，參與調解之相對人占用之範圍不同， 其租賃之區域亦不同，原告未將參與調解之另一相對人列為 被告，亦無不妥。
㈣按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。 系爭土地之共有人為18人，原告為15人，已過半。原告就系 爭土地之應有部分合計為945分之772，已逾3分之2。基此， 原告就系爭共有物應有管理之權限。次按承租人非經出租人 承諾，不得將租賃物轉租於他人。承租人違反前項規定，將
租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條第1 、2項亦定有明文。原告主張被告未經原告同意擅自將系爭 土地出租予第三人之事實，已據提出租賃契約書影本為證（ 本院卷第90頁、第91頁），且為被告所不爭執，原告此部分 之主張堪信為真實。被告既有轉租之事實，原告依上述規定 終止契約，自屬有據。再按未定期限者，各當事人得隨時終 止契約，民法第450條第2項亦定有明文。本件租賃並未定期 限，原告於100年1月18日，於民事聲請調解狀內載明，依民 法第820條第1項規定以收取自用為由，終止與被告未定期限 租賃關係，該調解書聲請狀繕本並於100年1月28日送達於被 告（見本院100年度板調字第10號民事調解卷）。綜上，兩 造間租賃關係業已終止。
㈤又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為 之；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第821條、第767條第1項分別定 有明文。原告為系爭土地之共有人，已如前述，兩造間租賃 關係業已終止，亦如前述，被告占有系爭土地，自屬無權占 有，原告依上開規定請求被告應將坐落系爭土地如附圖所示 建物拆除，並應將該部分土地返還予原告及其他共有人，亦 屬有據。
㈥依上述調解書第3條所載：「對造人所付租金依照政府每年 公告現值百分之一拾給付之。」等語，調解書一開始所載內 容為「百分之一拾」，嗣將「O」字直接塗寫覆蓋在「拾」 字上，調解書呈現「一O」之情形。不論「一拾」或「一O」 ，文字意義相同，均為百分之10，兩造當時所約定之租金為 每年按公告現值百分之10給付之。原告依上開約定請求被告 給付自100年１月31日回溯5年月之租金（即自95年2月1日起 至100年1月31日止）。查系爭714地號土地，95年1月、96年 1月、97年1月、98年1 月、99年1月、100年1月份公佈之公 告現值分別為每平方公尺47,900元、50,400元、51,900元、 49,200元、50,000元、51,800元，有該地段之公告現值表附 卷可考（本院卷第175 頁），被告占用系爭土地之面積為 39.16平方公尺，準此，原告得請求被告給付自95年2月1日 起至100年1月31日止之租金數額應為798,895元（計算式詳 如附表一所示）。
㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條第1項前段定有明文。次按「無權占有他人 土地，可能獲得相當租金之利益為設會通常之觀念，本件上
訴人無法律上原因而受利益，致被上訴人受有損害，故應返 還其利益，其所受利益為使用本身，依其性質不能返還時， 依上說明，核以相當之租金為其返還之價額」（最高法院88 年度台上字第3418號判決意旨參照）。被告於租賃契約終止 後，無法律上原因占用原告所有之系爭土地，受有使用該土 地之利益，致原告受有無法使用該部分土地之損害，原告自 得向被告請求返還使用該部分土地之利益，原告請求被告自 100年2月1日起，至將如附圖所示建物拆除且將該部分土地 返還予原告及其他共有人之日止，按月給付原告13,616元（ 原告原得請求之金額詳如附表二所示，惟原告僅請求13,616 元），即屬有據。
㈧從而，原告請求㈠被告應將坐落於新北市○○區○○段714 地號上如附圖所示建物（面積號39．16平方公尺，門牌號碼 新北市○○區○○路4段207 號）拆除，並應將該部分土地 返還予原告及其他共有人。㈡被告應給付原告新臺798,895 元，及100年1月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。㈢被告應自100年2月1日起，至將如附圖所示建 物拆除且將該部分土地返還予原告及其他共有人之日止，按 月給付原告新臺幣13,616元，均屬有據，應予准許；原告逾 此部分之請求，並無依據，應予駁回。
㈨原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，被告 亦陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌 定相當擔保金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行 聲請失所依附，併予駁回。
㈩本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 究認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。四、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法 第79條、85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項， 判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
民事第一庭 法 官 李世貴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 101 年 8 月 27 日
書記官 蘇哲男
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│附表一 │
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│編號│ 期 間 │土地公告現值（│租金金額（元以下四捨│
│ │ │元/平方公尺） │五入） │
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│ １ │95年2 月1 日起│47,900元 │47,900×39.16 ×10% │
│ │至95年12月31日│ │÷12×11×772/945 ＝│
│ │止（共11月） │ │140,467 元 │
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│ ２ │96年1 月1 日起│50,400元 │50,400×39.16 ×10% │
│ │至96年12月31日│ │×772/945 ＝161,235 │
│ │止（共1 年） │ │元 │
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│ ３ │97年1 月1 日起│51,900元 │51,900×39.16 ×10% │
│ │至97年12月31日│ │×772/945 ＝166,033 │
│ │止（共1 年） │ │元 │
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│ ４ │98年1 月1 日起│49,200元 │49,200×39.16 ×10% │
│ │至98年12月31日│ │×772/945 ＝157,396 │
│ │止（共1 年） │ │元 │
├──┼───────┼───────┼──────────┤
│ ５ │99年1 月1 日起│50,000元 │50,000×39.16 ×10% │
│ │至99年12月31日│ │×772/945 ＝159,955 │
│ │止（共1 年） │ │元 │
├──┼───────┼───────┼──────────┤
│ ６ │100 年1 月1 日│51,800元 │51,800×39.16 ×10% │
│ │起至100 年1 月│ │÷12×772/945 ＝13,8│
│ │31日止（共1 月│ │09元 │
│ │） │ │ │
├──┴───────┴───────┴──────────┤
│編號１至６金額合計：140,467 ＋161,235 ＋166,033 ＋157,396 │
│＋159,955 ＋13,809＝798,895 元。 │
└─────────────────────────────┘
附表二：
被告自100 年2 月1 日起每月相當於租金之不當得利：51,800 ×39.16 ×10% ÷12×772/945 ＝13,809元（元以下四捨五入 ）。